xxxx年金華房地產市場總結報告(文件)
【正文】 敗后，開發(fā)商們開始放低身態(tài)，以低價格來保銷量。金華御園，則是以9600元/㎡為起步價，這樣的結果更是讓民眾大跌眼鏡。 細分來看，成交套數(shù)5346套，%%?！ ∠拶徚?、第三套停貸等等宏觀調控成功的抑制了投機性需求，但不可否認的是在銀行收緊錢袋的同時，不可避免的抑制了剛性需求，尤其是貸款利率和首套房首付比例的上升，在很大程度上使得剛需們不得不放棄購房計劃。供給：百萬平方供應量，實際消化不到四成 2011年112月，供應套數(shù)11532套。 按供應物業(yè)類型來看，2011年供應的商品房主要以高層和多層為主，%%。按照2011年的市場銷售速度，初步估計還需要2年半的時間才能消化完，而且是在不計算未來供應量的情況下。成交套數(shù)824套?！ ×硗?，在二手商業(yè)上，整體走勢跟新房差不多，都是上半年高，下半年低，全年最高成交量在6月份，最低在9月份。印象城等等大型商業(yè)中心、購物中心、商業(yè)街，甚至是城市綜合體，都在規(guī)劃建設中，金華商業(yè)規(guī)模正處在“噴發(fā)”狀態(tài)?！ ≡诮?，總建筑面積約7萬平方米的永盛購物廣場建設已近尾聲。隨著北段商業(yè)向南延伸、南北貫通，西市街將成為一條完整的商業(yè)街區(qū)。其中，一期占地123畝的核心商業(yè)街項目已經結頂，各招商項目也已經啟動，如果婺州城市廣場順利建設，那么婺城商業(yè)副中心的雛形就直接展現(xiàn)在民眾眼前了?！ 〕松鲜龅倪@些標志性的商業(yè)地產項目，一些熱點商業(yè)項目也在孕育中。百萬平方米的商業(yè)項目似乎在一夜之間冒出，金華儼然成了一個商業(yè)項目大工地。在成交方面，全市共成交土地20宗，%。 從成交樓面地價看，全年成交土地樓面均價約為2300元/㎡?！ 《?月份和9月份造成成交樓面價偏低的原因則是其出讓的土地均由拍賣轉為掛牌出讓，成交價格也都接近出讓起拍價。今年的土地產量大戶市工業(yè)園區(qū)的土地出讓以原先的廠房搬遷改造為主，以目前看來，兩翼兩三角將是金華后續(xù)土地儲備最大的區(qū)域。一、政策趨勢——房地產調控不動搖，貨幣政策微調緩解調控壓力 本輪調控事關中央政府公信力和中國經濟健康發(fā)展的大局，中央力度和決心不減。下半年貨幣政策收緊的節(jié)奏放緩，開始適時適度預調微調?！ ≡趦r格走勢方面，預計到2012年上半年，價格總體向下的趨勢將更加明顯。應該看到的是，中長期來看，土地資源總體偏緊的態(tài)勢不會逆轉，城市化進程不斷推進也將為房地產市場提供旺盛的需求，房地產業(yè)仍面臨較好的發(fā)展空間。注：附件1表中，紅色部分為定向土地附件2：2011年金華市商品房供應信息注：附件229 / 29。保障房制度不斷被完善，建設計劃逐步落實，對商品房市場的分流作用將逐漸顯現(xiàn)；房產稅改革試點范圍擴大，可能從根本上改變房地產業(yè)格局。另外，2012年，住宅市場銷售面積和銷售額均會有明顯下降；但是商業(yè)地產銷售面積及銷售額將會有所增長。二、市場趨勢——上半年調控進一步顯現(xiàn)，下半年逐漸趨好，總體不容樂觀 隨著房地產調控政策效果的進一步顯現(xiàn)，預計2012年房地產市場將呈現(xiàn)出“量價略有調整，投資新開工增速明顯下降”的特點。2012年房地產調控政策仍將維持從緊取向。其中住宅用地成交18宗，流拍4宗；商業(yè)性質用地成交1宗，流拍2宗；定向用地成交2宗，流拍1宗?！ ?從2011年金華土地供應情況看，工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)是供應最集中的區(qū)域，占據2011年出讓土地總量的近4成?！ ×硗鈴膱D表中我們可以看出，1月、3月和9月的成交土地樓面價都偏低。全年成交的住宅同底將給住宅市場提供面積超過80萬方的住宅產品。2011年總推出商住用地27宗，定向用地3宗，成交18宗，成交率74%。印象城正在建設中，建成后將擁有5萬方左右的商業(yè)面積。作為中國商業(yè)地產的先行者和領軍者，“一座萬達廣場、一個城市中心”已成為一個響亮的口號和品牌。而這樣一來，江南商業(yè)中心的地位將更加鞏固?！ 〗钡目袋c二是御江帝景的商業(yè)配套項目——帝壹街商業(yè)街已經掛出招商橫幅，商業(yè)體量在5萬平方米左右。而根據市區(qū)現(xiàn)有商業(yè)營業(yè)面積規(guī)模來算，未來幾年內金華商業(yè)面積至少會再翻一番。后市：大型商業(yè)項目群雄并起，擔心購買力不足 2012年起，金華商業(yè)市場將迎來史上最大規(guī)模的商業(yè)版圖擴張?！ 膱D表上可以看出，一手商業(yè)在2011年1月份達到成交高峰之后整體就處于下滑階段，上半年在成交上還算比較穩(wěn)定，但是下半年成交量波動比較大，8月份和11月份連續(xù)出現(xiàn)今年成交的低谷，尤其是11月份。四、商業(yè)——市場一波三折，后市迎來最大規(guī)模擴張需求：成交量同比縮水一層，后市有望提升 2011年112月，成交套數(shù)2074套，%%，無論是面積還是套數(shù)，縮水程度均超過一層。 2011年，在新房供應消化方面速度明顯停滯，130萬平方的供應量，供應套數(shù)11532套，實際只消化掉4128套，%，這也在很大程度上使得商品房庫存激增，對于后期消化產生重大影響?！ “磪^(qū)域來看，江南區(qū)域還是供應面積最多的，接近總供應面積的40%，而江北、金東、和婺城三個區(qū)域分別占比25%、%%。這樣的市場背景下，成交縮水無疑被提前確定了。%%。 為了能夠增快資金回籠速度，解決資金緊張的局面，2011年下半年開始開發(fā)商紛紛選擇以低價策略進行推盤銷售，但是，在全國大呼房價將大跌的聲勢中，消費者觀望情緒卻是越發(fā)濃厚，對現(xiàn)下降價銷售并不感冒，因此，市場銷售業(yè)績并沒有好轉，反而是越來越差，這也致使開發(fā)商一再調整價格策略，也就造就了市場價格持續(xù)性的走低。上城錦苑以6500元/㎡為起步價推售高層房源，成為房博會最大的亮點?！ ?月份占比跌至年
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