xxxx年金華房地產(chǎn)市場總結(jié)報告-資料下載頁
2025-05-29 22:56本頁面
【正文】 5萬方左右的商業(yè)面積。另外，在五百灘，除了規(guī)劃建設(shè)中的五星級酒店，其商業(yè)部分同樣令人期待。百萬平方米的商業(yè)項目似乎在一夜之間冒出，金華儼然成了一個商業(yè)項目大工地。目前，針對如此大規(guī)模的商業(yè)擴(kuò)張，有人叫好，也有人擔(dān)心，上百萬平方米的商業(yè)面積需要多少購買力來支撐成為一個大問題，如果沒有足夠的購買力，將會導(dǎo)致商業(yè)面積過剩，對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響？五、土地——土地出讓近三年最低，一半改掛牌 在最近3年金華市區(qū)的土地出讓中，2011年是土地供應(yīng)量最少的一年，2010年市國土局發(fā)布了30個商住用地土地公告，2009年最多，發(fā)布了32個商住用地土地公告，2008年略高于2011年，發(fā)布了24個商住用地土地公告，2011年最低，整年僅發(fā)布了20個商住用地土地公告。2011年總推出商住用地27宗，定向用地3宗，成交18宗，成交率74%?！ ?011年全年金華市區(qū)總共出讓土地27宗，%。在成交方面，全市共成交土地20宗，%?！ ∑渲谐山蛔≌玫?7宗。，全年成交的住宅同底將給住宅市場提供面積超過80萬方的住宅產(chǎn)品?！ ?從圖表可以看出，2011年金華土地出讓主要集中在1月份和7月份，分別是4宗和5宗，5月、10月、12月這三個月出現(xiàn)了0成交，而其他月份的成交量也都維持在1到2宗左右?！ 某山粯敲娴貎r看，全年成交土地樓面均價約為2300元/㎡。其中，4月份成交的1宗土地，因為位于湖海塘板塊內(nèi)，所以成為年度出讓土地樓面價最高的一個月，比之全市樓面均價高出180%，另外，11月份出讓的江南臨江小地塊成為月度唯一的1宗土地，因此樓面地價也比較高，超出全市樓面均價94%?！ ×硗鈴膱D表中我們可以看出，1月、3月和9月的成交土地樓面價都偏低。從分析中我們可以看到1月份樓面價偏低的原因在于其成交的4宗地塊都位于城郊，其中曹宅和羅埠各1宗，金西開發(fā)區(qū)2宗，因此在土地成交價格上偏低。 而3月份和9月份造成成交樓面價偏低的原因則是其出讓的土地均由拍賣轉(zhuǎn)為掛牌出讓，成交價格也都接近出讓起拍價。其中3月份成交的1宗婺城板塊的地塊，成交價格只比原計劃拍賣的起始價高出40元/㎡，而9月份成交的2宗金東板塊的地塊其中的1宗地塊甚至比原計劃拍賣的起始價還要低79元/㎡?！ ?從2011年金華土地供應(yīng)情況看，工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)是供應(yīng)最集中的區(qū)域，占據(jù)2011年出讓土地總量的近4成?！ 哪壳敖鹑A的土地資源看，作為居住成熟區(qū)的江南是可供土地最稀缺的區(qū)域，2011年出讓了一幅小地塊。今年的土地產(chǎn)量大戶市工業(yè)園區(qū)的土地出讓以原先的廠房搬遷改造為主，以目前看來，兩翼兩三角將是金華后續(xù)土地儲備最大的區(qū)域?！ ?011年金華推出27宗土地，拍賣及掛牌出讓成功的有20宗，流拍的有7宗。其中住宅用地成交18宗，流拍4宗；商業(yè)性質(zhì)用地成交1宗，流拍2宗；定向用地成交2宗，流拍1宗?！ ?流拍地塊中，最受關(guān)注的要屬湖海塘八一南街以西、31號路以北地塊，占地約149畝，面積大、位置好，但由于7月份樓市行情已開始下行，需要的資金量太大，對開發(fā)商來說，在后市不明朗的情況下，需要三思而后行，因此，此地塊拍賣公告出來后，因報名人數(shù)不足而轉(zhuǎn)為掛牌，最終掛牌價也未能達(dá)到保留價而導(dǎo)致流拍。一、政策趨勢——房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，貨幣政策微調(diào)緩解調(diào)控壓力 本輪調(diào)控事關(guān)中央政府公信力和中國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的大局，中央力度和決心不減。2010年以來，中央政府緊盯市場變化持續(xù)加碼調(diào)控，“國十條”、“國八條”等政策密集出臺，溫家寶總理等領(lǐng)導(dǎo)人也不斷強(qiáng)調(diào)中央政府繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控的決心。2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向?！ ×硗?，2011年，為控制通貨膨脹，國內(nèi)貨幣政策持續(xù)收緊，經(jīng)濟(jì)增速減緩，國際環(huán)境惡化，不確定性加大。下半年貨幣政策收緊的節(jié)奏放緩，開始適時適度預(yù)調(diào)微調(diào)。預(yù)計2012年，貨幣政策將由2011 年的“穩(wěn)中偏緊”向“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)變，但全面放松可能性不大。二、市場趨勢——上半年調(diào)控進(jìn)一步顯現(xiàn)，下半年逐漸趨好，總體不容樂觀 隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，預(yù)計2012年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出“量價略有調(diào)整，投資新開工增速明顯下降”的特點(diǎn)?！ ≈?010年以來，房地產(chǎn)市場新開工面積增速持續(xù)放大，而銷售面積增速卻在低位徘徊，因此，過去兩年大規(guī)模新開工項目的入市，將給2012年上半年的銷售帶來巨大壓力，尤其是二線城市，受限購影響，其潛在需求不如一線城市旺盛，但是庫存量或潛在供應(yīng)甚至可能超過一線城市，因此，在2012年二線城市將可能面臨更大壓力?！ ≡趦r格走勢方面，預(yù)計到2012年上半年，價格總體向下的趨勢將更加明顯。在降幅上，重點(diǎn)城市銷售均價可能將下降5%左右，其中一線城市降幅將超過10%，二線城市微降，三四線城市可能有小幅上漲。另外，2012年，住宅市場銷售面積和銷售額均會有明顯下降；但是商業(yè)地產(chǎn)銷售面積及銷售額將會有所增長。三、結(jié)語 展望未來，在2012 年甚至更長的時間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，短期內(nèi)，市場需求和價格波動幅度加大，行業(yè)風(fēng)險上升。應(yīng)該看到的是，中長期來看，土地資源總體偏緊的態(tài)勢不會逆轉(zhuǎn)，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)也將為房地產(chǎn)市場提供旺盛的需求，房地產(chǎn)業(yè)仍面臨較好的發(fā)展空間。 但另一方面，影響行業(yè)發(fā)展的長效機(jī)制將逐步建立。保障房制度不斷被完善，建設(shè)計劃逐步落實，對商品房市場的分流作用將逐漸顯現(xiàn)；房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，可能從根本上改變房地產(chǎn)業(yè)格局。附件1：2011年金華成交商住用地信息注：附件1表中，紅色部分為定向土地附件2：2011年金華市商品房供應(yīng)信息注：附件229 / 29
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