【正文】 ② 鉑廷 項(xiàng)目名稱： 鉑廷 項(xiàng)目地址： 新城區(qū)含元路61 號(hào) 建設(shè)單位： 航天建六公司 項(xiàng)目占地面積 ： 2087 ㎡ 綠化率： 32% 均價(jià) ： 6300元 /平方米 建筑面積： 104490 ㎡ 容積率： 最高價(jià) ：6800 元 /平方米 規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)： 5 車位數(shù)量： 803 土地年限 ： 70 公攤率： 20%朝向差： 150 元 規(guī)劃戶數(shù)： 892 銷售率： 40%層差： 30~120 元 建筑結(jié)構(gòu)： 剪力墻結(jié)構(gòu) 交付日期： 2020 年 10 月 商鋪價(jià)格： 約 萬(wàn) 工程進(jìn)度： 三封頂 二、四、五扎七、八層 第 27 頁(yè) 第 27 頁(yè) 物業(yè)費(fèi)： 元 付款方式： 一次性付款、按揭付款 戶型區(qū)間： ~ ㎡ 主力戶型 1： ㎡ 開(kāi)盤日期： 2020 年 4 月 主力戶型 2： ㎡ 入住日期： 2020 年底 樓盤特點(diǎn)： 雙二環(huán)、雙地鐵 、歐式園林建筑風(fēng)格 大明宮旁、地理位置優(yōu)越、高端建材標(biāo)準(zhǔn) 具體分析： 鉑廷是共有 5 棟 1830 層的高層組成，外立面打造經(jīng)典的 Artdeco 建筑風(fēng)格，配以歐式綠化景觀園林、五層智能安保、公共部位精裝修、地輻熱采暖、新風(fēng)系統(tǒng)等高端配套。 ）但該樓盤自 2020年 6月自今銷售率已達(dá)到 75%，仍是可圈可點(diǎn)。在進(jìn)行樓盤調(diào)查中售樓處最熱鬧的是位于浐灞東北二環(huán)交匯處（辛家廟立交南 100米） 的 豪頓國(guó)際 。但又不全是如此，如位于長(zhǎng)樂(lè)路半坡十字的尚東國(guó)際城該項(xiàng)目均價(jià)只有 3800 元 /平方米。 該項(xiàng)目有很多的地理優(yōu)勢(shì)，因此會(huì)有很多客戶需求大戶型。 120 平方米以上的大戶型也有很多，如位于辛家廟東的 華遠(yuǎn) 海藍(lán) 城 二環(huán)（辛家廟）路東 500米 83— 240 8000 20201020 958 尚東國(guó)際城 長(zhǎng)樂(lè)路半坡十字向北 300米 76— 135 3800 3000 華清 佳苑 華清路 136號(hào) 67— 145 5280 12年中旬 600 海璟印象城 東二環(huán)礦山路西段 85— 135 5500 2020年 9 月 3 日 2020 30% 華清學(xué)府城（三期） 西安市幸福南路與建工路交匯 71— 155 6400 2020年 10月底 13500 安誠(chéng)御花苑 北二環(huán)與井東二路交匯口向南 50 米（長(zhǎng)安易居?xùn)| ） 43— 130 6300 2020 年下半年 20200 豪頓國(guó)際 浐灞東北二環(huán)交匯處（辛家廟立交南 100米） 78— 146 5700 1080 利君未來(lái)城 北辰立交西南側(cè)（梁家堡附近） 73— 125 5100 2800 華遠(yuǎn)君城 馬旗寨路（太元路）南 54— 186 6500 1378 浐灞一號(hào) 浐灞東二環(huán)北延伸線與浐灞大道交匯處（北辰大道東側(cè)） 58— 139 7000 2020年 5 月 4500 第 22 頁(yè) 第 22 頁(yè) 以上表格是這次樓盤調(diào)查中城東市場(chǎng)一些樓盤的重要參數(shù)。從近期銷售數(shù)據(jù)來(lái)看城東市場(chǎng)明顯好于其他片區(qū)市場(chǎng)。 出行： 與東郊世園會(huì)主址廣運(yùn)潭十五分鐘車程，距北郊新行政區(qū)僅十分鐘車程，周邊更是擁有 3 30 21 24406 等十余條公交線路，規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線更是升級(jí)了出行速度，地鐵三號(hào)線出口近在咫尺 。 成交 量持續(xù)走低，觀望氛圍越來(lái)越強(qiáng)烈，與此同時(shí)庫(kù)存量也創(chuàng)近幾年的新高， 開(kāi)發(fā)商 與購(gòu)房者就此展開(kāi)博弈。當(dāng)今西安為副省級(jí)城市，陜西省省會(huì)， 中國(guó) 七大區(qū)域中心城市之一， 亞洲 知識(shí)技術(shù)創(chuàng)新中心， 新歐亞大陸橋 中國(guó)段和 黃河 流域最大的中心城市，中國(guó)大飛機(jī)的制造基地，中國(guó)中西部地區(qū)最大最重要的科研、高等教育、國(guó)防科技工業(yè)和 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 基地 。實(shí)現(xiàn)旅游總收入 億元。 累計(jì)實(shí)際利用外資 億美元，年均增速長(zhǎng)%，是“十五”期間的 倍；累計(jì)實(shí)際利用內(nèi)資 3150 億元，年均增長(zhǎng)%；累計(jì)自營(yíng)進(jìn)出口總額 億美元，年均增長(zhǎng) 30%，是“十五”期間的 5 倍。文化體制改革加速推進(jìn)，西安秦腔劇院、歌舞劇院等事業(yè)單位完成改制，成立了陜西文化產(chǎn)業(yè)投資控股 有限公司，區(qū)縣文化體制改革任務(wù)基本完成。 改革開(kāi)放深入推進(jìn)。 公共文化服務(wù)體系進(jìn)一步完善。 累計(jì)投入 億元，完成全市山區(qū)農(nóng)村義務(wù)教育布局調(diào)整，建成 99所農(nóng)村標(biāo)準(zhǔn)化寄宿制學(xué)校，完成 137 所農(nóng)村中小學(xué)危房改造、 80 所薄弱學(xué)校治理和 萬(wàn)平方米校舍安全工程任務(wù)，在全省率先實(shí)施“蛋奶工程”，惠及農(nóng)村學(xué)生 萬(wàn)人。經(jīng)濟(jì)適用房累計(jì)完成投資 144 億元，累計(jì)竣工 815 萬(wàn)平方米，解決了 9萬(wàn)戶單位職工和中低收入家庭住房問(wèn)題。累計(jì)發(fā)放全民創(chuàng)業(yè)小額擔(dān)保貸款 億元，被國(guó)家確定為首批“創(chuàng)業(yè)型試點(diǎn)城市”。 收入水平穩(wěn)步提高。 人民生活更加幸福。 城市改造成效顯著。 成為國(guó)家衛(wèi)生城市和國(guó)家園林城市。 市政服務(wù)能力顯著增強(qiáng)。城市規(guī)模迅速擴(kuò)大，城市建成區(qū)面積達(dá)到 395 平方公里，城市化率由 2020 年的 %提高到 2020年的 70%。 開(kāi)發(fā) 新區(qū)作用凸顯。 投資消費(fèi)需求旺盛 。全市 生產(chǎn)總值達(dá)到 億元， 年均增長(zhǎng) %，是2020 年的 倍。 總之，房地產(chǎn)宏觀環(huán)境依然不清晰，但近期看不會(huì)大幅跳水，依然存在獲利空間。同時(shí)，要在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、自主創(chuàng)新、節(jié)能減排等方面取得新進(jìn)展，城鄉(xiāng)居民收入實(shí)際增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持同步。 2020 年應(yīng) 屆畢業(yè)生規(guī)模是本世紀(jì)初的 6 倍， 2020 年高校畢業(yè)生人數(shù)為 660萬(wàn)人， “十二五 ”時(shí)期應(yīng)屆畢業(yè)生年平均規(guī)模將達(dá)到近 700 萬(wàn)人。 2020 年 12月 19 日 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院在京發(fā)布《社會(huì)藍(lán)皮書(shū)： 2020 年中國(guó)社會(huì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》。國(guó)內(nèi)的 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于短期回調(diào)狀態(tài)，支撐經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期增長(zhǎng)的各類要素組合仍比較好，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面良好：工業(yè)化、城市化都在快速增長(zhǎng)；百姓住房消費(fèi)和汽車消費(fèi)仍是消費(fèi)的熱點(diǎn)， 第 12 頁(yè) 第 12 頁(yè) 將持續(xù)活躍；新的區(qū)域增長(zhǎng)極不斷涌現(xiàn)；投資需求雖然有所降低，但仍然比較旺盛。今后我國(guó) GDP 的增長(zhǎng)將主要依賴于技術(shù)進(jìn)步和資本的積累。 （ 6）人口紅利對(duì) GDP 貢獻(xiàn)減少。 美國(guó)經(jīng)濟(jì)不景氣對(duì)我國(guó)出口的影響也將逐漸顯現(xiàn)。基建投資，制造業(yè)投資在地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，政策相對(duì)緊縮的大環(huán)境，以及財(cái)政收入下降等因素的影響下將繼續(xù)下滑。國(guó)內(nèi)消費(fèi)嚴(yán)重不足，居 民消費(fèi)率持續(xù)下降，雖然國(guó)家已經(jīng)啟動(dòng)刺激內(nèi)需計(jì)劃，但截至目前為止效果并不明顯。歐債危機(jī)等不確定因素使大宗商品的價(jià)格波動(dòng)幅度加大。 （ 7）應(yīng)對(duì)氣候變化對(duì)我國(guó)提出更高要求。 新興經(jīng)濟(jì)體由于全球產(chǎn)業(yè)鏈遭受沖擊和發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化以及國(guó)際資本市場(chǎng)大幅震蕩，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將繼續(xù)放緩。國(guó)際貨幣基金組織于 9 月將歐元區(qū) 2020 年和 2020 年 GDP 增長(zhǎng)率由 6 月的 %和 %下調(diào)至 %和 %。 國(guó)際貨幣基金組織 2020年 9 月對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì) 2020和 2020 年的增速預(yù)測(cè)，從 6 月的 %和 %分別下調(diào)至 %和 %。國(guó)際金融市場(chǎng)更加動(dòng)蕩、金融監(jiān)管壓力更大和金融體系更為脆弱；削弱了各國(guó)政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控能力；全球正在進(jìn)入一個(gè)借新債、還舊債和央行印鈔票的階段，新債只能靠有剩余儲(chǔ)蓄的國(guó)家來(lái)購(gòu)買，一 旦新債無(wú)人購(gòu)買，必將導(dǎo)致國(guó)家破產(chǎn)、債務(wù)違約和印鈔，后果必然是惡性通脹。 發(fā)展新興綠色產(chǎn)業(yè)，有利于我國(guó)保護(hù)環(huán)境、提高能源資源利用效率和推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。 （ 7）通貨膨脹壓力減 緩。我國(guó)能源、原材料工業(yè) 發(fā)展的第 9 頁(yè) 第 9 頁(yè) 重心，已開(kāi)始向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，加工業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的速度也在進(jìn)一步加快。 2020 年，我國(guó)將充分利用本輪金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)降速的有利時(shí)機(jī)，把主要的精力放在轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革上，加大落后產(chǎn)能淘汰和節(jié)能減排的政策力度， 強(qiáng)制高成本高能耗高污染產(chǎn)業(yè)的退出與調(diào)整，同時(shí)傾力培育戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和科技含量高、市場(chǎng)需求潛力大的產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品崛起，盡快形成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎。 工業(yè)產(chǎn)值每增加 1 個(gè)百分點(diǎn)，就可以帶動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)化率每增加 1 個(gè)百分點(diǎn)，可以帶動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。但是在通脹得到初步治理后，穩(wěn)增長(zhǎng)在宏觀調(diào)控框架中的重要性越來(lái)越凸顯 ,會(huì)根據(jù)實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況在具體操作上更加傾向于放松，突出前瞻性 ,政策將更加關(guān)注經(jīng)濟(jì)下滑的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）宏觀經(jīng)濟(jì)政策主基調(diào)不會(huì)變化。使許多國(guó)家和地區(qū)更加重視加強(qiáng)區(qū)域貨幣金融合作，為人民幣首先實(shí)現(xiàn)區(qū)域化帶來(lái)新機(jī)遇。國(guó)際貨幣基金組織預(yù)計(jì)，新興市場(chǎng)和發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)今明兩年仍將分別增長(zhǎng) %和 %，其中，俄 羅斯分別增長(zhǎng) %和 %，印度分別增長(zhǎng) %和 %，巴西分別增長(zhǎng) %和 %，撒哈拉以南非洲 地區(qū)分別增長(zhǎng) %和 %。國(guó)際貨幣基金組織預(yù) 計(jì)，今年日本經(jīng)濟(jì)將下降 %，但明年有望實(shí)現(xiàn) %的增長(zhǎng)。因此，世界各國(guó)和國(guó)際組織雖然立場(chǎng)存在明顯差異，但最終均會(huì)達(dá)成有效的短期救助方案；而從中長(zhǎng)期看，隨著歐元區(qū)在財(cái)政、金融等方面進(jìn)行大幅度的制度調(diào)整，主權(quán)債務(wù)危機(jī)將會(huì)逐步得以解決。從失業(yè)率來(lái)看，美國(guó) 11 月份失業(yè)率降至近兩年半低點(diǎn) %，就業(yè)出現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。今年 4 月以來(lái)，美國(guó)工業(yè)生產(chǎn)一直保持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)，工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)和產(chǎn)能利用率提升都較為明顯。總體上看， 2020 年世界經(jīng)濟(jì)仍將呈現(xiàn)低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì) 2020 年世界經(jīng)濟(jì)的年均增長(zhǎng)率為 %左右， 發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的增長(zhǎng)率為 %， 新興經(jīng)濟(jì) 體和發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為 %。 ⑥ 與銀行建立關(guān)系，實(shí)施銀行按揭貸款，以解決客戶目前的支付能力與房?jī)r(jià)相差太大的矛盾。 ② 本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然有很大潛力，但并未發(fā)展成熟，建議加大對(duì)本地區(qū)市場(chǎng)潛力方面的宣傳。 ③ 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行分析可知，該項(xiàng)目存在一些競(jìng)爭(zhēng)性樓盤，但就目前市場(chǎng)需求來(lái)看，仍存在很大的獲利空間。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)入下表： 技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目 數(shù)量 ( 平方米 ) 用地面積 總建筑面積 住宅地上面積 商用面積 住宅地下室面積 地下車庫(kù)面積 其它公建 總車位數(shù) 2203 個(gè)容積率 綠地率 39%總戶數(shù) 2754 戶建筑密度 % ? 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 第 4 頁(yè) 第 4 頁(yè) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目 指標(biāo) 數(shù)值投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)凈現(xiàn)值 （ 稅前 ） 內(nèi)部收益率 （ 稅前 ） %靜態(tài)投資回收期 （ 季度 ） 動(dòng)態(tài)投資回收期 （ 季度 ） 資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)凈現(xiàn)值 （ 稅后 ） 內(nèi)部收益率 （ 稅后 ） %靜態(tài)投資回收期 （ 季度 ） 動(dòng)態(tài)投資回收期 （ 季度 ） 盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn) %清償能力 借款償還期 盈利能力成本利潤(rùn)率 %投資利潤(rùn)率 %資本金凈利潤(rùn)率 % 結(jié)論及建議 結(jié)論 通過(guò)對(duì)辛家廟項(xiàng)目的社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及投資環(huán)境的分析可知，本項(xiàng)目有著較好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，具有一定的獲利空間。 從區(qū)域環(huán)境來(lái)看，去年世界園藝博覽會(huì)，剛剛在離本項(xiàng)目十五 分鐘車程的廣運(yùn)潭 舉辦，這不僅提升了西安的城市形象，也大大促進(jìn)了本地區(qū)的發(fā)展，未來(lái)的幾年浐灞生態(tài)區(qū)很可能成為第二個(gè)曲江。從 2020年 1 月 26 日，新“ 國(guó)八條 ”出臺(tái)開(kāi)始，國(guó)家政府多次上調(diào) 存款準(zhǔn)備金率 和 存貸款基準(zhǔn)利率 ，且從 2020 年初至今 仍不見(jiàn)有明顯松動(dòng)跡象，可見(jiàn)政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控之決心。 配套： 周邊配套齊全，學(xué)校、銀行、醫(yī)院、購(gòu)物休閑場(chǎng)所云集， 搖籃幼兒園、西煤子校、陜重中學(xué) ；工行、商業(yè)銀行、農(nóng)行、建行；唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院；華潤(rùn)萬(wàn)家、大家潤(rùn)、國(guó)美電器、胡家廟蔬果市場(chǎng)、海闊天空等等，生活所需一應(yīng)俱全。本案共規(guī)劃住宅４種樓型 4６＝２４棟（地下一層） 2754 戶另加一棟商業(yè)樓。 金地已在西安擁有曲江尚林苑、芙蓉世家和湖城大鏡等具有很大市場(chǎng)影響力的項(xiàng)目。歷經(jīng)十年探索和實(shí)踐，現(xiàn)已發(fā)展成為一個(gè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市公司，同時(shí)也是中國(guó)建設(shè)系統(tǒng)企業(yè)信譽(yù) AAA單位、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)單位。 finally, on the bases of upwards phases, estimate the investment of the project, evaluate the project in finance and analyze the uncertainty, finally make sure that this project is feasible, moreover, make some opinions and suggestions to the developer. 【 Key words】 :Feasibility studies, market research, investment estimation and financial evaluation. 第 1 頁(yè)