【正文】 的原則，以保證和提高工程質(zhì)量。運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動(dòng)合理組織起來，形成一個(gè)明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又互相促進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，從而建造出百姓滿意的工程。項(xiàng)目資金控制措施在項(xiàng)目實(shí)施過程中，各有關(guān)單位要加強(qiáng)資金使用的管理，硬化預(yù)算約束。嚴(yán)格執(zhí)行?？顚Ｓ谩ｍ?xiàng)管理、單獨(dú)核算的規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開支，更不得截留和挪用項(xiàng)目資金；要建立、健全項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算和內(nèi)部稽核制度，對項(xiàng)目資金實(shí)行全過程的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算，規(guī)范項(xiàng)目的業(yè)績考評和追蹤問效。第10章 項(xiàng)目招投標(biāo). 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述招標(biāo)投標(biāo)是國際上通用的交易方式，是一種規(guī)范化的競爭手段。在建立和完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制過程中，全面工程方面招標(biāo)投標(biāo)，有利于運(yùn)用競爭機(jī)制，使資金得到經(jīng)濟(jì)的、有效的使用，確保招標(biāo)項(xiàng)目質(zhì)量優(yōu)化。招標(biāo)制度有助于技術(shù)引進(jìn)的成功性、實(shí)用性，激發(fā)企業(yè)的活力。改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)有了飛速發(fā)展。企業(yè)原來在生產(chǎn)銷售過程中建立的優(yōu)勢已經(jīng)不復(fù)存在，于是不斷加大技術(shù)改造的力度，通過招投標(biāo)了解和成功引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)，開發(fā)新產(chǎn)品，以領(lǐng)先者的姿態(tài)從容面對市場新一輪競爭。招標(biāo)是企業(yè)提高投資效益，無償獲得經(jīng)濟(jì)、科技信息，與國內(nèi)外市場接軌的有效途徑。改革開放以來，企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)逐步得到落實(shí)，但投資決策并未完全以市場為導(dǎo)向。由此，會(huì)產(chǎn)生一系列弊端：投資總量難以調(diào)控，投資結(jié)構(gòu)不夠合理，低水平重復(fù)建設(shè)過多，投資效益低下，銀行不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。招標(biāo)制度能夠降低引進(jìn)技術(shù)設(shè)備的價(jià)格。在招標(biāo)投標(biāo)過程中，投標(biāo)方為了經(jīng)濟(jì)利益，市場份額，企業(yè)信譽(yù)等各方面考慮，都力爭中標(biāo)，而價(jià)格是否較低是評標(biāo)的中標(biāo)的重要依據(jù)之一，因此，投標(biāo)方往往在投標(biāo)過程中競相壓價(jià)，爭取中標(biāo)。招標(biāo)程序規(guī)范、操作簡單、節(jié)省時(shí)間費(fèi)用和勞動(dòng)力。由于當(dāng)今科學(xué)技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新升級換代的周期縮短，因此，有時(shí)時(shí)間對企業(yè)來說就意味著效益。在這種情況下，通過規(guī)范的招標(biāo)制度完成工程和設(shè)備的采購能為企業(yè)節(jié)省大量的時(shí)間和精力。招標(biāo)制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購過程的透明化公平性競爭與擇優(yōu)選定是招標(biāo)投標(biāo)的基本屬性，是招標(biāo)過程的首要條件。隨著我國加入WTO和經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，企業(yè)的采購行為將進(jìn)一步規(guī)范化，招標(biāo)投標(biāo)制度將會(huì)越來越多來地運(yùn)用于各個(gè)領(lǐng)域，為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展作出更大的貢獻(xiàn)。. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析招投標(biāo)是作為一種市場交易方式的最優(yōu)選擇應(yīng)運(yùn)而生的，一個(gè)成功的招標(biāo)項(xiàng)目往往意味著采購業(yè)主在時(shí)間、投資及精力上的大大節(jié)省，同時(shí)也會(huì)為投標(biāo)人減少銷售環(huán)節(jié)中的人財(cái)物力消耗。但是，影響一個(gè)招投標(biāo)項(xiàng)目成功與否的因素是多方面的，其中任何一個(gè)因素不配合，就有可能造成招標(biāo)項(xiàng)目的失敗。業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)的配合是否默契是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。首先，業(yè)主應(yīng)對招投標(biāo)這種采購方式有一定的了解，信任這種方式，并希望通過招投標(biāo)帶給企業(yè)良好的效益。其次，業(yè)主與其委托的招投標(biāo)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立相互之間的信賴，并時(shí)常就各自的想法進(jìn)行相當(dāng)程度的相互溝通，從而保證在整個(gè)招標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施過程中，采購業(yè)主與招投標(biāo)機(jī)構(gòu)“步調(diào)”、“口徑”一致，不致產(chǎn)生誤導(dǎo)投標(biāo)人的結(jié)果。第三，采購業(yè)主在其采購行為納入招標(biāo)程序后，由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標(biāo)途徑的多樣性，常常會(huì)爭取到眾多的潛在投標(biāo)人。此時(shí)，如果采購業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)配合默契，在與上述潛在投標(biāo)人進(jìn)行技術(shù)、商務(wù)等方面交流時(shí)采取一視同仁的態(tài)度，公平地對待他們，將有助于吸引更多投標(biāo)人，從而在該項(xiàng)目招標(biāo)過程中形成良好的競爭氛圍，有效降低設(shè)備的投標(biāo)報(bào)價(jià)，增加設(shè)備的配置，實(shí)現(xiàn)采購業(yè)主利益最大化。招投標(biāo)文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標(biāo)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。采購業(yè)主在項(xiàng)目納入招投標(biāo)前有時(shí)會(huì)與部分投標(biāo)人先期交流、接觸，在這種背景下，其提供給招投標(biāo)機(jī)構(gòu)的采購設(shè)備技術(shù)要求難免會(huì)出現(xiàn)以某品牌設(shè)備技術(shù)規(guī)格為藍(lán)本的情況；而有時(shí)，采購業(yè)主也可能由于對擬采購設(shè)備不完全了解，提供給招標(biāo)機(jī)構(gòu)的參數(shù)過于簡略。招投標(biāo)程序的規(guī)范運(yùn)作是招標(biāo)項(xiàng)目成功的堅(jiān)實(shí)支柱。近年來，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》及招標(biāo)辦法的管理規(guī)定相繼頒布，國家對企業(yè)通過規(guī)范招標(biāo)采購設(shè)備也給予了一定的政策扶植。然而，由于招投標(biāo)的重要意義已經(jīng)被社會(huì)普遍接受和認(rèn)識，越來越多的機(jī)構(gòu)看好這個(gè)市場的前景，紛紛進(jìn)入。他們對有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的國家政策法規(guī)和管理規(guī)定不了解、不熟悉，同時(shí)急于占領(lǐng)招標(biāo)市場，往往采用無序競爭，一味滿足采購業(yè)主的不合理要求，違反國家的相關(guān)招標(biāo)管理規(guī)定，視經(jīng)濟(jì)效益為其最高的追求目標(biāo)，從而給規(guī)范操作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)帶來巨大的沖擊。招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基本保證。招標(biāo)從業(yè)人員在招標(biāo)項(xiàng)目中應(yīng)樹立“服務(wù)”意識，一切從業(yè)主利益出發(fā)，以高度的敬業(yè)精神要求自己，配合采購業(yè)主的時(shí)間安排加班和出差，主動(dòng)辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡(luò)，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在招標(biāo)項(xiàng)目中位置的特殊性，參與主持評標(biāo)工作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)成員往往會(huì)在評標(biāo)委員會(huì)中占一席之地，這都需要招標(biāo)從業(yè)人員嚴(yán)格自律，遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》和國家有關(guān)招標(biāo)管理的規(guī)定，尊重評標(biāo)委員會(huì)的決定，不做損害采購業(yè)主利益的事。業(yè)務(wù)素質(zhì)高，專業(yè)分配合理的專家評委為招標(biāo)項(xiàng)目的成功提供有力的技術(shù)支持。招標(biāo)機(jī)構(gòu)如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質(zhì)的專家建立了融洽的、長期的工作關(guān)系，則在招標(biāo)過程的招標(biāo)文件審核和開標(biāo)評標(biāo)中，采購業(yè)主和招標(biāo)機(jī)構(gòu)就有很大把握邀請到專業(yè)配置合理的專家評委，基于這些專家長期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)，他們常常會(huì)給采購業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)鍵的意見和建議，完善招投標(biāo)文件或?qū)⑴c投標(biāo)的設(shè)備給予公正的評價(jià)，招標(biāo)項(xiàng)目由此可在發(fā)標(biāo)階段尋找到更多投標(biāo)人，采購業(yè)主則可在評標(biāo)階段了解投標(biāo)人更全面的情況，這在技術(shù)方面對招投標(biāo)項(xiàng)目的成功是一個(gè)有力的保障。做好招投標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備和后期跟蹤、回訪是確保招投標(biāo)項(xiàng)目成功的一個(gè)重要條件。一個(gè)招投標(biāo)項(xiàng)目的運(yùn)作并不是從發(fā)標(biāo)到開標(biāo)、定標(biāo)的簡單過程，從招投標(biāo)從業(yè)人員角度說，它是包含了項(xiàng)目前期和后期兩個(gè)階段的較長周期的工作。也就是說：招投標(biāo)并不僅僅局限于從編制招投標(biāo)文件到開標(biāo)、定標(biāo)完畢這么一個(gè)過程，項(xiàng)目開展前，招投標(biāo)從業(yè)人員就應(yīng)當(dāng)提早介入，收集資料、尋找潛在投標(biāo)人、與采購業(yè)主保持溝通，確保招投標(biāo)順利實(shí)施。在項(xiàng)目定標(biāo)，采購業(yè)主與中標(biāo)人簽定購貨合同乃至到貨過程中，招投標(biāo)從業(yè)人員仍應(yīng)及時(shí)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展，在貨物驗(yàn)收合格，正式投產(chǎn)后，還應(yīng)回訪業(yè)主，了解設(shè)備使用情況。也就是說，招投標(biāo)從業(yè)人員真正將業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情一樣對待，招投標(biāo)這種采購方式才能完全體現(xiàn)其優(yōu)點(diǎn)和益處。. 招標(biāo)依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、湖南省發(fā)展和改革委員會(huì)制定的《湖南工程建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》及《湖南省實(shí)施中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法辦法》第十一條之規(guī)定，達(dá)到下列規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須招標(biāo)：①施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在100萬元人民幣以上的；②重要設(shè)備、材料等物資的采購，單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬元人民幣以上的；③勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在30萬元人民幣以上的；④單項(xiàng)合同估算價(jià)低于本條第①項(xiàng)、第②項(xiàng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在1,000萬元人民幣以上的。. 招標(biāo)范圍序號名 稱招標(biāo)情況備 注不招標(biāo)招標(biāo)1項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)　招標(biāo)　2土方工程　招標(biāo)　3樁基工程施工　招標(biāo)　4土建工程施工　招標(biāo)　5裝修裝飾工程　招標(biāo)　6水電工程　招標(biāo)　7小區(qū)綠化、景觀塑造　招標(biāo)　8小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施施工　招標(biāo)　9重要設(shè)備、建筑材料等物資的采購　招標(biāo)　10項(xiàng)目監(jiān)理　招標(biāo)　. 招標(biāo)方式項(xiàng)目招標(biāo)均采用公開招標(biāo)的方式。項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重要設(shè)備、材料等物資的采購，項(xiàng)目監(jiān)理宜采用委托招標(biāo)的組織形式。第11章 投資估算與資金籌措. 投資估算法律依據(jù)Ⅰ、國家和有關(guān)部門頒布的有關(guān)投資的政策、法規(guī)；Ⅱ、國家發(fā)改委《投資建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；Ⅲ、中國建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)》；Ⅳ、國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價(jià)表》；Ⅴ、《中華人民共和國土地管理法》；Ⅵ、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；Ⅶ、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。投資估算結(jié)果項(xiàng)目總投資為11,，包括工程費(fèi)用8,，土地費(fèi)用1,報(bào)建費(fèi)548萬元,,，詳見附表一《總投資估算表》. 資金籌措資本金籌措本項(xiàng)目自籌資本金為8,（約占總投資的74%），全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。債務(wù)資本籌措本項(xiàng)目債務(wù)資金約3,000萬元，全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，通過向金融機(jī)構(gòu)融資解決，%上浮40%計(jì)算，本金及利息擬用銷售款進(jìn)行償還。資金來源落實(shí)情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方式一般如下：自有資金全部用于投資； 預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機(jī)構(gòu)借貸來彌補(bǔ)。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有兩個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據(jù)國務(wù)院提高四個(gè)行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）項(xiàng)目資本金比例提高到35%及以上，本項(xiàng)目自有資金8,(約占總投資的74%)，向金融機(jī)構(gòu)融資3,000萬元(約占總投資的26%)，本項(xiàng)目未考慮以銷售回款補(bǔ)充建設(shè)資金。本項(xiàng)目資金籌措情況如下表所示：投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元項(xiàng) 目2008年上半年2008年下半年2009年上半年2009年下半年合 計(jì)一、總投資固定資產(chǎn)投資建設(shè)期利息其中：長期借款利息流動(dòng)資金借款利息二、資金籌措自籌資金借款其中：長期借款短期借款第12章 財(cái)務(wù)評價(jià). 項(xiàng)目評估依據(jù) 建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》（第二版）； 國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)法規(guī) 。. 財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇銷售價(jià)格按照建設(shè)成本及營銷部門提供的數(shù)據(jù)確定；營業(yè)稅：稅率為5%；城市維護(hù)建設(shè)稅：按實(shí)際繳納增值稅7%計(jì)算；教育費(fèi)附加：按實(shí)際繳納營業(yè)稅的3%計(jì)算；所得稅：稅率為25%。折現(xiàn)率的設(shè)定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機(jī)會(huì)成本、預(yù)期收益期待，將財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率定為10%；. 財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)表損益和利潤分配表（見附表六）。財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）（見附表八）。盈利能力分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算，可以測算出所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%，詳見附表八。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算，在基準(zhǔn)收益率為10%的前提下，可測算出其凈現(xiàn)值為3,。詳見附表八。投資回收期根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算，本項(xiàng)目在2009年上半年現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，從2008年1月開始計(jì)逄。詳見附表八。根據(jù)損益和利潤分配表測算，本項(xiàng)目年均利潤總額為3,、年均凈利潤為2,。. 不確定性分析敏感性分析根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇對銷售收入和總投資兩個(gè)指標(biāo)對本項(xiàng)目所得稅后的凈現(xiàn)值（NPV）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）進(jìn)行敏感性測試。測試結(jié)果表明：當(dāng)最不利因素商品房銷售下降5%時(shí),總投資不變的情況下，其收入下降5%，%；當(dāng)項(xiàng)目成本增加10%，在收入不變的情況下，%。均高于基準(zhǔn)收益率10%，說明項(xiàng)目有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。盈虧平衡分析當(dāng)其他條件不變，銷售均價(jià)下降19%時(shí)，凈現(xiàn)值趨近于0，也可以說，當(dāng)銷售率為81%時(shí)（不考慮其他經(jīng)營性收入，如車位租金、會(huì)所經(jīng)營等），就可以達(dá)到盈虧平衡。就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升30%時(shí)，也能保持盈虧平衡。附表：附表一：總投資概算表附表二：投資估算簡表附表三：投資計(jì)劃與資金籌措表附表四：總成本費(fèi)用附表五：銷售收入及稅金估算表附表六：損益和利潤分配表附表七：還本付息計(jì)劃表附表八：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）附表九：敏感性分析表（銷售收入變動(dòng)）附表十：敏感性分析表（項(xiàng)目成本變動(dòng)）附表十一：招標(biāo)情況表附頁：中華人民共和國《建筑用地規(guī)劃許可證》（[2006]字第128號）《衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織機(jī)構(gòu)代碼證》（785391928）《衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營業(yè)執(zhí)照副本》《衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書》《衡陽市珠暉區(qū)荷花坪154號國土使用權(quán)證》（衡國用2006A第102545號）《衡陽市珠暉區(qū)荷花坪154號國土使用權(quán)證》（衡國用2006A第102546號）衡陽市發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于衡陽市湘江東岸南段堤路建設(shè)及東廂土地綜合開發(fā)立項(xiàng)的批復(fù)》49