【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，老盤頻推新房源，促銷不斷，市場(chǎng)相對(duì)活躍，房?jī)r(jià)略有攀升。而進(jìn)入七月后，由于進(jìn)入淡季，市場(chǎng)成交驟然降溫，而此時(shí)，全國(guó)地產(chǎn)大環(huán)境的疲軟也漸漸對(duì)連云港樓市形成沖擊，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。就在很多開發(fā)商紛紛以為經(jīng)過(guò)八月的短暫調(diào)整，傳統(tǒng)的“金九銀十”樓市成交旺季即將迎來(lái)新的“牛市”時(shí)，市場(chǎng)卻在觀望中匆匆結(jié)束了所謂的“旺季”行程。十一月在全國(guó)樓市 普遍陷入新政“救市”前后的濃厚觀望氛圍中，港城樓市成交仍不理想。好在 11 月下旬，我市一系列地產(chǎn)新政也相繼“落地”。 12 條地產(chǎn)新政使得港城樓市在進(jìn)入十二月后，終于迎來(lái)了久違的成交高潮，各區(qū)域房源成交狀況明顯趨好。 在樓市成交跌宕起伏的過(guò)程中，港城樓市商品房?jī)r(jià)格也有了些許波動(dòng)，但總體態(tài)勢(shì)仍比較穩(wěn)定。令購(gòu)房者感到異常欣慰的是，在下半年樓市濃厚的觀望氛圍中，迫于市場(chǎng)銷售壓力，不少有新房源上市的樓盤普遍定價(jià)理性，房?jī)r(jià)運(yùn)行更趨穩(wěn)定。 該項(xiàng)目市場(chǎng)分析 小戶型熱銷是我們一直談?wù)摰脑掝}，小戶型的消費(fèi)群體 主要集中在單身貴族、白領(lǐng)、丁克家庭、經(jīng)濟(jì)能力一般的中老年人以及投資型消費(fèi)者，選擇小戶型是因其總價(jià)低，經(jīng)濟(jì)能力能夠承受。我們從市場(chǎng)上主流消費(fèi)群體來(lái)看，年輕人購(gòu)買婚房以及家庭買房換房，考慮到居住舒適性，一般家庭選擇的面積都在 90至 120 多平方米。相關(guān)人士表示， 90— 120 平方米住宅的首付與總房?jī)r(jià)不是特別高，比較適合我市眾多剛性需求人士的收入水平與居住喜好，所以這種類型的房子比較暢銷。 （ 1）總價(jià)適中 小三房搶手 在買方市場(chǎng)的今天，開發(fā)商注重開展消費(fèi)者的需求調(diào)研，努力打造適合消費(fèi)者需求的產(chǎn) 8 品。從以前的開 發(fā)大戶型謀求高利潤(rùn)開始轉(zhuǎn)向追求一般利潤(rùn)，逐漸開發(fā)中等戶型和小戶型，縮短開發(fā)周期、盡快回籠資金。 小戶型雖然總價(jià)較低，但相對(duì)面積也比較小，影響到居住的舒適度。 120 平方米以上的大三房，舒適性較強(qiáng)，由于單價(jià)高、總價(jià)高，多針對(duì)二次或多次置業(yè)人士，他們購(gòu)房需求不那么迫切，交易也表現(xiàn)出不大活躍。相比而言，由于 110 平方米左右的三房因單價(jià)和總價(jià)適中，適合市場(chǎng)上首次置業(yè)的人群，目前剛性需求群體較大，所以小三房銷售較為理想。正在辦理新房手續(xù)的周先生告訴記者，計(jì)劃明年十一結(jié)婚，所以買套新房，本來(lái)打算買套 80平方米的小戶型 ，但是除去共攤面積，室內(nèi)顯得擁擠，等裝修好家具、家電擺放后，剩余空間有限，最后還是選擇這套 110 多平方米的三室一廳，已經(jīng)交付 50%房款，辦理的貸款大約每月需還 1500 多元，在兩人承受范圍之內(nèi)，也不影響將來(lái)的生活質(zhì)量。 走訪發(fā)現(xiàn)， 100 多平方米小三房戶型，面積適中，功能齊全，可以滿足一家三口家庭日常生活的基本需要。對(duì)于手頭上不寬裕并且家中常住人口不多的家庭來(lái)說(shuō)，小三房戶型無(wú)疑是購(gòu)房的一個(gè)不錯(cuò)的選擇。從目前樓盤銷售價(jià)格來(lái)看，建筑面積為 100 ㎡左右的小三房，毛坯房單價(jià)在 3000— 4000 多元 /㎡之間，總價(jià)控制 在 40 萬(wàn)元左右，既降低了購(gòu)房帶來(lái)的壓力，又滿足了家庭生活居住的需求。對(duì)于一般家庭，兩口之家或者三口之家， 90 平方米左右的兩房可適用，但超過(guò)三口人的家庭，三房就較為合適。 設(shè)計(jì)院的工作人員也表示，在戶型設(shè)計(jì)的時(shí)候，要考慮到緊湊不擁擠，實(shí)用不浪費(fèi)。有個(gè)別樓盤把七八十平方米設(shè)計(jì)成小三房，從居住的角度來(lái)看，顯得太“緊湊”、太“精致”，每個(gè)房間較小，在臥室擺上雙人床之后，剩余空間較小，不便于擺放家具之類的裝飾品，影響居住的舒適性。也有一些樓盤比較奢侈，把 110 多平方米設(shè)計(jì)成兩室一廳，這樣的戶型格局不如小三房的利用 價(jià)值高。 （ 2）空間合理 舒適性強(qiáng) 我們所談?wù)摰拿娣e是所買房屋的建筑面積，并不是室內(nèi)面積，大家都知道公攤面積都在10%以上，所以買一套小戶型除去公攤面積，室內(nèi)可用空間減小，不能滿足一些家庭的居住需要。一般而言，在同一棟樓，大戶型與小戶型的實(shí)用率是一樣的。但對(duì)于中小戶型買家，更關(guān)注其實(shí)用率。一套 100 ㎡的小戶型，目前一般小高層最高實(shí)用率在 84%左右，實(shí)用面積不到 85 ㎡，加上一些贈(zèng)送面積，實(shí)用面積可接近 90 ㎡，這類較高實(shí)用率小戶型可作三房，如果得房率不到 84%，且沒有贈(zèng)送面積，設(shè)計(jì)成寬敞的兩室比較合理。 9 隨著外地開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，戶型設(shè)計(jì)也不斷創(chuàng)新，更加人性化、舒適性更強(qiáng)。目前在售的三室戶型，在戶型設(shè)計(jì)方面，南北對(duì)流、間隔方正、以實(shí)用為主，戶型設(shè)計(jì)比以前的戶型多了一些飄窗、入戶花園、落地陽(yáng)臺(tái)等，且目前多數(shù)樓盤的入戶花園、飄窗等都會(huì)有贈(zèng)送面積或者計(jì)半面積，這就增大了房子的使用面積，提高了房子的實(shí)用率，增大了視覺享受空間。如果買一套約 120 平方米的三室，居住起來(lái)就比較寬敞和舒適，還可以根據(jù)功能劃分裝修書房、衣帽間等。 所以，該項(xiàng)目應(yīng)為多戶型的混合體。 二．規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目的開發(fā)概況 .1 項(xiàng)目 的基本情況 (1) 項(xiàng)目名稱 : 商 — 住混合小區(qū) (2) 項(xiàng)目委托單位名稱 : 連云港市某有限公司。 (3) 項(xiàng)目委托單位基本情況，連云港市某開發(fā)有限公司，成立于 2021 年，企業(yè)類型為私營(yíng)有限責(zé)任公司，公司注冊(cè)資金 2021 萬(wàn)元，具有國(guó)家二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。 公司組織形式為股份制，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售代理、建設(shè)工程施工、貸款擔(dān)保和建筑材料銷售等。 項(xiàng)目位置 該小區(qū)基地位于連云港市新浦區(qū)行政中心以北，新海中學(xué)以東、蒼梧路以南、學(xué)宛路以西地塊 100 畝（凈地）的土地。 項(xiàng)目地形及尺寸 地塊呈長(zhǎng)方形布置，總面積 100 畝，其中建設(shè)基地 畝。用地性質(zhì)為居住用地，兼商業(yè)用地?，F(xiàn)狀地形、地勢(shì)平坦，基地內(nèi)現(xiàn)狀為凈地，有利于順利進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。該地段周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，是一處開發(fā)居住價(jià)值較高的地塊。 項(xiàng)目周圍環(huán)境 基地位于新浦城區(qū)東部，區(qū)位條件優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，發(fā)展?jié)摿γ黠@。 建設(shè)規(guī)模與規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 10 占地總面積：約 100 畝。擬建總建筑面積： 98700 平方米。 地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見下表 1： 表 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)綜合經(jīng)濟(jì)技 術(shù)指標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 值 畝 100 畝 其中 住宅用地面積 畝 公建用地面積 畝 道路用地面積 畝 公共綠地面積 畝 畝 ㎡ 98986 分 面積 總建筑面積 ㎡ 98700 住宅建筑面積 ㎡ 84070 商鋪建造面積 ㎡ 4586 公建建筑面積 ㎡ 10045 積率部分面積 總建筑面積 ㎡ 98986 容積率 % 綠地率 % 規(guī)劃目標(biāo) 本項(xiàng)目總體規(guī)劃的基本原則是充分利用區(qū)域的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造豐富的居住空間環(huán)境，充分挖掘基地的景觀、居住、商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。 從居民的角度出發(fā)，降低居民的居住成本以增加居住小區(qū)生活的經(jīng)濟(jì)吸引力，是規(guī)劃設(shè)計(jì)中著重考慮的內(nèi)容。并從節(jié)能、環(huán)保等方面考慮，使用自然采光、通風(fēng)，提倡節(jié)能建筑的需求。 從開發(fā)商角度出發(fā)，規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)盡可能的降低開發(fā)成本，在小區(qū)結(jié)構(gòu)規(guī)劃、平 面布局、 11 套房類型等方面，采用以因位制宜、簡(jiǎn)單實(shí)用的手法，盡量節(jié)省資金。 從物業(yè)管理的角度出發(fā)，在設(shè)計(jì)過(guò)程中，以長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，考慮居住小區(qū)以后的運(yùn)行成本，合理的采用一系列新技術(shù)，減少物業(yè)成本。 項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃編制依據(jù) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排主要考慮以下原則： (1)業(yè)主對(duì)工程建設(shè)工期的意見。 (2)工程施工通過(guò)公開招標(biāo)方式，擇優(yōu)選擇房屋建筑二級(jí)以上施工企業(yè)承建，以保證工程質(zhì)量和加快建設(shè)速度。 (3)根據(jù)工程規(guī)模及建筑物施工特性，各主要工程項(xiàng)目施工宜選用大、中型機(jī)械設(shè)備為主。 籌建準(zhǔn)備階段計(jì)劃 籌建期內(nèi)業(yè)主負(fù)責(zé)完成本工程調(diào)研、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、簽約等工作，為承建單位進(jìn)場(chǎng)開工創(chuàng)造前提條件?；I備工作應(yīng)在開工之前完成。 工程施工階段計(jì)劃 根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)及施工條件， 預(yù)計(jì)開發(fā)期限約 3年。 經(jīng)各單項(xiàng)工程施工方法研究后確定，該工程計(jì)劃總工期為 36個(gè)月。其中：工程施工準(zhǔn)備期 10個(gè)月 ,從工程開工至完工使用施工工期為 24個(gè)月。工程竣工驗(yàn)收、決算期 2個(gè)月。本工程總工期主要為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和設(shè)備安裝的施工工期控制。 本工程施工安排在 2021年 1月開始實(shí)施，其中土建項(xiàng)目的實(shí)際施工期為 24 個(gè)月。前 1個(gè)月可安排施工準(zhǔn)備。 為確保建筑工程全面完工，除要求土建承包單位必需按總進(jìn)度要求完成外，更需要項(xiàng)目發(fā)包單位按期撥付投資，方可保證在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成本工程項(xiàng)目的施工任務(wù)。 工程竣工驗(yàn)收及決算階段計(jì)劃 本工程于 2021年 3月開始至 2021 年 2月陸續(xù)完成，應(yīng)及時(shí)組織竣工驗(yàn)收，并于 2021 年 3月底完成所有工程的竣工決算工作 ,具體見表 2。 表 2 項(xiàng)目施工工期橫道圖 12 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 2021 年 2021 年 2021 年 2021年 3月 6月 12月 1月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月