xxxx年金華房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)報(bào)告(完整版)
【正文】 增加到近50個(gè)；10月底，1000 萬(wàn)套保障房建設(shè)計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)；始于2010年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化。緊隨“國(guó)八條”之后，2011年1月27日，財(cái)政部發(fā)通知，將購(gòu)買(mǎi)不足5年（含5年）的普通住宅對(duì)外銷(xiāo)售由按差額征收營(yíng)業(yè)稅改為按全額征收；同日，上海、重慶開(kāi)始實(shí)施房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，進(jìn)一步打擊炒房行為。根據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2011年10月底，全國(guó)保障房已開(kāi)工1033萬(wàn)套，超額完成年初計(jì)劃任務(wù)。二、新房——調(diào)控效果在限購(gòu)城市顯現(xiàn)，百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個(gè)月下跌價(jià)格：9月起百城住宅均價(jià)開(kāi)始下降，且跌幅持續(xù)擴(kuò)大 百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅持續(xù)縮小，9月起持續(xù)環(huán)比下跌且跌幅有所擴(kuò)大。與歷年水平相比，今年111月，一線城市月均成交面積已低于2008年歷史低點(diǎn)（76萬(wàn)平方米），與2009年的較高水平（131萬(wàn)平方米）相比降幅達(dá)51%；二線代表城市月均成交面積接近一線城市水平，達(dá)57萬(wàn)平方米，雖明顯高于2008年水平（36萬(wàn)平方米），但較2009年和2010年分別下降22%和10%；三線代表城市月均成交面積為36萬(wàn)平方米，與2009年和2010年相比，降幅分別為18%和8%。供求對(duì)比：銷(xiāo)供比持續(xù)低于1，庫(kù)存壓力不斷加大 2011年，大部分重點(diǎn)城市銷(xiāo)供比持續(xù)下降，已接近或低于2008年低點(diǎn)。一線城市中北京出清周期較年初延長(zhǎng)9個(gè)月，深圳、上海分別延長(zhǎng)4個(gè)月；二線城市除蘇州周期僅延長(zhǎng)3個(gè)月外，其余重點(diǎn)城市延長(zhǎng)811個(gè)月不等；三線城市惠州11月出清周期在上月小幅縮短后出現(xiàn)兩個(gè)月的延長(zhǎng)。同比來(lái)看，811月同比降幅均在40%以上，且降幅呈逐漸擴(kuò)大趨勢(shì)，%，%，%?！ ∈蟪鞘凶≌玫匾鐑r(jià)水平降幅大于全國(guó)水平，北京、上海、廣州下滑幅度最為明顯。前11個(gè)月有7個(gè)月住宅用地成交面積同比下降，而其他類(lèi)型用地多數(shù)月份為增長(zhǎng)。土地出讓金：總出讓金與去年基本持平，住宅用地出讓金降幅顯著 各類(lèi)土地總出讓金小幅下降。111月，%。111月，十大品牌房企拿地面積平均同比下降19%。%。%?！ 恼吣繕?biāo)方面來(lái)看，由去年的抑制過(guò)快上漲，到現(xiàn)在的促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，說(shuō)明著調(diào)控的目標(biāo)正在進(jìn)一步強(qiáng)化；從目前實(shí)際情況來(lái)看，2011年金華市居民收入水平終于跑贏了房?jī)r(jià)的漲幅，說(shuō)明調(diào)控帶來(lái)的影響正在持續(xù)顯現(xiàn)和深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)全面冷凍。比去年同期分別下降40%和42%。繼8月份的折扣促銷(xiāo)策略失敗后，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始放低身態(tài)，以低價(jià)格來(lái)保銷(xiāo)量?！ 〖?xì)分來(lái)看，成交套數(shù)5346套，%%。供給：百萬(wàn)平方供應(yīng)量，實(shí)際消化不到四成 2011年112月，供應(yīng)套數(shù)11532套。按照2011年的市場(chǎng)銷(xiāo)售速度，初步估計(jì)還需要2年半的時(shí)間才能消化完，而且是在不計(jì)算未來(lái)供應(yīng)量的情況下?！ ×硗?，在二手商業(yè)上，整體走勢(shì)跟新房差不多，都是上半年高，下半年低，全年最高成交量在6月份，最低在9月份?！ ≡诮?，總建筑面積約7萬(wàn)平方米的永盛購(gòu)物廣場(chǎng)建設(shè)已近尾聲。其中，一期占地123畝的核心商業(yè)街項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)頂，各招商項(xiàng)目也已經(jīng)啟動(dòng)，如果婺州城市廣場(chǎng)順利建設(shè)，那么婺城商業(yè)副中心的雛形就直接展現(xiàn)在民眾眼前了。百萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目似乎在一夜之間冒出，金華儼然成了一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目大工地?！ 某山粯敲娴貎r(jià)看，全年成交土地樓面均價(jià)約為2300元/㎡。今年的土地產(chǎn)量大戶市工業(yè)園區(qū)的土地出讓以原先的廠房搬遷改造為主，以目前看來(lái)，兩翼兩三角將是金華后續(xù)土地儲(chǔ)備最大的區(qū)域。下半年貨幣政策收緊的節(jié)奏放緩，開(kāi)始適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)。應(yīng)該看到的是，中長(zhǎng)期來(lái)看，土地資源總體偏緊的態(tài)勢(shì)不會(huì)逆轉(zhuǎn)，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供旺盛的需求，房地產(chǎn)業(yè)仍面臨較好的發(fā)展空間。保障房制度不斷被完善，建設(shè)計(jì)劃逐步落實(shí)，對(duì)商品房市場(chǎng)的分流作用將逐漸顯現(xiàn)；房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，可能從根本上改變房地產(chǎn)業(yè)格局。二、市場(chǎng)趨勢(shì)——上半年調(diào)控進(jìn)一步顯現(xiàn)，下半年逐漸趨好，總體不容樂(lè)觀 隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)略有調(diào)整，投資新開(kāi)工增速明顯下降”的特點(diǎn)。其中住宅用地成交18宗，流拍4宗；商業(yè)性質(zhì)用地成交1宗，流拍2宗；定向用地成交2宗，流拍1宗?！ ×硗鈴膱D表中我們可以看出，1月、3月和9月的成交土地樓面價(jià)都偏低。2011年總推出商住用地27宗，定向用地3宗，成交18宗，成交率74%。作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的先行者和領(lǐng)軍者，“一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、一個(gè)城市中心”已成為一個(gè)響亮的口號(hào)和品牌。 江北的看點(diǎn)二是御江帝景的商業(yè)配套項(xiàng)目——帝壹街商業(yè)街已經(jīng)掛出招商橫幅，商業(yè)體量在5萬(wàn)平方米左右。后市：大型商業(yè)項(xiàng)目群雄并起，擔(dān)心購(gòu)買(mǎi)力不足 2012年起，金華商業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)史上最大規(guī)模的商業(yè)版圖擴(kuò)張。四、商業(yè)——市場(chǎng)一波三折，后市迎來(lái)最大規(guī)模擴(kuò)張需求：成交量同比縮水一層，后市有望提升 2011年112月，成交套數(shù)2074套，%%，無(wú)論是面積還是套數(shù)，縮水程度均超過(guò)一層。 按區(qū)域來(lái)看，江南區(qū)域還是供應(yīng)面積最多的，接近總供應(yīng)面積的40%，而江北、金東、和婺城三個(gè)區(qū)域分別占比25%、%%。%%。上城錦苑以6500元/㎡為起步價(jià)推售高層房源，成為房博會(huì)最大的亮點(diǎn)。從2月份開(kāi)始市場(chǎng)成交就出現(xiàn)了連續(xù)下滑，直到5月份，政策出臺(tái)后過(guò)來(lái)1個(gè)月的緩沖期，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始嘗試救市，可是因?yàn)榇舜握{(diào)控中央態(tài)度堅(jiān)定異常，也就使得雙方進(jìn)入長(zhǎng)時(shí)間段的博弈期，市場(chǎng)成交也就變得忽上忽下，但是整體上，市場(chǎng)體成交量正在快速下滑。但是，12月9日，在中央政治局會(huì)議上，中央明確定調(diào)：“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，
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