【正文】 就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升30%時，也能保持盈虧平衡。均高于基準(zhǔn)收益率10%，說明項目有很強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。. 不確定性分析敏感性分析根據(jù)本項目的特點選擇對銷售收入和總投資兩個指標(biāo)對本項目所得稅后的凈現(xiàn)值（NPV）、財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）進(jìn)行敏感性測試。詳見附表八。詳見附表八。盈利能力分析財務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)預(yù)計的現(xiàn)金流量表計算，可以測算出所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%，詳見附表八。折現(xiàn)率的設(shè)定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機(jī)會成本、預(yù)期收益期待，將財務(wù)基準(zhǔn)收益率定為10%；. 財務(wù)評價基本報表損益和利潤分配表（見附表六）。本項目資金籌措情況如下表所示：投資計劃與資金籌措表 單位：萬元項 目2008年上半年2008年下半年2009年上半年2009年下半年合 計一、總投資固定資產(chǎn)投資建設(shè)期利息其中：長期借款利息流動資金借款利息二、資金籌措自籌資金借款其中：長期借款短期借款第12章 財務(wù)評價. 項目評估依據(jù) 建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》（第二版）； 國家現(xiàn)行的財稅制度和有關(guān)法規(guī) 。 本項目開發(fā)投資的資金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。債務(wù)資本籌措本項目債務(wù)資金約3,000萬元，全部用于本項目的開發(fā)和建設(shè)，通過向金融機(jī)構(gòu)融資解決，%上浮40%計算，本金及利息擬用銷售款進(jìn)行償還。第11章 投資估算與資金籌措. 投資估算法律依據(jù)Ⅰ、國家和有關(guān)部門頒布的有關(guān)投資的政策、法規(guī)；Ⅱ、國家發(fā)改委《投資建設(shè)項目可行性研究指南（試用版）》；Ⅲ、中國建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報價》；Ⅳ、國家發(fā)展計劃委員會、建設(shè)部《工程設(shè)計收費(fèi)基價表》；Ⅴ、《中華人民共和國土地管理法》；Ⅵ、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；Ⅶ、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。. 招標(biāo)范圍序號名 稱招標(biāo)情況備 注不招標(biāo)招標(biāo)1項目勘察、設(shè)計　招標(biāo)　2土方工程　招標(biāo)　3樁基工程施工　招標(biāo)　4土建工程施工　招標(biāo)　5裝修裝飾工程　招標(biāo)　6水電工程　招標(biāo)　7小區(qū)綠化、景觀塑造　招標(biāo)　8小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施施工　招標(biāo)　9重要設(shè)備、建筑材料等物資的采購　招標(biāo)　10項目監(jiān)理　招標(biāo)　. 招標(biāo)方式項目招標(biāo)均采用公開招標(biāo)的方式。也就是說，招投標(biāo)從業(yè)人員真正將業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情一樣對待，招投標(biāo)這種采購方式才能完全體現(xiàn)其優(yōu)點和益處。也就是說：招投標(biāo)并不僅僅局限于從編制招投標(biāo)文件到開標(biāo)、定標(biāo)完畢這么一個過程，項目開展前，招投標(biāo)從業(yè)人員就應(yīng)當(dāng)提早介入，收集資料、尋找潛在投標(biāo)人、與采購業(yè)主保持溝通，確保招投標(biāo)順利實施。做好招投標(biāo)項目的前期準(zhǔn)備和后期跟蹤、回訪是確保招投標(biāo)項目成功的一個重要條件。業(yè)務(wù)素質(zhì)高，專業(yè)分配合理的專家評委為招標(biāo)項目的成功提供有力的技術(shù)支持。招標(biāo)從業(yè)人員在招標(biāo)項目中應(yīng)樹立“服務(wù)”意識，一切從業(yè)主利益出發(fā)，以高度的敬業(yè)精神要求自己，配合采購業(yè)主的時間安排加班和出差，主動辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡(luò)，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。他們對有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的國家政策法規(guī)和管理規(guī)定不了解、不熟悉，同時急于占領(lǐng)招標(biāo)市場，往往采用無序競爭，一味滿足采購業(yè)主的不合理要求，違反國家的相關(guān)招標(biāo)管理規(guī)定，視經(jīng)濟(jì)效益為其最高的追求目標(biāo)，從而給規(guī)范操作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)帶來巨大的沖擊。近年來，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》及招標(biāo)辦法的管理規(guī)定相繼頒布，國家對企業(yè)通過規(guī)范招標(biāo)采購設(shè)備也給予了一定的政策扶植。采購業(yè)主在項目納入招投標(biāo)前有時會與部分投標(biāo)人先期交流、接觸，在這種背景下，其提供給招投標(biāo)機(jī)構(gòu)的采購設(shè)備技術(shù)要求難免會出現(xiàn)以某品牌設(shè)備技術(shù)規(guī)格為藍(lán)本的情況；而有時，采購業(yè)主也可能由于對擬采購設(shè)備不完全了解，提供給招標(biāo)機(jī)構(gòu)的參數(shù)過于簡略。此時，如果采購業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)配合默契，在與上述潛在投標(biāo)人進(jìn)行技術(shù)、商務(wù)等方面交流時采取一視同仁的態(tài)度，公平地對待他們，將有助于吸引更多投標(biāo)人，從而在該項目招標(biāo)過程中形成良好的競爭氛圍，有效降低設(shè)備的投標(biāo)報價，增加設(shè)備的配置，實現(xiàn)采購業(yè)主利益最大化。其次，業(yè)主與其委托的招投標(biāo)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立相互之間的信賴，并時常就各自的想法進(jìn)行相當(dāng)程度的相互溝通，從而保證在整個招標(biāo)項目實施過程中，采購業(yè)主與招投標(biāo)機(jī)構(gòu)“步調(diào)”、“口徑”一致，不致產(chǎn)生誤導(dǎo)投標(biāo)人的結(jié)果。首先，業(yè)主應(yīng)對招投標(biāo)這種采購方式有一定的了解，信任這種方式，并希望通過招投標(biāo)帶給企業(yè)良好的效益。但是，影響一個招投標(biāo)項目成功與否的因素是多方面的，其中任何一個因素不配合，就有可能造成招標(biāo)項目的失敗。隨著我國加入WTO和經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，企業(yè)的采購行為將進(jìn)一步規(guī)范化，招標(biāo)投標(biāo)制度將會越來越多來地運(yùn)用于各個領(lǐng)域，為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展作出更大的貢獻(xiàn)。在這種情況下，通過規(guī)范的招標(biāo)制度完成工程和設(shè)備的采購能為企業(yè)節(jié)省大量的時間和精力。招標(biāo)程序規(guī)范、操作簡單、節(jié)省時間費(fèi)用和勞動力。招標(biāo)制度能夠降低引進(jìn)技術(shù)設(shè)備的價格。改革開放以來，企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)逐步得到落實，但投資決策并未完全以市場為導(dǎo)向。企業(yè)原來在生產(chǎn)銷售過程中建立的優(yōu)勢已經(jīng)不復(fù)存在，于是不斷加大技術(shù)改造的力度，通過招投標(biāo)了解和成功引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)，開發(fā)新產(chǎn)品，以領(lǐng)先者的姿態(tài)從容面對市場新一輪競爭。招標(biāo)制度有助于技術(shù)引進(jìn)的成功性、實用性，激發(fā)企業(yè)的活力。第10章 項目招投標(biāo). 工程項目招標(biāo)投標(biāo)概述招標(biāo)投標(biāo)是國際上通用的交易方式，是一種規(guī)范化的競爭手段。項目資金控制措施在項目實施過程中，各有關(guān)單位要加強(qiáng)資金使用的管理，硬化預(yù)算約束。項目質(zhì)量控制措施項目實施應(yīng)堅持“質(zhì)量第一、預(yù)防為主、用數(shù)據(jù)說話”的原則，以保證和提高工程質(zhì)量。. 項目實施過程控制措施項目進(jìn)度控制措施在項目實施過程中,項目領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專門設(shè)置工作小組,對項目進(jìn)度計劃實施情況進(jìn)行檢查,并及時對檢查情況進(jìn)行分析,找出影響進(jìn)度的原因,做好進(jìn)度計劃的調(diào)整和完善。. 項目實施進(jìn)度安排，從2008年1月至2009年6月。第8章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置. 組織機(jī)構(gòu)董事長衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽市政府在2006年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨(dú)資企業(yè)，并經(jīng)衡陽市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財務(wù)部、工程部、銷售部等，組織結(jié)構(gòu)圖如下：總經(jīng)理銷售部工程部財務(wù)部技術(shù)部管理部辦公室 . 人力資源配置 衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有職員26人，其中高級職稱1人，中級職稱7人，公司人員大都是經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，完全能滿足企業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展和本項目順利實施的人員需要。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的各棟每層均按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用SN65型室內(nèi)消火栓帶啟動按鈕，保證設(shè)置間距不大于50米并有2股水柱同時達(dá)到室內(nèi)任何部位。住宅部分：住宅四周已有環(huán)形道路，小區(qū)內(nèi)設(shè)不小于4米的環(huán)狀道路。室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格按照《建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計規(guī)范》（GB502221995）執(zhí)行，根據(jù)功能和所處位置不同，采用不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范要求的耐火極限。本方案嚴(yán)格遵循國家有關(guān)規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。. 消防設(shè)計設(shè)計依據(jù)與原則1) 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 [GB500162006]2) 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 [GBJ14090]3) 《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 [GB500842001]4) 《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 [GB5001698]5) 《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》 [GB5022295]本項目防火設(shè)計原則是從總平面布局，建筑平面布置、細(xì)部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿足消防及安全施工、經(jīng)營的需要。⑤加強(qiáng)從業(yè)人員的勞動保護(hù)、有效防止職業(yè)危害。③研究、推廣先進(jìn)的職全危害控制技術(shù)，采用職業(yè)安全健康管理體系，促進(jìn)項目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。職業(yè)衛(wèi)生健康對策與措施①建設(shè)項目的工作場所，應(yīng)當(dāng)符合國家職業(yè)衛(wèi)生要求。⑤建立安全施工責(zé)任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。③建立項目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施安全施工保障措施①選擇先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，保證施工過程的本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。③ 固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾收集點，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集，送到城市垃圾站處理。② 噪聲治理高低壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動的設(shè)備，在震動設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時可對相關(guān)部位采取隔音處理。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。治理措施① 污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。設(shè)計原則① 建設(shè)項目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國家和長沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。. 項目建設(shè)對環(huán)境的影響項目范圍內(nèi)沒有任何污染源，項目建設(shè)和經(jīng)營不會對周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。根據(jù)氣溫等級劃分標(biāo)準(zhǔn):2002年度衡山、市區(qū)、衡南為偏高年景,其他5站為略高年景?！?出現(xiàn)在衡東(7月3日),℃(7月3日)?！?衡東、西渡、祁東)—℃(市區(qū)),(衡東、西渡、祁東、常寧)～℃(衡山)。入春后降水較集中，給春收和春插帶來一定影響。上半年氣溫基本趨勢：冬暖且春溫高。第6章 環(huán)境影響評價. 編制依據(jù)1) 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB89781996；2) 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB309693；3) 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GHZB11999；4) 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB1629796。 層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。③ 采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。① 淺色磁磚飾面。. 建筑部分節(jié)能設(shè)計外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動外遮陽。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。雨水、污水分別排放。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。Ⅲ給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。使用工具及軟件中國建科院PKPM系列結(jié)構(gòu)軟件2005年新規(guī)范版。地下室設(shè)計地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。結(jié)構(gòu)選型：6層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，46層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。Ⅲ、對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。. 結(jié)構(gòu)設(shè)計指導(dǎo)思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計中充分考慮以下內(nèi)容：Ⅰ、使結(jié)構(gòu)具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。③ 住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。建筑戶型特色① 細(xì)化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計以滿足日益變化的生活模式。. 建筑設(shè)計主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 [GB500092001]《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》 [GB500072002]《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 [GB500102002]《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 [GB500112001]《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 [JGJ9494]《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》 [GB501082001]《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB500072002《高層