【正文】 為了降低市場風(fēng)險，保障貸款資金的安全性、流動性，同時減少開發(fā)商的資金壓力，保障項目順利建設(shè)，貸款銀行對開發(fā)商銷售款開設(shè)專用帳戶，對銷售款進行監(jiān)管，保障銷售款及時償還貸款本利。 本項目能否按規(guī)劃工期、設(shè)計竣工標(biāo)準(zhǔn)完工，以及工程施工過程存在一定的不確定性；在施工管理中應(yīng)嚴(yán)格控制房屋開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本，加強對本項目工程進度的監(jiān)管力度， 確保該項目按計劃正常施工；同時，還應(yīng)注意資金的保障也是施工進度的有效保證。. 建議項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場日趨競爭激烈，購房者心態(tài)也越來越成熟，良好的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)品質(zhì)及人文環(huán)境已成為中、高檔物業(yè)必備的前提條件，公司結(jié)合消費者的心理，按照規(guī)劃設(shè)計方案盡快完成景觀、庭院詳細(xì)設(shè)計及施工。經(jīng)濟分析結(jié)論通過財務(wù)評價分析，%，大于基準(zhǔn)收益率10%；財務(wù)凈現(xiàn)值為3,，大于0；，充分說明項目投資收益率高，經(jīng)濟效益好，清償能力強，具有較好的抗風(fēng)險能力，本項目在經(jīng)濟上是合理的。. 社會評價結(jié)論通過社會評價和風(fēng)險分析得出：本項目建成后，不僅給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，給政府帶來大量的稅收，取得顯著的經(jīng)濟效益，又能安置好住戶，改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境，為政府排憂解難，在承擔(dān)社會責(zé)任的同時也會對當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積級的影響。工程質(zhì)時方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進行監(jiān)督，業(yè)格執(zhí)行國家及公司質(zhì)時控制標(biāo)準(zhǔn)進行實時監(jiān)控。因該項目建設(shè)期與銷售期均有一定時間段，建議該項目嚴(yán)格控制工程進度，嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，尤其對住宅項目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營造來吸引消費者的眼球，在其價格定位上，采用低開高走的策略，給前期購房者以信心，從而進一步刺激有購房動機的購買欲望，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，促進銷售回籠，降低項目的市場風(fēng)險。為防范此類政策性風(fēng)險，本項目的開發(fā)需要進行全面而系統(tǒng)的籌劃。生態(tài)文化”主題，有效地提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動銷售價格，促進本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提高周邊人氣，從實質(zhì)上帶動區(qū)域價值提高，對于提升衡陽城市建設(shè)檔次與水平，改善區(qū)域環(huán)境，提升衡陽地區(qū)的城市形象，具有十分重要的意義。本項目屬于衡陽市房地產(chǎn)市場的一項重大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢明顯，項目建成后將徹底改變衡陽珠暉區(qū)荷花坪地區(qū)長期以來城市基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重落后的面貌，提高城市品位，營造高品質(zhì)的生活環(huán)境，突出“人通過本項目的建設(shè)，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境，提升整個江東樓盤的建設(shè)品位，總體改善江東沿江城區(qū)的面貌，為衡陽市房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義，并成為衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司品牌文化建設(shè)的標(biāo)志性樓盤。衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在開發(fā)理念上首先強調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合，通過戶型設(shè)計、人車分流、景觀營造和星級物業(yè)等方面樹立富邦升輝的形象，通過在湘江東面江景房的成功打造，使小區(qū)臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷，力爭建立本地區(qū)的高檔次標(biāo)志性樓盤，著眼于在衡陽市房地產(chǎn)事業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。第10章 社會評價. 項目對社會的影響分析本項目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，取得顯著的經(jīng)濟效益，同時也會對當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。盈虧平衡分析當(dāng)其他條件不變，銷售均價下降19%時，凈現(xiàn)值趨近于0，也可以說，當(dāng)銷售率為81%時（不考慮其他經(jīng)營性收入，如車位租金、會所經(jīng)營等），就可以達(dá)到盈虧平衡。測試結(jié)果表明：當(dāng)最不利因素商品房銷售下降5%時,總投資不變的情況下，其收入下降5%，%；當(dāng)項目成本增加10%，在收入不變的情況下，%。根據(jù)損益和利潤分配表測算，本項目年均利潤總額為3,、年均凈利潤為2,。財務(wù)凈現(xiàn)值根據(jù)預(yù)計的現(xiàn)金流量表計算，在基準(zhǔn)收益率為10%的前提下，可測算出其凈現(xiàn)值為3,。. 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇銷售價格按照建設(shè)成本及營銷部門提供的數(shù)據(jù)確定；營業(yè)稅：稅率為5%；城市維護建設(shè)稅：按實際繳納增值稅7%計算；教育費附加：按實際繳納營業(yè)稅的3%計算；所得稅：稅率為25%。根據(jù)國務(wù)院提高四個行業(yè)投資項目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟適用房）項目資本金比例提高到35%及以上，本項目自有資金8,(約占總投資的74%)，向金融機構(gòu)融資3,000萬元(約占總投資的26%)，本項目未考慮以銷售回款補充建設(shè)資金。資金來源落實情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運作方式一般如下：自有資金全部用于投資； 預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機構(gòu)借貸來彌補。投資估算結(jié)果項目總投資為11,，包括工程費用8,，土地費用1,報建費548萬元,，詳見附表一《總投資估算表》. 資金籌措資本金籌措本項目自籌資本金為8,（約占總投資的74%），全部用于本項目的開發(fā)和建設(shè)。. 人力資源配置 衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有職員26人，其中高級職稱1人，中級職稱7人，公司人員大都是經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，完全能滿足企業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展和本項目順利實施的人員需要。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的各棟每層均按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用SN65型室內(nèi)消火栓帶啟動按鈕，保證設(shè)置間距不大于50米并有2股水柱同時達(dá)到室內(nèi)任何部位。住宅部分：住宅四周已有環(huán)形道路，小區(qū)內(nèi)設(shè)不小于4米的環(huán)狀道路。室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格按照《建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計規(guī)范》（GB502221995）執(zhí)行，根據(jù)功能和所處位置不同，采用不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范要求的耐火極限。本方案嚴(yán)格遵循國家有關(guān)規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。. 消防設(shè)計設(shè)計依據(jù)與原則1) 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 [GB500162006]2) 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 [GBJ14090]3) 《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 [GB500842001]4) 《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 [GB5001698]5) 《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》 [GB5022295]本項目防火設(shè)計原則是從總平面布局，建筑平面布置、細(xì)部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿足消防及安全施工、經(jīng)營的需要。⑤加強從業(yè)人員的勞動保護、有效防止職業(yè)危害。③研究、推廣先進的職全危害控制技術(shù)，采用職業(yè)安全健康管理體系，促進項目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。職業(yè)衛(wèi)生健康對策與措施①建設(shè)項目的工作場所，應(yīng)當(dāng)符合國家職業(yè)衛(wèi)生要求。⑤建立安全施工責(zé)任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。③建立項目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施安全施工保障措施①選擇先進、經(jīng)濟、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，保證施工過程的本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。③ 固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾收集點，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集，送到城市垃圾站處理。② 噪聲治理高低壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動的設(shè)備，在震動設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時可對相關(guān)部位采取隔音處理。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。治理措施① 污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。設(shè)計原則① 建設(shè)項目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國家和長沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。. 項目建設(shè)對環(huán)境的影響項目范圍內(nèi)沒有任何污染源，項目建設(shè)和經(jīng)營不會對周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。根據(jù)氣溫等級劃分標(biāo)準(zhǔn):2002年度衡山、市區(qū)、衡南為偏高年景,其他5站為略高年景?！?出現(xiàn)在衡東(7月3日),℃(7月3日)?！?衡東、西渡、祁東)—℃(市區(qū)),(衡東、西渡、祁東、常寧)～℃(衡山)。入春后降水較集中，給春收和春插帶來一定影響。上半年氣溫基本趨勢：冬暖且春溫高。第6章 環(huán)境影響評價. 編制依據(jù)1) 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB89781996；2) 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB309693；3) 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GHZB11999；4) 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB1629796。 層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。③ 采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。① 淺色磁磚飾面。. 建筑部分節(jié)能設(shè)計外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動外遮陽。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。雨水、污水分別排放。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。Ⅲ給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)設(shè)計結(jié)構(gòu)的安全等級二級，設(shè)計使用年限50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計等級丙級，地下室防水等級二級。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。⑤ 采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。④ 戶型設(shè)計新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場需求，提升賣點。② 充分考慮衡陽的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。② 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點，讓建筑多了點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計哲學(xué)③ 建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽光露臺，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。小區(qū)南北兩個地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。③ 充分考慮衡陽的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。② 更多的廣場和綠化開放的空間。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。通過別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。. 項目總體規(guī)劃方案規(guī)劃設(shè)計原則① 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；② 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計，保證項目滾動有序運作；③ 節(jié)點式園林景觀視線軸設(shè)計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④ 人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。湘水明珠居住小區(qū)一期(3號樓)項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。在建筑設(shè)計上，以江景為導(dǎo)向，考量衡陽當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。項目所處的“湘江東岸風(fēng)光帶南段工程”屬于衡陽市政府重點打造的“歷史文化長廊”，獨享原生態(tài)江岸文化，成就區(qū)域唯一性大規(guī)模江景文脈大宅社區(qū)。目前，衡陽珠暉區(qū)已經(jīng)成立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員，考慮到該項目投資大、建設(shè)周期長，帶來的經(jīng)濟效益及社會效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)[2006]20號文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實施細(xì)則》的通知，將本項目納入省、市重點項目，享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。施工條件本項目所在地地