【正文】 ⑵ 2020 年和去年比較，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增加 ％，商品房新開工面積、商品房竣工面積分別增加 ％和 ％，完。 ⑴ 2020 年下半年開始土地出讓逐步采用招標、拍賣方式。因此，可以清晰地發(fā)現(xiàn)，上海的整個國民經(jīng)濟發(fā)展狀況和投資前景均是十分樂觀的，這從目前外資、外企業(yè)的大量涌入即可窺其一斑。由此可見，上海當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展具有十分強大的市場后動力。 城鎮(zhèn)居民收入和儲蓄的增加，從客觀上保證了消費的增長。年末全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元，當年新增 億元。據(jù)抽樣調(diào)查，至年末，平均每百戶居民家庭耐用消費品擁有量，城市居民家庭：彩電 154 臺，家用空調(diào) 100 臺，影碟機 56 臺，移動電話 50 部，家用電腦 38 臺，組合音響 34 套，健身器材 7 套； 農(nóng)村居民家庭：彩電 105 臺，輕騎、摩托車 73 輛，洗衣機 70 臺，熱水器 47 臺，移動電話 35 部，影碟機 29 臺，家用空調(diào) 16 臺，家用電腦 7 臺。 2． 4 居民收入與儲蓄 據(jù)抽樣調(diào)查， 2020 年，上海 城市居民家庭人均年可支配收入12883 元，比上年增長 ％；農(nóng)村居民家庭人均年可支配收入 5850元，增長 ％。 原材料購進價格、工業(yè)品出廠價格下降。 2． 3 價格水平 2020 年居民消費價格總水平與上年持平。全年完成城市基礎設施建設投資 億元，比上年增長 ％，占全市固定資產(chǎn)投資的比 重為 ％。在非國有經(jīng)濟投資中，私營、外商及港澳臺投資 億元，比上年增長 ％，占全市固定資產(chǎn)投資的比重由上年的 ％上升到 ％。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，比上年下降 ％；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，比上年增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 ％。 投資結構出現(xiàn)積極變化。 2020 年 上海 完成固定資產(chǎn)投資總額 億元，比上年增長 ％，增幅比上年提高 個百分點。全年地方財政支出 億元，比上 年增長 ％。其中，增值稅 億元 , 增長％ 。全年全市財政收入 億元，比上年增長 ％。城市綜合服務功能進一步增強，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重繼續(xù)提高，達到％。產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整作用顯現(xiàn)，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟發(fā)展。 附表： 2020 年居民消費價格指數(shù)（以 2020 年為 100） 項 目 名 稱 全 國 城 市 農(nóng) 村 居民消費價格指數(shù) 食 品 糧 食 肉禽及其制品 蛋 水產(chǎn)品 鮮 菜 在外用餐 煙酒及用品 衣 著 家庭設備用品及服務 醫(yī)療保健及個人用品 交通和通信 娛樂教育文化用品及服務 居 住 2．上海地方經(jīng)濟狀況 2． 1 經(jīng)濟總量 國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，經(jīng)濟運行抗波動能力不斷增強。全年城鎮(zhèn)竣工住宅面積 億平方米，農(nóng)村竣工住宅面積 億平方米。其中農(nóng)村居民人均現(xiàn)金純收入 1748 元，實際增長%。全年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6860 元，比上年實際增長 %。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 25511 億元，增長 %；餐飲業(yè)零售額 4369 億元，增長 %；其他行業(yè)零售額 7716 億元，增長 %。全年社會消費品零售總額 37595 億元 ，比上年增長 %。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 14610 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 49069 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 32254 億元，增長%。 面對充滿機遇而又富有挑戰(zhàn)的二十一世紀，上海已經(jīng)確定了新的中長期發(fā)展目標：把上?；窘ǔ蓢H經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心之一，初步確立社會主義現(xiàn)代化國際大都市的地位。在郊縣（區(qū)）開辟了 9 個市級工業(yè)區(qū)，為市區(qū)工業(yè)擴散創(chuàng)造了條件。第三產(chǎn) 業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重首次超過 50%，三次產(chǎn)業(yè)的比例由 1995 年的 ∶ ∶ 調(diào)整為 2020 年的 ∶48∶ 。 4． 2 產(chǎn)業(yè)結構 上海堅持 “ 優(yōu)先發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，調(diào)整優(yōu)化第二產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)定提高第一產(chǎn)業(yè) ” 的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，使以金融、商貿(mào)、信息等為重點的第三產(chǎn)業(yè)得以長足發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整實現(xiàn)了新的跨越。 同時， 積極實施 “走出去 ”戰(zhàn)略，開拓多元化海外市場，發(fā)展對外經(jīng)濟合作。上海 積極引進國外先進和適用技術，推動上海技術創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級。利用外資質量進一步提高，資本、技術密集型項目明顯增加。上海 充分發(fā)揮中心城市的綜合優(yōu)勢，抓住世界經(jīng)濟增速趨緩、國際資本流動加快的機遇，擴大利用外資領域，拓展引進外資方式，吸收外資顯著增長。其中，進口總額 億美元，增長 ％；出口總額 億美元，增長 9％。上海 積極實施外貿(mào)出口產(chǎn)品市場多元化戰(zhàn)略，努力克服世界經(jīng)濟增速趨緩的不利影響，大力拓展新的出口增長點。各種所有制工業(yè)企業(yè)共同發(fā)展 ；非公有制經(jīng)濟商業(yè)企業(yè)零售額領先增長。 多元性 指的是： （ 1） 所有制結構繼續(xù)調(diào)整，非公有制經(jīng)濟加快發(fā)展。它本質上是多樣并立，卓而不群，海派文化的生成不僅僅是東西方文化的 融合，其更深層內(nèi)涵是它的邊緣文化的氣質。海派文化是指在同一場所不同時代特征、不同地理分野，不同審美追求的文化形式融合共存，海乃 “ 海納百川之喻意 ” 。 3．城市文化特色 我們把上海的城市文化稱為“海派文化”。多年來， 上海除了本地每年的貨物進出外，也幫助上海周邊省市進出大量的貨物， 自然而然地形成了一個交通樞紐 和貨物的集散之地。上海港去年的貨物吞吐量達 1． 86 億噸。遠洋航線：從上海始可以分別抵達香港、臺灣 (經(jīng)第三地 )、韓國、日本、東南亞、澳人利亞、以色列、地中海、西北歐、南非、南美、美國東西岸等地；沿海航線 ： 可抵達從北到市沿海主要港口；長江航線：可直達長江中下游各港口；內(nèi)河航線：通過江南水網(wǎng)可抵達江、浙、皖等省各大小港口碼頭。上海港將通過外高橋、五號溝工程、黃浦江內(nèi)部分老碼頭改造和功能轉換，使之成為洲際集裝箱貨運樞紐港。 港口 —上海港是中國大陸最大的港口，港區(qū)面積 13600 多平方公里。 鐵路 —上海有各種鐵路專用線近百條。一個是虹橋國際機場，在上海的西區(qū)；另一個是浦東國際機場，座落在東海之濱。 在上海還有二萬余家的外商投資企業(yè)和近 4 千家的外國、港、澳、臺企業(yè)駐滬辦事處，這些機構推動了上海與世界各國、各地區(qū)的經(jīng)濟往來。 在上海每年舉行各種各樣的國際會議，其中，有商業(yè)的、政治的、文化的、藝術的 …… ，這進一步促進了上海對世界的了 解和世界各國對上海的了解。 上海每年要接待約 128． 73萬人次的外國 游客。 2． 上海 交通 2． 1 上海與世界的聯(lián)系 上海作為一個國際化大都市，它有著快捷便利的交通條件，上海有通往世界 59 個城市的國際航空線和 14 條海上國際航線。境內(nèi)轄有崇明島，面積為 1041 平方公里 ，是我國的第三大島。 1． 3 面積 上海全市面積 平方公里，占全國總面積的 %，南北長約 120 公里，東西寬約 100 公里。根據(jù)第五次全國人口普查，全市人口為 1674 萬人。至 2020年末，全市年末戶籍人口已達 萬人，是解放前的 倍，占全國總人口的比重為 1%。 1． 2 人口 上海人口規(guī)模不斷擴大。 2020 年，全年平均氣溫℃ ，無霜期 300 天。 上海屬北亞熱帶季風氣候，四季分明，日照充分，雨量充沛。地處長江三角洲前緣，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省，北界長江入?？冢斘覈媳焙０毒€的中部，交通便利 ，腹地廣闊，地理位置優(yōu)越，是一個良好的江海港口。 （三） 內(nèi)部收益率 太陽城 2 期項目操作時間跨 4 個年度， 2020—— 2020 年每年的累計資金分別為 10150 萬元、 18795 萬元、 20259 萬元、 24049萬元，由此計算的內(nèi)部收益率為 %。 五． 資金預測（后附資金流量表） （一） 銷售周期 根據(jù)公司以往開發(fā)項目的經(jīng)驗，結合對太陽城起步區(qū)銷售情況的預測，太陽城 2 期項目的銷售周期應該在 3 年 左右。不同建筑形式住宅產(chǎn)品銷售價格見下表： 住宅形式 所占比例（ %） 目標銷售均價（元） 板式小高層 40 3150 普通多層 40 3300 準低層 20 3600 平均 3300 四． 項目投資效益分析（見下表） 建筑形式 板式小高 普通多層 準低層 合計（萬元） 層 建筑面積 （萬平方米） 27 單方成本 （元 /平方米） 2983 2563 2563 —— 總成本 （萬元） 73737 目標售價 （元 /平方米） 3150 3300 3600 均價 3300 銷售收入 （萬元） 34020 35640 19440 89100 利潤（萬元） 15363 按上表所得數(shù)據(jù)，該項目相關財務評價指標如下： ? 總投資： 73737 萬元 ? 銷售收入： 89100 萬元 ? 總利潤： 15363 萬元 ? 投資回報率： 15363247。 ? 營 業(yè)稅 按銷售均價 3300 元 /平方米的 %計算，每平方米約為 183元。（詳見“工程建設其它費明細表”） 工程建設其它費明細表 項目 單方造價（元） 前期費 45 區(qū)內(nèi)公建費 50 非經(jīng)營性公建均攤 120 區(qū)內(nèi)配套設施費 345 總計 560 ? 銷售費用 銷售費用按每平方米銷售均價 3300 元的 %計算，單方成本約為 80 元。 27 萬平方米 = 740 元 /平方米 ? 工程建設費用分析 工程建設費包括：地基處理費、土建費用、監(jiān)理及其它費用。其中不同建筑形式的建筑面積見下表： 建筑形式 層數(shù) 比例 （ %） 建筑面積 （萬平方米） 板式小高層 10 40 普通多層 40 準低層 3— 4 20 合計 —— 100 27 （二） 單方成本估算 小高層成本估算表 項目 單方造價（元） 樓面土地及大配套費用分攤 740 工程建設費 1300 工程建設 其它費 前期費 40 區(qū)內(nèi)公建費 50 非經(jīng)營性公建均攤 120 區(qū)內(nèi)配套設施費 350 銷售費用 80 公共設施維修費 20 管理費 50 營業(yè)稅 183 貸款利息 50 總計 2983 多層及低層成本估算表 項目 單方造價（元） 樓面土地及大配套費用分攤 740 工程建設費 880 工程建設 其它費 前期費 45 區(qū)內(nèi)公建費 50 非經(jīng)營性公建均攤 120 區(qū)內(nèi)配套設施費 345 銷售費用 80 公共設施維修費 20 管理費 50 營業(yè)稅 183 貸款利息 50 總計 2563 （三） 單方成本估算分析 ? 土地及大配套費用 按土地及大配套費用總額 19983 萬元計算，則單方 土地成本約為 740 元 /平方米。 ? 與關鍵建材供應商建立良好的合作關系，從而降低采購成本并為提供有限菜單式裝修提供經(jīng)濟前提。 ? 注意用裝修彌補某些房型設計中的缺陷。在整體預算的控制下突出幾個亮點，如某些材質的使用，潔具、淋浴房采取定制等。 ? 整體風格定位為“時尚、實用”，倡導“輕裝修，重裝飾”的裝修理念。 ? 在房型施工圖設計階段引入精裝修設計公司，對某些房型進行必要的更改，其 中包括某些平面結構的處理和對電路、上下水、暖氣的安排與布置等。 ? 入戶門：高級防盜門 ? 外檐窗：高級塑鋼窗 ? 適度智能化配套：網(wǎng)絡、圍墻紅外監(jiān)控、背 景音樂 ? 供水：不設熱水、中水、直飲水系統(tǒng) ? 供熱：集中供熱，鋁合金散熱器。 4. 戶均面積： 結合起步區(qū)的銷售 情況，在起步區(qū)戶型面積的基礎上，適當放大單套面積，具體指標見下表： 戶 型 項 目 兩室（ m2） 三室（ m2） 低層住宅（ m2） 面積 95 130 190 5. 建筑立面： 借助高水平設計師的設計手法，營造現(xiàn)代感強的建筑風格，通過勻稱的線條處理與簡潔、明快的色彩，注重建筑的美感，強調(diào)可識別性。 ? 通過落地窗、外飄窗、吹拔等手段增強房型的趣味性。結合太陽城整體規(guī)劃，采取板式小高層、普通多層與低層相結合的建筑形式，具體 配比見下表： 建筑形式 層數(shù) 比例（ %） 板式小高層 10 40 普通多層 40 準低層 3—— 4 20 合計 —— 100 3. 房型平面設計： ? 在戶均面積上適當做出檔次差異，迎合不同層次客戶群的不同需求，多采用錯層與躍層設計；低層住宅在保證平面合理性與居住舒適性的基礎上，采用個性化設計。 ? 相對于起步區(qū)，在產(chǎn)品形式、戶型平立面設計、環(huán)境營造等方面實現(xiàn)一定程度的創(chuàng)新與突破。 另一方面，由于目前社會老齡化現(xiàn)象