【正文】 口風險加大。歐債危機影響不斷深化，正開始由邊緣國家向核心國家蔓延，由 國債市場向銀行業(yè)蔓延，未來我國對歐盟出口的風險會進一步增加。 美國經濟不景氣對我國出口的影響也將逐漸顯現。另外，今年以來由于經受自然災害的日本經濟處于恢復期，需要大量進口，使我國對日本的出口一直保持較快增長，但是隨著日本經濟形勢好轉，進口將有所下降。 （ 5）通貨膨脹的潛在風險加大。在全球貨幣寬松的情況下，通脹預期短期難以輕易改變；當前經濟內在擴張壓力依然存在；收入分配體制的改革，提高普通勞動者 收入，必然導致勞動力成本提高資源稅的改革，使得土地和資源等的要素成本提高；環(huán)境的治理和改善，使得環(huán)境成本的提高；世界經濟復蘇后，我國大宗進口的原油、鐵礦石、有色金屬礦產的價格都可能有較大幅度提升；可能存在的自然災害、輿論炒作等都可能成為成本推動的通貨膨脹的因素。 （ 6）人口紅利對 GDP 貢獻減少。人口紅利對 1980 年至今 ,我國勞動力的充足供給得益于新中國成立后的三次嬰兒潮和大規(guī)模城市化。但第一次和第二次嬰兒潮出生的人群現在已經開始進入退休年齡 ,農民工進城的轉移速度也在下降。大部分學者和研究機構都預期我 國勞動力人口將在 2020 年前后達到頂峰 ,人口紅利對 GDP 的貢獻將大幅減少。今后我國 GDP 的增長將主要依賴于技術進步和資本的積累。綜合來看，全球經濟的下行風險正在顯著加大，雖然不至于導致美國、歐洲經濟出現類似 2020 年的衰退，但也給復蘇中的世界經濟踩了一次剎車。今后一個時期世界經濟“兩極化”趨勢將進一步突出，西方國家經濟短期內難以徹底擺脫國內政治經濟危機，需要相當長的 一段時間恢復和調整。相比之下，亞洲、非洲和拉丁美洲的新興經濟體已經走上了增長的軌道，今后幾年仍將是世界經濟增長的主要推動力。國內的 經濟增長處于短期回調狀態(tài)，支撐經濟中長期增長的各類要素組合仍比較好，我國經濟發(fā)展的基本面良好：工業(yè)化、城市化都在快速增長；百姓住房消費和汽車消費仍是消費的熱點， 第 12 頁 第 12 頁 將持續(xù)活躍；新的區(qū)域增長極不斷涌現；投資需求雖然有所降低，但仍然比較旺盛。與此同時，我們的勞動力成本將上升，地價將上升，資源環(huán)境使用成本也將上升，而且人口老齡化將更加明顯，這些因素將導致我們傳統(tǒng)的低成本競爭優(yōu)勢逐漸喪失。 總之，預計我國經濟將仍會有一個較為快速的增長，但隨著政府的關注角度從關注經濟的增長速度轉到經濟的增長質量上以后，其增長速度會有所 減緩。 房地產市場宏觀形勢分析及預測 回顧 2020 年在中國的 城市化進程 中注定會是有里程碑式意義的一年。 2020 年 12月 19 日 中國社會科學院在京發(fā)布《社會藍皮書： 2020 年中國社會形勢分析與預測》。藍皮書指出， 2020 年，中國城鎮(zhèn)人口占總人口的比重將超過 50%，這意味著中國城市化水平首次超過 50%。這標志著中國數千年來以農村人口為主的城鄉(xiāng)人口結構發(fā)生了逆轉，中國從一個具有幾千年農業(yè)文明歷史的農民大國，進入以城市社會為主的新成長階段。 這也標志著我國城市化開始由高速向低速過度。 2020 年應 屆畢業(yè)生規(guī)模是本世紀初的 6 倍， 2020 年高校畢業(yè)生人數為 660萬人， “十二五 ”時期應屆畢業(yè)生年平均規(guī)模將達到近 700 萬人。 畢業(yè)生人數連年創(chuàng)新高，這也從一個側面說明房地產市場 剛性需求 依然十分強勁。 第 13 頁 第 13 頁 從 2020 年 1 月 26 日，新“ 國八條 ”出臺開始，國家政府多次上調 存款準備金率 和 存貸款基準利率 ，且從 2020 年初至今仍不見有明顯松動跡象，可見政府對房地產調控之決心。 展望 2020 年 3 月 5 日溫家寶在第十一屆全國人民代表大會第五次會議上指出今年經濟社會發(fā)展的主要預期目標是：國內生產總值增長 %；城鎮(zhèn) 新增就業(yè) 900萬人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內；居民消費價格漲幅控制在 4%左右；進出口總額增長 10%左右，國際收支狀況繼續(xù)改善。同時，要在產業(yè)結構調整、自主創(chuàng)新、節(jié)能減排等方面取得新進展，城鄉(xiāng)居民收入實際增長和經濟增長保持同步。這是多年來政府首次放棄 GDP 增速保八，可見政府的發(fā)展觀念從單一的追求經濟的高速發(fā)展轉到了追求經濟增長的質量上，從這點看以看出政府在建設方面的投資可能會有所減少。這個報告上溫總理還指出 :繼續(xù)推進保障性安居工程建設，在確保質量的前提下，基本建成 500 萬套，新開工 700 萬套以上 .這是繼去年推出 1000 萬套基礎上繼續(xù)加強了保障房建設力度?？梢娊衲昴甑妆Ｕ戏康年懤m(xù)建成對房地產市場也會帶來一定的沖擊。 總之，房地產宏觀環(huán)境依然不清晰，但近期看不會大幅跳水，依然存在獲利空間。 中觀分析 西安市經濟狀況分析及預測 綜合經濟實力大幅提升。 “十一五”以來，西安經濟發(fā)展取得了巨大成就，第 14 頁 第 14 頁 生產總值連續(xù)跨越 2020 億、 3000 億兩大臺階，在全國城 市中的位次明顯前移。 經濟規(guī)?？焖賶汛?。全市 生產總值達到 億元， 年均增長 %，是2020 年的 倍。人均 GDP 達到 5790 美元，是 2020 年的 倍。完成財政總收入 億元，年均增長 %，是 2020 年的 倍。其中，地方財政一般預算收入 億元，年均增長 %，是 2020 年的 倍；支出達到 億元，增長 %。 投資消費需求旺盛 。 “十一五”期間，全社會固定資產投資累計突破 1 萬億元，為“十五”期間投資總量的 4 倍； 2020 年 社會消費品零售總額達到 1611億元，年均增長 %，是 2020 年的 倍。 產業(yè)結構持續(xù)優(yōu)化。 到 “十一五”末，五大主導產業(yè) 實現 增加值 億元，占全市 GDP 的 50%；實現工業(yè)增加值 1006 億元，是 2020 年的 倍； 三次產業(yè)結構由 5： ： 調整為 ： ： 。 開發(fā) 新區(qū)作用凸顯。 開發(fā)新區(qū)主要經濟指標占全市的比重持續(xù)上升，規(guī)模以上工業(yè)增加值、實際利用外資分別占到全市的 35%和 %，成為全市推進產業(yè)化和城市化的重要載體。 城鄉(xiāng)面貌 極大改善 。 發(fā)揮規(guī)劃的 引領作用，確立了 把西安建設成富有歷史文化特色的國際化大都市的新定位，城市特色逐步彰顯。城市規(guī)模迅速擴大，城市建成區(qū)面積達到 395 平方公里，城市化率由 2020 年的 %提高到 2020年的 70%。 綜合交通網絡更加完善。 西安咸陽國際機場旅客吞吐量突破 1800 萬人次，進入世界百強機場行列；鐵路路網更加完善，成為全國鐵路六大客運樞紐之一；以西安為中心的“米”字型高速公路全部建成，成為全國高速公路重要的節(jié)點城市；城市主要路網基本形成，地鐵一、二號線全面開工建設，二環(huán)路實現立交化，三環(huán)路主線貫通，斷頭路基本打通，人 均道路面積 平方米。農村公路建設改造 8400 公里，基本實現平原區(qū)行政村“村村通油（水泥）路”。 市政服務能力顯著增強。 城市日供水能力達到 萬噸，城市未來發(fā)展第 15 頁 第 15 頁 用水保障能力明顯增強，燃氣普及率達到 95%，污水處理率由 40%提高到 90%，生活垃圾無害化處理率達到 %，供電能力日最大負荷達到 萬千瓦，比2020 年增加 萬千瓦。城市管理提升年活動全面實施，城市服務功能進一步增強。 生態(tài)環(huán)境不斷改善。 成為國家衛(wèi)生城市和國家園林城市。全面啟動秦嶺北麓生態(tài)保護工程和增綠工程，森林覆蓋率 達到 45%，綠地率達到 %；大力實施“碧水工程”， 開展渭河西安城市段、 浐 灞河全流域、灃河流域等水系生態(tài)綜合治理，一大批城市生態(tài)公園相繼建成，增加各類水面 2 萬多畝。圓滿完成省政府下達的兩項約束性減排指標，化學需氧量和二氧化硫分別削減 %和 %。大氣環(huán)境持續(xù)改善，空氣質量優(yōu)良天數達到 304 天，比 2020 年增加了 14 天，創(chuàng)歷史最好水平。 城市改造成效顯著。 大力推進城中村和棚戶區(qū)改造工程，完成 120 個城中村整村拆除工作，和 30個棚戶區(qū)改造項目，安置房開工面積約 4000 萬平方米，已回遷居民 萬人。區(qū)域改造進程加快，啟動實施未央新城、大明宮、紡織城、大興新區(qū)、朱宏路、解放路、東大街、小寨商圈、土門地區(qū)等一批區(qū)域改造工程。全面完成隴海線城市段環(huán)境整治，徹底改變了鐵路沿線多年來臟亂差面貌。 人民生活更加幸福。 大力實施“民生八大工程”，大幅提升人民群眾生活水平和質量，市民幸福感明顯增強。全市民生方面總投入達到 億元，增長%。榮獲中國最具幸福感城市、十大中國最關愛民生城市等榮譽稱號。 收入水平穩(wěn)步提高。 城市居民人均可支配收入和農村居民人均純收入分別達到 22244 元和 7750 元，年均增 長 %和 %，分別是“十五”末的 倍和 倍。五年城鎮(zhèn)新增就業(yè) 萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 ％以內，動態(tài)消除“零就業(yè)家庭”。新建人力資源市場 14 個，農村勞動力轉移就業(yè)第 16 頁 第 16 頁 萬人。累計發(fā)放全民創(chuàng)業(yè)小額擔保貸款 億元，被國家確定為首批“創(chuàng)業(yè)型試點城市”。 社會保障體系不斷健全。 城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、基本醫(yī)療保險、工傷保險和生育保險參保人數分別達到 萬人、 萬人、 萬人、 萬人和 萬人。新型農村合作醫(yī)療參合人數 達到 萬人。經濟適用房累計完成投資 144 億元，累計竣工 815 萬平方米，解決了 9萬戶單位職工和中低收入家庭住房問題。廉租房建設進程加快，累計保障家庭20207 戶。 32 萬城鄉(xiāng)低保群眾實現了應保盡保，基本生活得到了保障。 教育優(yōu)先地位進一步鞏固。 累計投入 億元，完成全市山區(qū)農村義務教育布局調整，建成 99所農村標準化寄宿制學校，完成 137 所農村中小學危房改造、 80 所薄弱學校治理和 萬平方米校舍安全工程任務，在全省率先實施“蛋奶工程”，惠及農村學生 萬人。小學入學率、鞏固率、升學率均達到 100%， 初中入學率和鞏固率達到 98%以上，初中升學率達到 %。 醫(yī)療衛(wèi)生服務體系進一步完善。 一批醫(yī)療衛(wèi)生項目啟動實施，農村三級衛(wèi)生服務網絡和城市社區(qū)衛(wèi)生服務體系初步形成，新型合作醫(yī)療參合率達到%。 公共文化服務體系進一步完善。 建成 8 個區(qū)縣文化館、 6 個區(qū)縣圖書館和79個街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)標準文化服務站，完成 1696 個村的“廣播電視村村通”工程，基本形成覆蓋全市城鄉(xiāng)的公共文化服務網絡。 一大批惠民工程相繼實施 。半價公交、免費公廁、放心饅頭、蔬菜早市、便民市場、新殯儀館等項目的建設，極大地方便了群眾生 活。 改革開放深入推進。 一些重要領域和關鍵環(huán)節(jié)改革邁出新的步伐。完成265 戶國企改制，安置職工 萬人，國企改革完成面累計達到 %。 組建了 市工業(yè)資產經營公司、 市投資控股公司、市建工集團和市水務集團，對國有第 17 頁 第 17 頁 資產的控制力進一步增強。文化體制改革加速推進，西安秦腔劇院、歌舞劇院等事業(yè)單位完成改制，成立了陜西文化產業(yè)投資控股 有限公司，區(qū)縣文化體制改革任務基本完成。完成新一輪市、區(qū)縣政府機構和鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構改革工作，市政府機構精簡至 41 個，事業(yè)單位分類改革穩(wěn)步推進，教育、衛(wèi)生等公益服務事業(yè)機構得到加強 。 高陵縣統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點進展順利，財政管理體制改革、農村綜合改革、戶籍一元化改革取得重大突破，全面完成了集體林權制度主體改革任務。 對外開放取得新成效。 累計實際利用外資 億美元，年均增速長%，是“十五”期間的 倍；累計實際利用內資 3150 億元，年均增長%；累計自營進出口總額 億美元，年均增長 30%，是“十五”期間的 5 倍。世界 500 強企業(yè)在西安設立 123 家企業(yè)或辦事機構，與 182 個國家和地區(qū)建立直接貿易往來。西安出口加工區(qū)進出口貿易額居西部 15 個出口加工區(qū)第 2 位，西安保稅物流中心建成并投入運營。接待海內外游客 5285 萬人次，是2020 年的 倍。實現旅游總收入 億元。韓國總領事館、泰國駐西安領事辦公室相繼設立，國際友好城市達到 20個。歐亞經濟論壇機制形成和 2020西安世界園藝博覽會的成功申辦，使西安的國際知名度和美譽度進一步提升，榮獲“中國國際形象最佳城市”稱號。 西安市房地產市場狀況分析及預測 西安古稱 “長安 ”，西北地區(qū)第一大城市，陜西第一大城市，是舉世聞名的世界四大文明古都之一，居中國古都之首，是中國歷史上建都時間最長、建都朝代 最多、影響力最大的 都城 ，是 中華民族 的搖籃、 中華文明 的發(fā)祥地、 中華文化 的代表。當今西安為副省級城市，陜西省省會， 中國 七大區(qū)域中心城市之一， 亞洲 知識技術創(chuàng)新中心， 新歐亞大陸橋 中國段和 黃河 流域最大的中心城市，中國大飛機的制造基地，中國中西部地區(qū)最大最重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和 高新技術產業(yè) 基地 。西安剛升級為國際化大都市和西咸一體化建設目標，從長遠看西安發(fā)展?jié)摿薮蟆? 第 18 頁 第 18 頁 從近三年西安商品房市場的銷售情況來看，每年的 4季度往往是樓市銷量突破的一個時點，市場銷量在前 3個季度積攢之后 將會在 4季度得到不同程度的井噴， 08年 4季度增長 %， 09年 4季度增長