xxxx年金華房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)報(bào)告-wenkub
2023-06-13 22:56:06 本頁面
【正文】 111月，一、二線代表城市月均成交面積分別為64萬平方米和57萬平方米，同比分別下降15%和7%；三線代表城市為36萬平方米，與去年同期基本持平。2011年11月30日，這是近三年來央行首次下調(diào)存準(zhǔn)率，釋放2012年貨幣政策微調(diào)的信號(hào)。%，%的歷史高點(diǎn)。2011年，《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中提出，未來5年，我國(guó)將開工建設(shè)3600 萬套保障房，2011年和2012年各1000萬套，后面三年1600萬套，“十二五”末使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。2011年10月住建部部長(zhǎng)姜偉新在十一屆全國(guó)人大常委會(huì)上表示，今年中央政府實(shí)際已投資1520多億元，超過往年水平?！ ∽》哭D(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅調(diào)整、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)正式落地。7月“國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議”又將限購(gòu)范圍擴(kuò)大到地級(jí)縣級(jí)城市，限購(gòu)城市進(jìn)一步擴(kuò)大至近50個(gè)城市。2011年金華房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)報(bào)告第一部分：全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)一、政策環(huán)境——房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，措施進(jìn)一步落實(shí)細(xì)化 2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1月，“國(guó)八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級(jí)，限購(gòu)城市從2010年的不足20個(gè)大幅增加到40多個(gè)；7月初，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購(gòu)”，隨后臺(tái)州、珠海等城市跟進(jìn)，限購(gòu)城市數(shù)增加到近50個(gè)；10月底，1000 萬套保障房建設(shè)計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)；始于2010年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化。價(jià)格方面，中央規(guī)定商品房明碼標(biāo)價(jià)防止房地產(chǎn)企業(yè)坐地起價(jià)，要求各地制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，并以問責(zé)制確保地方政府執(zhí)行力度，地方“限價(jià)令”陸續(xù)出臺(tái)。緊隨“國(guó)八條”之后，2011年1月27日，財(cái)政部發(fā)通知，將購(gòu)買不足5年（含5年）的普通住宅對(duì)外銷售由按差額征收營(yíng)業(yè)稅改為按全額征收；同日，上海、重慶開始實(shí)施房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，進(jìn)一步打擊炒房行為。姜偉新還表示，明年的任務(wù)更重，中央的投入肯定不會(huì)少，而且會(huì)有所增加。根據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2011年10月底，全國(guó)保障房已開工1033萬套，超額完成年初計(jì)劃任務(wù)。進(jìn)入下半年以后，隨著物價(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到遏制（%%，%），中央及時(shí)調(diào)整貨幣政策收緊步伐，7月11月共計(jì)5 個(gè)月里，央行未上調(diào)利率和存準(zhǔn)率。二、新房——調(diào)控效果在限購(gòu)城市顯現(xiàn)，百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個(gè)月下跌價(jià)格：9月起百城住宅均價(jià)開始下降，且跌幅持續(xù)擴(kuò)大 百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅持續(xù)縮小，9月起持續(xù)環(huán)比下跌且跌幅有所擴(kuò)大?！ ?另外，由于十大城市全部為限購(gòu)城市，受調(diào)控政策影響較大，房?jī)r(jià)漲幅下滑幅度大于百城平均水平。與歷年水平相比，今年111月，一線城市月均成交面積已低于2008年歷史低點(diǎn)（76萬平方米），與2009年的較高水平（131萬平方米）相比降幅達(dá)51%；二線代表城市月均成交面積接近一線城市水平，達(dá)57萬平方米，雖明顯高于2008年水平（36萬平方米），但較2009年和2010年分別下降22%和10%；三線代表城市月均成交面積為36萬平方米，與2009年和2010年相比，降幅分別為18%和8%。供給：重點(diǎn)城市總體供應(yīng)量與去年同期基本持平 一線城市新上市量低位運(yùn)行，二三線城市高位運(yùn)行。供求對(duì)比：銷供比持續(xù)低于1，庫存壓力不斷加大 2011年，大部分重點(diǎn)城市銷供比持續(xù)下降，已接近或低于2008年低點(diǎn)?！ ?011年，各重點(diǎn)城市庫存量持續(xù)攀升，出清周期繼續(xù)延長(zhǎng)。一線城市中北京出清周期較年初延長(zhǎng)9個(gè)月，深圳、上海分別延長(zhǎng)4個(gè)月；二線城市除蘇州周期僅延長(zhǎng)3個(gè)月外，其余重點(diǎn)城市延長(zhǎng)811個(gè)月不等；三線城市惠州11月出清周期在上月小幅縮短后出現(xiàn)兩個(gè)月的延長(zhǎng)。2011年111月，11 %，%，%，%。同比來看，811月同比降幅均在40%以上，且降幅呈逐漸擴(kuò)大趨勢(shì)，%，%，%。土地價(jià)格：住宅用地樓面均價(jià)顯著回落，溢價(jià)率持續(xù)下行至歷史低位 住宅用地樓面均價(jià)持續(xù)低于去年同期?！ ∈蟪鞘凶≌玫匾鐑r(jià)水平降幅大于全國(guó)水平，北京、上海、廣州下滑幅度最為明顯。2011年111月，%，延續(xù)了2010年以來持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。前11個(gè)月有7個(gè)月住宅用地成交面積同比下降，而其他類型用地多數(shù)月份為增長(zhǎng)。住宅用地近幾個(gè)月成交陷入低迷，降幅持續(xù)擴(kuò)大。土地出讓金：總出讓金與去年基本持平，住宅用地出讓金降幅顯著 各類土地總出讓金小幅下降。上半年住宅用地出讓金與去年同期基本持平（%），%。111月，%。其中恒大增長(zhǎng)最快，增速達(dá)66%，而其他企業(yè)增速均未超過40%。111月，十大品牌房企拿地面積平均同比下降19%。2011年111月，%，增幅減少28個(gè)百分點(diǎn)；，%，增幅增加13個(gè)百分點(diǎn)。%。%；，%。%。而且，從12月份的市場(chǎng)情況看，房?jī)r(jià)依然在下行，因此，可以得出“金華房地產(chǎn)調(diào)控成效明顯，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)已如期實(shí)現(xiàn)”的結(jié)論?！ 恼吣繕?biāo)方面來看，由去年的抑制過快上漲，到現(xiàn)在的促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，說明著調(diào)控的目標(biāo)正在進(jìn)一步強(qiáng)化；從目前實(shí)際情況來看，2011年金華市居民收入水平終于跑贏了房?jī)r(jià)的漲幅，說明調(diào)控帶來的影響正在持續(xù)顯現(xiàn)和深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)全面冷凍。而在中央的強(qiáng)硬態(tài)度下，地方政府在政策是否繼續(xù)執(zhí)行這一方面顯然已經(jīng)被剝奪決定權(quán)，由此也可以看出調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行是肯定的，但是其目的將是以鞏固前期政策效果為主。比去年同期分別下降40%和42%?！ ×硗?，從今年的占比變化比來看，政策出臺(tái)前的2月份和“金九銀十”前的8月份成為今年住宅市場(chǎng)和商業(yè)市場(chǎng)成交占比變化最主要的分水嶺。繼8月份的折扣促銷策略失
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