xxxx年金華房地產(chǎn)市場總結報告(存儲版)
【正文】 市場價格持續(xù)性的走低。這樣的市場背景下，成交縮水無疑被提前確定了?！ ?011年，在新房供應消化方面速度明顯停滯，130萬平方的供應量，供應套數(shù)11532套，實際只消化掉4128套，%，這也在很大程度上使得商品房庫存激增，對于后期消化產(chǎn)生重大影響。 從圖表上可以看出，一手商業(yè)在2011年1月份達到成交高峰之后整體就處于下滑階段，上半年在成交上還算比較穩(wěn)定，但是下半年成交量波動比較大，8月份和11月份連續(xù)出現(xiàn)今年成交的低谷，尤其是11月份。而根據(jù)市區(qū)現(xiàn)有商業(yè)營業(yè)面積規(guī)模來算，未來幾年內金華商業(yè)面積至少會再翻一番。而這樣一來，江南商業(yè)中心的地位將更加鞏固。印象城正在建設中，建成后將擁有5萬方左右的商業(yè)面積。全年成交的住宅同底將給住宅市場提供面積超過80萬方的住宅產(chǎn)品?！ ?從2011年金華土地供應情況看，工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)是供應最集中的區(qū)域，占據(jù)2011年出讓土地總量的近4成。2012年房地產(chǎn)調控政策仍將維持從緊取向。另外，2012年，住宅市場銷售面積和銷售額均會有明顯下降；但是商業(yè)地產(chǎn)銷售面積及銷售額將會有所增長。注：附件1表中，紅色部分為定向土地附件2：2011年金華市商品房供應信息注：附件229 / 29?！ ≡趦r格走勢方面，預計到2012年上半年，價格總體向下的趨勢將更加明顯。一、政策趨勢——房地產(chǎn)調控不動搖，貨幣政策微調緩解調控壓力 本輪調控事關中央政府公信力和中國經(jīng)濟健康發(fā)展的大局，中央力度和決心不減。 而3月份和9月份造成成交樓面價偏低的原因則是其出讓的土地均由拍賣轉為掛牌出讓，成交價格也都接近出讓起拍價。在成交方面，全市共成交土地20宗，%?！ 〕松鲜龅倪@些標志性的商業(yè)地產(chǎn)項目，一些熱點商業(yè)項目也在孕育中。隨著北段商業(yè)向南延伸、南北貫通，西市街將成為一條完整的商業(yè)街區(qū)。印象城等等大型商業(yè)中心、購物中心、商業(yè)街，甚至是城市綜合體，都在規(guī)劃建設中，金華商業(yè)規(guī)模正處在“噴發(fā)”狀態(tài)。成交套數(shù)824套?！ ?按供應物業(yè)類型來看，2011年供應的商品房主要以高層和多層為主，%%?！ ∠拶徚?、第三套停貸等等宏觀調控成功的抑制了投機性需求，但不可否認的是在銀行收緊錢袋的同時，不可避免的抑制了剛性需求，尤其是貸款利率和首套房首付比例的上升，在很大程度上使得剛需們不得不放棄購房計劃。金華御園，則是以9600元/㎡為起步價，這樣的結果更是讓民眾大跌眼鏡?！ ×硗?，從今年的占比變化比來看，政策出臺前的2月份和“金九銀十”前的8月份成為今年住宅市場和商業(yè)市場成交占比變化最主要的分水嶺。而在中央的強硬態(tài)度下，地方政府在政策是否繼續(xù)執(zhí)行這一方面顯然已經(jīng)被剝奪決定權，由此也可以看出調控政策繼續(xù)執(zhí)行是肯定的，但是其目的將是以鞏固前期政策效果為主。而且，從12月份的市場情況看，房價依然在下行，因此，可以得出“金華房地產(chǎn)調控成效明顯，房價調控目標已如期實現(xiàn)”的結論。%；，%。2011年111月，%，增幅減少28個百分點；，%，增幅增加13個百分點。其中恒大增長最快，增速達66%，而其他企業(yè)增速均未超過40%。上半年住宅用地出讓金與去年同期基本持平（%），%。住宅用地近幾個月成交陷入低迷，降幅持續(xù)擴大。2011年111月，%，延續(xù)了2010年以來持續(xù)增長的態(tài)勢。土地價格：住宅用地樓面均價顯著回落，溢價率持續(xù)下行至歷史低位 住宅用地樓面均價持續(xù)低于去年同期。2011年111月，11 %，%，%，%。 2011年，各重點城市庫存量持續(xù)攀升，出清周期繼續(xù)延長。供給：重點城市總體供應量與去年同期基本持平 一線城市新上市量低位運行，二三線城市高位運行。 另外，由于十大城市全部為限購城市，受調控政策影響較大，房價漲幅下滑幅度大于百城平均水平。進入下半年以后，隨著物價過快上漲的勢頭得到遏制（%%，%），中央及時調整貨幣政策收緊步伐，7月11月共計5 個月里，央行未上調利率和存準率。姜偉新還表示，明年的任務更重，中央的投入肯定不會少，而且會有所增加。價格方面，中央規(guī)定商品房明碼標價防止房地產(chǎn)企業(yè)坐地起價，要求各地制定房價控制目標，并以問責制確保地方政府執(zhí)行力度，地方“限價令”陸續(xù)出臺。7月“國務院常務會議”又將限購范圍擴大到地級縣級城市，限購城市進一步擴大至近50個城市。2011年10月住建部部長姜偉新在十一屆全國人大常委會上表示，今年中央政府實際已投資1520多億元，超過往年水平。%，%的歷史高點。與上年相比，一線城市下降11%，二線代表城市基本持平，三線代表城市漲幅較為明顯，同比增長12%。11月份數(shù)據(jù)顯示，均創(chuàng)2008 年以來低點。111月主要城市二手房價格平均漲幅連續(xù)縮小，從9月份開始環(huán)比持續(xù)下跌，%%。供求方面，全國各類土地總供應及成交面積仍高于去年，但住宅用地市場受影響較為顯著，%%；%%，降幅高于全國水平。土地供應：住宅用地推出面積下降，前11 個月計劃完成率僅在五成左右 土地總推出面積仍高于去年。2011年111月，%。111月，%，而其他各類用地皆同比增長。111月，除綠城、富力外，其他品牌房企銷售額較去年同期均有上升，平均增幅為16%。從月度數(shù)據(jù)看，10月和11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落，11月同比增幅降至20%。%。也就是說，以去年12月份房價為基礎，今年前11個月房價累計上漲了4%?！边@基本決定了明年房地產(chǎn)繼續(xù)回調的趨勢。市場份額：政策出臺前和“金九銀十”前成分水嶺 在市場成交大幅度縮水的背景下，住宅市場和商業(yè)市場成交份額也在進行著拉鋸戰(zhàn)，但是整體上來
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