【正文】 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提升?？梢娊衲昴甑妆Ｕ戏康年懤m(xù)建成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)帶來一定的沖擊。這是多年來政府首次放棄 GDP 增速保八，可見政府的發(fā)展觀念從單一的追求經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展轉(zhuǎn)到了追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量上，從這點(diǎn)看以看出政府在建設(shè)方面的投資可能會(huì)有所減少。 展望 2022 年 3 月 5 日溫家寶在第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上指出今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)新增就業(yè)900 萬人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)；居民消費(fèi)價(jià)格漲幅控制在 4%左右；進(jìn)出口總額增長(zhǎng) 10%左右，國(guó)際收支狀況繼續(xù)改善。畢業(yè)生人數(shù)連年創(chuàng)新高，這也從一個(gè)側(cè)面說明房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求依然十分強(qiáng)勁。這也標(biāo)志著我國(guó)城市化開始由高速向低速過度。藍(lán)皮書指出，2022 年，中國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貙⒊^50%，這意味著中國(guó)城市化水平首次超過 50%。 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀形勢(shì)分析及預(yù)測(cè) 回顧2022 年在中國(guó)的城市化進(jìn)程中注定會(huì)是有里程碑式意義的一年。與此同時(shí)，我們的勞動(dòng)力成本將上升，地價(jià)將上升，資源環(huán)境使用成本也將上升，而且人口老齡化將更加明顯，這些因素將導(dǎo)致我們傳統(tǒng)的低成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐漸喪失。相比之下，亞洲、非洲和拉丁美洲的新興經(jīng)濟(jì)體已經(jīng)走上了增長(zhǎng)的軌道，今后幾年仍將是世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力。綜合來看，全球經(jīng)濟(jì)的下行風(fēng)險(xiǎn)正在顯著加大，雖然不至于導(dǎo)致美國(guó)、歐洲經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)類似 2022 年的衰退，但也給復(fù)蘇中的世界經(jīng)濟(jì)踩了一次剎車。大部分學(xué)者和研究機(jī)構(gòu)都預(yù)期我國(guó)勞動(dòng)力人口將在 2022 年前后達(dá)到頂峰,人口紅利對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)將大幅減少。人口紅利對(duì) 1980 年至今,我國(guó)勞動(dòng)力的充足供給得益于新中國(guó)成立后的三次嬰兒潮和大規(guī)模城市化。在全球貨幣寬松的情況下，通脹預(yù)期短期難以輕易改變；當(dāng)前經(jīng)濟(jì)內(nèi)在擴(kuò)張壓力依然存在；收入分配體制的改革，提高普通勞動(dòng)者收入，必然導(dǎo)致勞動(dòng)力成本提高資源稅的改革，使得土地和資源等的要素成本提高；環(huán)境的治理和改善，使得環(huán)境成本的提高；世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，我國(guó)大宗進(jìn)口的原油、鐵礦石、有色金屬礦產(chǎn)的價(jià)格都可能有較大幅度提升；可能存在的自然災(zāi)害、輿論炒作等都可能成為成本推動(dòng)的通貨膨脹的因素。另外，今年以來由于經(jīng)受自然災(zāi)害的日本經(jīng)濟(jì)處于恢復(fù)期，需要大量進(jìn)口，使我國(guó)對(duì)日本的出口一直保持較快增長(zhǎng)，但是隨著日本經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，進(jìn)口將有所下降。歐債危機(jī)影響不斷深化，正開始由邊緣國(guó)家向核心國(guó)家蔓延，由 國(guó)債市場(chǎng)向銀行業(yè)蔓延，未來我國(guó)對(duì)歐盟出口的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步增加。預(yù)計(jì) 2022年我國(guó)固定資產(chǎn)投資增速為 18%左右，在房地產(chǎn)、基建、制造業(yè)的投資組合中，制造業(yè)相對(duì)增速最高。 2022 年拖累我國(guó)固定資產(chǎn)投資的主要因素為房地產(chǎn)投資及其相關(guān)投資。過度依賴投資，不僅影響消費(fèi)，也存在生產(chǎn)能力過剩和閑置，加大金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患；依賴出口，國(guó)際貿(mào)易長(zhǎng)期失衡，不僅具有較大的風(fēng)險(xiǎn)，也導(dǎo)致貿(mào)易磨擦加劇。第 11 頁 第 11 頁 （2）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡問題嚴(yán)重。 （二）國(guó)內(nèi)方面 （1）我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)放緩。受新興市場(chǎng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和全球經(jīng)濟(jì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步上升的影響，2022 年全球大宗商品價(jià)格將進(jìn)入緩慢上升通道，但上升空間有限。隨著后京都議定書時(shí)代的到來，發(fā)達(dá)國(guó)家會(huì)從各方面施壓，要求我國(guó)承擔(dān)減排責(zé)任，而且國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的資源環(huán)境硬約束也會(huì)增 大，對(duì)我國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式提出了更高要求。未來美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家針對(duì)我國(guó)的保護(hù)主義措施勢(shì)必增多，除了傳統(tǒng)的貿(mào)易保護(hù)主義措施外，諸如碳關(guān)稅之類新型保護(hù)主義措施還會(huì)層出不窮；各種形式的投資保護(hù)主義措施，有可能影響我國(guó)企業(yè)在海外的發(fā)展；我國(guó)銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)在開展跨國(guó)經(jīng)營(yíng)時(shí)，一些金融業(yè)務(wù)會(huì)受到金融保護(hù)主義的限制。巴西、俄羅斯等國(guó)家和國(guó)際機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率預(yù)期。 （5）新興經(jīng)濟(jì)體增速將繼續(xù)放緩。 （4）日本經(jīng)濟(jì)逐漸呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象,但仍未走出通貨緊縮。2022 年歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)增速較 2022 年將明顯回落，甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 第 10 頁 第 10 頁 （3）歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大。目前，國(guó)際組織、美國(guó)政府、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和大型商業(yè)機(jī)構(gòu)都下調(diào)了對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)今明兩年的增長(zhǎng)預(yù)期。 （2）美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下降。? 不利因素 （1）國(guó)際方面 （1）歐債危機(jī)正演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)金融全球化后世界經(jīng)濟(jì)所面臨的最新挑戰(zhàn)。綠色產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展的起步階段，為我國(guó)趕上新 一輪全球產(chǎn)業(yè)調(diào)整發(fā)展步伐、縮小與發(fā)達(dá)國(guó)家的差距，提供了重要契機(jī)。 （8）綠色產(chǎn)業(yè)在全球興起為我國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供新契機(jī)。經(jīng)濟(jì)回落降低通脹壓力、輸入性通脹逆轉(zhuǎn)以及國(guó)內(nèi)食品價(jià)格進(jìn)入 回落周期促使我國(guó)通脹回落，預(yù)計(jì) 2022 年 CPI 在 %左右。在進(jìn)一步調(diào)整收入分配體制，提高勞動(dòng)者收入報(bào)酬，逐步縮小收入分配差距，有效解決居民消費(fèi)增長(zhǎng)的制約瓶頸之后，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的消費(fèi)增長(zhǎng)仍具有十分巨大的潛力。 （6）國(guó)內(nèi)市場(chǎng)消費(fèi)增長(zhǎng)潛力巨大。 我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在區(qū)域間的不平衡是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問題，同時(shí)，解決這一問題也是我國(guó)保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的機(jī)遇，我國(guó)中西部地區(qū)與東部地區(qū)相比，在資源、能源、 土地、勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素供應(yīng)條件上， 具有更大的比較優(yōu)勢(shì)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，市場(chǎng)需求潛第 9 頁 第 9 頁力有更大的增長(zhǎng)空間，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有更大的增長(zhǎng)前景。在這一轉(zhuǎn)型進(jìn)程中，一批出口型企業(yè)、高能耗型以及部分高成本房地產(chǎn)企業(yè)，將會(huì)遭遇倒閉、重組、 兼并和收購(gòu)的命運(yùn)；一批節(jié)能環(huán)保、綠色制造、生物醫(yī)療和新一代 IT 等新興產(chǎn)業(yè)將會(huì)呈現(xiàn)新的盈利機(jī)會(huì)。促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng) 金融危機(jī)正在倒逼中國(guó)經(jīng)濟(jì)從“出口”轉(zhuǎn)到“內(nèi)需”上來。工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)將成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力。根據(jù)國(guó)家“十二五”發(fā)展規(guī)劃，到 2022 年我國(guó)工業(yè)化率將由現(xiàn)在的 50%上升到 65%左右，城鎮(zhèn)化率將由現(xiàn)在的 %上升到 60%左右。 （3）十二五”期間我國(guó)將不斷加強(qiáng)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)，將不斷加強(qiáng)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力。2022 年宏觀調(diào)控政策從整體政策框架和總基調(diào)上，不會(huì)有太大改變，可能仍是積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。 2022 年在緊縮政策和外需回落雙重夾擊下，裝備制造業(yè)、鋼鐵 產(chǎn)業(yè)，部分企業(yè)出現(xiàn)了多年未遇的停產(chǎn)現(xiàn)象。從中長(zhǎng)期來看，企業(yè)設(shè)備升級(jí)等投資需求勢(shì)頭不減，國(guó)內(nèi)較高的儲(chǔ)蓄率對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需仍有很大空間,我國(guó)經(jīng)濟(jì)將長(zhǎng)期處在一個(gè)增長(zhǎng)通道中。 （二）國(guó)內(nèi)方面 （1）我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于增長(zhǎng)“長(zhǎng)周期” 我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于增長(zhǎng)“長(zhǎng)周期”從短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)和制造業(yè)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。另外使我?guó)等新興大國(guó)在國(guó)際貨幣體系方面話語權(quán)和影響力不斷提高，有助于我國(guó)加快實(shí)施人民幣國(guó)際化戰(zhàn)略。 （6）美元國(guó)際地位削弱為人民幣國(guó)際化帶來機(jī)遇。另外，新興經(jīng)濟(jì)體的財(cái)政狀況普遍顯著好于發(fā)達(dá)國(guó)家，刺激內(nèi)需支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策空間仍然較大。 （5）新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增速將保持較快增長(zhǎng)。日本央行預(yù)測(cè)，經(jīng)濟(jì)從今年 4 季度開始進(jìn) 入溫和復(fù)蘇軌道，但日本經(jīng)濟(jì)仍面臨世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩、日元升值和內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力不足等挑戰(zhàn)。 （4）日本經(jīng)濟(jì)將緩慢復(fù)蘇。歐元區(qū)一旦解體，整個(gè)歐洲將陷入停滯，各國(guó)在國(guó)際事務(wù)中的話語權(quán)也將明顯下降，并將嚴(yán)重危害世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。從以上信息可第 7 頁 第 7 頁以看出，美國(guó)經(jīng)濟(jì)再次陷入衰退的可能性很小，如果這些好轉(zhuǎn)能夠持續(xù)下去，美國(guó)經(jīng)濟(jì)將有所改善。美國(guó)貨幣政策繼續(xù)保持寬松態(tài)勢(shì)，聯(lián)邦基金利率 % 的超低水平將一直維持至 2022 年，美聯(lián)儲(chǔ)已宣布延長(zhǎng) 4000 億美元的國(guó)債期限，未來美聯(lián)儲(chǔ)仍有采取其他措施進(jìn)一步放寬貨幣環(huán)境的可能性。另外，美國(guó)銀行體系狀況逐步改善，并且刺激性財(cái)政政策獲得新的空間。去年 10 月以來，美國(guó)消費(fèi)者信貸按年率一直保持正增長(zhǎng)，有利于促進(jìn)消費(fèi)需求擴(kuò)張。包括 20 國(guó)集團(tuán)在內(nèi)的多種對(duì)話機(jī)制的形成將為我國(guó)廣泛參與全球經(jīng)濟(jì)金融事務(wù)提供了更多的國(guó)際舞臺(tái)； 世界經(jīng)濟(jì)格局變化還將推動(dòng)國(guó)際經(jīng)濟(jì)秩序朝著更加公正合理的方向轉(zhuǎn)變。 未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的國(guó)內(nèi)外環(huán)境更趨復(fù)雜，不穩(wěn)定、不確定因素不斷增加，對(duì) 2022 年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析如下：? 有利因素 （1）國(guó)際方面 （1）世界經(jīng)濟(jì)總體上保持著復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)格局的變化將提升，世界經(jīng)濟(jì)總體上保持著復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，我國(guó)的國(guó)際影響力在不斷加強(qiáng)。第 6 頁 第 6 頁2 市場(chǎng)分析與定位 宏觀分析 宏觀經(jīng)濟(jì)分析及預(yù)測(cè) 2022 年面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)際形勢(shì)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境，我國(guó)實(shí) 施了積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體良好。5　附近競(jìng)爭(zhēng)性樓盤較多，故要重視和附近樓盤的差異性，盡量做出自己的特色。3　本項(xiàng)目工期緊，且樓棟數(shù)多，故要求詳細(xì)的施工組織，要加強(qiáng)對(duì)進(jìn)度、質(zhì)量方面的控制。 存在的問題及建議 通過對(duì)本項(xiàng)目的可行性研究，發(fā)現(xiàn)了本項(xiàng)目仍存在一些問題，具體問題以及對(duì)本項(xiàng)目的一些建議如下：1　目前政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控仍然沒有放松，近一兩年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況并不十分明朗，建議要有充分的資金準(zhǔn)備防止資金鏈發(fā)生斷裂。4　通過本項(xiàng)目的 SWOT 分析可知，本項(xiàng)目具有較明顯的優(yōu)勢(shì)，因此本項(xiàng)目的銷售工作可以順利進(jìn)行。2　通過對(duì)宏觀和區(qū)域壞境的分析可知，本項(xiàng)目所處的地理位置比較優(yōu)越，這將有助于本項(xiàng)目的開發(fā)。項(xiàng)目所處位置交通便利，離市中心較近，且具有很好的自然環(huán)境和發(fā)展前景，浐灞生態(tài)區(qū)的進(jìn)一步完善將更加提升該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景。第 3 頁 第 3 頁 項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)1　開發(fā)商有關(guān)情況及項(xiàng)目提出的背景；2　擬建項(xiàng)目的土地費(fèi)用及其他有關(guān)基礎(chǔ)資料；3　擬建項(xiàng)目的市政建設(shè)條件；4　擬建項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷方案等方面的內(nèi)容；5　擬建項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的設(shè)想；6　資金籌措與使用計(jì)劃的構(gòu)想；7　西安市有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的政策法規(guī)、定額、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；8　有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本參數(shù)和指標(biāo)等。 項(xiàng)目建設(shè)必要性 西安的東北部離西安市中心較近，可整體人文環(huán)境水平并不高，這大大的影響了西安整體的發(fā)展，從 2022 年提出建設(shè)浐灞生態(tài)區(qū)以來，浐灞生態(tài)區(qū)的建設(shè)也在不斷進(jìn)行，而本地區(qū)的發(fā)展好壞將直接影響到?jīng)哄鄙鷳B(tài)區(qū)的建設(shè)進(jìn)程。這也將進(jìn)一穩(wěn)定其西部中心城市的地位。 2022 年 3 月 5 日溫家寶在第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上指出今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) %；再加上本年是國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人換屆之際，預(yù)計(jì)宏觀調(diào)控政策一年內(nèi)不會(huì)有大的改變。 項(xiàng)目提出的背景 從宏觀來看全球經(jīng)濟(jì)正在從 08 年的金融危機(jī)中艱難復(fù)蘇，我國(guó)城市化率剛剛突破 50%，這些都標(biāo)志著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)站在了一個(gè)歷史的路口。其他:本項(xiàng)目東臨浐灞生態(tài)區(qū)，西瞰大明宮，具有很好的自然環(huán)境。 項(xiàng)目周邊概況出行：與東郊世園會(huì)主址廣運(yùn)潭十五分鐘車程，距北郊新行政區(qū)僅十分鐘車程，第 2 頁 第 2 頁周邊更是擁有 3302124406 等十余條公交線路，規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線更是升級(jí)了出行速度，地鐵三號(hào)線出口近在咫尺。主力戶型為 80—100 的兩室，以及 110—135 的三室。 項(xiàng)目總占地 ，容積率 ，計(jì)容積率面積 萬平方米。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目位于北二環(huán)與東二環(huán)交匯處，東側(cè)的浐灞大道直通浐灞生態(tài)區(qū)。 2022 年 4 月 ， 金 地 （ 集 團(tuán) ） 股 份 有 限 公 司 在 上 海 證 券 交 易 所 正 式 掛 牌上 市 。 金 地 集 團(tuán) 堅(jiān) 守 “科 學(xué) 筑 家 ”的 使 命 ， 在 企 業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 中 體 現(xiàn) 專 業(yè) 和 科 學(xué) 的 特質(zhì) ， 為 客 戶 提 供 高 品 質(zhì) 的 產(chǎn) 品 ， 已 經(jīng) 成 為 中 國(guó) 地 產(chǎn) 行 業(yè) 內(nèi) 極 富 特 色 與 競(jìng) 爭(zhēng) 力的 全 國(guó) 化 品 牌 公 司 。金地集團(tuán)秉承“用心做事，誠(chéng)信為人” 、 “以人為本，創(chuàng)新為魂 ”等“金地之道 ”的企業(yè)精神，并逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 金地集團(tuán)初創(chuàng)于1988年，1993 年開始正式經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。 thirdly, arrange the actualizing schedule for the project to be developed, study out marketing scheme。 AbstractThe purpose of this Feasibility study is to offer a scientific method of taking technoeconomy analysis and demonstration to construct projects before investment decisionmaking before the project decisionmaking , synthetically research the advance and practicability in technology, rationality in economy and the possibility and feasibility of the project, thereout make sure whether and how to invest and some other likely conclusion, offer credible and scientific gist to decisionmaking department to make final decision, and take which