【正文】 。 政策環(huán)境 本項目的建設符合 xx 城市建設總體規(guī)劃和 xx 市珠暉區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了 xx 市政府城市建設的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設施配套完善， 承擔施工任務的施工隊伍，只要滿足施工資質的企業(yè)就能完成施工任務。臨江觀島，詩情畫意，自然生活，這正是中國人所追求的理想居家之地。 本住宅開發(fā)項目位于 xx 市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風景秀麗的湘江風光帶，東至規(guī)劃中的小區(qū)小學與中 天路相連，南到望江路與 xx 市著名的東洲島隔河相望 ,今日的東洲島，森林茂密，鳥語花香，香煙繚繞。近些年來， xx 市大力發(fā)展水路運輸，努力構筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網(wǎng)絡，并從抓基礎設施入手，切實加強水路航道港口建設，實現(xiàn)了質的飛躍。市區(qū)距長沙黃花國際機場約 170 公里，行程約 2 小時。公路縱橫交錯、四通八達，京珠高速公路與衡昆高速公路在 xxＴ接，北京至廣州的 107 國道、 xx 至廣西憑祥的 322 國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。 交通運輸條件 xx 交通發(fā)達，在全國 45 個公路交通主樞紐城市中處于重要地位，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開工建設的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡 線也匯接于 xx。湘江、漣水、涓水到 xx 市總匯集面積達 萬平方公里，總量為 億立方米，客水為本地水的 倍?？傞L 603 公里的 36 條大小河川呈樹枝狀分布市境 ，是典型的江南水鄉(xiāng)，水資源總量為 億立方米，其中地表水 億立方米，地下水 億立方米。 氣候條件 xx 地處亞熱帶， 屬中亞熱帶季風濕潤氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為 16— 18℃， 日照時數(shù) 1300— 1800 小時 ， 無霜期長達 260— 310 天 ， 自然資源 極為豐富。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長石等百余種，儲量豐富 ，在國內外占有重要地位。水電資源理論蘊藏量 萬千瓦，可供開發(fā)量 萬千瓦。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽鎮(zhèn)入境，依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、 xx 縣、衡山縣和衡東縣，境內長226 公里。地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的 21%，丘陵占 27%，崗地占 27%平原占 21%，水面占4%。市境最高點為衡山 祝融峰 ，海拔1290 米，最低點為衡東的彭陂港，海拔只有 米。西部山峰多在海拔 500 米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔 1044 米。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構成 xx 盆地的主體，面積3550 平方公里。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯。整個地形由西南向湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項目可行性研究報告 第 16 頁 共 19 頁 東北復合傾斜，而盆地由四周向中部降低，呈現(xiàn) 1000 米， 800700 米、 400300 米、150 米四級夷為平面。 xx盆地 南高北低。 . 項目建設條件 地形、地貌、地震情況 xx 市處于湖南省凹形面的軸帶部分。經(jīng) xx 市人民政府國用（ 20xx）第 A102843 號國土使用證批準為城鎮(zhèn)單一住宅用地。本項目與 xx 市著名的東洲島隔河相望；距 xx 市火車站不到 500 米 ,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個理想的商業(yè)、住家的風水寶地。 湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項目可行性研究報告 第 15 頁 共 19 頁 第 3章 建設規(guī)模與項目開發(fā)條件 . 建設規(guī)模 本項目 總 占地面積 20, 平方米，總建筑面積為 65, 平方米，建設總容積率為 ，建設密度為 %,建設內容為 3 棟 (13 號樓 )高層電梯住宅房（其中住宅面積 47, 平方米， 12 層商鋪面積 平方米，地下停車場面積 10,842平方米）。 ? 短信推廣：一般一個月派發(fā) 4－ 6 次，開盤前每周發(fā)送 2－ 3 次。 ? xx 報紙：開盤前一月投放 3－ 4 次，以及每次新貨上市投放 1 次。 ? 路橋廣告：貫穿項目營銷始終。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。 ? 活動六： xx 人說 xx 大型文化論壇 媒體宣傳組合 開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水 花園 ，增強前期登記客戶數(shù)量，擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客 準備。 ? 活動四： xx 人說 xx 大型文化論壇。 ? 活動二： “廣州炒房團 xx 購房動 ”。 ④ 單張派發(fā) 貫穿項目營銷始終的宣傳利器， xx 地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。 ③ 影視廣告 當?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。本項目將確定以下推廣策略： 推廣渠道 ① 報紙廣告 包括 xx 日報、 xx 晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前 1－ 2 周進行 3－ 4 次推廣既可。 . 營銷策略 本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。 2） xx 樓市價格現(xiàn)狀： 根據(jù) xx 業(yè)內人士市場調查， xx 電梯樓價大致如下：中泰峰景均價 3000 元 /平方米，愉景灣均價 2900 元 /平方米，中凌景蒂 2700 元 /平方米，江東的云森湘江風光 2600元 /平方米，月畔灣 2600 元 /平方米，尚邦 2500 元 /平方米，雅士林 2500 元 /平方米。這些因素將讓 xx 房價面臨快速爆發(fā)的到來。 經(jīng)過前面兩個階段的準備，許多業(yè)內人士認為， xx 房價上漲已是萬事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。這一階段全市共完成開發(fā)投資 億元，完成土地開發(fā)面積 萬平方米 ,竣工房屋面積 萬平方米 ,實現(xiàn)商品銷售額 億元。從單純的書記來看， xx的房屋均價低于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等水平。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價，長沙為 3709 元 /平方米，邵陽房產均價為 2222 元 /平方米，永州市新建商品房平均銷售價格為 1562 元 /平方米以上。 ① 銷售量 一期工程 1 至 3 號樓標準層住宅 372 套 ，總建面積 ㎡，可銷售額約 2.湘水 花園 居住小區(qū)一期 (項目可行性研究報告 第 12 頁 共 19 頁 億； ② 銷售進度 本項目預計 20xx 年 10 月初開盤： ? 開盤后一個月內，即至 20xx 年 11 月底，完成總銷售任務的 50%，約 186 套住 宅，銷售金額約 9000 萬； ? 開盤后三個月內，即至 20xx 年 1 月底，完成總銷售任務的 70%，約 260 套住宅，銷售金額約 億； ? 開盤后六個月內，即至 20xx 年 4 月底，完成總銷售任務的 80%，約 298 套住宅，銷售金額約 億； ? 開盤后九個月內，即至 20xx 年 7 月底，完成總銷售任務的 90%，約 335 套住宅，銷售金額 約 億； ? 開盤后十二個月，即至 20xx 年 10 月底，完成總銷售任務的 100%，約 372 套，銷售金額約 2 億。銷售部計劃在項目開盤前進行為期 3 個月的蓄客期，計劃儲備客戶 3000 批以上。 ⑦ 七類客戶：各地房地產 投資人士 xx 房價目前在全國來講都偏低， XXXX 年