【正文】 于招標(biāo)機(jī)構(gòu)自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標(biāo)途徑的多樣性，常常會爭取到眾多的潛在投標(biāo)人。此時，如果采購業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)配合默契，在與上述潛在投標(biāo)人進(jìn)行技術(shù)、商務(wù)等方面交流時采取一視同仁的態(tài)度，公平地對待他們，將有助于吸引更多投標(biāo)人，從而在該項目招標(biāo)過程中形成良好的競爭氛圍，有效降低設(shè)備的投標(biāo)報價，增加設(shè)備的配置，實現(xiàn)采購業(yè)主利益最大化。招投標(biāo)文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標(biāo)項目成功的關(guān)鍵。采購業(yè)主在項目納入招投標(biāo)前有時會與部分投標(biāo)人先期交流、接觸，在這種背景下，其提供給招投標(biāo)機(jī)構(gòu)的采購設(shè)備技術(shù)要求難免會出現(xiàn)以某品牌設(shè)備技術(shù)規(guī)格為藍(lán)本的情況；而有時，采購業(yè)主也可能由于對擬采購設(shè)備不完全了解，提供給招標(biāo)機(jī)構(gòu)的參數(shù)過于簡略。招投標(biāo)程序的規(guī)范運(yùn)作是招標(biāo)項目成功的堅實支柱。近年來，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》及招標(biāo)辦法的管理規(guī)定相繼頒布，國家對企業(yè)通過規(guī)范招標(biāo)采購設(shè)備也給予了一定的政策扶植。然而，由于招投標(biāo)的重要意義已經(jīng)被社會普遍接受和認(rèn)識，越來越多的機(jī)構(gòu)看好這個市場的前景，紛紛進(jìn)入。他們對有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的國家政策法規(guī)和管理規(guī)定不了解、不熟悉，同時急于占領(lǐng)招標(biāo)市場，往往采用無序競爭，一味滿足采購業(yè)主的不合理要求，違反國家的相關(guān)招標(biāo)管理規(guī)定，視經(jīng)濟(jì)效益為其最高的追求目標(biāo)，從而給規(guī)范操作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)帶來巨大的沖擊。招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)項目成功的基本保證。招標(biāo)從業(yè)人員在招標(biāo)項目中應(yīng)樹立“服務(wù)”意識，一切從業(yè)主利益出發(fā)，以高度的敬業(yè)精神要求自己，配合采購業(yè)主的時間安排加班和出差，主動辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡(luò)，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在招標(biāo)項目中位置的特殊性，參與主持評標(biāo)工作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)成員往往會在評標(biāo)委員會中占一席之地，這都需要招標(biāo)從業(yè)人員嚴(yán)格自律，遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》和國家有關(guān)招標(biāo)管理的規(guī)定，尊重評標(biāo)委員會的決定，不做損害采購業(yè)主利益的事。業(yè)務(wù)素質(zhì)高，專業(yè)分配合理的專家評委為招標(biāo)項目的成功提供有力的技術(shù)支持。招標(biāo)機(jī)構(gòu)如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質(zhì)的專家建立了融洽的、長期的工作關(guān)系，則在招標(biāo)過程的招標(biāo)文件審核和開標(biāo)評標(biāo)中，采購業(yè)主和招標(biāo)機(jī)構(gòu)就有很大把握邀請到專業(yè)配置合理的專家評委，基于這些專家長期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗，他們常常會給采購業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)鍵的意見和建議，完善招投標(biāo)文件或?qū)⑴c投標(biāo)的設(shè)備給予公正的評價，招標(biāo)項目由此可在發(fā)標(biāo)階段尋找到更多投標(biāo)人，采購業(yè)主則可在評標(biāo)階段了解投標(biāo)人更全面的情況，這在技術(shù)方面對招投標(biāo)項目的成功是一個有力的保障。做好招投標(biāo)項目的前期準(zhǔn)備和后期跟蹤、回訪是確保招投標(biāo)項目成功的一個重要條件。一個招投標(biāo)項目的運(yùn)作并不是從發(fā)標(biāo)到開標(biāo)、定標(biāo)的簡單過程，從招投標(biāo)從業(yè)人員角度說，它是包含了項目前期和后期兩個階段的較長周期的工作。也就是說：招投標(biāo)并不僅僅局限于從編制招投標(biāo)文件到開標(biāo)、定標(biāo)完畢這么一個過程，項目開展前，招投標(biāo)從業(yè)人員就應(yīng)當(dāng)提早介入，收集資料、尋找潛在投標(biāo)人、與采購業(yè)主保持溝通，確保招投標(biāo)順利實施。在項目定標(biāo)，采購業(yè)主與中標(biāo)人簽定購貨合同乃至到貨過程中，招投標(biāo)從業(yè)人員仍應(yīng)及時跟蹤項目進(jìn)展，在貨物驗收合格，正式投產(chǎn)后，還應(yīng)回訪業(yè)主，了解設(shè)備使用情況。也就是說，招投標(biāo)從業(yè)人員真正將業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情一樣對待，招投標(biāo)這種采購方式才能完全體現(xiàn)其優(yōu)點和益處。. 招標(biāo)依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、湖南省發(fā)展和改革委員會制定的《湖南工程建設(shè)項目可行性報告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項暫行規(guī)定》及《湖南省實施中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法辦法》第十一條之規(guī)定，達(dá)到下列規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須招標(biāo)：①施工單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；②重要設(shè)備、材料等物資的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的；③勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)，單項合同估算價在30萬元人民幣以上的；④單項合同估算價低于本條第①項、第②項規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但項目總投資額在1,000萬元人民幣以上的。. 招標(biāo)范圍序號名 稱招標(biāo)情況備 注不招標(biāo)招標(biāo)1項目勘察、設(shè)計　招標(biāo)　2土方工程　招標(biāo)　3樁基工程施工　招標(biāo)　4土建工程施工　招標(biāo)　5裝修裝飾工程　招標(biāo)　6水電工程　招標(biāo)　7小區(qū)綠化、景觀塑造　招標(biāo)　8小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施施工　招標(biāo)　9重要設(shè)備、建筑材料等物資的采購　招標(biāo)　10項目監(jiān)理　招標(biāo)　. 招標(biāo)方式項目招標(biāo)均采用公開招標(biāo)的方式。項目的勘察、設(shè)計，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重要設(shè)備、材料等物資的采購，項目監(jiān)理宜采用委托招標(biāo)的組織形式。第11章 投資估算與資金籌措. 投資估算法律依據(jù)Ⅰ、國家和有關(guān)部門頒布的有關(guān)投資的政策、法規(guī)；Ⅱ、國家發(fā)改委《投資建設(shè)項目可行性研究指南（試用版）》；Ⅲ、中國建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報價》；Ⅳ、國家發(fā)展計劃委員會、建設(shè)部《工程設(shè)計收費(fèi)基價表》；Ⅴ、《中華人民共和國土地管理法》；Ⅵ、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；Ⅶ、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。投資估算結(jié)果項目總投資為11,，包括工程費(fèi)用8,，土地費(fèi)用1,報建費(fèi)548萬元,,，詳見附表一《總投資估算表》. 資金籌措資本金籌措本項目自籌資本金為8,（約占總投資的74%），全部用于本項目的開發(fā)和建設(shè)。債務(wù)資本籌措本項目債務(wù)資金約3,000萬元，全部用于本項目的開發(fā)和建設(shè)，通過向金融機(jī)構(gòu)融資解決，%上浮40%計算，本金及利息擬用銷售款進(jìn)行償還。資金來源落實情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方式一般如下：自有資金全部用于投資； 預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機(jī)構(gòu)借貸來彌補(bǔ)。 本項目開發(fā)投資的資金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據(jù)國務(wù)院提高四個行業(yè)投資項目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）項目資本金比例提高到35%及以上，本項目自有資金8,(約占總投資的74%)，向金融機(jī)構(gòu)融資3,000萬元(約占總投資的26%)，本項目未考慮以銷售回款補(bǔ)充建設(shè)資金。本項目資金籌措情況如下表所示：投資計劃與資金籌措表 單位：萬元項 目2008年上半年2008年下半年2009年上半年2009年下半年合 計一、總投資固定資產(chǎn)投資建設(shè)期利息其中：長期借款利息流動資金借款利息二、資金籌措自籌資金借款其中：長期借款短期借款第12章 財務(wù)評價. 項目評估依據(jù) 建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》（第二版）； 國家現(xiàn)行的財稅制度和有關(guān)法規(guī) 。. 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇銷售價格按照建設(shè)成本及營銷部門提供的數(shù)據(jù)確定；營業(yè)稅：稅率為5%；城市維護(hù)建設(shè)稅：按實際繳納增值稅7%計算；教育費(fèi)附加：按實際繳納營業(yè)稅的3%計算；所得稅：稅率為25%。折現(xiàn)率的設(shè)定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機(jī)會成本、預(yù)期收益期待，將財務(wù)基準(zhǔn)收益率定為10%；. 財務(wù)評價基本報表損益和利潤分配表（見附表六）。財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）（見附表八）。盈利能力分析財務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)預(yù)計的現(xiàn)金流量表計算，可以測算出所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%，詳見附表八。財務(wù)凈現(xiàn)值根據(jù)預(yù)計的現(xiàn)金流量表計算，在基準(zhǔn)收益率為10%的前提下，可測算出其凈現(xiàn)值為3,。詳見附表八。投資回收期根據(jù)預(yù)計的現(xiàn)金流量表計算，本項目在2009年上半年現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，從2008年1月開始計逄。詳見附表八。根據(jù)損益和利潤分配表測算，本項目年均利潤總額為3,、年均凈利潤為2,。. 不確定性分析敏感性分析根據(jù)本項目的特點選擇對銷售收入和總投資兩個指標(biāo)對本項目所得稅后的凈現(xiàn)值（NPV）、財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）進(jìn)行敏感性測試。測試結(jié)果表明：當(dāng)最不利因素商品房銷售下降5%時,總投資不變的情況下，其收入下降5%，%；當(dāng)項目成本增加10%，在收入不變的情況下，%。均高于基準(zhǔn)收益率10%，說明項目有很強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。盈虧平衡分析當(dāng)其他條件不變，銷售均價下降19%時，凈現(xiàn)值趨近于0，也可以說，當(dāng)銷售率為81%時（不考慮其他經(jīng)營性收入，如車位租金、會所經(jīng)營等），就可以達(dá)到盈虧平衡。就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升30%時，也能保持盈虧平衡。第13章 社會評價. 項目對社會的影響分析本項目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，同時也會對當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。具體體現(xiàn)在如下方面：引進(jìn)先進(jìn)的住宅開發(fā)理念，推動衡陽市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展衡陽市房地產(chǎn)近年來發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識較差，注重短期效益，不考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開發(fā)從住居習(xí)慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，真正有競爭力，能形成品牌優(yōu)勢的項目幾乎沒有。衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在開發(fā)理念上首先強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合，通過戶型設(shè)計、人車分流、景觀營造和星級物業(yè)等方面樹立富邦升輝的形象，通過在湘江東面江景房的成功打造，使小區(qū)臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷，力爭建立本地區(qū)的高檔次標(biāo)志性樓盤，著眼于在衡陽市房地產(chǎn)事業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準(zhǔn)本項目作為衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在衡陽湘江東岸南段地區(qū)建設(shè)的又一大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，將從產(chǎn)品定位、設(shè)計施工、材料采購、配套完善、市場推廣、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的質(zhì)量控制，將高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到樓盤定位設(shè)計當(dāng)中，力爭開發(fā)出一個高檔次的精品住宅小區(qū)，進(jìn)一步提高客戶的人居水準(zhǔn)。通過本項目的建設(shè)，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境，提升整個江東樓盤的建設(shè)品位，總體改善江東沿江城區(qū)的面貌，為衡陽市房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義，并成為衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司品牌文化建設(shè)的標(biāo)志性樓盤。發(fā)展衡陽市經(jīng)濟(jì)，從實質(zhì)上提升區(qū)域價值根據(jù)衡陽市十一五發(fā)展規(guī)劃制定的發(fā)展戰(zhàn)略，衡陽市各項基礎(chǔ)設(shè)施及城市配套功能日趨完善，城市的人氣越來越旺。本項目屬于衡陽市房地產(chǎn)市場的一項重大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢明顯，項目建成后將徹底改變衡陽珠暉區(qū)荷花坪地區(qū)長期以來城市基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重落后的面貌，提高城市品位，營造高品質(zhì)的生活環(huán)境，突出“人城市生態(tài)文化”主題，有效地提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動銷售價格，促進(jìn)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提高周邊人氣，從實質(zhì)上帶動區(qū)域價值提高，對于提升衡陽城市建設(shè)檔次與水平，改善區(qū)域環(huán)境，提升衡陽地區(qū)的城市形象，具有十分重要的意義。. 風(fēng)險分析政策風(fēng)險及防范近期國家對房地產(chǎn)各項政策變動頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經(jīng)濟(jì)降溫，其中有的政策對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)。為防范此類政策性風(fēng)險，本項目的開發(fā)需要進(jìn)行全面而系統(tǒng)的籌劃。銷售風(fēng)險及防范本項目地理位置優(yōu)越，定位準(zhǔn)確、設(shè)計合理，建筑風(fēng)格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時尚相結(jié)合。因該項目建設(shè)期與銷售期均有一定時間段，建議該項目嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，尤其對住宅項目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營造來吸引消費(fèi)者的眼球，在其價格定位上，采用低開高走的策略，給前期購房者以信心，從而進(jìn)一步刺激有購房動機(jī)的購買欲望，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，促進(jìn)銷售回籠，降低項目的市場風(fēng)險。 工期和工程質(zhì)量風(fēng)險及防范由于本項目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實對能否及時按工期竣工有決定性影響，為保證及時竣工，在工程管理方面，通過詳細(xì)的施工計劃和優(yōu)秀的項目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時足額投入，同時積極申請銀行貸款進(jìn)行保證。工程質(zhì)時方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)格執(zhí)行國家及公司質(zhì)時控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實時監(jiān)控。總之，該項目定位較準(zhǔn)確，優(yōu)勢較明顯，銷售價格定價較適中，在片區(qū)內(nèi)具有較強(qiáng)的競爭力，加之若嚴(yán)格控制房屋開發(fā)的成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項目風(fēng)險控制到較低水平。. 社會評價結(jié)論通過社會評價和風(fēng)險分析得出：本項目建成后，不僅給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，給政府帶來大量的稅收，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，又能安置好住戶，改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境，為政府排憂解難，在承擔(dān)社會責(zé)任的同時也會對當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積級的影響。第14章 研究結(jié)論與建議. 可行性研究結(jié)論市場分析結(jié)論通過對當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形式、衡陽市房地產(chǎn)市場的調(diào)查和分析，綜合本項目特點，本項目各項基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場進(jìn)入時機(jī)也已經(jīng)成熟，符合國家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益顯著。經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論通過財務(wù)評價分析，%，大于基準(zhǔn)收益率10%；財務(wù)凈現(xiàn)值為3,，大于0；，充分說明項目投資收益率高，經(jīng)濟(jì)效益好，清償能力強(qiáng)，具有較好的抗風(fēng)險能力，本項目在經(jīng)濟(jì)上是合理的。綜上所述，本項目的實施，其社會、經(jīng)濟(jì)效益顯著，建議盡快辦理相關(guān)審批手續(xù)，做好規(guī)劃設(shè)計，投入開發(fā)建設(shè)。. 建議項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場日趨競爭激烈，購房者心態(tài)也越來越成熟，良好的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)品質(zhì)及人文環(huán)境已成為中、高檔物業(yè)必備的前提條件，公司結(jié)合消費(fèi)者的心理，按照規(guī)劃設(shè)計方案盡快完成景觀、庭院詳細(xì)設(shè)計及施工。