【正文】 現(xiàn)出很大的誠意，但中層干部工作推委、拖沓和效率低下等情況較為普遍。 戶籍費：取消城市建設增容費，只要總房款在5萬元以上，人均新購買的建筑面積在20平米以上，就可以免去城市基礎設施建設配套費直接遷入城市戶口。 富臨房產(chǎn)（在水一方）——推出使用面積大于建筑面積，單層面積55——105平方米。 投放內(nèi)容及平面形式——就報版內(nèi)容來看，缺乏系統(tǒng)的、明確的廣告訴求賣點，大多數(shù)中低檔樓盤訴求點為價格，高檔樓盤為地段環(huán)境；項目本身缺乏能打動人心的賣點；就廣告平面設計水平上看，大多數(shù)樓盤直接委托三大報社代理廣告公司（既房產(chǎn)版承包者）設計版面，水平一般；只有富臨房產(chǎn)、中房等少數(shù)大企業(yè)會委托專業(yè)的廣告公司進行設計，如富臨房產(chǎn)委托單位是“陳波設計所”。所以他們寧愿買便宜的房子，省出錢來做裝修、買家電或者買轎車。2000年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)排位前10名依次為：富臨房產(chǎn)、樊華集團、綿陽市房產(chǎn)總公司、花園房產(chǎn)、通達房產(chǎn)、漢龍小島開發(fā)公司、愿望實業(yè)、三江房產(chǎn)、長興實業(yè)、興力達集團。2002年在綿陽市區(qū)開發(fā)了4個項目，并在安縣投資了一個大型住宅項目。此外還評選久遠花園為最佳環(huán)境小區(qū)，花園小區(qū)被評選為最佳物業(yè)管理小區(qū)，富臨陽光新城被評選為最佳外立面，碧水公寓被評選為最佳戶型。 其它樓盤： 詳見附件廣告第六節(jié) 綿陽市商品房地產(chǎn)業(yè)綜合分析一、 商品房地產(chǎn)開發(fā)水平 綿陽市房地產(chǎn)開發(fā)水平相當于成都1997年左右的水平。三、 商品房產(chǎn)市場需求水平及購買力水平 在二級城市中，綿陽市商品房銷售輻射面算是比較廣的，在阿壩、廣元、巴中、遂寧都有一定的消費群體，市場需求總量還是比較大的；由于城市綜合治理和外來開發(fā)商的介入，綿陽市商品房品質得到有效提升，激發(fā)了更多的對中高品質住宅潛在消費需求。六、營銷宣傳支持系統(tǒng)（一）、報紙房地產(chǎn)專版及廣告 當?shù)貓蠹堉饕毒d陽晚報》、《綿陽日報》（機關報）、《綿陽廣播電視報》，每份報紙都有自己的房地產(chǎn)專版，廣播電視報為周報，相對而言發(fā)行量最大，影響群體為中老年人員。（二）、劣勢 品牌覆蓋率低。相對成都而言，我們獲取同樣的利潤可能要花費三倍的時間成本（但是啟動成本也相應大大減少） 本屆政府即將任滿，下屆政府班子不明確，繼任領導關于城市發(fā)展方向是向南還是向北，目前還不明確。 加大與政府潛在實權人物接觸力度。就現(xiàn)有的“土地利用規(guī)劃圖”來看，南山地塊屬于居住用地，塘汛地塊屬于工業(yè)、商業(yè)、居住、體育用地綜合性質。 體育設施 欠缺 銀行、郵政、電信系統(tǒng) 在經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會辦公區(qū)旁有一家農(nóng)業(yè)銀行。 塘汛地塊；該地塊位置偏遠，受周邊土地開發(fā)狀況影響頗大，我認為風險太大，不宜介入。綿陽市住宅開發(fā)總公司系綿陽市建委下屬的國有企業(yè)，目前正處于改制準備階段，預計將在2002年7月完成改制工作，已開發(fā)項目有平政小區(qū)、金陽公寓和新康花園，這兩個項目運作都不是很成功，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗嚴重不足，自身對本項目沒有把握，正在努力尋求與置信這樣的開發(fā)商合作。 河道太窄，對于綿陽市民沒有多大吸引力； 作為郊區(qū)樓盤而言，規(guī)模太小。（二）、面積指標：濱江西路中段的地塊：大約300畝科學城大橋西橋頭地塊：100多畝高水片區(qū)濱江西路北段地塊：100多畝（三）、地質狀況：三個地塊都臨近河邊，地質沒有特殊情況。生活配套設施1）、商業(yè)服務網(wǎng)點 資料不詳2） 、休閑娛樂設施 資料不詳3） 、農(nóng)貿(mào)市場 資料不詳（二）、科學城大橋西橋頭地塊：市政配套1）、道路與交通、管網(wǎng)設施 濱江西路和一環(huán)路已經(jīng)形成，3342路公交車從此經(jīng)過。七、調(diào)研結論——可行性分析（一）、濱江西路中段的地塊：調(diào)研結論 個人認為該地塊是目前綿陽市區(qū)已知的最適合置信參與開發(fā)的土地，規(guī)模適中，地段位置具有一定優(yōu)勢，只要土地價格合適就可以考慮介入。劣勢 在綿陽房地產(chǎn)市場中，高水片區(qū)是一個安居房小區(qū)。三、社區(qū)配套（一）、濱江西路中段的地塊：市政配套1）、道路與交通、管網(wǎng)設施 該地塊道路已經(jīng)形成，其西側的濱江路路面地基高于房屋建筑地平面，但是地塊四界沒有直接的公交車路線。一、地塊調(diào)研（一）、地塊位置、地塊形狀及邊界：（詳見附圖一） 濱江西路中段的地塊：該地東臨濱講西路中段與涪江相望，可遠眺綿陽電視塔，南臨東方紅大橋，北臨五一廣場，西臨濱江路，接濱河公寓。 體育設施 無 銀行、郵政、電信系統(tǒng)在游仙老街上有信用社和郵電所。（二）、面積指標：，代征地面積少。（四）、威脅 開發(fā)區(qū)招商及開發(fā)本身存在風險，他們成功則本項目成功，一旦擱淺，則該項目會受到很大影響。塘汛地塊： 該地塊位于二環(huán)路外側，目前二環(huán)路尚未建成，西臨綿州大道中段，是綿陽市區(qū)至豐谷鎮(zhèn)的必經(jīng)之地，目前只有4路一條公交路線。（三）、地質狀況：綿陽市區(qū)屬于楊子準地臺范圍，而本地塊以前屬于河灘地，多沉積層地質，在防洪堤壩建成后成為良田。（二）、可行性分析 市場需求是存在的，從長期看，市場需求的質量和數(shù)量都是不斷發(fā)展擴大的。 隨著綿陽不斷發(fā)展，作為川北城市中心，吸引了周邊各縣市的高收入者進入綿陽購買住房，形成一定的購買力，當?shù)厣唐贩肯M市場還有向外擴張的空間。 理念優(yōu)勢——置信實業(yè)不斷創(chuàng)新的開發(fā)理念和嚴謹活潑的管理理念，在綿陽市場具有明顯的優(yōu)勢。五、 競爭水平綿陽房地產(chǎn)競爭市場最大的特點就是房地產(chǎn)企業(yè)市場份額更為集中， 10%的開發(fā)商作了90%的市場。 營銷資料：當?shù)胤康禺a(chǎn)宣傳資料大多選擇A3紙張大小的DM宣傳單，紙張很普通，缺乏宣傳主題，平面設計單調(diào)；別說精美的樓書就是精致的宣傳折頁也很少。陽光新城富臨陽光新城位于安昌河畔飲馬橋頭，引入了高檔會所和社區(qū)幼兒園，主推健康運動和智能空間概念，均價為1400元/平方米左右。位于芙蓉溪與涪江交匯處的“世家豪苑”以及由中盛公司開發(fā)的青年廣場項目（財貿(mào)校項目）由于位置特殊，不出意外將成為綿陽房地產(chǎn)市場的亮點。長興實業(yè)長興集團成立于1992年，隸屬于國土局，法人代表苗偉，1997年改制為民營集團企業(yè)，總資產(chǎn)4億元，累計開發(fā)商住小區(qū)30萬平米，安居小區(qū)15萬平米，歷年開發(fā)總量僅次于綿陽中房公司。物業(yè)類型： 在綿陽市臨江住宅很受歡迎；認為住高層電梯公寓價格高、公攤高、物業(yè)管理費高而不愿意購買高層電梯公寓排序價格需求戶型需求配套需求區(qū)位選擇區(qū)間比例套型比例項目比例區(qū)位比例11000—120046%3室2廳%醫(yī)院%老城區(qū)%21200—140038%3室1廳%健身設施%沈家壩%31400—160011%2室2廳18%學校%平政高水%41600以上5%4室2廳%商業(yè)網(wǎng)點%高新區(qū)%51室1廳%御營壩%6未考慮%備注：本組數(shù)據(jù)為二手資料，直接來源于2002年1月9日綿陽晚報房產(chǎn)版（C2版），該資料是由該報記者在其購房俱樂部資料基礎上整理得來的。 停止福利分房后很多單位通過集團購買方式為職工解決住房問題，集團購買是綿陽市商品房的重要購買力量。（六）、成本控制地價：150元/平方米（按10萬元/畝計算）報建：50元/平方米城建配套：40元/平米人防工程：20元/平米三通一平：50元/平方米設計：15元/平方米建安：500元/平方米環(huán)境：50元/平方米營銷：60元/平方米管理：35元/平方米財務稅金：60元/平方米不可預見：30元/平方米單方造價：1060元/平方米另外：天然氣配套費：3800元/戶五、商品住宅銷售價格及營銷手法水平（一）、價格水平 總的來看綿陽市商品住宅價格水平大致情況是：（1）、低檔住宅：800——1000元/平米（2）、中檔住宅：1000——1500元/平米（3）、高檔住宅：1500——2000元/平米（4）、豪華住宅：2000元/平米以上亞東山水御園屋頂花園銷售價格為450元/平方米，其大多數(shù)樓盤的屋頂花園并不銷售?？傮w來看，電梯公寓銷售狀況很不理想三、商品住宅投資、開發(fā)、銷售及空置總量根據(jù)有關資料，綿陽市房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了快速發(fā)展時期。（五）、房地產(chǎn)交易相關政策 由于綿陽市商品樓盤數(shù)量少，預售管理工作比較嚴格，對于準許預售的商品房，房管局會在媒體上發(fā)布公告，明確了可以預售房屋的期數(shù)、棟號、面積、套數(shù)、預售證號等，并提醒購銷合同應在30日內(nèi)在房管局備案。（此外在城市北部還有一條新建東西干道：一環(huán)路北段——迎賓大道）。（對比數(shù)據(jù)：成都市2001年職工平均工資12493元，城市居民人均可支配收入8128元，農(nóng)民人均可支配收入3067元） 消費水平：2001年物價水平一直低位徘徊，進入2002年市場價格總體水平穩(wěn)中略升，商品零售價格總體水平和居民消費價格水平略有上浮，但是明顯低于成都消費水平。綿陽市區(qū)總體看來地勢平坦，以平壩、淺丘為主。宏信房產(chǎn)二00二年五月二十三日前 言根據(jù)置信實業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃及宏信房產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，宏信房產(chǎn)作出了向綿陽商品房地產(chǎn)市場發(fā)展的戰(zhàn)略嘗試。市區(qū)有星級賓館飯店31家；有西南科技大學等大中專院校21座；東辰國際學校、綿陽外國語學校、萬博公學等私立高收費學校紛紛成立；中國電信則在大綿陽的范圍內(nèi)推出了 “小靈通”業(yè)務。全市城鎮(zhèn)人均消費支出為4844元。綿陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)于2002年8月28日掛牌啟動，而科技城建設工作于2000年年9月30日正式啟動，現(xiàn)有的城市總體規(guī)劃方案是在2000年3月批復的《綿陽市城市總體規(guī)劃（1997——2010）》基礎上進行調(diào)整的，因此現(xiàn)有的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)方案存在與最新方案相悖的可能。（三）、房地產(chǎn)項目報建政策 項目報建與成都相比較，環(huán)節(jié)少，集中辦理，效率高。2001年綿陽市區(qū)經(jīng)濟適用房開發(fā)面積在20萬平米，主要分布在高水和御營壩片區(qū)，2002年經(jīng)濟適用房開發(fā)面積22萬平米。（五）、小區(qū)配套及裝修標準 中低檔小區(qū)普遍沒有什么配套設施，只有花園小區(qū)、東辰現(xiàn)代國際花園修建了小學；長興21世紀花園之世紀名苑修建了游泳池，但是沒有利用；山江花園、亞東山水御苑配備了業(yè)主會所，富臨外灘花園利用涪江上的豪華游艇作為移動會所。這部分人主要特點是一次性付款，后者還容易出現(xiàn)群體購房現(xiàn)象。 戶型：三居室最受歡迎，面積在110平方米以上，錯層、躍層戶型較為流行。其物業(yè)管理水平在綿陽也屬于較高水平，在營銷策劃上注重媒體關系維護，推出了“繽紛外灘美麗外灘花園一日游”業(yè)主聯(lián)誼會，業(yè)主乘坐豪華游艇移動會所暢游三江。在當?shù)胤慨a(chǎn)界逐步銷聲匿跡。外圈為7層，內(nèi)圈為4層聯(lián)排別墅，多層均價為1450元/平方米左右，聯(lián)排別墅為2300元/平方米（廚位精裝修）。二、 商品房地產(chǎn)營銷水平 價格水平：雖然綿陽市商品房地產(chǎn)價格水平遠遠低于成都商品房的價格水平，但是在四川省內(nèi)所有的二級城市中，綿陽商品房的價格水平還是處于最高水平，與其省內(nèi)第二大城市的身份是相符合的，總體感覺當?shù)貎r格水平在1400元/平米左右，比其他二級城市要高出300元/平米左右。月；此外還有少量的公交車廣告。 隨著房地產(chǎn)投訴不斷增加，加上富臨房產(chǎn)、長興實業(yè)的努力，綿陽房地產(chǎn)市場逐步進入品牌消費階段，消費者對品牌的認同度很高，這對于置信這一個品牌企業(yè)來說應該是一個好消息。并以此作為成都置信公司的一個側翼護衛(wèi)艦隊，實現(xiàn)置信實業(yè)的跨越式發(fā)展。 塘汛地塊：位于二環(huán)路外側，處于經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)南部，北臨二環(huán)路與溫州深港房地產(chǎn)公司相接，東臨涪江（三江水庫），南接塘汛鎮(zhèn)，西接綿州大道中段。社會治安環(huán)境目前本區(qū)域位于城郊結合部，雖然治安警察部署的力量也比較薄弱，但是外來流動人口少，治安狀況比較良好。 南山地塊受到化工廠的污染，同時還受到“免費為其修建國際會展中心”的困撓。 由于地平面低于堤壩，對于如何最大化地利用河景要下工夫思考，這一點在技術上可以參考富臨外灘花園，但在政策支持上可能有難度。三、社區(qū)配套（一）、市政配套道路與交通 連接目標地塊與市區(qū)的主要交通干道就是游仙路，該路是一條過境路，向西南方向可以連接一環(huán)路和臨園干道東延線劍南路東段，向東北方向連接綿陽至梓潼高級公路，目前連接目標地塊與市區(qū)的公交路線有3路和29路兩條線路。七、調(diào)研結論——可行性分析（一）、調(diào)研結論總體感覺該地塊地處不成熟社區(qū)，又不是城市重點發(fā)展方向，發(fā)展前景并不樂觀；要想把這一區(qū)域炒熱，需要前期投入大量的資金和精力，這樣一來，該地塊面積又顯得太小。科學城大橋西橋頭地塊：一般高水片區(qū)濱江西路北段地塊：臨近綿陽市政府早年開發(fā)的大型安居小區(qū)——平政小區(qū)，基本生活配套比較齊全。2）、土地權屬關系復雜。（二）、科學城大橋西橋頭地塊：