【正文】 1222從化市街口街赤草村105國道邊地段其他普通商品住房用地33000廣州市銀博士房地產(chǎn)有限公司1759≤22011314從化市街口街大凹村地段其他普通商品住房用地320廣州流溪河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司204≤2011314從化市街口街大凹村地段其他普通商品住房用地90廣州流溪河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司317≤2011520從化市溫泉鎮(zhèn)宣星村地段其他普通商品住房用地12480廣州意濃實業(yè)有限公司709≤20102011年8月份土地成交樓面地價走勢圖（元/平方米）2011年從化市曾掛出6宗地塊，后來卻因“宗地的出讓資料與公告內(nèi)容不相符”被撤銷掛牌，這6宗土地分別是從化市城郊街旺城地段一宗、江埔街江村地段一宗、江埔街環(huán)市東路188號地段一宗，以及江埔街九里步地段三宗。他們的前身都為三舊改造用地，“前途”都是被開發(fā)商盯住的商住項目。最終關于此次掛牌，政府方面并沒有給出明確的說法。 政府土地供應計劃分析從化市2011年將推居住用地21幅。其中，住宅地12幅，；商住地9幅。，2011年從化供地量下跌了60%。從化市2011年度國有建設用地供應出讓計劃表(居住用地)序號宗地位置宗地面積（平方米）供地方式預計出讓時間1街口街大凹村11913 公開出讓2011年36月2呂田鎮(zhèn)呂中村9887 公開出讓2011年36月3城郊街向陽村、東風村404 公開出讓2011年36月4街口街西寧東路1888 公開出讓2011年36月5太平鎮(zhèn)何家埔村68667 公開出讓2011年36月6鰲頭鎮(zhèn)鰲山村14287 公開出讓2011年36月7橫江農(nóng)場13642 公開出讓2011年36月8江埔街七星路6523 公開出讓2011年36月9江埔街海塱24437 公開出讓2011年1012月10江埔街河東七星路24240 公開出讓2011年1012月11溫泉鎮(zhèn)烏土村83333 公開出讓2011年1012月12街口街石潭村93333 公開出讓2011年1012月小計12宗352554 　　從化的房地產(chǎn)由于是剛性需求外加度假休假型置業(yè)，所以受整個社會經(jīng)濟環(huán)境和政策的影響會比較明顯。08年經(jīng)濟危機時，從化樓市就出現(xiàn)了下滑。目前，整個房地產(chǎn)的調(diào)控都趨于緊縮，政府的土地供應也是抱著謹慎的態(tài)度。 從化市土地等級劃分根據(jù)新的規(guī)定，從化市各級土地的范圍的作了重新的劃分。其中，“一級土地”包括街口街、江埔街、城郊街區(qū)從化市中心城區(qū)總體規(guī)劃范圍內(nèi)的土地。“二級土地”包括街口街、江埔街、城郊街區(qū)除從化市中心城區(qū)總體規(guī)劃范圍的其他地區(qū)；太平鎮(zhèn)、溫泉旅游區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)的土地；市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、明珠工業(yè)園、流溪溫泉旅游度假區(qū)范圍內(nèi)的土地?！叭壨恋亍卑▍翁镦?zhèn)、良口鎮(zhèn)、溫泉鎮(zhèn)、鰲頭鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)的土地?！八募壨恋亍卑厝糜螀^(qū)內(nèi)除城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍的其他地區(qū)的土地；太平鎮(zhèn)、呂田鎮(zhèn)、良口鎮(zhèn)、溫泉鎮(zhèn)、鰲頭鎮(zhèn)除城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍的其他地區(qū)的土地。在選擇投資土地范圍和領域的時候，由于基準地價以及土地征稅會以土地的級別分類和參照，所以從最優(yōu)價格因素考慮土地投資的話，大規(guī)模大范圍的土地購買應該盡量選擇從化市的三、四級土地，以作為長線投資；對于短線開發(fā)，可以考慮一、二級的土地范圍，比如是市區(qū)或者鎮(zhèn)中心區(qū)等。第六章 客戶需求分析 城市客戶整體情況研究 城市客戶容量分析20062010年，從化商品房消費水平在61萬㎡/年，按照平均每年15個在售樓盤計算，平均每個樓盤每年銷售貨量約為4萬㎡，出貨量較小。 城市客戶結構分析客戶受旅游資源及未來規(guī)劃吸引，購買動機以短期度假，長期投資為購買目的，客戶分布區(qū)域主要集中在廣州市中心。購房性質(zhì) 購房業(yè)主區(qū)域 城市客戶居住現(xiàn)狀分析從化全市戶總體人口基數(shù)偏低，導致本地商品房住宅市場外向依賴大，相當一部人是依靠外來消費帶動。 通過個案發(fā)現(xiàn)：第一， 廣州知名發(fā)展商開發(fā)的樓盤，來自廣州城區(qū)的購房客戶比例普遍較高，反映出客戶具有較高的品牌忠誠度，樓盤如逸泉山莊；第二， 中小型或檔次不高的項目，從化本地客戶所占比例較高；具較高投資性的小戶型，客戶來自廣州及珠三角等地。 城市客戶置業(yè)需求研究 城市客戶購房動機分析從化是廣州市天然的綠色屏障、重要的水源涵養(yǎng)區(qū)、稀有氡溫泉度假勝地，被譽為“北回歸線上的綠洲”和廣州“后花園”，戰(zhàn)略發(fā)展中最適宜居住的板塊之一。從化正成為廣州及珠三角居民選擇第二居所，休閑度假的理想地，稀缺的生態(tài)資源能更好的提升當?shù)胤康禺a(chǎn)項目的整體開發(fā)價值。 城市客戶需求偏好分析第一，大型社區(qū)樓盤 當前市場在售樓盤以社區(qū)盤居多，社區(qū)配套基本包括會所、泳池、球場等康體休閑設施；單體及商住樓較少，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)與政府提倡的重點發(fā)展配套完善的住宅小區(qū)的開發(fā)理念較為吻合。 第二，裝修交樓 2010年前，從化100%毛坯交付。2010年開始，以大品牌發(fā)展商，開始產(chǎn)品創(chuàng)新，并帶裝修交樓，非常成功。如富力泉天下、萊茵水岸、方圓明月山溪。 第三，產(chǎn)品設計方面多陽臺、多露臺、多景觀、多享受。第七章 市場分析小結 競爭環(huán)境預測目前，從化云集了城建地產(chǎn)、雅居樂、富力地產(chǎn)以及方圓等大型開發(fā)商，從化具有較佳的房地產(chǎn)投資價值得到廣泛的認可?？梢灶A期，區(qū)域樓市競爭會變得更為激烈。 需求預測20062010年，從化商品房消費水平在61萬㎡/年，市場仍有較大的潛在需求有待釋放。從化樓市可望20132015年迎來一個良好的發(fā)展期，整體商品房銷售市場發(fā)展前景樂觀，這主要是綜合以下各方面因素的考慮： 216。 經(jīng)濟回暖，樓市經(jīng)歷了近兩年多的壓抑性發(fā)展，剛性需求及改善性需求有望得到釋放。216。 投資性購房松綁。216。 廣州—從化14號輕軌預計于2015年竣工，并投入使用。 產(chǎn)品預測產(chǎn)品需求方面，以中高檔住宅為主，主流產(chǎn)品仍舊是 90139㎡ 三房。 價格預測綜合各方面因素的評估，樓價總體趨勢仍會向上，考慮通脹、低價、建設成本等因素，樓價合理升幅區(qū)間為48%。因素 刺激樓價增長因素 土地供應 大發(fā)展高價買地，土地開發(fā)成本增加 建造成本 保持上升趨勢 供應量 高品質(zhì)的樓盤供應增加 潛在需求 潛在需求繼續(xù)釋放 發(fā)展商 市場集中度越來越高，大型發(fā)展商影響市場能力大增 第三篇 發(fā)展環(huán)境篇第八章 城市發(fā)展SWOT分析 優(yōu)勢從化定位于廣州城市副中心，形成“大廣州半小時生活圈”。旅游資源豐富，生態(tài)環(huán)境獨具優(yōu)勢。從從化區(qū)域的資源優(yōu)勢和定位來講，憑借著“健康”、“文化”、“生態(tài)”三張牌，形成清晰的產(chǎn)業(yè)格局，從化于2010年促成投資總額達635億的六大項目落戶，借著亞運東風更迎來了亞運會賽馬項目落地從化，推動從化整體經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展，為從化成為廣州最適合人居的區(qū)域之一打下堅定基礎。 劣勢從化本身是一個生態(tài)保護區(qū)，多以休閑度假為主，不可能做很多大的樓盤，因此房地產(chǎn)開發(fā)要走小而精的發(fā)展路線。而政府應該做出明確規(guī)劃，劃定特定區(qū)域進行專門的地產(chǎn)開發(fā)，以做到樓市與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。 機會、從化紅樹林度假酒店等6大項目在香港簽約。同時，旅游度假產(chǎn)業(yè)、健康體育產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、高端房地產(chǎn)業(yè)等代表未來從化低碳生活、綠色經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)項目正式對外發(fā)布，從化市翹首以待投資商的進駐。 威脅從化市房管局出臺了《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(以下簡稱《通知》)，從化單個樓盤銷售價格上漲幅度原則上不得高于去年的10%。否則辦理不了商品房預售許可證。今年7月12日召開的國務院常務會議明確要求“已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施?！眹鴦赵撼諘h認為，當前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處于關鍵時期，必須堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，堅定不移地抓好各項政策措施的落實，不斷鞏固和加強調(diào)控效果。目前在廣州十區(qū)兩市中，增城、從化都出臺了限價政策，但并未限購。從化市國土房管局有關負責人在接受媒體采訪時表示，要等到開季度分析會后，才知道是否需要實施限購之類的新措施。 小結從化目前是廣州乃至珠三角最大的綠洲，擁有優(yōu)良的自然資源和生態(tài)環(huán)境。在此基礎之上，同時引進發(fā)展汽車、高科技、環(huán)保、大商貿(mào)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等高新技術無污染產(chǎn)業(yè)。良好的經(jīng)濟發(fā)展趨勢和獨具優(yōu)勢的地理環(huán)境，隨著交通的進一步完善，從化的樓市會進入全新的發(fā)展階段。第九章 市場可進入性展望 經(jīng)濟發(fā)展形成的機會性分析、從化紅樹林度假酒店等6個項目在香港簽約。從化，發(fā)揮自身獨特的生態(tài)環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢，打出“健康”、“文化”、“生態(tài)”三張牌，引四?？蜕?、迎八方賓客，以拉動低碳投資和綠色消費的方式，領航低碳經(jīng)濟闊步向前。后亞運時代，從化也正借助建設亞運場館的東風，大力推進以溫泉養(yǎng)生谷為龍頭的生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展，打造以從都國際會議中心為主體的“達沃斯”旅游經(jīng)濟新格局。 城市規(guī)劃定位形成的機會性分析從化市未來不作為廣州總體規(guī)劃中的重點發(fā)展方向，而作為“北優(yōu)”的重要戰(zhàn)略組成部分。當前，已正式申報廣東省“兩型社會”建設示范區(qū)的從化，正朝著“資源節(jié)約型”、“環(huán)境友好型”兩大目標進發(fā)，致力于把從化打造成廣州北部生態(tài)衛(wèi)星城。從化這個“倡導綠色先行，創(chuàng)造綠色生活”的綠色航母，正以“度假圣地、康體中心、創(chuàng)意樂園、宜居之城”的發(fā)展目標，以600多億的簽約項目為發(fā)展低碳經(jīng)濟的“助推器”，建設綠色家園。 政策支持形成的機會性分析2011年初，廣州版限購令出臺后，從化和增城沒有被列入限購的范圍之內(nèi)，在周邊城市被實施限購的環(huán)境下，進入從化樓市的資金比以往有明顯增多。從化擁有充足的土地儲備，且自然環(huán)境優(yōu)越，適宜開發(fā)大型的高尚盤。從化以旅游業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，在一定程度上帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于溫泉資源的稀缺性，未來從化的房地產(chǎn)發(fā)展將可以此為一個依托，突出度假的賣點。各大開發(fā)商來從化投資，可以進一步優(yōu)化從化市的人居環(huán)境，提高了從化作為房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的知名度和影響力。當今從化市是一個逐步走向成熟的房地產(chǎn)市場，土地儲備充足，地價低廉，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Υ螅m宜開發(fā)大規(guī)模樓盤，但在各大市政配套還是很不完善，從化政府在總體規(guī)劃上也未有一個戰(zhàn)略性的發(fā)展計劃，建議在拿地的同時跟進規(guī)劃方案的調(diào)整。 市場可進入性小結作為廣州的后花園，處于廣州中心城區(qū)“半小時生活圈”范圍內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，而且交通便捷。新白云國際機場可以刺激從化物流業(yè)的發(fā)展，連接國際機場的高速公路如機場快線、新落成的街北高速成為了從化市主要的交通樞紐（30分鐘車程以內(nèi)），客觀上突出從化的區(qū)位優(yōu)勢，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于從化房地產(chǎn)市場還處于穩(wěn)步起跑階段，房地產(chǎn)市場還沒達到飽和程度，發(fā)展空間很大，所以在前期調(diào)查確定后，建議盡早進入這個市場，趁低吸納，大面積大規(guī)模取地。廣州公司 投資發(fā)展部201108160 / 45