【文章內(nèi)容簡介】 我國的經(jīng)濟快速增長以及高速的城市化仍將持續(xù)一段時間。 ② 通過對宏觀和區(qū)域壞境的分析可知，本項目所處的地理位置比較優(yōu)越，這將有助于本項目的開發(fā)。 ③ 通過對市場的供給和需求進行分析可知，該項目存在一些競爭性樓盤，但就目前市場需求來看，仍存在很大的獲利空間。 ④ 通過本項目的 SWOT 分析可知，本項目具有較明顯的優(yōu)勢，因此本項目的銷售工作可以順利進行。 ⑤ 通過對本 項目各項財務指標進行分析可知，本項目投資回收期短且可第 5 頁 第 5 頁 以獲得較高的利潤。 存在的問題及建議 通過對本項目的可行性研究，發(fā)現(xiàn)了本項目仍存在一些問題，具體問題以及對本項目的一些建議如下： ① 目前政府對房地產(chǎn)的調(diào)控仍然沒有放松，近一兩年內(nèi)，房地產(chǎn)市場狀況并不十分明朗，建議要有充分的資金準備防止資金鏈發(fā)生斷裂。 ② 本地區(qū)房地產(chǎn)市場雖然有很大潛力，但并未發(fā)展成熟，建議加大對本地區(qū)市場潛力方面的宣傳。 ③ 本項目工期緊，且樓棟數(shù)多，故要求詳細的施工組織，要加強對進度、質(zhì)量方面的控制。 ④ 本項目對銷售收入和建設投 資的財務敏感性較大，故要非常重視銷售工作，以及總成本的控制。 ⑤ 附近競爭性樓盤較多，故要重視和附近樓盤的差異性，盡量做出自己的特色。 ⑥ 與銀行建立關系，實施銀行按揭貸款，以解決客戶目前的支付能力與房價相差太大的矛盾。 第 6 頁 第 6 頁 2 市場分析與定位 宏觀分析 宏觀經(jīng)濟分析及預測 2020 年面對復雜多變的國際形勢和國內(nèi)經(jīng)濟運行環(huán)境，我國實 施了積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，國民經(jīng)濟運行總體良好。雖然經(jīng)濟增速有所放緩， 但仍保持相對穩(wěn)健的步伐； 工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長； 居民消費持續(xù)增長；投資增速雖 回歸常態(tài)，但依然保持較快增長；外貿(mào)仍保持增長，但增速放緩；貨幣信貸運行回歸常態(tài)；城鎮(zhèn)新增就業(yè) 穩(wěn)步增長。 未來經(jīng)濟發(fā)展面臨的國內(nèi)外環(huán)境更趨復雜，不穩(wěn)定、不確定因素不斷增加，對 2020 年宏觀經(jīng)濟形勢分析如下： ? 有利因素 （一） 國際方面 （ 1）世界經(jīng)濟總體上保持著復蘇態(tài)勢，經(jīng)濟格局的變化將提升，世界經(jīng)濟總體上保持著復蘇態(tài)勢，我國的國際影響力在不斷加強?？傮w上看， 2020 年世界經(jīng)濟仍將呈現(xiàn)低速增長態(tài)勢，預計 2020 年世界經(jīng)濟的年均增長率為 %左右， 發(fā)達經(jīng)濟體的增長率為 %， 新興經(jīng)濟 體和發(fā)展中國家經(jīng)濟增長率為 %。包括 20 國集團在內(nèi)的多種對話機制的形成將為我國廣泛參與全球經(jīng)濟金融事務提供了更多的國際舞臺； 世界經(jīng)濟格局變化還將推動國際經(jīng)濟秩序朝著更加公正合理的方向轉(zhuǎn)變。 （ 2）美國經(jīng)濟再次陷入衰退可能性不大。去年 10 月以來，美國消費者信貸按年率一直保持正增長，有利于促進消費需求擴張。今年 4 月以來，美國工業(yè)生產(chǎn)一直保持擴張態(tài)勢，工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)和產(chǎn)能利用率提升都較為明顯。另外，美國銀行體系狀況逐步改善，并且刺激性財政政策獲得新的空間。今年 8 月 2日國會提高聯(lián)邦政府舉債上限，為美 國政府繼續(xù)實施刺激性財政政策創(chuàng)造了條件。美國貨幣政策繼續(xù)保持寬松態(tài)勢，聯(lián)邦基金利率 % 的超低水平將一直維持至 2020 年，美聯(lián)儲已宣布延長 4000 億美元的國債期限，未來美聯(lián)儲仍有采取其他措施進一步放寬貨幣環(huán)境的可能性。從失業(yè)率來看，美國 11 月份失業(yè)率降至近兩年半低點 %，就業(yè)出現(xiàn)穩(wěn)健增長態(tài)勢。從以上信息可以看出，第 7 頁 第 7 頁 美國經(jīng)濟再次陷入衰退的可能性很小，如果這些好轉(zhuǎn)能夠持續(xù)下去，美國經(jīng)濟將有所改善。 （ 3）歐洲主權(quán)債務危機導致歐洲金融體系崩潰和歐元區(qū)解體的可能性很小。歐元區(qū)一旦解體，整個歐 洲將陷入停滯，各國在國際事務中的話語權(quán)也將明顯下降，并將嚴重危害世界經(jīng)濟的復蘇。因此，世界各國和國際組織雖然立場存在明顯差異，但最終均會達成有效的短期救助方案；而從中長期看，隨著歐元區(qū)在財政、金融等方面進行大幅度的制度調(diào)整，主權(quán)債務危機將會逐步得以解決。 （ 4）日本經(jīng)濟將緩慢復蘇。 雖然今年日本經(jīng)濟出現(xiàn)負增長，但在災后恢復重建的帶動下，日本經(jīng)濟有望逐步緩慢復蘇。日本央行預測，經(jīng)濟從今年 4 季度開始進 入溫和復蘇軌道，但日本經(jīng)濟仍面臨世界經(jīng)濟復蘇放緩、日元升值和內(nèi)生增長動力不足等挑戰(zhàn)。國際貨幣基金組織預 計，今年日本經(jīng)濟將下降 %，但明年有望實現(xiàn) %的增長。 （ 5）新興經(jīng)濟體經(jīng)濟增速將保持較快增長。全球經(jīng)濟增速放緩和需求減弱將抑制大宗商品價格的進一步上 漲，這將有利于緩解新興經(jīng)濟體的輸入性通脹壓力和經(jīng)濟過熱，加之發(fā)達國家延長低利率貨幣政策執(zhí)行時間， 新興經(jīng)濟體有可能適度放松過度從緊的貨幣政策，以促進經(jīng)濟增長。另外，新興經(jīng)濟體的財政狀況普遍顯著好于發(fā)達國家，刺激內(nèi)需支持經(jīng)濟增長的政策空間仍然較大。國際貨幣基金組織預計，新興市場和發(fā)展中國家經(jīng)濟今明兩年仍將分別增長 %和 %，其中，俄 羅斯分別增長 %和 %，印度分別增長 %和 %，巴西分別增長 %和 %，撒哈拉以南非洲 地區(qū)分別增長 %和 %。 （ 6）美元國際地位削弱為人民幣國際化帶來機遇。美元國際地位削弱刺激國際儲備貨幣進一步多元化，將為人民幣成長為國際貨幣提供更大的空間。另外使我國等新興大國在國際貨幣體系方面話語權(quán)和影響力不斷提高，有助于我國加快實施人民幣國際化戰(zhàn)略。使許多國家和地區(qū)更加重視加強區(qū)域貨幣金融合作，為人民幣首先實現(xiàn)區(qū)域化帶來新機遇。 （二）國內(nèi)方面 （ 1）我國 經(jīng)濟仍處于增長“長周期” 我國經(jīng)濟仍處于增長“長周期”從短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)和制造業(yè)仍是拉動經(jīng)濟增長的主要動力。另外，企業(yè)自主投資較強，制造業(yè)增長較快也將推動經(jīng)濟增長。從中長期來看，企業(yè)設備升級第 8 頁 第 8 頁 等投資需求勢頭不減，國內(nèi)較高的儲蓄率對拉動內(nèi)需仍有很大空間 ,我國經(jīng)濟將長期處在一個增長通道中。 （ 2）宏觀經(jīng)濟政策主基調(diào)不會變化。 2020 年在緊縮政策和外需回落雙重夾擊下，裝備制造業(yè)、鋼鐵 產(chǎn)業(yè)，部分企業(yè)出現(xiàn)了多年未遇的停產(chǎn)現(xiàn)象。同時，在政策緊縮下，許多中小企業(yè)資金鏈緊繃，尤其是沿海地區(qū)的一些外貿(mào)制造業(yè)企業(yè)，停 工現(xiàn)象開始蔓延，失業(yè)率開始上升。 2020 年宏觀調(diào)控政策從整體政策框架和總基調(diào)上，不會有太大改變，可能仍是積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。但是在通脹得到初步治理后，穩(wěn)增長在宏觀調(diào)控框架中的重要性越來越凸顯 ,會根據(jù)實際經(jīng)濟情況在具體操作上更加傾向于放松，突出前瞻性 ,政策將更加關注經(jīng)濟下滑的風險。 （ 3）十二五”期間我國將不斷加強工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設，將不斷加強工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設濟發(fā)展的主要驅(qū)動力。成為經(jīng)濟發(fā)展的主要驅(qū)動力。根據(jù)國家“十二五”發(fā)展規(guī)劃，到 2020 年我國工業(yè)化率將由現(xiàn)在的 50%上升到 65%左右，城鎮(zhèn)化率將由現(xiàn)在的 %上升到 60%左右。 工業(yè)產(chǎn)值每增加 1 個百分點，就可以帶動 GDP 增長 個百分點，城鎮(zhèn)化率每增加 1 個百分點，可以帶動 GDP 增長 個百分點。工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設將成為經(jīng)濟發(fā)展的強大驅(qū)動力。 （ 4）經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整促進經(jīng)濟健康增長。促進經(jīng)濟健康增長 金融危機正在倒逼中國經(jīng)濟從“出口”轉(zhuǎn)到“內(nèi)需”上來。 2020 年，我國將充分利用本輪金融危機和經(jīng)濟增長降速的有利時機，把主要的精力放在轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革上，加大落后產(chǎn)能淘汰和節(jié)能減排的政策力度， 強制高成本高能耗高污染產(chǎn)業(yè)的退出與調(diào)整，同時傾力培育戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和科技含量高、市場需求潛力大的產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品崛起，盡快形成經(jīng)濟增長的新引擎。在這一轉(zhuǎn)型進程中，一批出口型企業(yè)、高能耗型以及部分高成本房地產(chǎn)企業(yè)，將會遭遇倒閉、重組、 兼并和收購的命運；一批節(jié)能環(huán)保、綠色制造、生物醫(yī)療和新一代 IT 等新興產(chǎn)業(yè)將會呈現(xiàn)新的盈利機會。 （ 5）中西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展空間大。 我國經(jīng)濟發(fā)展在區(qū)域間的不平衡是經(jīng)濟發(fā)展中存在的問題，同時，解決這一問題也是我國保持經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的機遇，我國中西部地區(qū)與東部地區(qū)相比，在資源、能源、 土地、勞動力等生產(chǎn)要素供應條件上， 具有更大的比較優(yōu)勢，由于經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，市場需求潛力有更大的增長空間，經(jīng)濟發(fā)展有更大的增長前景。我國能源、原材料工業(yè) 發(fā)展的第 9 頁 第 9 頁 重心，已開始向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，加工業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的速度也在進一步加快。 （ 6）國內(nèi)市場消費增長潛力巨大。我國已經(jīng)進入全面建設小康社會階段，消費結(jié)構(gòu)也進入全面升級階段。在進一步調(diào)整收入分配體制，提高勞動者收入報酬，逐步縮小收入分配差距，有效解決居民消費增長的制約瓶頸之后，國內(nèi)市場的消費增長仍具有十分巨大的潛力。 （ 7）通貨膨脹壓力減 緩。經(jīng)濟回落降低通脹壓力、輸入性通脹逆轉(zhuǎn)以及國內(nèi)食品價格進入 回落周期促使我國通脹回落，預計 2020 年 CPI 在 %左右。 PPI 也將出現(xiàn)快速回落 ,預計 2020 年繼續(xù)回落至 %左右。 （ 8）綠色產(chǎn)業(yè)在全球興起為我國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供新契機。 發(fā)展新興綠色產(chǎn)業(yè)，有利于我國保護環(huán)境、提高能源資源利用效率和推動產(chǎn)業(yè)升級。綠色產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展的起步階段，為我國趕上新 一輪全球產(chǎn)業(yè)調(diào)整發(fā)展步伐、縮小與發(fā)達國家的差距，提供了重要契機。 另外，新能源和節(jié)能環(huán)保等綠色產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，為我國培育新的?jīng)濟增長點和 市場需求提供了重要機遇。 ? 不利因素 （一） 國際方面 （ 1）歐債危機正演變?yōu)榻?jīng)濟金融全球化后世界經(jīng)濟所面臨的最新挑戰(zhàn)。國際金融市場更加動蕩、金融監(jiān)管壓力更大和金融體系更為脆弱；削弱了各國政府對宏觀經(jīng)濟的調(diào)控能力；全球正在進入一個借新債、還舊債和央行印鈔票的階段，新債只能靠有剩余儲蓄的國家來購買，一 旦新債無人購買，必將導致國家破產(chǎn)、債務違約和印鈔，后果必然是惡性通脹。 （ 2）美國經(jīng)濟增速下降。增速下降受通脹率上升影響，居民實際收入增速下降；受經(jīng)濟整體不景氣影響，投資者信心不足。目前，國際組織、美國政府、經(jīng) 濟學家和大型商業(yè)機構(gòu)都下調(diào)了對美國經(jīng)濟今明兩年的增長預期。 國際貨幣基金組織 2020年 9 月對美國經(jīng)濟 2020和 2020 年的增速預測，從 6 月的 %和 %分別下調(diào)至 %和 %。 （ 3）歐元區(qū)經(jīng)濟下行風險加大。 受全球經(jīng)濟增速趨緩、南歐諸國財政狀況第 10 頁 第 10 頁 持續(xù)惡化、歐債危機可能進一步升級等因素影響，歐元區(qū)經(jīng)濟增長乏力，同時，歐元區(qū)各國經(jīng)濟走勢分化更加明顯 ,就業(yè)形勢依然嚴峻。 2020 年歐元區(qū)經(jīng)濟增速較 2020 年將明顯回落，甚至可能出現(xiàn)負增長。國際貨幣基金組織于 9 月將歐元區(qū) 2020 年和 2020 年 GDP 增長率由 6 月的 %和 %下調(diào)至 %和 %。 （ 4）日本經(jīng)濟逐漸呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象 ,但仍未走出通貨緊縮。地震、海嘯及核泄漏造成日本生產(chǎn)設施嚴重損壞和電力供應短缺，出口大幅下降，對外貿(mào)易順差減少，經(jīng)濟仍未走出通貨緊縮態(tài)勢。 （ 5）新興經(jīng)濟體增速將繼續(xù)放緩。 新興經(jīng)濟體由于全球產(chǎn)業(yè)鏈遭受沖擊和發(fā)達國家經(jīng)濟形勢惡化以及國際資本市場大幅震蕩，經(jīng)濟增長將繼續(xù)放緩。巴西、俄羅斯等國家和國際機構(gòu)紛紛下調(diào)明年經(jīng)濟增長率預期。 （ 6）各種形式的保護主義措施干 擾我國對外經(jīng)濟發(fā)展。未來美國等發(fā)達國家針對我國的保護主義措施勢必增多，除了傳統(tǒng)的貿(mào)易保護主義措施外，諸如碳關稅之類新型保護主義措施還會層出不窮；各種形式的投資保護主義措施，有可能影響我國企業(yè)在海外的發(fā)展；我國銀行、保險等金融機構(gòu)在開展跨國經(jīng)營時，一些金融業(yè)務會受到金融保護主義的限制。 （ 7）應對氣候變化對我國提出更高要求。隨著后京都議定書時代的到來，發(fā)達國家會從各方面施壓，要求我國承擔減排責任，而且國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展面臨的資源環(huán)境硬約束也會增 大，對我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式提出了更高要求。 （ 8）大宗 商品價格仍將高位劇烈震蕩。受新興市場國家經(jīng)濟增長和全球經(jīng)濟面臨的風險進一步上升的影響， 2020 年全球大宗商品價格將進入緩慢上升通道，但上升空間有限。歐債危機等不確定因素使大宗商品的價格波動幅度加大。 （二）國內(nèi)方面 （ 1）我國經(jīng)濟增速繼續(xù)放緩。 2020 年世界經(jīng)濟極具不確定性和不穩(wěn)定性，金融動蕩已致外需明顯下降，國內(nèi)高通脹下的投資拉動模式難以為繼，加之土地可開發(fā)數(shù)量減少，土地財政拉動經(jīng)濟的空間縮小，也使內(nèi)需增長有限，經(jīng)濟增速呈現(xiàn)逐漸回落趨勢。 （ 2）經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡問題嚴重。國內(nèi)消費嚴重不足，居 民消費率持續(xù)下降，雖然國家已經(jīng)啟動刺激內(nèi)需計劃，但截至目前為止效果并不明顯。過度依賴投第 11 頁 第 11 頁 資，不僅影響消費，也存在生產(chǎn)能力過剩和閑置，加大金融風險的隱患；依賴出口，國際貿(mào)易長期失衡，不僅具有較大的風險，也導致貿(mào)易磨擦加劇。 （ 3）投資增速將繼續(xù)下滑。 2020 年拖累我國固定資產(chǎn)投資的主要因素為房地產(chǎn)投資及其相關投資?；ㄍ顿Y，制造業(yè)投資在地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)鏈，政策相對緊縮的大環(huán)境，以及財政收入下降等因素的影響下將繼續(xù)下滑。預計 2020年我國固定資產(chǎn)投資增速為 18%左右，在房地產(chǎn)、基建、制造業(yè)的投資組合中 ，制造業(yè)相對增速最高。 （ 4）出