【正文】 米。2006年廈門市通過(guò)公開(kāi)招拍掛全年共成交地塊41宗，用地面積215萬(wàn)平方米。各地方政府具體抓落實(shí)，對(duì)部分政策因地制宜的作出一些調(diào)整，力圖形成一個(gè)有效的調(diào)控體系。但是，房?jī)r(jià)和市場(chǎng)是由多種因素綜合決定的，從預(yù)征到清算，是房地產(chǎn)市場(chǎng)改革調(diào)控步入一個(gè)新時(shí)期的開(kāi)始。（4）%，%。（4）廈門07年上半年購(gòu)房群體分析從商品居住用房購(gòu)買對(duì)象分析，%，外地人(包括本省其他地區(qū)、外省市及境外)%，在外地的購(gòu)房人群中，福建省內(nèi)的占大多數(shù)，%。大規(guī)模推出此類商品房，消耗了大量土地資源，造成有限土地的稀缺，使得進(jìn)一步供地緊張，開(kāi)發(fā)商土地成本抬高，導(dǎo)致普通商品房?jī)r(jià)格上漲。 （3）廈門城市副中心，現(xiàn)代濱海新城。翔安文教區(qū)位于翔安大道以東、水劉線以北，廈門高級(jí)技工學(xué)校、海洋技術(shù)學(xué)院、南洋學(xué)院、華天職業(yè)技術(shù)學(xué)院、東南學(xué)院等5個(gè)院校落戶其中。主力戶型：1室1廳1衛(wèi)（建筑面積56㎡）；2室2廳1衛(wèi)（建筑面積:96㎡）；3室2廳2衛(wèi)（建筑面積87—124㎡）；4室2廳2衛(wèi)審辦成功的必要條件有三：（1）注冊(cè)資金滿足要求；（2）建筑類、結(jié)構(gòu)類、財(cái)務(wù)類、經(jīng)濟(jì)類、統(tǒng)計(jì)類專業(yè)管理人員的資歷和人數(shù)滿足要求；（3）擬開(kāi)發(fā)樓盤規(guī)模的大小。廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局許可條件：*已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；*持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；*房屋建設(shè)工程施工合同已生效，施工進(jìn)度和竣工交付日期已確定；*按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上；*三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程；無(wú)地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程。（3）辦理時(shí)限：2個(gè)工作日。進(jìn)入廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是資金門檻較高，需要提前做好資金安排計(jì)劃，并建議考慮聯(lián)合開(kāi)發(fā)的可行性。（建筑面積160㎡）。規(guī)劃面積為15平方公里的火炬（翔安）產(chǎn)業(yè)區(qū)將建設(shè)成為公共設(shè)施共享、生活區(qū)集中、工業(yè)分區(qū)明確、市政配套齊全、交通高效便捷的高科技工業(yè)園區(qū)，實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)的研發(fā)、中間實(shí)驗(yàn)、制造于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)鏈，形成支柱特色產(chǎn)業(yè)集群。（二）翔安區(qū)優(yōu)劣勢(shì)評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)（1）翔安發(fā)展命脈，15分鐘經(jīng)濟(jì)圈。首批保障性住房分布項(xiàng)目名稱提供套數(shù)高林居住區(qū)4000杏北新城錦園居住區(qū)1000翔安東方新城1500萬(wàn)景公寓952五緣公寓616觀音山公寓936古樓公寓725杏林灣高腳樓1900同安西福小區(qū)2000集美北部新城1600湖邊水庫(kù)后坑小區(qū)2500翔安洪塘西爐小區(qū)2271（3）供應(yīng)量情況廈門市未來(lái)三至五年將建設(shè)社會(huì)保障性租賃房和保障性商品房共160萬(wàn)平方米約2萬(wàn)套，其中租賃房（含廉租房、普通租賃房、租賃公寓）30萬(wàn)平方米約4000套。從住宅均價(jià)走勢(shì)圖上可以看出，除了3月份住宅均價(jià)略微下降之外，上半年各月均價(jià)一路上漲，每平方米上漲了3926元，漲幅將近4000元。（2）2007年上半年廈門房地產(chǎn)新開(kāi)工、施工面積增長(zhǎng)較快，%右圖表明：由于去年拍賣的土地項(xiàng)目多數(shù)在今年上半年開(kāi)工建設(shè)，造成今年廈門市房地產(chǎn)新開(kāi)工面積增長(zhǎng)較快，%?！飿I(yè)稅：該稅在2004年就提出，近日傳言已在北京、上海、深圳試點(diǎn)，其主要是針對(duì)房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)進(jìn)行納稅，目的是抑制二手房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)和炒作行為。（如右圖示）（2）市場(chǎng)需求旺盛。土地價(jià)格分析（1）居住用地作為供應(yīng)主力，依舊大幅拉升地價(jià)從2002年的特房GO1新座地塊和明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)地塊到2003年國(guó)建優(yōu)山美地地塊，從2004年的建發(fā)愛(ài)琴海地塊到2005年的2005GO1地塊與香山游艇碼頭地塊，幾乎每年都會(huì)上演幾出群雄逐鹿的競(jìng)價(jià)大戲。思明區(qū)以成交了12地塊雄居榜首，集美區(qū)與同安區(qū)則分別以8個(gè)地塊平分秋色。推出地塊35幅。 （3）2006年土地政策：確定土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)細(xì)化指標(biāo)2006年7月13日，國(guó)家建設(shè)部文件——《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》的規(guī)定，90平方米套型建筑面積明確為單套住房的建筑面積，而70%比例將針對(duì)各城市年度新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積即年度城市開(kāi)發(fā)總量。2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（即71號(hào)令）,規(guī)定各地要在04年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢。價(jià)格指數(shù)（CPI）持續(xù)上升 由右圖可以看出，房地產(chǎn)消費(fèi)指數(shù)遠(yuǎn)高于總體消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，通貨膨脹壓力加大，說(shuō)明有更多的錢流向了房地產(chǎn)。（二）宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)廈門市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況如下表所示。1980年以來(lái)，廈門國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)每年以超過(guò)15%的速度增長(zhǎng)，長(zhǎng)期平均增長(zhǎng)率高居中國(guó)第一。曾先后榮獲“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“國(guó)家園林城市”、“國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“國(guó)際花園城市”等稱號(hào)。對(duì)此，降安區(qū)也規(guī)劃了“一心”加“五片”的組團(tuán)式空間結(jié)構(gòu)。2004年是廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)的新拐點(diǎn)，目前正進(jìn)入高速發(fā)展階段根據(jù)右圖2000年~2006年廈門房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和銷售增長(zhǎng)率曲線可以看出2004年是新的一個(gè)周期的起始點(diǎn)。近兩年由于存量項(xiàng)目的壓力，開(kāi)工項(xiàng)目較多，總量較大。3月26日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，提出調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房的供應(yīng)，并督促建設(shè)，同時(shí)嚴(yán)格控制拆遷數(shù)量。2003年，廈門市全年經(jīng)營(yíng)性用地公開(kāi)招標(biāo)、拍賣、掛牌16幅，其中出讓成交13幅（拍賣1幅、掛牌12幅）、（、）。占到全年土地出讓的40%；，%；，%。2003年與2004年國(guó)企與民企基本平分江山，而到了2005年競(jìng)投主體發(fā)生了極大的變化，全年35宗成交地塊中，國(guó)企就占據(jù)了20宗，自然人占據(jù)5宗，而民營(yíng)企業(yè)僅占10宗。而從島外來(lái)看，2006年島外用地成交的樓面地價(jià)多在1500～2000元/平方米之間，而今年的島外地塊成交樓面地價(jià)多抬升到3000～6000元/平方米。——土地增值稅由預(yù)征改為清算：規(guī)定從2007年2月1日起，各地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%60%不等的土地增值稅。另一方面，物業(yè)稅并不能解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，房?jī)r(jià)的漲跌仍取決于供求關(guān)系，在二手房市場(chǎng)均價(jià)低于新房市場(chǎng)均價(jià)這一事實(shí)下，炒房者總能將稅賦轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)買者頭上。島外另外三個(gè)區(qū)域，集美區(qū)成交926套，同安區(qū)成交717套，是島外的第二集團(tuán)，從半年的成交量看還難望海滄項(xiàng)背，但其未來(lái)前景正不斷被看好。（2）保障性用房區(qū)域分布情況覆蓋整個(gè)廈門市域范圍，所涉及的八個(gè)項(xiàng)目除了已開(kāi)工的外（集美永祥花園、杏北新城錦園居住區(qū)、翔安東方新城、高林居住區(qū)、觀音山公寓），其余的均將在06年下半年全面動(dòng)工。供水方面，實(shí)現(xiàn)村村通自來(lái)水工程。（6）山海自然環(huán)境，生態(tài)人居典范。（三）翔安區(qū)現(xiàn)有樓盤介紹特房美地雅登開(kāi) 發(fā) 商：廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司投 資 商：廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目位置：水瓊線以南、翔安大道以東、翔安東路以西、橫三路以北項(xiàng)目規(guī)模：占地面積167349平米；建筑面積430523平米建筑類型：小高層價(jià) 格：起價(jià) 6109元/平方米，均價(jià) 6600元/平方米技術(shù)指標(biāo)：綠化率44%廈門城市化進(jìn)程的加快、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程項(xiàng)目的帶動(dòng)作用、舊城改造和拆遷工程引發(fā)的大量剛性需求以及廈門經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和收入水平的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)還將進(jìn)行下去。（4）特別要求：建設(shè)工程不足一年的，到位資金不得少于合同價(jià)的50%。辦理時(shí)限：10個(gè)工作日?！督ㄔO(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證》的辦理（1）受理機(jī)關(guān)：市規(guī)劃局翔安分局（2）須提供的文件資料：*建設(shè)單位書面申請(qǐng)報(bào)告及組織機(jī)構(gòu)代碼證（復(fù)印件）； *建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)表；（《福建省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法〉辦法》第38條）*須經(jīng)發(fā)改部門審批的項(xiàng)目，應(yīng)提供批準(zhǔn)文件；*《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書》及附圖；(有效復(fù)印件)*已取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目，應(yīng)提供與建設(shè)單位名稱相符的建設(shè)基地土地使用權(quán)屬證明復(fù)印件；*建設(shè)基地最新實(shí)測(cè)地形圖（比例1：1000或1：2000、廈門市測(cè)繪與基礎(chǔ)地理信息中心提供）并標(biāo)示用地邊界及坐標(biāo)； (3份)*經(jīng)規(guī)劃部門最終審定的建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案批復(fù)通知書(有效復(fù)印件)及其附圖原件（可不報(bào)審建設(shè)工程方案規(guī)劃許可的建設(shè)項(xiàng)目以及建設(shè)用地規(guī)劃許可和建筑工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃許可合并報(bào)批的建設(shè)項(xiàng)目除外），建設(shè)用地面積5萬(wàn)平方米以上的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)提供經(jīng)批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃文本、圖紙及批復(fù)文件（所提供圖紙需蓋設(shè)計(jì)單位的出圖章及注冊(cè)建筑師圖章）；*以公開(kāi)出讓方式（招標(biāo)、拍賣、掛牌）取得土地的項(xiàng)目，須提供上述第6項(xiàng)材料以及國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓合同書復(fù)印件；（建設(shè)部令第22號(hào)《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》第九條）（3）辦理時(shí)限：8個(gè)工作日（分局受理，須報(bào)市局審批的項(xiàng)目，增加5個(gè)工作日）（4）有效期：6個(gè)月，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》自核發(fā)之日起六個(gè)月內(nèi)未辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》又未申請(qǐng)延期的，該《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》由原核發(fā)機(jī)關(guān)予以注銷。五、總體投資評(píng)價(jià)與建議（一）總體評(píng)價(jià)廈門市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重過(guò)大，并成為拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿χ?，已接近泡沫，行業(yè)生命周期處于高速發(fā)展期末端。（2）發(fā)展滯后，配套設(shè)施極不完善，現(xiàn)都是一片生地,要到真正配套完善起碼要過(guò)5年左右。翔安區(qū)行政建制始于晉太康三年，歷史悠久。四、翔安區(qū)投資環(huán)境介紹（一）翔安區(qū)規(guī)劃簡(jiǎn)介產(chǎn)業(yè)及布局規(guī)劃翔安區(qū)按照構(gòu)筑“十”字形產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征的設(shè)想，縱軸沿翔安大道由北到南產(chǎn)業(yè)布局依次為新圩鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)、食品輕工工業(yè)、馬巷鎮(zhèn)內(nèi)厝鎮(zhèn)的制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、劉五店的港口物流業(yè)；橫軸沿水瓊線從西到東產(chǎn)業(yè)布局依次為：東坑灣的高檔生活區(qū)服務(wù)業(yè)、新店鎮(zhèn)中心的市級(jí)公建配套服務(wù)業(yè)、香山西的區(qū)域商業(yè)金融服務(wù)業(yè)、香山蓮河大嶝的旅游服務(wù)業(yè)。同時(shí)，一些新盤都是在付出了較高樓面地價(jià)的條件下獲得，高昂的拿地成本為抬高房?jī)r(jià)提供了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。按成交12257套來(lái)算，從這一數(shù)據(jù)大致可推斷上半年的住宅銷售上，大戶型占了較大的比例，甚至可能是主要的銷售戶型。——加息?！獓?guó)六條：針對(duì)性很強(qiáng)，目的是解決住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理所突出的矛盾，并理順市場(chǎng)秩序較為混亂的局面。從土地供應(yīng)的位置可以發(fā)現(xiàn)，地塊所處地段多比較優(yōu)越，如島內(nèi)五緣灣片區(qū)、島外同安新城區(qū)、集美體育公園片區(qū)、海滄濱湖片區(qū)，同時(shí)在島內(nèi)土地逐漸稀缺的環(huán)境下，島外地塊的供應(yīng)量也達(dá)到了近幾年來(lái)最大的一次。另外，從各類性質(zhì)土地供應(yīng)分布