【正文】 是目前大明宮板塊中唯一的純 Artdeco 風(fēng)格的精品高端社區(qū)。 （ 2）重點(diǎn)樓盤(pán)分析 ① 東岸陽(yáng)光 項(xiàng)目名稱(chēng) ： 東岸陽(yáng)光 項(xiàng)目地址 ： 新城區(qū)東元西路甲字 1號(hào) 開(kāi)發(fā)商 ： 陜西石家街城中村項(xiàng)目改造公司 建設(shè)單位 ： 江蘇建新建工集團(tuán)陜西分公司 項(xiàng)目占地面積 ： 185 畝 綠化率 ： 36% 均價(jià) ： 5950 元 /平米 建筑面積： 40 萬(wàn)平方米 容積率 ： 最高價(jià) ： 6250 元 /平米 規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)： 8（ 1 期） 土地年限： 70 公攤率： 21% 朝向差： 200 規(guī)劃戶數(shù) ： 2020 銷(xiāo)售率： 30% 層差： 10 第 26 頁(yè) 第 26 頁(yè) 建筑結(jié)構(gòu)： 框架剪力墻 交付日期： 2020 年底 商鋪價(jià)格： 未定 工程進(jìn)度： 10 層 物業(yè)費(fèi)： 未定 付款方式： 全付或按揭或分期 戶型區(qū)間 ： 60— 127 平米 主力戶型 1： 84 平米 開(kāi)盤(pán)日期： 預(yù)期 2020 年 3 月 主力戶型 2 127 平米 入住日期： 2020 年底 具體分析： 該樓盤(pán)為一城中村該造項(xiàng)目，雖然離開(kāi)盤(pán)還有一年，正規(guī)的售 樓員和和銷(xiāo)售材料都沒(méi)有，可人家已經(jīng)聲稱(chēng)銷(xiāo)售率達(dá)到了 30%，這應(yīng)該是安置房和部分內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。 4） 其他參數(shù) 第 25 頁(yè) 第 25 頁(yè) 車(chē)位：本次調(diào)查中所有樓盤(pán)都有車(chē)位，但各個(gè)樓盤(pán)樓盤(pán)的市場(chǎng)定位不同他們的車(chē)位比也不一樣，比較小的，如幸福美地只有 1:，比較大的如位于 西安市長(zhǎng)樂(lè)路浐河?xùn)|岸 的水岸東方為 1:. 朝向差：由于各個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)不同因此其朝向差也不一樣，同層房子有朝向差為 0 的也有朝向差為 200 元的，如位于新城區(qū)東元西路甲字 1 號(hào)的東岸陽(yáng)光項(xiàng)目。豪頓國(guó)際近 1個(gè)月的銷(xiāo)售價(jià)格持平； 近 4個(gè)月的銷(xiāo)售價(jià)格下跌了 200元，跌幅為 4%； 與本項(xiàng)目 2020年 08月01日第一次對(duì)外報(bào)出的 5800元相比， 7個(gè)月以來(lái)，銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)下跌了 100元，跌幅為 2%。該樓盤(pán)地理位置與本項(xiàng)目十分接近，從圖中可以看出該項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)有了下滑。帝景灣，該項(xiàng)目 2020年 6月開(kāi)盤(pán)到目前銷(xiāo) 售率為 50%，而位于新城區(qū)含元路 61號(hào)的鉑廷到 2020年 4月才正式開(kāi)盤(pán)，前期的銷(xiāo)售率已經(jīng)達(dá)到 40%，從銷(xiāo)售率來(lái)看，雖然正值地產(chǎn)寒冬各個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況仍然良好，可見(jiàn)市場(chǎng)需求還是比較旺盛的。該項(xiàng)目已出東三環(huán)，離市中心較遠(yuǎn)，地鐵還沒(méi)修好，還存在大量城中村，環(huán)境較差，因此價(jià)格上不去，由此可見(jiàn)容積率只是影響房?jī)r(jià)的一個(gè)因素 ，大的容積率也未必一定比小容積率的樓盤(pán)買(mǎi)的單價(jià)低，其中還有樓盤(pán)自身的開(kāi)發(fā)水平，以及后期的物業(yè)管理和周邊的各種配第 24 頁(yè) 第 24 頁(yè) 套等，本項(xiàng)目容積率雖然為 ，但仍有希望賣(mài)出較高的單價(jià)，因?yàn)樵擁?xiàng)目為與東二環(huán)與北二環(huán)的交叉處，且緊鄰浐灞生態(tài)區(qū)，有較大的升值空間 。而位于 華清路 136 號(hào)的華清佳苑容積率 是表中所列樓盤(pán)中最大的而價(jià)格僅有 5280 元 /平方米，由此可見(jiàn)容積率與均價(jià)存在著一定程度上的反相關(guān)關(guān)系。 2) 容積率與均價(jià) 從該表中可以看到容積率最小的為 位于辛家廟東的 華遠(yuǎn) 另外還有位于 馬旗寨路（太元路）南 的華遠(yuǎn)君城，該項(xiàng)目最大戶型為 186 平方米 ,華遠(yuǎn)君城位于西安大明宮國(guó)家遺址公園東側(cè)，太元路 (原馬旗寨路 )與景東路交匯處，東距康復(fù)路商圈 8 分鐘路程，南臨西安城內(nèi)商圈，西倚大明宮遺址保護(hù)區(qū)和未央路 CBD，北可直達(dá)二環(huán)，是二環(huán)內(nèi)最大的高尚住宅社區(qū)，目前也是大明宮遺址區(qū)域內(nèi)唯一的大盤(pán)項(xiàng)目。海藍(lán) 城，該項(xiàng)目最大戶型為 240 平方米，但這種戶型過(guò)大，市場(chǎng)需求并不大，而 120 到 150 平第 23 頁(yè) 第 23 頁(yè) 方米的三室銷(xiāo)售火熱。這種中小戶型的房子主要是面對(duì)首次置業(yè)者用于婚房。 從表格中可以看出： 1) 戶型配比 最小戶型為位于 幸福路與韓森路十字東南角的福邸銘門(mén)，該戶型 只有 39 平方米，其次為位于北二環(huán)與井東二路交匯口的 安誠(chéng)御花苑 ，該戶型只有 43 平米，這些超小戶型更多的是面向投資性客戶，但很明顯做這種超小戶型的樓盤(pán)并不多。帝景灣 新城區(qū)含元路 61 號(hào)與八府莊北路十字東北 88— 122 6800 2020年 6 月 992 50% 第 21 頁(yè) 第 21 頁(yè) 華遠(yuǎn) 2020年 3月 14日全市各城區(qū)商品房交易數(shù)據(jù) 區(qū)域 成交套數(shù) 成交面積（㎡） 環(huán)比 可售套數(shù) 可售面積（㎡） 城東 294 %↑ 24769 2248675 城南 82 %↑ 38051 4710420 城西 27 %↑ 16675 1751241 城北 76 %↓ 30172 3436652 城內(nèi) 1 — 5175 高新 35 %↓ 26275 3161755 全市 515 %↑ 141117 15838936 預(yù)測(cè)： 隨著政府北遷，浐灞生態(tài)區(qū)的建設(shè)，大明宮公園的進(jìn)一步完善以及地鐵第 20 頁(yè) 第 20 頁(yè) 3號(hào)線的建成，該片區(qū)無(wú)論是投資性購(gòu)房還是居住性購(gòu)房都將會(huì)成為大家關(guān)注的熱點(diǎn)。各種樓盤(pán)開(kāi)發(fā)檔次不一，價(jià)差每平米從 4000— 8000元，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)檔次不一樣價(jià)差會(huì)比較大。 配套： 周邊配套齊全，學(xué)校、銀行、醫(yī)院、購(gòu)物休閑場(chǎng)所云集， 搖籃幼兒園、 西煤子校、陜重中學(xué)；工行、商業(yè)銀行、農(nóng)行、建行；唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院；華潤(rùn)萬(wàn)家、大家 潤(rùn)、國(guó)美電器、胡家廟蔬果市場(chǎng)、海闊天空等等，生第 19 頁(yè) 第 19 頁(yè) 活所需一應(yīng)俱全。 南眺大明宮國(guó)家遺址公園，北瞰西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 。政府多次明確表態(tài) 2020 年繼續(xù) 房地產(chǎn) 調(diào)控政策不放松， 2020 年的樓市愈發(fā)顯得不明朗，從供應(yīng)來(lái)看， 2020 年最后一個(gè)季度各項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。然而受 11年樓市政策調(diào)控效應(yīng)持續(xù)作用及金融市場(chǎng)不斷收緊的影響， 11年 4季度西安商品房市場(chǎng)銷(xiāo)量呈現(xiàn)出下滑的趨勢(shì)。西安剛升級(jí)為國(guó)際化大都市和西咸一體化建設(shè)目標(biāo)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看西安發(fā)展?jié)摿薮蟆? 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析及預(yù)測(cè) 西安古稱(chēng) “長(zhǎng)安 ”，西北地區(qū)第一大城市，陜西第一大城市，是舉世聞名的世界四大文明古都之一，居中國(guó)古都之首，是中國(guó)歷史上建都時(shí)間最長(zhǎng)、建都朝代 最多、影響力最大的 都城 ，是 中華民族 的搖籃、 中華文明 的發(fā)祥地、 中華文化 的代表。韓國(guó)總領(lǐng)事館、泰國(guó)駐西安領(lǐng)事辦公室相繼設(shè)立，國(guó)際友好城市達(dá)到 20個(gè)。接待海內(nèi)外游客 5285 萬(wàn)人次，是2020 年的 倍。世界 500 強(qiáng)企業(yè)在西安設(shè)立 123 家企業(yè)或辦事機(jī)構(gòu)，與 182 個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立直接貿(mào)易往來(lái)。 對(duì)外開(kāi)放取得新成效。完成新一輪市、區(qū)縣政府機(jī)構(gòu)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)構(gòu)改革工作，市政府機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)至 41 個(gè)，事業(yè)單位分類(lèi)改革穩(wěn)步推進(jìn)，教育、衛(wèi)生等公益服務(wù)事業(yè)機(jī)構(gòu)得到加強(qiáng) 。 組建了 市工業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司、 市投資控股公司、市建工集團(tuán)和市水務(wù)集團(tuán)，對(duì)國(guó)有第 17 頁(yè) 第 17 頁(yè) 資產(chǎn)的控制力進(jìn)一步增強(qiáng)。 一些重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革邁出新的步伐。半價(jià)公交、免費(fèi)公廁、放心饅頭、蔬菜早市、便民市場(chǎng)、新殯儀館等項(xiàng)目的建設(shè)，極大地方便了群眾生 活。 建成 8 個(gè)區(qū)縣文化館、 6 個(gè)區(qū)縣圖書(shū)館和79個(gè)街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)文化服務(wù)站，完成 1696 個(gè)村的“廣播電視村村通”工程，基本形成覆蓋全市城鄉(xiāng)的公共文化服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。 一批醫(yī)療衛(wèi)生項(xiàng)目啟動(dòng)實(shí)施，農(nóng)村三級(jí)衛(wèi)生服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和城市社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)體系初步形成，新型合作醫(yī)療參合率達(dá)到%。小學(xué)入學(xué)率、鞏固率、升學(xué)率均達(dá)到 100%， 初中入學(xué)率和鞏固率達(dá)到 98%以上，初中升學(xué)率達(dá)到 %。 教育優(yōu)先地位進(jìn)一步鞏固。廉租房建設(shè)進(jìn)程加快，累計(jì)保障家庭20207 戶。新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合人數(shù) 達(dá)到 萬(wàn)人。 社會(huì)保障體系不斷健全。新建人力資源市場(chǎng) 14 個(gè)，農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)第 16 頁(yè) 第 16 頁(yè) 萬(wàn)人。 城市居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別達(dá)到 22244 元和 7750 元，年均增 長(zhǎng) %和 %，分別是“十五”末的 倍和 倍。榮獲中國(guó)最具幸福感城市、十大中國(guó)最關(guān)愛(ài)民生城市等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。 大力實(shí)施“民生八大工程”，大幅提升人民群眾生活水平和質(zhì)量，市民幸福感明顯增強(qiáng)。全面完成隴海線城市段環(huán)境整治，徹底改變了鐵路沿線多年來(lái)臟亂差面貌。 大力推進(jìn)城中村和棚戶區(qū)改造工程，完成 120 個(gè)城中村整村拆除工作，和 30個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，安置房開(kāi)工面積約 4000 萬(wàn)平方米，已回遷居民 萬(wàn)人。大氣環(huán)境持續(xù)改善，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良天數(shù)達(dá)到 304 天，比 2020 年增加了 14 天，創(chuàng)歷史最好水平。全面啟動(dòng)秦嶺北麓生態(tài)保護(hù)工程和增綠工程，森林覆蓋率 達(dá)到 45%，綠地率達(dá)到 %；大力實(shí)施“碧水工程”， 開(kāi)展渭河西安城市段、 浐 灞河全流域、灃河流域等水系生態(tài)綜合治理，一大批城市生態(tài)公園相繼建成，增加各類(lèi)水面 2 萬(wàn)多畝。 生態(tài)環(huán)境不斷改善。 城市日供水能力達(dá)到 萬(wàn)噸，城市未來(lái)發(fā)展第 15 頁(yè) 第 15 頁(yè) 用水保障能力明顯增強(qiáng)，燃?xì)馄占奥蔬_(dá)到 95%，污水處理率由 40%提高到 90%，生活垃圾無(wú)害化處理率達(dá)到 %，供電能力日最大負(fù)荷達(dá)到 萬(wàn)千瓦，比2020 年增加 萬(wàn)千瓦。農(nóng)村公路建設(shè)改造 8400 公里，基本實(shí)現(xiàn)平原區(qū)行政村“村村通油（水泥）路”。 綜合交通網(wǎng)絡(luò)更加完善。 發(fā)揮規(guī)劃的 引領(lǐng)作用，確立了 把西安建設(shè)成富有歷史文化特色的國(guó)際化大都市的新定位，城市特色逐步彰顯。 開(kāi)發(fā)新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占全市的比重持續(xù)上升，規(guī)模以上工業(yè)增加值、實(shí)際利用外資分別占到全市的 35%和 %，成為全市推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化和城市化的重要載體。 到 “十一五”末，五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 實(shí)現(xiàn) 增加值 億元，占全市 GDP 的 50%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 1006 億元，是 2020 年的 倍； 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 5： ： 調(diào)整為 ： ： 。 “十一五”期間，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)突破 1 萬(wàn)億元，為“十五”期間投資總量的 4 倍； 2020 年 社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 1611億元，年均增長(zhǎng) %，是 2020 年的 倍。其中，地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，年均增長(zhǎng) %，是 2020 年的 倍；支出達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %。人均 GDP 達(dá)到 5790 美元，是 2020 年的 倍。 經(jīng)濟(jì)規(guī)?？焖賶汛蟆? 中觀分析 西安市經(jīng)濟(jì)狀況分析及預(yù)測(cè) 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提升?？梢?jiàn)今年年底保障房的陸續(xù)建成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)帶來(lái)一定的沖擊。這是多年來(lái)政府首次放棄 GDP 增速保八，可見(jiàn)政府的發(fā)展觀念從單一的追求經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展轉(zhuǎn)到了追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量上，從這點(diǎn)看以看出政府在建設(shè)方面的投資可能會(huì)有所減少。 展望 2020 年 3 月 5 日溫家寶在第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上指出今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn) 新增就業(yè) 900萬(wàn)人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)；居民消費(fèi)價(jià)格漲幅控制在 4%左右；進(jìn)出口總額增長(zhǎng) 10%左右，國(guó)際收支狀況繼續(xù)改善。 畢業(yè)生人數(shù)連年創(chuàng)新高，這也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng) 剛性需求 依然十分強(qiáng)勁。 這也標(biāo)志著我國(guó)城市化開(kāi)始由高速向低速過(guò)度。藍(lán)皮書(shū)指出， 2020 年，中國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貙⒊^(guò) 50%，這意味著中國(guó)城市化水平首次超過(guò) 50%。 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀形勢(shì)分析及預(yù)測(cè) 回顧 2020 年在中國(guó)的 城市化進(jìn)程 中注定會(huì)是有里程碑式意義的一年。與此同時(shí)，我們的勞動(dòng)力成本將上升，地價(jià)將上升，資源環(huán)境使用成本也將上升，而且人口老齡化將更加明顯，這些因素將導(dǎo)致我們傳統(tǒng)的低成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐漸喪失。相比之下，亞洲、非洲和拉丁美洲的新興經(jīng)濟(jì)體已經(jīng)走上了增長(zhǎng)的軌道，今后幾年仍將是世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力。綜合來(lái)看，全球經(jīng)濟(jì)的下行風(fēng)險(xiǎn)正在顯著加大，雖然不至于導(dǎo)致美國(guó)、歐洲經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)類(lèi)似 2020 年的衰退，但也給復(fù)蘇中的世界經(jīng)濟(jì)踩了一次剎車(chē)。大部分學(xué)者和研究機(jī)構(gòu)都預(yù)期我 國(guó)勞動(dòng)力人口將在 2020 年前后達(dá)到頂峰 ,人口紅利對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)將大幅減少。人口紅利對(duì) 1980 年至今 ,我國(guó)勞動(dòng)力的充足供給得益于新中國(guó)成立后的三次嬰兒潮和大規(guī)模城市化。在全球貨幣寬松的情況下，通脹預(yù)期短期難以輕易改變；當(dāng)前經(jīng)濟(jì)內(nèi)在擴(kuò)張壓力依然存在；收入分配體制的改革，提高普通勞動(dòng)者 收入，必然導(dǎo)致勞動(dòng)力成本提高資源稅的改革，使得土地和資源等的要素成本提高；環(huán)境的治理和改善，使得環(huán)境成本的提高；世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，我國(guó)大宗進(jìn)口的原油、鐵礦石、有色金屬礦產(chǎn)的價(jià)格都可能有較大幅度提升；可能存在的自然災(zāi)害、輿論炒作等都可能成為成本推動(dòng)的通貨膨脹的因素。另外，今年以來(lái)由于經(jīng)受自然災(zāi)害的日本經(jīng)濟(jì)處于恢復(fù)期，需要大量進(jìn)口，使我國(guó)對(duì)日本的出口一直保持較快增長(zhǎng)，但是隨著日本經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好