【正文】 所以，綜合以上分析，該項(xiàng)目的投資收益財(cái)務(wù)狀況較好，利潤(rùn)較大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，故該項(xiàng)目是可行的。項(xiàng)目投資收益財(cái)務(wù)狀況良好。計(jì)算臨界點(diǎn)的基準(zhǔn)收益率為 12%。如政府政策的變化，新的法律法規(guī)的變化，國(guó)際經(jīng)濟(jì)政治形勢(shì)的變化，均會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定甚至是難以預(yù)料的影響。技術(shù)進(jìn)步引起新老產(chǎn)品和工藝的替代，這樣根據(jù)原有技術(shù)條件和生產(chǎn)所估算的年經(jīng)營(yíng)成本，收益等指標(biāo)就會(huì)與實(shí)際發(fā)生偏差。這是由于原始統(tǒng)計(jì)上的誤差，統(tǒng)計(jì)樣本點(diǎn)的不足，公式或模板套用不合理等造成的誤差。 21 表 7 現(xiàn)金流量現(xiàn)值計(jì)算表 單位：萬(wàn)元 年份序號(hào) 2021 年 2021 年 2021 年 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 帖現(xiàn)因子 i=12% 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 累計(jì)折現(xiàn)值 靜態(tài)投資回收期 根據(jù)現(xiàn)金流量表以及投資回收期的計(jì)算公式： 投資回收期 =累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值年份一 1+上年累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值 /當(dāng) 年凈現(xiàn)金流量 =31+ () =(年 ) 動(dòng)態(tài)投資回收期 投資回收期 =累計(jì)凈折現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值年份一 1+上年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)值 /當(dāng)年折現(xiàn)值 =31+（ ） =（年） 投資收益率 (1)投資利稅率 P P=稅前利潤(rùn) /項(xiàng)目投資 100%= 100% =% (2)投資利潤(rùn)率 = 稅后利潤(rùn)額 / 投資總額 100% = / 100% =% 投資效果良好，若從投資利稅率和利潤(rùn)率來(lái)看，投資效果更好。 財(cái)務(wù)效益分析 項(xiàng)目投資凈現(xiàn)值（ NPV） n NPV =∑ (CI– CO)t(1+ic)t t=0 式中： CI— 現(xiàn)金流入：第 3 年即可收回全部投資，既實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收 萬(wàn)元。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本為 萬(wàn)元，單位成本為 元 /㎡。 項(xiàng)目銷(xiāo)售、管理等成本 (1)管理費(fèi)用：按總投入的 3%計(jì) 萬(wàn)元； (2)銷(xiāo)售費(fèi)用：按銷(xiāo)售收入 3%控制，計(jì) 萬(wàn)元； 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集所需資金而發(fā)生的費(fèi)用，在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中僅考慮利息支出。 %= 萬(wàn)元。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的程序 (1)分析和估算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（ 2)編制財(cái)務(wù)基本報(bào)表 (3)計(jì)算并評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)效益指標(biāo)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的核心內(nèi)容，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的主要依據(jù)。貸款額度按 8000 萬(wàn)元考慮，建設(shè)投資的人民幣貸款利率按年息 %計(jì)取，貸款期間為 3年，則項(xiàng)目利息計(jì)算額為 萬(wàn)元，是為資 金成本。 資本 金來(lái)源按有關(guān)規(guī)定，暫按建設(shè)投資 +建設(shè)期利息 +鋪底流動(dòng)資金的 30%考慮，項(xiàng)目資本金總額約為 萬(wàn)元。 其中建設(shè)投資為 萬(wàn)元，建設(shè)期利息為 萬(wàn)元 ，流動(dòng)資金為 2021 萬(wàn)元。按資金的最低周轉(zhuǎn)次數(shù)，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度要求，按 萬(wàn)元考慮。以上兩項(xiàng)合計(jì)為 萬(wàn)元。 按單位建筑成本（含人防地下室工程、水電暖、消防安裝工程、樁基和設(shè)備等） 元 /m2計(jì)算，工程建設(shè)費(fèi)用為 萬(wàn)元，其中設(shè)備費(fèi)用估算為 1000 萬(wàn)元。 (2)工程建筑、安裝費(fèi)用估算 1) 場(chǎng)地整理等前期費(fèi)用估算 場(chǎng)地整理等前期工程費(fèi)用合計(jì)： 萬(wàn)元。按形成資產(chǎn)法分類(lèi)，建設(shè)投資由形成固定資產(chǎn)的費(fèi)用、無(wú)形資產(chǎn)的費(fèi)用、其他資產(chǎn)的費(fèi)用和遞延資產(chǎn)四部分組成。電信及有線電視線路網(wǎng)絡(luò)已覆蓋該區(qū)域，按規(guī)劃要求敷設(shè)，在辦理相關(guān)手續(xù)后，由有關(guān)單位組織施工。建址位于學(xué)宛路西側(cè)，南臨行政中心路 ,供電、通訊、給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施的管道，均已沿路鋪設(shè)。 (3)地質(zhì)條件 擬建場(chǎng)地內(nèi)為凈地，即可開(kāi)工。 (2)氣候條件 連云港市位于江蘇省東北部 . 連云港市處于暖溫帶與亞熱帶過(guò)渡地帶，常年平均氣溫14 攝氏度，歷年平均降水量 930多毫米，常年無(wú)霜期為 220 天。前 1個(gè)月可安排施工準(zhǔn)備。其中：工程施工準(zhǔn)備期 10個(gè)月 ,從工程開(kāi)工至完工使用施工工期為 24個(gè)月。 籌建準(zhǔn)備階段計(jì)劃 籌建期內(nèi)業(yè)主負(fù)責(zé)完成本工程調(diào)研、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、簽約等工作，為承建單位進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工創(chuàng)造前提條件。 從物業(yè)管理的角度出發(fā)，在設(shè)計(jì)過(guò)程中，以長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，考慮居住小區(qū)以后的運(yùn)行成本，合理的采用一系列新技術(shù)，減少物業(yè)成本。 地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)下表 1： 表 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)綜合經(jīng)濟(jì)技 術(shù)指標(biāo) 名 稱(chēng) 單 位 數(shù) 值 畝 100 畝 其中 住宅用地面積 畝 公建用地面積 畝 道路用地面積 畝 公共綠地面積 畝 畝 ㎡ 98986 分 面積 總建筑面積 ㎡ 98700 住宅建筑面積 ㎡ 84070 商鋪建造面積 ㎡ 4586 公建建筑面積 ㎡ 10045 積率部分面積 總建筑面積 ㎡ 98986 容積率 % 綠地率 % 規(guī)劃目標(biāo) 本項(xiàng)目總體規(guī)劃的基本原則是充分利用區(qū)域的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造豐富的居住空間環(huán)境，充分挖掘基地的景觀、居住、商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。該地段周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，是一處開(kāi)發(fā)居住價(jià)值較高的地塊。 項(xiàng)目位置 該小區(qū)基地位于連云港市新浦區(qū)行政中心以北，新海中學(xué)以東、蒼梧路以南、學(xué)宛路以西地塊 100 畝（凈地）的土地。 所以，該項(xiàng)目應(yīng)為多戶(hù)型的混合體。一套 100 ㎡的小戶(hù)型，目前一般小高層最高實(shí)用率在 84%左右，實(shí)用面積不到 85 ㎡，加上一些贈(zèng)送面積，實(shí)用面積可接近 90 ㎡，這類(lèi)較高實(shí)用率小戶(hù)型可作三房，如果得房率不到 84%，且沒(méi)有贈(zèng)送面積，設(shè)計(jì)成寬敞的兩室比較合理。也有一些樓盤(pán)比較奢侈，把 110 多平方米設(shè)計(jì)成兩室一廳，這樣的戶(hù)型格局不如小三房的利用 價(jià)值高。從目前樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，建筑面積為 100 ㎡左右的小三房，毛坯房單價(jià)在 3000— 4000 多元 /㎡之間，總價(jià)控制 在 40 萬(wàn)元左右，既降低了購(gòu)房帶來(lái)的壓力，又滿(mǎn)足了家庭生活居住的需求。相比而言，由于 110 平方米左右的三房因單價(jià)和總價(jià)適中，適合市場(chǎng)上首次置業(yè)的人群，目前剛性需求群體較大，所以小三房銷(xiāo)售較為理想。 （ 1）總價(jià)適中 小三房搶手 在買(mǎi)方市場(chǎng)的今天，開(kāi)發(fā)商注重開(kāi)展消費(fèi)者的需求調(diào)研，努力打造適合消費(fèi)者需求的產(chǎn) 8 品。令購(gòu)房者感到異常欣慰的是，在下半年樓市濃厚的觀望氛圍中，迫于市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力，不少有新房源上市的樓盤(pán)普遍定價(jià)理性，房?jī)r(jià)運(yùn)行更趨穩(wěn)定。十一月在全國(guó)樓市 普遍陷入新政“救市”前后的濃厚觀望氛圍中，港城樓市成交仍不理想。 上半年的連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上沿襲了樓市的傳統(tǒng)套路，一月、二月是淡季，三月、四月是蓄勢(shì)期，五月、六月形成爆發(fā)，成交火爆。 從近兩年港城市區(qū)的土地出讓情況和各區(qū)域樓盤(pán)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模以及進(jìn)程上看，2021 年，恰恰是這些樓盤(pán)的集中上市期， 龐大的房源潛在供應(yīng)量也促使港城樓市的調(diào)整局面漸漸形成。從一定意義上說(shuō)，連云港樓市的調(diào)整更多的是樓市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，是樓盤(pán)房源上市節(jié)奏的階段性調(diào)整。盡管連云港市 2021 年的樓市需求客觀上仍然異常旺盛，但是相比較龐大的市場(chǎng)房源供應(yīng)，受 全國(guó)地產(chǎn)大環(huán)境疲軟的影響，少數(shù)樓盤(pán)也逐步出現(xiàn)了“消化不良”的情況。 （ 4）樓市積極調(diào)整 進(jìn)入 2021 年，港城樓市受全國(guó)地產(chǎn)大環(huán)境和下半年出現(xiàn)的全球范圍金融 危機(jī)的影響，也開(kāi)始了較長(zhǎng)時(shí)間的盤(pán)整之旅。自 10月起，國(guó)家宏觀調(diào)控主導(dǎo)方針發(fā)生變化，基于國(guó)際和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的驟然改變，中央政府此次出手之快、出拳之重，史無(wú)前例?？v然少數(shù)開(kāi)發(fā)商迫于競(jìng)爭(zhēng)壓力主動(dòng)調(diào)價(jià)，但市場(chǎng)內(nèi)的觀望氣氛依然濃烈。 值得注意的是，上半年代表緊縮信號(hào)的金融政策頻出，雖然不是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，但影響顯然還是存在的。其中，既有進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控的“緊箍咒”，又有拉動(dòng)需求和投資的“強(qiáng)心針”。至 12 月初，連云港市 2021 年新增申請(qǐng)廉租住房保障 656 戶(hù)，截至目前，已經(jīng)落實(shí)廉租 5 住房保障 307 戶(hù)，其余申請(qǐng)家庭正在審核、公示中，計(jì)劃在 2021 年底將全部給予保障，從而實(shí)現(xiàn)低保家庭廉租房全覆蓋。據(jù)悉，該《規(guī)劃》對(duì)連云港市 2021 年至 2021 年市區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的各項(xiàng)保障性住房建設(shè)、分配和管理活動(dòng)進(jìn)行了具體詳細(xì)的規(guī)劃。連云港市 保障性住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)以及國(guó)家、地方針對(duì)商品房領(lǐng)域所采取的降息、減稅和購(gòu)房補(bǔ)貼，共同為 2021 年港城樓市的“民生住房”畫(huà)上了濃墨重彩的一筆。而正是這些“印象”，它們或開(kāi)拓了一個(gè)全新的領(lǐng)域，或重新調(diào)整了樓市格局。 10 月下旬，財(cái)政部和央行宣布降低住房交易稅率、貸款利率和首付比例。 銀行規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 8 月 27 日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》。這是央行近 6年來(lái)首次下調(diào)貸款利率，也是近 9年來(lái)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。會(huì)議強(qiáng)調(diào) ，要深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價(jià)過(guò)快上漲作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，把抑制通貨膨脹放在突出位置。 18 月份，全國(guó)城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 848 萬(wàn)人，下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè) 370 萬(wàn)人，就業(yè)困難人員實(shí)現(xiàn)就業(yè) 104 萬(wàn)人。其中，城市上漲