【正文】 民目前“近鬧市而居”的觀念和習慣也必將逐步改變。這和成都市民三年前不愿意出二環(huán)路居住的情況極其類似。這將給我們帶來同樣的機會。八、相關(guān)建議及設想 建議可以向小枧方向和科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)尋求土地，該地塊真正意義上的靠山面水，更重要的是富臨、恒信、長興在此儲備了大量的土地，該區(qū)域?qū)蔀榫d陽一個超大規(guī)模的社區(qū)。 對于南山地塊可以通過經(jīng)開區(qū)出面說服取消修建“會展中心”，其實此前會展中心選址在涪江與芙蓉溪交匯處（既世家豪苑所在地），后來易址；現(xiàn)在據(jù)不可靠消息會展中心有可能再次易址到青義鎮(zhèn)教育園區(qū)內(nèi)。 我公司可以督促政府在5年內(nèi)搬遷聯(lián)星化工廠，并以此作為進入綿陽的前提條件，因為從長遠來看，化工廠遲早是要搬遷的?；蛘哒撟C對化工廠實行“騰籠換鳥”的可行性。 購買土地規(guī)模不宜過大，應該控制在1000畝以內(nèi)，爭取合理的土地支付方式。 由于地平面低于堤壩，對于如何最大化地利用河景要下工夫思考，這一點在技術(shù)上可以參考富臨外灘花園，但在政策支持上可能有難度。第二節(jié) 游仙區(qū)芙蓉溪項目一、地塊調(diào)研（一）、地塊位置、地塊形狀及邊界：（詳見附圖一） 該地塊位于游仙經(jīng)濟實驗區(qū)內(nèi)，一環(huán)路與二環(huán)路之間，三面臨水，一面臨路，東臨游仙路與城市東西干道——臨園干道和一環(huán)路相連，隔路與綿陽師范學院新建學生宿舍區(qū)相望，西、南、北三面隔芙蓉溪與游仙鎮(zhèn)老街相望。 整個地塊比較方正，中間被一條市政道路分開，芙蓉溪呈“負陰抱陽”狀環(huán)繞地塊。（二）、面積指標：，代征地面積少。（三）、地質(zhì)狀況：該地塊屬于低洼地。（四）、地表附著物及、拆遷量或回填量： 目前該地塊只有臨游仙路段有少量的2層建筑物沒有拆遷；但是北部地塊的低洼地帶回填量相當大。（五）、地塊權(quán)屬及用地性質(zhì)（一）土地權(quán)屬單位及背景目前該地塊的使用權(quán)已經(jīng)被綿陽市住宅開發(fā)總公司獲得，該公司已經(jīng)交納了土地出讓金。綿陽市住宅開發(fā)總公司系綿陽市建委下屬的國有企業(yè)，目前正處于改制準備階段，預計將在2002年7月完成改制工作，已開發(fā)項目有平政小區(qū)、金陽公寓和新康花園，這兩個項目運作都不是很成功，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗嚴重不足，自身對本項目沒有把握，正在努力尋求與置信這樣的開發(fā)商合作。二、周邊環(huán)境分析（一）、自然環(huán)境自然景觀：雖然該地塊三面臨水，但是自然景觀并不是很理想，一是河面狹窄，不足50米，兩岸河堤尚未整治。應該說這樣的景觀對于綿陽市民而言是沒有吸引力的。山系景觀效果也很一般。環(huán)境污染狀況 河水由于有農(nóng)民放養(yǎng)的鴨子而受到污染，河對岸房屋簡陋，景觀效果很差。（二）、人文景觀 沿著地塊中間的道路西行，可以來到綿陽市著名的農(nóng)家樂度假村集中帶。（三）、社會環(huán)境人居環(huán)境 該地塊周邊屬于新開發(fā)地區(qū)，臨近的游仙老街實際上是一個小城鎮(zhèn)，人居條件很差，沿著地塊中間的道路西行到環(huán)山路西段附近，有一個小型拆遷小區(qū)，向北有長興實業(yè)開發(fā)的久遠花園。社會治安環(huán)境位于城郊，警務力量薄弱。商務狀況老街上的商業(yè)網(wǎng)點已經(jīng)十分慘淡，種類少，檔次低。三、社區(qū)配套（一）、市政配套道路與交通 連接目標地塊與市區(qū)的主要交通干道就是游仙路，該路是一條過境路，向西南方向可以連接一環(huán)路和臨園干道東延線劍南路東段，向東北方向連接綿陽至梓潼高級公路，目前連接目標地塊與市區(qū)的公交路線有3路和29路兩條線路。管網(wǎng)設施 尚未到位 市政單位向東南方向可以連接游仙鎮(zhèn)政府和綿陽市博物館。 文化教育該地塊雖然緊鄰綿陽師范學院和綿陽建材學校，但是缺乏中小學教育基礎(chǔ)設施。 體育設施 無 銀行、郵政、電信系統(tǒng)在游仙老街上有信用社和郵電所。（二）、生活配套設施商業(yè)服務網(wǎng)點 位于老街 休閑娛樂設施位于老街 醫(yī)療衛(wèi)生設施位于老街 農(nóng)貿(mào)市場位于老街 住宿、餐飲設施位于老街四、土地獲取或合作途徑（一）、獲取方式 雙方聯(lián)合開發(fā)建設，對方以土地投資，我公司以貨幣資金投資（二）、土地價格預估及構(gòu)成 個人不準確估計該地塊土地市場價格不會高于10萬元/畝（三）、規(guī)劃設計條件： 不詳五、項目投資概算（略）六、SWOT分析（一）、優(yōu)勢 由于對方與我公司合作愿望十分急迫，在談判中我們更為有利。 我公司在開發(fā)200——300畝規(guī)模的地塊上有豐富的經(jīng)驗 地塊三面環(huán)水，可以做水文章（二）、劣勢 地塊周邊配套設施太差。 由于河濱綠化帶沒有劃入市政工程，如果我公司自行修建就會占用開發(fā)土地面積，浪費資金。 河道太窄，對于綿陽市民沒有多大吸引力； 作為郊區(qū)樓盤而言，規(guī)模太小。（三）、機會 該地塊位于梓潼、劍閣、巴中進入綿陽的交通要道上，對于這一帶的潛在消費群體而言有吸引力。 對方已經(jīng)獲得了土地使用權(quán)，且正在面臨改制，經(jīng)營更具有靈活性，如果我們介入則沒有太大的資金壓力，并且風險得到分擔。（四）、威脅 該地塊位于綿陽市區(qū)的東部，游仙區(qū)的北部，并不是綿陽市的發(fā)展重點也不是游仙區(qū)發(fā)展重點，目前游仙區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展重心和發(fā)展方向在沈家壩地區(qū)、開元地區(qū)和小枧地區(qū)。 很明顯這一帶對綿陽市區(qū)居民的吸引力是十分有限的，而周邊購買力又十分有限?？茖W城內(nèi)的職工也不會選擇這一帶安家，同樣對綿陽師范學院和綿陽建材學校教職工也是沒有吸引力的。久遠花園在當?shù)貞撜f是很不錯的樓盤，規(guī)模也只有60多畝，但銷售壓力也很大。 整個綿陽空氣質(zhì)量差別不大，所以本地塊作為郊區(qū)住宅對市區(qū)居民沒有特別的誘惑力。 目前游仙經(jīng)濟實驗區(qū)招商工作進展幾乎處于停滯階段。七、調(diào)研結(jié)論——可行性分析（一）、調(diào)研結(jié)論總體感覺該地塊地處不成熟社區(qū)，又不是城市重點發(fā)展方向，發(fā)展前景并不樂觀；要想把這一區(qū)域炒熱，需要前期投入大量的資金和精力，這樣一來，該地塊面積又顯得太小。雖然選擇本項目進入門檻很低，但還是不適合置信公司介入。第三節(jié) 濱江西路項目 在濱江西路沿線總共考察了三塊地塊：分別是濱江西路中段的地塊、科學城大橋西橋頭地塊、高水片區(qū)濱江中路北段地塊，這三個地塊都位于涪江西側(cè)，有類似的地方，在此我們一并分析。一、地塊調(diào)研（一）、地塊位置、地塊形狀及邊界：（詳見附圖一） 濱江西路中段的地塊：該地東臨濱講西路中段與涪江相望，可遠眺綿陽電視塔，南臨東方紅大橋，北臨五一廣場，西臨濱江路，接濱河公寓。地塊狹長，呈三角形，兩邊臨路（濱江西路和濱江路），北接“愿望實業(yè)”開發(fā)的居住小區(qū)。 科學城大橋西橋頭地塊：該地塊位于濱江西路北段，科學城大橋西橋頭，一環(huán)路北段北側(cè)，地塊比較方正。 高水片區(qū)濱江西路北段地塊：位于濱江西路北段，屬于高水片區(qū)，西接長興平政小區(qū)，東望漢龍實業(yè)的小島村。（二）、面積指標：濱江西路中段的地塊：大約300畝科學城大橋西橋頭地塊：100多畝高水片區(qū)濱江西路北段地塊：100多畝（三）、地質(zhì)狀況：三個地塊都臨近河邊，地質(zhì)沒有特殊情況。（四）、地表附著物及、拆遷量或回填量： 三個地塊目前地表都還有少量房屋沒有拆遷，地平面都低于防洪河堤，其中濱江西路中段的地塊還低于濱江路地平面，回填量比較大（五）、地塊權(quán)屬及用地性質(zhì)濱江西路中段的地塊：該地塊使用權(quán)原本屬于愿望實業(yè)所有，據(jù)悉因為債務問題，該地塊已經(jīng)被抵押給銀行，準備公開拍賣。屬于居住用地?？茖W城大橋西橋頭地塊：本地塊土地使用權(quán)第一審批權(quán)屬于城郊鄉(xiāng)政府，屬于居住用地。高水片區(qū)濱江西路北段地塊：本地塊土地使用權(quán)第一審批權(quán)屬于城郊鄉(xiāng)政府，屬于居住用地。二、周邊環(huán)境分析（一）、自然環(huán)境自然景觀：這三個地塊雖然緊鄰涪江，但是一年四季中水面比較窄，沙石裸露，河對岸山丘上多是普通建筑，景觀效果并不是很好。環(huán)境污染狀況 三個地塊位于綿陽市上風上水之地，污染情況并不明顯。（二）、人文景觀濱江西路中段的地塊：臨近勞動人民文化宮和五一廣場，向東可望綿陽電視塔。科學城大橋西橋頭地塊：無特別人文景觀高水片區(qū)濱江西路北段地塊：無特別人文景觀（三）、社會環(huán)境人居環(huán)境濱江西路中段的地塊：臨近長虹集團老廠和愿望公寓，地處一環(huán)路之內(nèi)，可以眺望涪江，是一個理想的人居環(huán)境?？茖W城大橋西橋頭地塊：一般高水片區(qū)濱江西路北段地塊：臨近綿陽市政府早年開發(fā)的大型安居小區(qū)——平政小區(qū)，基本生活配套比較齊全。社會治安環(huán)境不確切。商務狀況一般。三、社區(qū)配套（一）、濱江西路中段的地塊：市政配套1）、道路與交通、管網(wǎng)設施 該地塊道路已經(jīng)形成，其西側(cè)的濱江路路面地基高于房屋建筑地平面，但是地塊四界沒有直接的公交車路線。各種管網(wǎng)設施基本到位。2） 、市政單位、銀行、郵政、電信系統(tǒng) 北臨綿陽市總工會。3） 、文化教育、體育設施、醫(yī)院 附近有綿陽市人民醫(yī)院和404醫(yī)院，北側(cè)有勞動人民文化宮和五一市政廣場，有公共游泳池，但是沒有有效開放。生活配套設施1）、商業(yè)服務網(wǎng)點 資料不詳2） 、休閑娛樂設施 資料不詳3） 、農(nóng)貿(mào)市場 資料不詳（二）、科學城大橋西橋頭地塊：市政配套1）、道路與交通、管網(wǎng)設施 濱江西路和一環(huán)路已經(jīng)形成，3342路公交車從此經(jīng)過。2） 、市政單位、銀行、郵政、電信系統(tǒng) 資料不詳3） 、文化教育、體育設施、醫(yī)院 資料不詳生活配套設施1）、商業(yè)服務網(wǎng)點 資料不詳2） 、休閑娛樂設施 資料不詳3） 、農(nóng)貿(mào)市場 資料不詳（三）、高水片區(qū)濱江西路北段地塊：市政配套1）、道路與交通、管網(wǎng)設施 該地塊位于平政小區(qū)東，屬于成熟小區(qū)，道路、管網(wǎng)設施齊全，339路公交車從此經(jīng)過。2） 、市政單位、銀行、郵政、電信系統(tǒng) 屬于小區(qū)級日常生活配套3） 、文化教育、體育設施、醫(yī)院 屬于小區(qū)級日常生活配套生活配套設施1）、商業(yè)服務網(wǎng)點 資料不詳2） 、休閑娛樂設施 資料不詳3） 、農(nóng)貿(mào)市場 資料不詳四、土地獲取或合作途徑（一）、獲取方式濱江西路中段的地塊：參與拍賣招標或轉(zhuǎn)讓科學城大橋西橋頭地塊：從城郊鄉(xiāng)政府手中出讓高水片區(qū)濱江西路北段地塊：從城郊鄉(xiāng)政府手中出讓（二）、土地價格預估及構(gòu)成濱江西路中段的地塊：30萬元/畝科學城大橋西橋頭地塊：不詳高水片區(qū)濱江西路北段地塊：不詳（三）、規(guī)劃設計條件： 不詳五、項目投資概算（略）六、SWOT分析（一）、濱江西路中段的地塊：優(yōu)勢1）、地理位置相當不錯，處于一環(huán)路以內(nèi)，臨近涪江和五一廣場，社區(qū)配套基本成熟。2）、地塊形狀上看長邊緊靠涪江，景觀住宅多。3）、對于置信來說，面積適中。劣勢1）、涪江景觀一般，但是對岸的電視塔和碧水寺景觀效果不錯。2）、地塊狹長，呈南北向排列，在規(guī)劃時照顧了觀江景觀，就不能兼顧南北朝向。機會 前期愿望實業(yè)已經(jīng)開發(fā)了住宅小區(qū)，加上濱河公寓，居住氛圍逐步形成，富臨集團將將在此開發(fā)面積達400多畝的富臨西蜀民居，社區(qū)正在炒熱。威脅1）、富臨開發(fā)的西蜀民居先行開發(fā)，搶占了市場競爭的制高點。2）、土地權(quán)屬關(guān)系復雜。（二）、科學城大橋西橋頭地塊：優(yōu)勢 地塊方正劣勢 位于立交橋下，交通并不方便。（三）、高水片區(qū)濱江西路北段地塊：優(yōu)勢 該地塊位于綿陽市知名居住社區(qū)——高水片區(qū)（平政小區(qū)），社區(qū)生活配套成熟。劣勢 在綿陽房地產(chǎn)市場中，高水片區(qū)是一個安居房小區(qū)。機會1）、該地區(qū)前期有平政小區(qū)，近期有凱廈花園，使得這一片區(qū)成為市場熱點之一。2）、漢龍實業(yè)小島村開發(fā)工作即將啟動。威脅 占地400余畝的中房世紀景苑即將啟動，同樣會占有一定的市場優(yōu)勢。七、調(diào)研結(jié)論——可行性分析（一）、濱江西路中段的地塊：調(diào)研結(jié)論 個人認為該地塊是目前綿陽市區(qū)已知的最適合置信參與開發(fā)的土地，規(guī)模適中，地段位置具有一定優(yōu)勢，只要土地價格合適就可以考慮介入。可行性分析 就目前來看，該地塊應該是五橋以內(nèi)不多的大片土地，綿陽市民，特別是準備購買高總價的市民一般是中老年人，他們一般都不愿意走出現(xiàn)有的生活模式和生活范圍，不愿意到五橋以外購買商品住房。所以本小區(qū)開發(fā)中高檔住宅的市場需求是客觀存在的，并且是可觀的。（二）、科學城大橋西橋頭地塊： 不宜介入。（三）、高水片區(qū)濱江西路北段地塊： 對于本地塊就目前掌握的信息十分有限，還不能明確給出結(jié)論，不過可以深入考察。結(jié)束語：本調(diào)查報告中有些數(shù)據(jù)為二手資料，有待確證和補充，可以進一步開展中型調(diào)研工作。28 / 2