【導讀】巢湖市位于安徽省中部，瀕臨長江，地跨東經(jīng)117°00′～118°29′、北緯30°56′～。32°02′，南濱長江，懷抱巢湖，巢湖區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。周邊與合肥、六安、安慶、滁州、南京等市接壤，隔江與馬鞍山、蕪湖、銅陵三市相望。地勢由北而南漸低，地貌類型。巢湖市地處皖江開發(fā)開放的中心地帶，是安徽“金三角”的腹地。公里，系皖江的“黃金地段”，巢湖、西河、裕溪河等水運航道四通八達，水陸交通快捷。環(huán)抱五大淡水湖之一的巢湖。平方公里，2020年末總人口454萬。增加值億元，增長％。按戶籍人口計算，人均生產(chǎn)總值為5553元，比上年增加。巢湖市著力打造建材、醫(yī)藥、食品、機械、紡織、輕工等六大支柱產(chǎn)業(yè)，2020年全。全部國有及年銷售收入500萬元以上非國。業(yè)達35家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加到361戶。2020年，全市交通運輸、倉儲及郵政業(yè)實現(xiàn)增加值，增長%。%；旅客運輸量5373萬人，下降%，旅客周轉量294830萬人公里，下降%。據(jù)統(tǒng)計，全市土地總面積9423平方公里，占全省土地總

　　

【正文】 備的，在整個調(diào)查過程中，五金店占總體量的 18％；美容美發(fā)店占 15％，其他象小賣鋪占 9％以及保健店占 8％。是整個巢湖中路的主力商業(yè)業(yè)態(tài)。在調(diào)查經(jīng)營業(yè)主過程中，對現(xiàn)在正在經(jīng)營的門面價格有一定的收集整理，門面的面積主要集中在單層 40平方米左右，如今的租金價格是在 21元 /㎡ /月；出售價 格在 7400元 /㎡左右。 團結路 基本概況 整個團結路較短，但是緊鄰巢湖路和人民路，商業(yè)氣氛較濃；路面平整度較差，有部分綠化，攤點較多，比較臟亂。 團結路主要商業(yè)分布 □服飾店 26 （皆是中小檔次的店面，人氣較多） □鞋店 12 （鋪面普遍較小，但人氣較多） □影樓 4 （檔次在整個巢湖市算是較高的，人氣較好） □電腦耗材店 4（主營電腦配件，修理，裝機，生意較好） □電器專賣店 4（部分經(jīng)營一些國內(nèi)知名品牌，多為雜牌） □蛋糕房 2 （店面較小，經(jīng)營狀況一般） □綜合性市場 3 （小商品市場 /朝陽門市場 /花草市場） □超市 1 （華電超市，在巢湖市算是較大的超市之一） □名牌鞋店 2 （達芙妮 /雙星） □百貨商場 1 （普通大眾的服飾賣場） □文化用品店 2 （規(guī)模一般，較?。? □書店 1 （小型書店，人氣較少） □彩擴店 1 （柯達沖印店，人氣較旺） □學區(qū) 1 （巢湖市青少年宮） □ 銀行 1 （中行） □娛樂城 3 （都是較為中等檔次的娛樂，人氣較旺） 團結路主要商業(yè)分布圖 團結路公交車 經(jīng)過團結路的公交車主要有 3路 /11路 /15路。都是中型巴士。 商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)據(jù)分析 從此次調(diào)查的團結路主要商業(yè)形態(tài)分布上可以看出，團結路主要的商業(yè)是服飾和鞋店為多，大多數(shù)都是普通的大眾低價服飾和鞋，但是能夠聚集一定的人氣，再加上幾個市場的攢集人氣，相對而言也是很好的一個商業(yè)集中地。在對團結路部分經(jīng)營 戶的調(diào)查詢問中，在現(xiàn)今經(jīng)營的商鋪主要面積是集中在 35平方米左右，租售價格在 23元 /㎡ /月；出售價格在 6200元 /㎡。 東風路 基本概況 東風路南北走向，是巢湖市較為繁華的道路之一。但是現(xiàn)今路面較為臟亂，且不平整，雙向 2車道。道路兩邊的人行道基本被攤販占滿。 東風路主要商業(yè)分布 □水產(chǎn)品店 14 （主要經(jīng)營巢湖水產(chǎn)品，生意一般以批發(fā)為主，零售為輔） □燈飾城 1 （規(guī)模較大，品種較為齊全，人氣較多） □超市 6 （除蘇果超市外，其他 均為小型的便利店） □藥房 6 （規(guī)模都較?。? □銀行 1 （中國工商銀行巢湖分行） □市政 8 （市園林管理處 /市國家稅務局等） □公司企業(yè) 4 （供水公司 /家樂房產(chǎn)等） □醫(yī)院 4 （巢湖市中醫(yī)院等） □學校 1 （東風路小學） □購物中心 1 （金德利購物中心，人氣一般，經(jīng)營狀況一般） 東風路主要商業(yè)分布圖 東風路公交車 此次調(diào)查東風路位于市中心路段，公交車站點一個，經(jīng)過的公交車有 1路 和 13路，中型巴士。 商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)據(jù)分析 此次調(diào)查東風路位于市中心地段，對沿街的商鋪進行調(diào)查走訪，整個東風路位于市中心路段主要是以巢湖水產(chǎn)品為主，也有部分大型的裝飾商場，另外超市購物場所也較多，商業(yè)氣氛較好，但是對于路邊的攤販亂擺攤點，嚴重影響人行，同時也導致路面的環(huán)境衛(wèi)生很差。在對沿街商鋪經(jīng)營戶的調(diào)查中，現(xiàn)今的經(jīng)營商戶的商鋪面積基本都在 40㎡左右，出租價格基本是在 25元 /㎡ /月；出售價格在 7600元 /㎡左右。 巢湖大市場 基本概況 巢 湖大市場建成于 2020年，位于三中路南邊，是由巢湖市大市場開發(fā)有限責任公司開發(fā)的。是巢湖市第一家專門以零售和批發(fā)建材、裝飾材料為主的專業(yè)性市場，自建成投入使用以來，逐漸被巢湖市民以及周邊縣市居民所知曉和接受，如今，大市場內(nèi)部門面 90％已經(jīng)處于經(jīng)營狀態(tài)，經(jīng)營建材和裝飾材料品種較為齊全。商鋪租金價格也逐漸上揚，經(jīng)過多家商戶調(diào)查了解，現(xiàn)在的商鋪租金價格基本在 27 元 /㎡ /月；出售價格在 5600 元 /㎡左右。并且在購買或租賃已經(jīng)在經(jīng)營的商鋪，還需要一定的轉讓費用，整個費用大約是在 500010000元左右 /每間。商鋪共 分兩層，不是聯(lián)體出售，每層獨立分開經(jīng)營。在與大市場內(nèi)經(jīng)營戶的了解過程中我們得知，在剛開始建成時期，開發(fā)單位為了聚集人氣，招商時免去經(jīng)營戶三年的稅收，現(xiàn)今，又重新收取經(jīng)營戶的稅收，并且整個稅收對于大市場內(nèi)的經(jīng)營戶來說顯得過高，所以，大多數(shù)的經(jīng)營戶都是滿有意見的，存在著一定的抱怨，一方面是競爭對手過多，壓力大，營利空間有限；另一方面就是市民在選購過程中一直默認巢湖大市場的經(jīng)營品種屬于中低檔次，如果要是買好點的產(chǎn)品，都會去合肥或大點的城市購買。 總結 巢湖市目前沒有專業(yè)獨立的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)，現(xiàn)今主要的 商業(yè)出售形式是在售住宅樓盤的底商形式，功能以及用途較為單一，也即是為本小區(qū)居民提供便民設施的商業(yè)形式。 未來在對巢湖商業(yè)開發(fā)的建議上有機遇也有一定的風險。 ◆ 在此附巢湖市政府對商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃建議： 在 2020 年 ,巢湖市政府正式發(fā)布了關于巢湖市城市商業(yè)網(wǎng)點布局新規(guī)劃的政策，提出“加快城市發(fā)展，富民強市，整體推進現(xiàn)代化商貿(mào)旅游城市”的建設目標。為此，巢湖市商務局、建委及規(guī)劃局對巢湖的城市商業(yè)及網(wǎng)點現(xiàn)狀進行了研究、調(diào)查和分析，對其存在的主要問題總結為： 1. 商業(yè)業(yè)態(tài)布局結構不合理，商業(yè)網(wǎng)點缺乏專項規(guī)劃， 導致多種業(yè)態(tài)在城市中分布不夠合理，居民購物較為不便，如購物中心在巢湖市仍為空白。 2. 業(yè)態(tài)設計陳舊，功能不配套，由于體制及經(jīng)營方式不靈活，有些業(yè)態(tài)設施陳舊，更新較慢，業(yè)態(tài)凝聚力弱，輻射力差。 3. 商業(yè)網(wǎng)點建設隨意性大，遇路成市，逢街必面。只要有路，便有商業(yè)網(wǎng)點，道路一通，便成商業(yè)街，阻礙了城市交通，影響了城市發(fā)展。 4. 輻射力強的商業(yè)網(wǎng)點欠缺，據(jù)調(diào)查，巢湖市因缺少輻射力強的商業(yè)網(wǎng)點，導致購買力存在大量的外流率超過 20％。 因此，在新規(guī)劃方案將以地域性商業(yè)服務中心為基本目標，引導外延式發(fā)展，并力爭與城市 GDP 及 人民生活水平相適應，適度超前發(fā)展。為了保證大中小型商業(yè)業(yè)態(tài)的不約而同的共生，規(guī)劃重點發(fā)展中小型商業(yè)業(yè)態(tài)，適度發(fā)展大中型商業(yè)業(yè)態(tài)，慎重發(fā)展大型商業(yè)業(yè)態(tài)，合理布置與城市經(jīng)濟社會發(fā)展相適應的多類型商業(yè)業(yè)態(tài)。規(guī)劃還根據(jù)優(yōu)化城市商業(yè)布局的需要，提出了一腹兩翼的發(fā)展模式，發(fā)展主要方向是半湯區(qū)域――老城區(qū)向半湯度假區(qū)過渡的聯(lián)結點，將該區(qū)域建成以市政中心為主的行政辦公區(qū)。并把東塘圩定為片區(qū)性商業(yè)中心，片區(qū)性商業(yè)中心一般位于交通客運站點，地域中心，大型旅游景區(qū)，以大型購物設施為核心，周邊集聚一定數(shù)量的大中型購物商場，分別突出 購物、商務、餐飲、娛樂、文化、休閑等服務功能，并吸引區(qū)外消費者的商業(yè)中心。規(guī)劃明顯指出，城市在向東發(fā)展，未來城市中心將有根本性的轉變。 2020 年，政府在大力推進舊城改造、拆遷工程的同時，更大力發(fā)展外延區(qū)商業(yè)，以調(diào)整市場布局結構為主線，突出發(fā)展重點，優(yōu)化業(yè)態(tài)結構，逐步建立與城市建設及經(jīng)濟發(fā)展相適應的布局合理、功能配套、統(tǒng)一開放、競爭有序的城市商業(yè)網(wǎng)點體系。 新政策的出臺，或許巢湖人都有所了解，但卻不知詳情、新區(qū)發(fā)展的政府行為，除了將為巢湖人帶來良好的城市環(huán)境、生活環(huán)境及商業(yè)環(huán)境以外，還能為巢湖市民帶來真正意義上的財富。 5. 1 商業(yè)地產(chǎn)部分 巢湖市目前市中心來說，中、大型的商業(yè)地產(chǎn)項目還沒有，只是存在經(jīng)營不夠景氣的普 通小型商場，所經(jīng)營的商品種類也是非常得大眾化，沒有商品檔次而言，而且在經(jīng)營管理以及內(nèi)部的裝飾上都存在很多不足的地方。所以就這點而言，本項目在開發(fā)上具有一定的先例，同時也存在一定的契機。當然，對于巢湖這樣的中小城市來說，對于發(fā)展商做商業(yè)地產(chǎn)這一塊，也不可以太多的樂觀。對于巢湖市民來說，在先前沒有這 樣的中、大型的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)，所以對于開發(fā)商而言也是個挑戰(zhàn)，對于消費者來說也是持觀望態(tài)度，存在一定時間的接受度，而對于部分的投資者來說更是需要權衡觀望。 所以就本項目的商業(yè)而言，不能單純的做成商場或單一的賣場形式，因為考慮到巢湖市現(xiàn)有商業(yè)布局，其容量是有限的，同時市場飽和度也是存在著抗性；另一方面來講，也不能單純的自營，同樣的是存在著市場的飽和度和產(chǎn)品形式單一化，對于發(fā)展商來說風險較大，對于消費者和投資者來講更是沒有太多的吸引點。 故我們在此次對巢湖的實地調(diào)查分析中，建議一部分采用商場形式，抓住一部分的投 資客戶；中、大型商場在巢湖目前的商業(yè)布局上還是沒有的，最少是沒有專業(yè)，正軌運營良好的商場；所以在做商場這一塊，發(fā)展商需要注重對商場的整體，產(chǎn)品經(jīng)營種類、規(guī)模、以及檔次選取的多樣性上也要有一定的考慮。這樣做的目的就是能吸引住投資客戶。同時我們還建議一部分采用自營的形式，能夠保證整個商業(yè)在運營過程中具有一定量的人氣，以人氣帶動整個商場的經(jīng)營以及更高的贏利回報。形成經(jīng)營戶、投資客和開發(fā)商的三贏格局。 商場和自營形式結合來做本項目，也是能讓開發(fā)商的開發(fā)風險降到盡可能低的層面。所以做商場和自營形式兩者同時進行是可行 的，并且也是比較理想的選擇。 住宅地產(chǎn)部分 巢湖市住宅自 2020 年以來主要的建設形式是以政府扶植為主，自 2020 年來巢湖市出現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)項目，至今，在安徽省市級類城市來說，房地產(chǎn)發(fā)展處于初期階段，開發(fā)項目不多，并且在策劃、銷售模式上較為單一，并且市民對巢湖市的房產(chǎn)樓盤項目認知度并不高，還是處于初步階段。 對于在售樓盤的房屋品質(zhì)和建筑類型、風格而言也是較為單一的。 巢湖市房產(chǎn)開發(fā)潛力大，對于今后在巢湖的房產(chǎn)開發(fā)項目上，無論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，都需要在規(guī)劃形式，小區(qū)配套，還 有樓盤的整體策劃推廣形式、銷售模式上標新立異，也就是按照成熟的城市房產(chǎn)模式操作。