【導(dǎo)讀】巢湖市位于安徽省中部，瀕臨長(zhǎng)江，地跨東經(jīng)117°00′～118°29′、北緯30°56′～。32°02′，南濱長(zhǎng)江，懷抱巢湖，巢湖區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。周邊與合肥、六安、安慶、滁州、南京等市接壤，隔江與馬鞍山、蕪湖、銅陵三市相望。地勢(shì)由北而南漸低，地貌類(lèi)型。巢湖市地處皖江開(kāi)發(fā)開(kāi)放的中心地帶，是安徽“金三角”的腹地。公里，系皖江的“黃金地段”，巢湖、西河、裕溪河等水運(yùn)航道四通八達(dá)，水陸交通快捷。環(huán)抱五大淡水湖之一的巢湖。平方公里，2020年末總?cè)丝?54萬(wàn)。增加值億元，增長(zhǎng)％。按戶(hù)籍人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值為5553元，比上年增加。巢湖市著力打造建材、醫(yī)藥、食品、機(jī)械、紡織、輕工等六大支柱產(chǎn)業(yè)，2020年全。全部國(guó)有及年銷(xiāo)售收入500萬(wàn)元以上非國(guó)。業(yè)達(dá)35家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加到361戶(hù)。2020年，全市交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵政業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值，增長(zhǎng)%。%；旅客運(yùn)輸量5373萬(wàn)人，下降%，旅客周轉(zhuǎn)量294830萬(wàn)人公里，下降%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市土地總面積9423平方公里，占全省土地總

　　

【正文】 備的，在整個(gè)調(diào)查過(guò)程中，五金店占總體量的 18％；美容美發(fā)店占 15％，其他象小賣(mài)鋪占 9％以及保健店占 8％。是整個(gè)巢湖中路的主力商業(yè)業(yè)態(tài)。在調(diào)查經(jīng)營(yíng)業(yè)主過(guò)程中，對(duì)現(xiàn)在正在經(jīng)營(yíng)的門(mén)面價(jià)格有一定的收集整理，門(mén)面的面積主要集中在單層 40平方米左右，如今的租金價(jià)格是在 21元 /㎡ /月；出售價(jià) 格在 7400元 /㎡左右。 團(tuán)結(jié)路 基本概況 整個(gè)團(tuán)結(jié)路較短，但是緊鄰巢湖路和人民路，商業(yè)氣氛較濃；路面平整度較差，有部分綠化，攤點(diǎn)較多，比較臟亂。 團(tuán)結(jié)路主要商業(yè)分布 □服飾店 26 （皆是中小檔次的店面，人氣較多） □鞋店 12 （鋪面普遍較小，但人氣較多） □影樓 4 （檔次在整個(gè)巢湖市算是較高的，人氣較好） □電腦耗材店 4（主營(yíng)電腦配件，修理，裝機(jī)，生意較好） □電器專(zhuān)賣(mài)店 4（部分經(jīng)營(yíng)一些國(guó)內(nèi)知名品牌，多為雜牌） □蛋糕房 2 （店面較小，經(jīng)營(yíng)狀況一般） □綜合性市場(chǎng) 3 （小商品市場(chǎng) /朝陽(yáng)門(mén)市場(chǎng) /花草市場(chǎng)） □超市 1 （華電超市，在巢湖市算是較大的超市之一） □名牌鞋店 2 （達(dá)芙妮 /雙星） □百貨商場(chǎng) 1 （普通大眾的服飾賣(mài)場(chǎng)） □文化用品店 2 （規(guī)模一般，較小） □書(shū)店 1 （小型書(shū)店，人氣較少） □彩擴(kuò)店 1 （柯達(dá)沖印店，人氣較旺） □學(xué)區(qū) 1 （巢湖市青少年宮） □ 銀行 1 （中行） □娛樂(lè)城 3 （都是較為中等檔次的娛樂(lè)，人氣較旺） 團(tuán)結(jié)路主要商業(yè)分布圖 團(tuán)結(jié)路公交車(chē) 經(jīng)過(guò)團(tuán)結(jié)路的公交車(chē)主要有 3路 /11路 /15路。都是中型巴士。 商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)據(jù)分析 從此次調(diào)查的團(tuán)結(jié)路主要商業(yè)形態(tài)分布上可以看出，團(tuán)結(jié)路主要的商業(yè)是服飾和鞋店為多，大多數(shù)都是普通的大眾低價(jià)服飾和鞋，但是能夠聚集一定的人氣，再加上幾個(gè)市場(chǎng)的攢集人氣，相對(duì)而言也是很好的一個(gè)商業(yè)集中地。在對(duì)團(tuán)結(jié)路部分經(jīng)營(yíng) 戶(hù)的調(diào)查詢(xún)問(wèn)中，在現(xiàn)今經(jīng)營(yíng)的商鋪主要面積是集中在 35平方米左右，租售價(jià)格在 23元 /㎡ /月；出售價(jià)格在 6200元 /㎡。 東風(fēng)路 基本概況 東風(fēng)路南北走向，是巢湖市較為繁華的道路之一。但是現(xiàn)今路面較為臟亂，且不平整，雙向 2車(chē)道。道路兩邊的人行道基本被攤販占滿。 東風(fēng)路主要商業(yè)分布 □水產(chǎn)品店 14 （主要經(jīng)營(yíng)巢湖水產(chǎn)品，生意一般以批發(fā)為主，零售為輔） □燈飾城 1 （規(guī)模較大，品種較為齊全，人氣較多） □超市 6 （除蘇果超市外，其他 均為小型的便利店） □藥房 6 （規(guī)模都較?。? □銀行 1 （中國(guó)工商銀行巢湖分行） □市政 8 （市園林管理處 /市國(guó)家稅務(wù)局等） □公司企業(yè) 4 （供水公司 /家樂(lè)房產(chǎn)等） □醫(yī)院 4 （巢湖市中醫(yī)院等） □學(xué)校 1 （東風(fēng)路小學(xué)） □購(gòu)物中心 1 （金德利購(gòu)物中心，人氣一般，經(jīng)營(yíng)狀況一般） 東風(fēng)路主要商業(yè)分布圖 東風(fēng)路公交車(chē) 此次調(diào)查東風(fēng)路位于市中心路段，公交車(chē)站點(diǎn)一個(gè)，經(jīng)過(guò)的公交車(chē)有 1路 和 13路，中型巴士。 商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)據(jù)分析 此次調(diào)查東風(fēng)路位于市中心地段，對(duì)沿街的商鋪進(jìn)行調(diào)查走訪，整個(gè)東風(fēng)路位于市中心路段主要是以巢湖水產(chǎn)品為主，也有部分大型的裝飾商場(chǎng)，另外超市購(gòu)物場(chǎng)所也較多，商業(yè)氣氛較好，但是對(duì)于路邊的攤販亂擺攤點(diǎn)，嚴(yán)重影響人行，同時(shí)也導(dǎo)致路面的環(huán)境衛(wèi)生很差。在對(duì)沿街商鋪經(jīng)營(yíng)戶(hù)的調(diào)查中，現(xiàn)今的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的商鋪面積基本都在 40㎡左右，出租價(jià)格基本是在 25元 /㎡ /月；出售價(jià)格在 7600元 /㎡左右。 巢湖大市場(chǎng) 基本概況 巢 湖大市場(chǎng)建成于 2020年，位于三中路南邊，是由巢湖市大市場(chǎng)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)的。是巢湖市第一家專(zhuān)門(mén)以零售和批發(fā)建材、裝飾材料為主的專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)，自建成投入使用以來(lái)，逐漸被巢湖市民以及周邊縣市居民所知曉和接受，如今，大市場(chǎng)內(nèi)部門(mén)面 90％已經(jīng)處于經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，經(jīng)營(yíng)建材和裝飾材料品種較為齊全。商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格也逐漸上揚(yáng)，經(jīng)過(guò)多家商戶(hù)調(diào)查了解，現(xiàn)在的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格基本在 27 元 /㎡ /月；出售價(jià)格在 5600 元 /㎡左右。并且在購(gòu)買(mǎi)或租賃已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)的商鋪，還需要一定的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，整個(gè)費(fèi)用大約是在 500010000元左右 /每間。商鋪共 分兩層，不是聯(lián)體出售，每層獨(dú)立分開(kāi)經(jīng)營(yíng)。在與大市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的了解過(guò)程中我們得知，在剛開(kāi)始建成時(shí)期，開(kāi)發(fā)單位為了聚集人氣，招商時(shí)免去經(jīng)營(yíng)戶(hù)三年的稅收，現(xiàn)今，又重新收取經(jīng)營(yíng)戶(hù)的稅收，并且整個(gè)稅收對(duì)于大市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)來(lái)說(shuō)顯得過(guò)高，所以，大多數(shù)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)都是滿有意見(jiàn)的，存在著一定的抱怨，一方面是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手過(guò)多，壓力大，營(yíng)利空間有限；另一方面就是市民在選購(gòu)過(guò)程中一直默認(rèn)巢湖大市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品種屬于中低檔次，如果要是買(mǎi)好點(diǎn)的產(chǎn)品，都會(huì)去合肥或大點(diǎn)的城市購(gòu)買(mǎi)。 總結(jié) 巢湖市目前沒(méi)有專(zhuān)業(yè)獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)，現(xiàn)今主要的 商業(yè)出售形式是在售住宅樓盤(pán)的底商形式，功能以及用途較為單一，也即是為本小區(qū)居民提供便民設(shè)施的商業(yè)形式。 未來(lái)在對(duì)巢湖商業(yè)開(kāi)發(fā)的建議上有機(jī)遇也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 ◆ 在此附巢湖市政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃建議： 在 2020 年 ,巢湖市政府正式發(fā)布了關(guān)于巢湖市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局新規(guī)劃的政策，提出“加快城市發(fā)展，富民強(qiáng)市，整體推進(jìn)現(xiàn)代化商貿(mào)旅游城市”的建設(shè)目標(biāo)。為此，巢湖市商務(wù)局、建委及規(guī)劃局對(duì)巢湖的城市商業(yè)及網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行了研究、調(diào)查和分析，對(duì)其存在的主要問(wèn)題總結(jié)為： 1. 商業(yè)業(yè)態(tài)布局結(jié)構(gòu)不合理，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)缺乏專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃， 導(dǎo)致多種業(yè)態(tài)在城市中分布不夠合理，居民購(gòu)物較為不便，如購(gòu)物中心在巢湖市仍為空白。 2. 業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)陳舊，功能不配套，由于體制及經(jīng)營(yíng)方式不靈活，有些業(yè)態(tài)設(shè)施陳舊，更新較慢，業(yè)態(tài)凝聚力弱，輻射力差。 3. 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)隨意性大，遇路成市，逢街必面。只要有路，便有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，道路一通，便成商業(yè)街，阻礙了城市交通，影響了城市發(fā)展。 4. 輻射力強(qiáng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)欠缺，據(jù)調(diào)查，巢湖市因缺少輻射力強(qiáng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力存在大量的外流率超過(guò) 20％。 因此，在新規(guī)劃方案將以地域性商業(yè)服務(wù)中心為基本目標(biāo)，引導(dǎo)外延式發(fā)展，并力爭(zhēng)與城市 GDP 及 人民生活水平相適應(yīng)，適度超前發(fā)展。為了保證大中小型商業(yè)業(yè)態(tài)的不約而同的共生，規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展中小型商業(yè)業(yè)態(tài)，適度發(fā)展大中型商業(yè)業(yè)態(tài)，慎重發(fā)展大型商業(yè)業(yè)態(tài)，合理布置與城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的多類(lèi)型商業(yè)業(yè)態(tài)。規(guī)劃還根據(jù)優(yōu)化城市商業(yè)布局的需要，提出了一腹兩翼的發(fā)展模式，發(fā)展主要方向是半湯區(qū)域――老城區(qū)向半湯度假區(qū)過(guò)渡的聯(lián)結(jié)點(diǎn)，將該區(qū)域建成以市政中心為主的行政辦公區(qū)。并把東塘圩定為片區(qū)性商業(yè)中心，片區(qū)性商業(yè)中心一般位于交通客運(yùn)站點(diǎn)，地域中心，大型旅游景區(qū)，以大型購(gòu)物設(shè)施為核心，周邊集聚一定數(shù)量的大中型購(gòu)物商場(chǎng)，分別突出 購(gòu)物、商務(wù)、餐飲、娛樂(lè)、文化、休閑等服務(wù)功能，并吸引區(qū)外消費(fèi)者的商業(yè)中心。規(guī)劃明顯指出，城市在向東發(fā)展，未來(lái)城市中心將有根本性的轉(zhuǎn)變。 2020 年，政府在大力推進(jìn)舊城改造、拆遷工程的同時(shí)，更大力發(fā)展外延區(qū)商業(yè)，以調(diào)整市場(chǎng)布局結(jié)構(gòu)為主線，突出發(fā)展重點(diǎn)，優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，逐步建立與城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的布局合理、功能配套、統(tǒng)一開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序的城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系。 新政策的出臺(tái)，或許巢湖人都有所了解，但卻不知詳情、新區(qū)發(fā)展的政府行為，除了將為巢湖人帶來(lái)良好的城市環(huán)境、生活環(huán)境及商業(yè)環(huán)境以外，還能為巢湖市民帶來(lái)真正意義上的財(cái)富。 5. 1 商業(yè)地產(chǎn)部分 巢湖市目前市中心來(lái)說(shuō)，中、大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還沒(méi)有，只是存在經(jīng)營(yíng)不夠景氣的普 通小型商場(chǎng)，所經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)也是非常得大眾化，沒(méi)有商品檔次而言，而且在經(jīng)營(yíng)管理以及內(nèi)部的裝飾上都存在很多不足的地方。所以就這點(diǎn)而言，本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)上具有一定的先例，同時(shí)也存在一定的契機(jī)。當(dāng)然，對(duì)于巢湖這樣的中小城市來(lái)說(shuō)，對(duì)于發(fā)展商做商業(yè)地產(chǎn)這一塊，也不可以太多的樂(lè)觀。對(duì)于巢湖市民來(lái)說(shuō)，在先前沒(méi)有這 樣的中、大型的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)，所以對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言也是個(gè)挑戰(zhàn)，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)也是持觀望態(tài)度，存在一定時(shí)間的接受度，而對(duì)于部分的投資者來(lái)說(shuō)更是需要權(quán)衡觀望。 所以就本項(xiàng)目的商業(yè)而言，不能單純的做成商場(chǎng)或單一的賣(mài)場(chǎng)形式，因?yàn)榭紤]到巢湖市現(xiàn)有商業(yè)布局，其容量是有限的，同時(shí)市場(chǎng)飽和度也是存在著抗性；另一方面來(lái)講，也不能單純的自營(yíng)，同樣的是存在著市場(chǎng)的飽和度和產(chǎn)品形式單一化，對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)于消費(fèi)者和投資者來(lái)講更是沒(méi)有太多的吸引點(diǎn)。 故我們?cè)诖舜螌?duì)巢湖的實(shí)地調(diào)查分析中，建議一部分采用商場(chǎng)形式，抓住一部分的投 資客戶(hù)；中、大型商場(chǎng)在巢湖目前的商業(yè)布局上還是沒(méi)有的，最少是沒(méi)有專(zhuān)業(yè)，正軌運(yùn)營(yíng)良好的商場(chǎng)；所以在做商場(chǎng)這一塊，發(fā)展商需要注重對(duì)商場(chǎng)的整體，產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)種類(lèi)、規(guī)模、以及檔次選取的多樣性上也要有一定的考慮。這樣做的目的就是能吸引住投資客戶(hù)。同時(shí)我們還建議一部分采用自營(yíng)的形式，能夠保證整個(gè)商業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中具有一定量的人氣，以人氣帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)以及更高的贏利回報(bào)。形成經(jīng)營(yíng)戶(hù)、投資客和開(kāi)發(fā)商的三贏格局。 商場(chǎng)和自營(yíng)形式結(jié)合來(lái)做本項(xiàng)目，也是能讓開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降到盡可能低的層面。所以做商場(chǎng)和自營(yíng)形式兩者同時(shí)進(jìn)行是可行 的，并且也是比較理想的選擇。 住宅地產(chǎn)部分 巢湖市住宅自 2020 年以來(lái)主要的建設(shè)形式是以政府扶植為主，自 2020 年來(lái)巢湖市出現(xiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目，至今，在安徽省市級(jí)類(lèi)城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)發(fā)展處于初期階段，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不多，并且在策劃、銷(xiāo)售模式上較為單一，并且市民對(duì)巢湖市的房產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目認(rèn)知度并不高，還是處于初步階段。 對(duì)于在售樓盤(pán)的房屋品質(zhì)和建筑類(lèi)型、風(fēng)格而言也是較為單一的。 巢湖市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力大，對(duì)于今后在巢湖的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，無(wú)論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，都需要在規(guī)劃形式，小區(qū)配套，還 有樓盤(pán)的整體策劃推廣形式、銷(xiāo)售模式上標(biāo)新立異，也就是按照成熟的城市房產(chǎn)模式操作。