【正文】 （ 2） 前期費(fèi)用主要是規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、設(shè)計(jì)審圖費(fèi)、地勘費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、三通一平費(fèi)等。小區(qū)內(nèi)設(shè)配套有會(huì)所、文化 健身 中心、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。 （ 3） 消防措施和設(shè)施 根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險(xiǎn)類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，并結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控 報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 (4)對(duì)易產(chǎn)生職業(yè)病的場(chǎng)所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。 安全措施方案 針對(duì)不同危害和危險(xiǎn)性因素的場(chǎng)所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有： (1)在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和 無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響； ○ 2 工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保 要求； 22 ○ 3 工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到 “ 三同時(shí) ” ，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用； ○ 4 筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。 (3)施工期廢水污染源 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝 土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖 21 洗水。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜 、 夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū) ， 周邊 20 高校分布極廣，綠地面積率大。 綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。 節(jié)能節(jié)水措施 節(jié)能措施 置地住宅小區(qū) 小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。 環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水主要有餐飲廢水 、 生活廢水和洗浴污水。 （ 7）戶型設(shè)計(jì)要求客廳、主臥均朝陽 18 項(xiàng)目園林景觀建議 對(duì)建筑來說，不僅風(fēng)格要獨(dú)特新穎，同時(shí)也要注重與小區(qū)整個(gè)環(huán)境的搭配及小區(qū)環(huán)境的布局規(guī)劃，一定要有自己的風(fēng)格，所謂細(xì)節(jié)決定成敗，對(duì)于細(xì)節(jié)一定要處理到位。 整個(gè)小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。該街區(qū)各項(xiàng) 目配套設(shè)施正在不斷完善。 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件 通過開發(fā) 項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)，已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)狻⒐?、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21世紀(jì)科技新城 高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。 產(chǎn)品方案 方案的設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)三棟住宅加商業(yè)模式，兩棟 22 層一棟 16 層，兩棟 22層位于兩邊 16 層位于中間，三棟樓地上兩層整體連接，三層以上分開，地下室做車庫(kù)，地上兩層為商鋪，三層以上為住宅，住宅中增加入戶花園。 5 建設(shè)規(guī)模 、 產(chǎn)品 設(shè)計(jì) 方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在 市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上， 分析論證 擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。 形象定位 獨(dú)特的戶型空間、發(fā)展升值的地段、個(gè)性的文化休閑內(nèi)涵、優(yōu)美的自然環(huán)境、精致現(xiàn)代的產(chǎn)品形象進(jìn)行定位，把小區(qū)打造成一個(gè)中檔的現(xiàn)代化生活小區(qū)。 產(chǎn)品的定位 結(jié)合項(xiàng)目的市場(chǎng)細(xì)分，客戶的需求特征分析，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位以客戶需求為導(dǎo)向，整體定位要滿足目標(biāo)客戶中 的三類人：城市企業(yè)技術(shù)管理人員（如金融、 14 房地產(chǎn)、電信、制藥等行業(yè)的從業(yè)人士）、個(gè)體戶及私營(yíng)企業(yè)主（如三資及小型私企管理人等）、教育醫(yī)生等及事業(yè)單位人員， 這三類人群都有一個(gè)共同特點(diǎn)：即為中產(chǎn)階級(jí)，在追求物質(zhì)的同時(shí)還在意精神享受，具有較高的審美能力和品位追求。目標(biāo)客戶購(gòu)房以置業(yè)自住為主。周圍文化休閑中心和高新科技中心逐漸形成，必然帶動(dòng)著經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技的全面繁榮，很多高校和機(jī)構(gòu)辦事處云集于此，高端的商務(wù)氛圍聚集著大量的高端商務(wù)客戶群，有很強(qiáng)的消費(fèi)能力。 （ 3） 職業(yè)：城市 企業(yè)管理技術(shù)人員 （如金融、 房地產(chǎn)、電信、制藥 等行業(yè)的從業(yè)人員）、 個(gè)體戶和私營(yíng)企業(yè)主 （如三資及小型私企管理人等）、 教師醫(yī)生等事業(yè)單位 人員（如大學(xué) 高中 教師、機(jī)關(guān)事業(yè)人員等） 、公務(wù)員及其他 教師醫(yī)生等企業(yè)管理技術(shù)人員個(gè)體戶、私營(yíng)企業(yè)主公務(wù)員其他 圖 購(gòu)房者職業(yè)調(diào)查 （ 4）收入狀況：事業(yè)小有成就、個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng) ，個(gè)人月收入穩(wěn)定在 3000 13 元 —4500 元 占 50%，家庭月收入在 5000 元 以上為 16%， 3000 元以下為 32%，3045 歲的中年人具有一定積蓄，工作收入穩(wěn)定。由此可見在北區(qū)開發(fā)商業(yè)氣息濃厚，銷售市場(chǎng)較好，開發(fā)潛力較大。此外，將城市劃分為：三個(gè)中心、四縱四橫發(fā)展軸、五個(gè)功能區(qū)。 西擴(kuò)：以京廣快速鐵路和鄭信快速通道建設(shè)為契機(jī)，切實(shí)發(fā)揮交 通干線經(jīng)濟(jì)輻射作用，向西擴(kuò)展規(guī)劃區(qū)域面積，帶動(dòng)整個(gè)西部城區(qū)的快速發(fā)展。 土地用途：商業(yè)兼容住宅 土地使用年限：商業(yè)用地 40 年、住宅用地 70 年 該地塊位于目前城北方向，總規(guī)劃面積為 15畝，現(xiàn)為農(nóng)田用地，西面北面分別鄰開源河，視野開闊，景色優(yōu)美。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必影響房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度， 緩慢的價(jià)格上漲也會(huì)使本來就不多的投資客戶轉(zhuǎn)向選擇其它的投資行為，造成結(jié)構(gòu)性的客戶群流失。市場(chǎng)上 813個(gè)項(xiàng)目在同時(shí)銷售，總投放量預(yù)計(jì)將超過 70 多萬平方米，這就造成了市場(chǎng)供應(yīng)充足、消費(fèi)需求不足、影響價(jià)格的攀升。 由以上分析及現(xiàn)在駐馬店市市場(chǎng)的房?jī)r(jià)看，到項(xiàng)目建成后即 2021 年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)可達(dá)到 29003400 元 /㎡。 對(duì)于駐馬店這樣規(guī)模的三線、甚至是四線城市來講，國(guó)家相關(guān)的房地產(chǎn)政策以及全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展大勢(shì)對(duì)其發(fā)展影響并不是最重要的，影響駐馬店本地房地產(chǎn)發(fā)展最重要的因素是市場(chǎng)本身的供給、需求和價(jià) 格之間的關(guān)系。 （ 4） 住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。 （ 2） 需求量大。 據(jù)調(diào)查，今年 駐馬店 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2021 年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng) 駐馬店 市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。再結(jié)合入住 駐馬店市 的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高?？傮w而言， 置地 大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是 隨著駐馬店市政府的搬遷（現(xiàn)市政府位于樂山大道與開園大道交叉口西北方向），從駐馬店市 規(guī)劃上看，主要往西北方向擴(kuò)展以后發(fā)展?jié)摿Υ?。以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,駐馬店 市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在 2035萬之間，比例占 到總量的 60%以。同時(shí)，雖然房地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)輿論所講的房?jī)r(jià)大規(guī)模降價(jià)的事實(shí)，但是我們也清 晰地看到迫于社會(huì)輿論的壓力，房地產(chǎn)的成交量確實(shí)受到了很大的影響，這勢(shì)必要引起我們的注意，因?yàn)檫@些輿論會(huì)直接影響到本地市場(chǎng)的房地產(chǎn)消化速度。 房地產(chǎn)的投資環(huán)境分析 目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一種拐點(diǎn)論的說法，特別是從去年 10 月份開始，全國(guó)各級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)發(fā)展遇到了前所未有的困難，成交量大規(guī)模萎縮，在河南市場(chǎng)，鄭州、洛陽、開封三地的房地產(chǎn) 市場(chǎng)表現(xiàn)尤為突出。 06年房地產(chǎn)同比增長(zhǎng) %，占固定資產(chǎn)投資的 %。 （ 2） 地方的政策環(huán)境 隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào) 控，相應(yīng)中央的政策， 河南省政府和駐馬 4 店市也相繼出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》和《關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》及 15 條新政策涉及住房保障、降低住房交易稅費(fèi)、金融支持優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境等，此外還有關(guān)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠措施如對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買 90 平方米及以下的普通住房契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅等。 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 投資環(huán)境的分析 政策環(huán)境的分析 （ 1） 國(guó)家的政策環(huán)境分析 2021 年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)了一系列相關(guān)政策， 1 月 10 日 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知“國(guó)十一條”，加強(qiáng)保障性住房和普通商品住房的有效供給，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。 本項(xiàng)目完成后，預(yù) 計(jì)銷售收入為 萬元，扣除成本 萬元 ，減去銷售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加 和印花稅、管理費(fèi)、土地增值稅 萬元、所得稅 萬元，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤(rùn)為 萬元。總居住戶數(shù) 216 戶，規(guī)劃總居住人口 600 人，容積率 ，綠化覆蓋率 35%。東鄰建設(shè)中的市體育館、體育場(chǎng)，西臨交通大動(dòng)脈銅山大道，南界開源大道，交通便利 。 現(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)， 滿足廣大人民群眾的住房需求， 提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。在“置地住宅小區(qū)”項(xiàng)目的可行性分析部分，從該項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性、工程可行性、經(jīng)濟(jì)可行性三方面對(duì)其進(jìn)行了分析并重點(diǎn)分析了該項(xiàng)目所處的市場(chǎng)及區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境， 以及從該項(xiàng)目的投資估算、銷售收入的測(cè)算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取與計(jì)算、不確定性分析等方面進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)。 參考文獻(xiàn) ......................................................... 45 V 摘 要 本論文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究分析進(jìn)行了探討性研究，并利用可行性研究點(diǎn)相關(guān)理論及方法對(duì)河南省駐馬店市房地產(chǎn)業(yè)點(diǎn)一個(gè)具體案例進(jìn)行了詳細(xì)的可行性分析。本文是一篇采 用經(jīng)營(yíng)管理理論與房地產(chǎn)業(yè)點(diǎn)具體實(shí)踐相結(jié)合，解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的實(shí)際問題，提供房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析點(diǎn)參考性點(diǎn)論文，具有一定的代表性和現(xiàn)實(shí)意義。最后，得出了該項(xiàng)目可行性分析的結(jié)論，并對(duì)存在的問題提出了相關(guān)的建議。現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其是住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。 根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變， 我們?yōu)榱隧憫?yīng)國(guó)家的安居工程、保障性住房的要求， 確保增加住房的有效供給和房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。 距黃淮學(xué)院、職業(yè)技術(shù)學(xué)院（電視科學(xué)技術(shù)學(xué)院）、圖書館僅 700米左右，距駐馬店市的名校地區(qū)高級(jí)中學(xué)分校只有兩三分鐘路程。小區(qū)內(nèi)設(shè)配套有會(huì)所、 健身 中心、居委會(huì)、等設(shè)施。 （詳見附表 6） 表 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地面積 平方米 總建筑面積 平方米 33157 居住建筑面積 平方米 24872 公共建筑面積 平方米 2100 商鋪面積 平方米 4808 居住戶數(shù) 平 方米 216 平均每戶建筑面積 平方米 容積率 綠化率 % 35 3 住宅棟數(shù) 棟 3 地下車庫(kù)面積 平方米 2404 平均層數(shù) 層 20 停車位 個(gè) 100 問題與建議 考慮到 置地住宅小區(qū) 建成 以 后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)，娛樂中心及安保措施。 3 月 10 日國(guó)土部關(guān)于 加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知，確定了關(guān)于住房用地的規(guī)章制度。 除此之外， 市政府加大扶持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步加大保障性住房的建設(shè)力度，這一系列措施也給開發(fā)商吃了一個(gè)定心丸。 09 年前三季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長(zhǎng) % ，其中房地產(chǎn)投資增長(zhǎng) %。與此同時(shí)，由于金融危機(jī)的影響，房?jī)r(jià)（特別是在 2021 年下半年到 2021 年期間）波動(dòng)較大，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)和價(jià)格即將大規(guī)?；芈涞纳鐣?huì)輿論全面出現(xiàn)，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)成交量大量萎縮的一個(gè)重要原因，大量的購(gòu)房客戶持幣觀望。 目前市場(chǎng)的供需及價(jià)格情況 根據(jù)駐馬店 市 居民住房面積的抽樣調(diào)查表明 ,住宅面積在 90 ㎡ 以 上 的占總量的 %,其中， 住宅面積在 60 ㎡以下 的占總量的 %,60— 90 ㎡ 占總量的%,90— 120 ㎡ 的占總量的 %,120 ㎡ 以上的占總量的 %。 上可見 是主要購(gòu)買力的承受范圍 6 20萬以 下2130萬3040萬4150萬50萬以 上 圖 客戶對(duì)住房?jī)r(jià)格的承受力調(diào)查 周圍樓盤的供應(yīng)調(diào)查 另外， 我們 重點(diǎn)調(diào)查 了 項(xiàng)目所在 地及駐馬店市 市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看， 樂山路 沿線地處城市中心，土地成本比較高， 因此開發(fā) 的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 根據(jù)調(diào)查，目前 駐馬店市房地產(chǎn) 投資大