xxxx年金華房地產市場總結報告-資料下載頁
2025-05-29 22:56本頁面
【正文】 5萬方左右的商業(yè)面積。另外，在五百灘，除了規(guī)劃建設中的五星級酒店，其商業(yè)部分同樣令人期待。百萬平方米的商業(yè)項目似乎在一夜之間冒出，金華儼然成了一個商業(yè)項目大工地。目前，針對如此大規(guī)模的商業(yè)擴張，有人叫好，也有人擔心，上百萬平方米的商業(yè)面積需要多少購買力來支撐成為一個大問題，如果沒有足夠的購買力，將會導致商業(yè)面積過剩，對市場經濟發(fā)展產生影響？五、土地——土地出讓近三年最低，一半改掛牌 在最近3年金華市區(qū)的土地出讓中，2011年是土地供應量最少的一年，2010年市國土局發(fā)布了30個商住用地土地公告，2009年最多，發(fā)布了32個商住用地土地公告，2008年略高于2011年，發(fā)布了24個商住用地土地公告，2011年最低，整年僅發(fā)布了20個商住用地土地公告。2011年總推出商住用地27宗，定向用地3宗，成交18宗，成交率74%?！ ?011年全年金華市區(qū)總共出讓土地27宗，%。在成交方面，全市共成交土地20宗，%?！ ∑渲谐山蛔≌玫?7宗。，全年成交的住宅同底將給住宅市場提供面積超過80萬方的住宅產品?！ ?從圖表可以看出，2011年金華土地出讓主要集中在1月份和7月份，分別是4宗和5宗，5月、10月、12月這三個月出現(xiàn)了0成交，而其他月份的成交量也都維持在1到2宗左右?！ 某山粯敲娴貎r看，全年成交土地樓面均價約為2300元/㎡。其中，4月份成交的1宗土地，因為位于湖海塘板塊內，所以成為年度出讓土地樓面價最高的一個月，比之全市樓面均價高出180%，另外，11月份出讓的江南臨江小地塊成為月度唯一的1宗土地，因此樓面地價也比較高，超出全市樓面均價94%?！ ×硗鈴膱D表中我們可以看出，1月、3月和9月的成交土地樓面價都偏低。從分析中我們可以看到1月份樓面價偏低的原因在于其成交的4宗地塊都位于城郊，其中曹宅和羅埠各1宗，金西開發(fā)區(qū)2宗，因此在土地成交價格上偏低。 而3月份和9月份造成成交樓面價偏低的原因則是其出讓的土地均由拍賣轉為掛牌出讓，成交價格也都接近出讓起拍價。其中3月份成交的1宗婺城板塊的地塊，成交價格只比原計劃拍賣的起始價高出40元/㎡，而9月份成交的2宗金東板塊的地塊其中的1宗地塊甚至比原計劃拍賣的起始價還要低79元/㎡。 從2011年金華土地供應情況看，工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)是供應最集中的區(qū)域，占據(jù)2011年出讓土地總量的近4成。 從目前金華的土地資源看，作為居住成熟區(qū)的江南是可供土地最稀缺的區(qū)域，2011年出讓了一幅小地塊。今年的土地產量大戶市工業(yè)園區(qū)的土地出讓以原先的廠房搬遷改造為主，以目前看來，兩翼兩三角將是金華后續(xù)土地儲備最大的區(qū)域?！ ?011年金華推出27宗土地，拍賣及掛牌出讓成功的有20宗，流拍的有7宗。其中住宅用地成交18宗，流拍4宗；商業(yè)性質用地成交1宗，流拍2宗；定向用地成交2宗，流拍1宗?！ ?流拍地塊中，最受關注的要屬湖海塘八一南街以西、31號路以北地塊，占地約149畝，面積大、位置好，但由于7月份樓市行情已開始下行，需要的資金量太大，對開發(fā)商來說，在后市不明朗的情況下，需要三思而后行，因此，此地塊拍賣公告出來后，因報名人數(shù)不足而轉為掛牌，最終掛牌價也未能達到保留價而導致流拍。一、政策趨勢——房地產調控不動搖，貨幣政策微調緩解調控壓力 本輪調控事關中央政府公信力和中國經濟健康發(fā)展的大局，中央力度和決心不減。2010年以來，中央政府緊盯市場變化持續(xù)加碼調控，“國十條”、“國八條”等政策密集出臺，溫家寶總理等領導人也不斷強調中央政府繼續(xù)加強調控的決心。2012年房地產調控政策仍將維持從緊取向?！ ×硗?，2011年，為控制通貨膨脹，國內貨幣政策持續(xù)收緊，經濟增速減緩，國際環(huán)境惡化，不確定性加大。下半年貨幣政策收緊的節(jié)奏放緩，開始適時適度預調微調。預計2012年，貨幣政策將由2011 年的“穩(wěn)中偏緊”向“穩(wěn)健”轉變，但全面放松可能性不大。二、市場趨勢——上半年調控進一步顯現(xiàn)，下半年逐漸趨好，總體不容樂觀 隨著房地產調控政策效果的進一步顯現(xiàn)，預計2012年房地產市場將呈現(xiàn)出“量價略有調整，投資新開工增速明顯下降”的特點。 至2010年以來，房地產市場新開工面積增速持續(xù)放大，而銷售面積增速卻在低位徘徊，因此，過去兩年大規(guī)模新開工項目的入市，將給2012年上半年的銷售帶來巨大壓力，尤其是二線城市，受限購影響，其潛在需求不如一線城市旺盛，但是庫存量或潛在供應甚至可能超過一線城市，因此，在2012年二線城市將可能面臨更大壓力?！ ≡趦r格走勢方面，預計到2012年上半年，價格總體向下的趨勢將更加明顯。在降幅上，重點城市銷售均價可能將下降5%左右，其中一線城市降幅將超過10%，二線城市微降，三四線城市可能有小幅上漲。另外，2012年，住宅市場銷售面積和銷售額均會有明顯下降；但是商業(yè)地產銷售面積及銷售額將會有所增長。三、結語 展望未來，在2012 年甚至更長的時間內，房地產業(yè)仍將面臨較為嚴厲的調控政策，短期內，市場需求和價格波動幅度加大，行業(yè)風險上升。應該看到的是，中長期來看，土地資源總體偏緊的態(tài)勢不會逆轉，城市化進程不斷推進也將為房地產市場提供旺盛的需求，房地產業(yè)仍面臨較好的發(fā)展空間?！ 〉硪环矫?，影響行業(yè)發(fā)展的長效機制將逐步建立。保障房制度不斷被完善，建設計劃逐步落實，對商品房市場的分流作用將逐漸顯現(xiàn)；房產稅改革試點范圍擴大，可能從根本上改變房地產業(yè)格局。附件1：2011年金華成交商住用地信息注：附件1表中，紅色部分為定向土地附件2：2011年金華市商品房供應信息注：附件229 / 29
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