xxxx年金華房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 度最低點(diǎn)后，商業(yè)市場(chǎng)開始發(fā)力，連續(xù)4個(gè)月處于上升狀態(tài)，%。從2月份開始市場(chǎng)成交就出現(xiàn)了連續(xù)下滑，直到5月份，政策出臺(tái)后過來(lái)1個(gè)月的緩沖期，開發(fā)商開始嘗試救市，可是因?yàn)榇舜握{(diào)控中央態(tài)度堅(jiān)定異常，也就使得雙方進(jìn)入長(zhǎng)時(shí)間段的博弈期，市場(chǎng)成交也就變得忽上忽下，但是整體上，市場(chǎng)體成交量正在快速下滑。細(xì)分來(lái)看，成交套數(shù)6596套，比去年同期分別下降39%和33%。但是，12月9日，在中央政治局會(huì)議上，中央明確定調(diào)：“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。參照往年數(shù)據(jù)，假設(shè)今年人均可支配收入增幅為9%至10%，再按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年前11個(gè)月金華新建住宅價(jià)格實(shí)際累計(jì)漲幅為4%，這樣算來(lái)還有5%至6%的空間。政策環(huán)境：房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)已如期實(shí)現(xiàn)，后期鞏固成重點(diǎn) 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月18日發(fā)布的11月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅價(jià)格銷售變動(dòng)情況，金華新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比、。%；，%。%； 全市在金融存貸款方面增長(zhǎng)較快。%。投資開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增幅保持高位，房屋新開工面積增幅回落 2011年111月，%，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅5個(gè)百分點(diǎn)。%逐月下降至111月的3%，下半年各月土地購(gòu)置面積同比均為負(fù)增長(zhǎng)。 但是，2011年多數(shù)品牌房企銷售額同比仍然增長(zhǎng)。711月，住宅用地出讓金占比進(jìn)一步降至64%，比上半年下降5個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期下降13個(gè)百分點(diǎn)。僅住宅用地出讓金下降且降幅較大?！ ∈蟪鞘凶≌玫爻山幻娣e降幅大于全國(guó)水平，天津、武漢、杭州等二線城市降幅較大。土地成交：出讓總量仍有增長(zhǎng)，但住宅用地下降，十大城市降幅尤為顯著 土地總成交面積保持增長(zhǎng)?！ ∽≌玫赝瞥雒娣e下降明顯，前11個(gè)月計(jì)劃完成率僅在五成左右。各城市溢價(jià)率相比去年均下降，其中廣州下降77個(gè)百分點(diǎn)，下降幅度最大。溢價(jià)率持續(xù)下行，10月跌破3%，創(chuàng)歷史新低。111月，%，%，不及去年同期的一半，其中11月均在6%以下，處于近三年低位。111月，主要城市二手房成交量明顯低于去年同期，下半年下行趨勢(shì)更為明顯。三、二手房——受調(diào)控影響更大，主要城市成交量和價(jià)格降幅大于新房 911月，重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格平均環(huán)比跌幅持續(xù)擴(kuò)大，調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。受可售量上升和成交低位運(yùn)行的影響，2011年重點(diǎn)城市出清周期持續(xù)延長(zhǎng)。北京、深圳、沈陽(yáng)銷供比在第二季度出現(xiàn)大幅度下降。二線代表城市延續(xù)之前的上升態(tài)勢(shì)，月均新批上市面積略高于一線城市，達(dá)83萬(wàn)平方米，同比上升15%，是近五年的最高水平；三線代表城市為37萬(wàn)平方米，增幅最為明顯，同比增長(zhǎng)20%。2011年111月，一二三線代表城市月均成交金額分別為100億元、46億元和27億元，均高于2008年。需求：主要城市成交量低于去年，近三個(gè)月降幅擴(kuò)大 一線城市成交量已低于2008年的歷史低位，二、三線城市略好于2008年。今年1月100個(gè)城市全部環(huán)比上漲，到11月只有43 個(gè)城市仍為上漲?！ ⊙胄薪障抡{(diào)存準(zhǔn)率，釋放貨幣政策微調(diào)信號(hào)。2011年1月7月，央行共加息3次（2010年以來(lái)共5次），上調(diào)存款準(zhǔn)備金率6次（2010年以來(lái)共12次）?！ ?000萬(wàn)套保障房計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)。保障房：資金、土地等配套措施跟進(jìn)，促使大規(guī)模建設(shè)計(jì)劃落實(shí)到位 中央投入資金增加，多項(xiàng)政策支持保障房融資。從2010年1月“國(guó)十一條”到2011年1月“國(guó)八條”，首套房貸款首付比例全面調(diào)到30%及以上；二套房首付比例不低于60%， 倍；三套及以上住房暫停發(fā)放貸款；不能提供1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。年初，“國(guó)八條”中明確提出限購(gòu)條件，并指定必須限購(gòu)的城市，將2010年“國(guó)十條”和“ 新政”的限購(gòu)要求具體化、嚴(yán)格化，限購(gòu)范圍擴(kuò)大至40多個(gè)城市，限制標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)厲程度大大提高。商品房：限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政手段加碼，稅收、利率等經(jīng)濟(jì)手段跟進(jìn) 限購(gòu)范圍和嚴(yán)厲程度遞增、限價(jià)令陸續(xù)出臺(tái)?！ ∈滋住⒍踪J款門檻提高，三套停貸，各類需求均受到一定抑制。10月人大會(huì)議已經(jīng)表明今后會(huì)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。另外，中央發(fā)布《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》、《關(guān)于多渠道籌措資金確保公共租賃住房項(xiàng)目資本金足額到位的通知》等多項(xiàng)政策支持保障房融資，確保建設(shè)進(jìn)度。貨幣政策：上半年持續(xù)收緊，新增房地產(chǎn)貸款下降顯著，近期貨幣政策微調(diào) 為抑制通貨膨脹，2011年上半年貨幣政策持續(xù)收緊，下半年則明顯放緩?！ ?0月，溫家寶總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，更加注重政策的針對(duì)性、靈活性和前瞻性，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持貨幣信貸總量合理增長(zhǎng)；央行三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中也沒有再提“把穩(wěn)定物價(jià)總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)”，而是指出繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重政策的針對(duì)性、靈活性和前瞻性，密切監(jiān)測(cè)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)發(fā)展變化，把握好政策的力度和節(jié)奏，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2011年1月以來(lái)，環(huán)比漲幅逐漸縮小，價(jià)格上漲速度持續(xù)放慢；9月11月，連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下跌，且跌幅不斷擴(kuò)大，%。具體來(lái)看，各城市表現(xiàn)不同，杭州、蘇州、成都對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)較為敏感，在6月份已經(jīng)開始呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢(shì)；深圳、上海8月開始降價(jià)；而廣州、北京、天津直到10月環(huán)比才開始下降，價(jià)格調(diào)整幅度不大?！ 〕山涣砍掷m(xù)低迷，但多數(shù)城市成交金額并未明顯下降。整體來(lái)看，2011年111月，一線城市住宅月均新批上市面積為78萬(wàn)平方米，與去年同期基本持平，但處于近五年的最低水平。二季
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