【正文】 平方米不等，而獨(dú)立庭院式住宅戶型面積由300平主米400平方米不等，有天有地，前后獨(dú)立花園。而首期開發(fā)的哈瓦那、圣保羅兩區(qū)，占地150畝，共有聯(lián)排庭院式住宅278套和樓體公寓33套，另有商業(yè)配套面積5320平方米，最近處距離流溪河僅50米，獨(dú)擁100畝河岸竹林。逸泉山莊：綠化率為45%，%，負(fù)離子指數(shù)高達(dá)2000個(gè)/立方厘米。目前已經(jīng)建成的A區(qū)“采綠園”和D區(qū)“綠海銀舟”綠化率高達(dá)50%，近600套別墅已經(jīng)基本售磬。全新推出依山伴湖、靠近天然荔枝林的小B區(qū)。小B區(qū)，～3畝，全部環(huán)繞人工湖布局，規(guī)模與景觀優(yōu)勢成就獨(dú)有的尊貴，現(xiàn)為第6期。 從化房地產(chǎn)市場承受能力分析　　 現(xiàn)時(shí)從化區(qū)內(nèi)房價(jià)還相對(duì)于廣州都會(huì)區(qū)和番禺區(qū)來講是偏低的，絕大多數(shù)中檔的住宅小區(qū)售價(jià)（以平方米為單位）都在2900元到3500元之間，以100平方米的戶型來算，售價(jià)大約在30萬到35萬元間。根據(jù)聯(lián)合國人居中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全世界城市平均住房消費(fèi)中房價(jià)與收入的比例是7倍，而2006年，從化區(qū)城鄉(xiāng)居民可支配收入為12618元，以四口之家為例，年可支配收入為5萬元，則每戶可承受的房價(jià)多達(dá)35萬多元，這個(gè)價(jià)格基本上可以涵蓋區(qū)內(nèi)中等層次的所有樓盤。而對(duì)于高尚的豪宅別墅類產(chǎn)品（聯(lián)排別墅均價(jià)一般在5800元/平方米以上，獨(dú)棟別墅單價(jià)在8500元/平方米以上），由于從化區(qū)的主體消費(fèi)人群主要來自于廣州都會(huì)區(qū)或者珠三角周邊地區(qū)的富有人士。 　　 隨著從化區(qū)知名度的提高，廣州城市規(guī)劃的目標(biāo)與整合，和廣州市分流的需要，由廣州市民組成的購買團(tuán)體將會(huì)成為本區(qū)房地產(chǎn)市場的重要支持。由于交通網(wǎng)絡(luò)的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴(kuò)大（一方面由于市區(qū)樓價(jià)高，另一個(gè)重要因素是居民對(duì)生活的要求不斷提高），正從市中心向外擴(kuò)散，例如番禺以及南沙等區(qū)域的樓盤產(chǎn)品消化人群大部分是來自廣州市區(qū)的買家。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，％，而且呈不斷上升趨勢，估計(jì)未來轎車價(jià)格進(jìn)一步降低和市民收入的提高，市民私人汽車擁有量將迅速增加，進(jìn)一步導(dǎo)致居住的郊區(qū)化，促進(jìn)周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 　　從化區(qū)的優(yōu)勢正逐漸顯現(xiàn)，例如較低的開發(fā)費(fèi)用和售價(jià)，完善的基礎(chǔ)建設(shè)和社區(qū)環(huán)境等，由于開發(fā)較遲及規(guī)模不大，區(qū)內(nèi)得以保存了相對(duì)好的自然地貌，從廣州市中心區(qū)到本區(qū)之間有一條寬闊的綠化隔離帶，加上建設(shè)山水城市、生態(tài)圈的發(fā)展構(gòu)想，都是促使從化區(qū)構(gòu)筑和諧生活社區(qū)的契機(jī)，未來幾年將會(huì)迎來房地產(chǎn)開發(fā)的高潮。研究結(jié)論和建議 市場風(fēng)險(xiǎn)與潛力市場風(fēng)險(xiǎn)：●從化市未來不作為廣州總體規(guī)劃中的重點(diǎn)發(fā)展方向，而作為“北優(yōu)”的重要戰(zhàn)略組成部分。●未來從化的主要發(fā)展方向是向東北部發(fā)展，相對(duì)于本項(xiàng)目而言，項(xiàng)目位于的太平鎮(zhèn)將在較大程度上不能享受到從化市城市化進(jìn)程所帶來的配套性優(yōu)勢。●競爭對(duì)手實(shí)力較強(qiáng)，雅居樂在自己的地盤上已有500畝的開發(fā)規(guī)模，未來有可能擴(kuò)展到其西南面（355省道對(duì)面）400畝的即將的掛牌用地范圍；城建集團(tuán)在從化的拿地規(guī)模超過了3500畝，逸泉山莊現(xiàn)在已開發(fā)到第六期，開發(fā)了1000多畝，未來還有比較長的開發(fā)周期；珠江地產(chǎn)開發(fā)的東方夏灣拿占地也達(dá)到了3500畝，一期開發(fā)了1000畝；利海集團(tuán)在從化的項(xiàng)目托斯卡納會(huì)在今年2月底開盤，項(xiàng)目占地7萬平方米，但利海集團(tuán)在從化的試水表明了各大開發(fā)商對(duì)這塊熱土的關(guān)注和樂觀的市場態(tài)度?！裼捎趶V州未來的發(fā)展方向?qū)⒉粫?huì)傾向于東北部的從化，所以從化市未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在很大程度上要依靠自身的優(yōu)勢以及自身的規(guī)劃調(diào)節(jié)。在工業(yè)發(fā)展受到一定程度上的約束的條件下，而且在廣州中心城區(qū)對(duì)從化市的輻射度和影響度也將會(huì)隨總體規(guī)劃而減弱的情況下，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將會(huì)由此而變得緩慢，各市政配套也不會(huì)在短期內(nèi)得到更好的完善，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)受到一定程度上的影響（但別墅類樓盤的受影響程度不會(huì)很大）●市場承受能力風(fēng)險(xiǎn)。按照從化市經(jīng)濟(jì)增長的速度預(yù)測（設(shè)未來5年內(nèi)GDP平均增長率為12%），到2011年從化的GDP的總量也只是190億元。由于市場吸收能力受經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的直接影響，未來從化市的商品房供應(yīng)量將會(huì)受需求的一定的約束。市場潛力：●從化擁有充足的土地儲(chǔ)備，且自然環(huán)境優(yōu)越，適宜開發(fā)大型的高尚盤。從化以旅游業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在一定程度上帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于溫泉資源的稀缺性，未來從化的房地產(chǎn)發(fā)展將可以此為一個(gè)依托，突出度假的賣點(diǎn)?！褡鳛閺V州的后花園，處于廣州中心城區(qū)“半小時(shí)生活圈”范圍內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，而且交通便捷。新白云國際機(jī)場可以刺激從化物流業(yè)的發(fā)展，連接國際機(jī)場的高速公路如機(jī)場快線、新落成的街北高速成為了從化市主要的交通樞紐（30分鐘車程以內(nèi)），客觀上突出從化的區(qū)位優(yōu)勢，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！窀鞔箝_發(fā)商來從化投資，可以進(jìn)一步優(yōu)化從化市的人居環(huán)境，提高了從化作為房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的知名度和影響力。 投資建議●關(guān)注規(guī)劃動(dòng)向，在從化未來向東北部發(fā)展的大前提下，土地投資可重點(diǎn)考慮良口鎮(zhèn)和溫泉鎮(zhèn)?！駨奈也空{(diào)查的五大樓盤的銷售情況來看，除了雅居樂和東富廣場的主要消費(fèi)人群是從化市區(qū)居民之外，其他幾大樓盤的主要營銷對(duì)象是廣州市區(qū)居民以及東莞、深圳、香港的客戶。所以無論長期開發(fā)還是短期進(jìn)入，在營銷策劃上應(yīng)當(dāng)注重廣州都會(huì)區(qū)消費(fèi)人群以及珠三角其他區(qū)域的消費(fèi)者市場?！癞?dāng)今從化市是一個(gè)不太成熟的房地產(chǎn)市場，但土地儲(chǔ)備充足，地價(jià)低廉，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Υ?，適宜開發(fā)大規(guī)模樓盤，但在各大市政配套還是很不完善，從化政府在總體規(guī)劃上也未有一個(gè)戰(zhàn)略性的發(fā)展計(jì)劃，建議在拿地的同時(shí)跟進(jìn)規(guī)劃方案的調(diào)整?！裼捎趶幕康禺a(chǎn)市場還處于穩(wěn)步起跑階段，房地產(chǎn)市場還沒達(dá)到飽和程度，發(fā)展空間很大，所以在前期調(diào)查確定后，建議盡早進(jìn)入這個(gè)市場，趁低吸納，大面積大規(guī)模取地。投資部20072818