【正文】 運(yùn)碼頭（距離大小金門(mén)僅5海里）也將形成與金門(mén)的?？章?lián)運(yùn)交通通道和黃金旅游線(xiàn)。通信方面，設(shè)計(jì)為交通設(shè)備容量74140門(mén)，交換設(shè)備實(shí)裝59221門(mén)，交接箱245臺(tái)。供水方面，實(shí)現(xiàn)村村通自來(lái)水工程。三縱包括翔安大道、新大線(xiàn)、內(nèi)大線(xiàn)；三橫包括324國(guó)道、水瓊線(xiàn)、水劉線(xiàn)。六個(gè)園區(qū)包括銀鷺高科技工業(yè)園、東部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、內(nèi)厝創(chuàng)業(yè)園、政務(wù)區(qū)、文教區(qū)、劉五店港口物流園區(qū)；八個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)包括汽車(chē)交易市場(chǎng)、蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、貢香市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、糧油市場(chǎng)、汽車(chē)運(yùn)輸市場(chǎng)和大嶝對(duì)臺(tái)小額商品貿(mào)易市場(chǎng)等八個(gè)物資批發(fā)和集散市場(chǎng)。四、翔安區(qū)投資環(huán)境介紹（一）翔安區(qū)規(guī)劃簡(jiǎn)介產(chǎn)業(yè)及布局規(guī)劃翔安區(qū)按照構(gòu)筑“十”字形產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征的設(shè)想，縱軸沿翔安大道由北到南產(chǎn)業(yè)布局依次為新圩鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)、食品輕工工業(yè)、馬巷鎮(zhèn)內(nèi)厝鎮(zhèn)的制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、劉五店的港口物流業(yè)；橫軸沿水瓊線(xiàn)從西到東產(chǎn)業(yè)布局依次為：東坑灣的高檔生活區(qū)服務(wù)業(yè)、新店鎮(zhèn)中心的市級(jí)公建配套服務(wù)業(yè)、香山西的區(qū)域商業(yè)金融服務(wù)業(yè)、香山蓮河大嶝的旅游服務(wù)業(yè)。政策性用房購(gòu)置后在流通環(huán)節(jié)上如規(guī)定5年內(nèi)不能上市交易，政府有回購(gòu)權(quán)利等，這些條件都會(huì)損害購(gòu)房者利益，也降低了購(gòu)買(mǎi)政策性用房的動(dòng)力。自住需求得到一定的緩解，但不會(huì)對(duì)整個(gè)廈門(mén)樓市形成大的影響。此外，結(jié)合重點(diǎn)工程、舊城（村）改造的需要。面積標(biāo)準(zhǔn)低，但廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)一應(yīng)俱全，每戶(hù)至少有一面朝南；且選址也都是在交通便利、具有較大發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。（2）保障性用房區(qū)域分布情況覆蓋整個(gè)廈門(mén)市域范圍，所涉及的八個(gè)項(xiàng)目除了已開(kāi)工的外（集美永祥花園、杏北新城錦園居住區(qū)、翔安東方新城、高林居住區(qū)、觀音山公寓），其余的均將在06年下半年全面動(dòng)工。以3人戶(hù)為例，申請(qǐng)租房的家庭資產(chǎn)必須在20萬(wàn)元以下，申請(qǐng)購(gòu)房的家庭資產(chǎn)必須在30萬(wàn)元以下?！杖爰凹彝ベY產(chǎn)條件：其06年的規(guī)定是，中低收入家庭家庭年收入上限為：3人及以下戶(hù)為5萬(wàn)元，4－5人戶(hù)為6萬(wàn)元，5人以上戶(hù)7萬(wàn)元。同時(shí)，一些新盤(pán)都是在付出了較高樓面地價(jià)的條件下獲得，高昂的拿地成本為抬高房?jī)r(jià)提供了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。（5）小結(jié)縱觀廈門(mén)目前的樓市，沒(méi)有哪一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)會(huì)保持平穩(wěn)或者下降，房?jī)r(jià)上升似乎成為必然的趨勢(shì)，只是各個(gè)區(qū)域漲幅空間不同。占全市成交量半數(shù)以上的這兩個(gè)區(qū)域的成交價(jià)格對(duì)全市均價(jià)有最直接的影響，集美區(qū)價(jià)位基本與海滄區(qū)持平。尤其是6月份，單月住宅均價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)。（3）廈門(mén)2007年上半年住宅成交均價(jià)分析2007年1－。島外另外三個(gè)區(qū)域，集美區(qū)成交926套，同安區(qū)成交717套，是島外的第二集團(tuán)，從半年的成交量看還難望海滄項(xiàng)背，但其未來(lái)前景正不斷被看好。海滄區(qū)1－6月份住宅共成交3980套，在各區(qū)當(dāng)中排在首位，而思明區(qū)1－6月共成交3855套，以微弱的劣勢(shì)排在海滄區(qū)之后。島內(nèi)占了銷(xiāo)售份額的54％，島外占46％。按成交12257套來(lái)算，從這一數(shù)據(jù)大致可推斷上半年的住宅銷(xiāo)售上，大戶(hù)型占了較大的比例，甚至可能是主要的銷(xiāo)售戶(hù)型。住宅市場(chǎng)分析（1）廈門(mén)2007年上半年成交量分析數(shù)據(jù)表明,今年上半年的銷(xiāo)售量大致呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的振蕩趨勢(shì)，在年初1月份取得不錯(cuò)的開(kāi)門(mén)紅之后，2月份受春節(jié)影響成交量大幅下降，4月份調(diào)整上揚(yáng)，而到了傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季6月份，成交量比4月份有較大幅度回升。（3）2007年上半年廈門(mén)商品房銷(xiāo)售面積增幅迅速回落受商品房供應(yīng)量迅速減少的影響，今年全市商品房銷(xiāo)售面積增幅迅速回落。至6月末，%，施工規(guī)模迅速擴(kuò)大。其中，%，%。另一方面，物業(yè)稅并不能解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，房?jī)r(jià)的漲跌仍取決于供求關(guān)系，在二手房市場(chǎng)均價(jià)低于新房市場(chǎng)均價(jià)這一事實(shí)下，炒房者總能將稅賦轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)買(mǎi)者頭上。再就是，從加息的幅度來(lái)看，對(duì)開(kāi)發(fā)商和老百姓的影響都較溫和，表明政府有明確的調(diào)控意圖，但并不希望對(duì)行業(yè)產(chǎn)生過(guò)大的沖擊。但是，聯(lián)系近期證券業(yè)的迅猛發(fā)展，有理由相信今年以來(lái)的四次加息主要是針對(duì)證券業(yè)，不是僅針對(duì)房地產(chǎn)，加息只是央行在傳達(dá)一個(gè)緊縮的信號(hào)?！酉ⅰ哪壳翱磥?lái)，開(kāi)發(fā)商面臨兩種選擇：一是相當(dāng)一部分中小開(kāi)發(fā)商甚至是大開(kāi)發(fā)商可能會(huì)選擇向其他行業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)，或是退出房地產(chǎn)市場(chǎng)；二是很多開(kāi)發(fā)商可能會(huì)選擇向二、三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移，那些地方風(fēng)險(xiǎn)較小。——嚴(yán)征土地增值稅，會(huì)有效遏制開(kāi)發(fā)商爆炒房?jī)r(jià)的沖動(dòng)，使得目前充滿(mǎn)泡沫的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。（2）調(diào)控措施對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的影響分析——對(duì)廈門(mén)2006年商品房市場(chǎng)影響甚微。這也預(yù)示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨著更大的風(fēng)險(xiǎn)性?！恋卦鲋刀愑深A(yù)征改為清算：規(guī)定從2007年2月1日起，各地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%60%不等的土地增值稅?！獋€(gè)稅：試圖通過(guò)幾個(gè)政策的疊加效應(yīng)，讓絕大多數(shù)希望投資普通住宅獲利的投資、投機(jī)者不會(huì)再進(jìn)行投資，抑制房?jī)r(jià)上漲的推力?！A(yù)售：目的是進(jìn)一步整頓規(guī)范了房地產(chǎn)交易秩序，有效抑制開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)行為，對(duì)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的供應(yīng)進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格有積極的作用?！獓?guó)六條：針對(duì)性很強(qiáng)，目的是解決住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理所突出的矛盾，并理順市場(chǎng)秩序較為混亂的局面。——加息：即控制信貸。政策的調(diào)控手段主要是以國(guó)務(wù)院出臺(tái)的行政調(diào)控政策為綱，央行及相關(guān)的部委制訂具體的貨幣、金融、稅收及行業(yè)政策。從圖可以看出，廈門(mén)市房地產(chǎn)銷(xiāo)售旺季在年度下半年；市場(chǎng)存在供給增加、空置率降低，價(jià)格反而上升的現(xiàn)象，說(shuō)明需求確實(shí)旺盛。（二）房地產(chǎn)供需市場(chǎng)分析房地產(chǎn)供需市場(chǎng)總體情況掃描表二 房地產(chǎn)供需市場(chǎng)總體情況2004年2005年2006年2007年上半年商品房新開(kāi)工面積面積（萬(wàn)m2）同期△%%%%商品房施工面積面積（萬(wàn)m2）同期△%%%%商品房銷(xiāo)售面積面積（萬(wàn)m2）同期△%%%%商品房銷(xiāo)售金額金額(億元)均價(jià)(元/ m2)商品房空置面積面積（萬(wàn)m2）同期△%%%%通過(guò)上表可得出如下兩點(diǎn)結(jié)論:(1)房地產(chǎn)投資活躍,開(kāi)發(fā)提速。而從島外來(lái)看，2006年島外用地成交的樓面地價(jià)多在1500～2000元/平方米之間，而今年的島外地塊成交樓面地價(jià)多抬升到3000～6000元/平方米。另外一方面在島外房地產(chǎn)市場(chǎng)需求沒(méi)有形成有效突破的前提下，島外土地市場(chǎng)價(jià)格的真正意義上漲仍然需要較長(zhǎng)時(shí)間的分析和觀察。（2）島內(nèi)走高已成定局在政府嚴(yán)格控制島內(nèi)的商品房開(kāi)發(fā)用地，增加島外土地供應(yīng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)向島外轉(zhuǎn)移的政策大背景下，島內(nèi)土地資源日益稀缺，地價(jià)中長(zhǎng)期走高已成定局。從土地供應(yīng)的位置可以發(fā)現(xiàn)，地塊所處地段多比較優(yōu)越，如島內(nèi)五緣灣片區(qū)、島外同安新城區(qū)、集美體育公園片區(qū)、海滄濱湖片區(qū)，同時(shí)在島內(nèi)土地逐漸稀缺的環(huán)境下，島外地塊的供應(yīng)量也達(dá)到了近幾年來(lái)最大的一次。其中超過(guò)6000元/平方米的土地有6宗，其最高樓面價(jià)從2005年的5468元/平方米漲至7433元/平方米。12月8日由源昌集團(tuán)競(jìng)得的原特房嘉園地塊以4238元/平方米的樓面地價(jià)大幅提升該片區(qū)的地價(jià)水平，國(guó)貿(mào)拍得的鐘宅灣片區(qū)中的2005G19地塊以5468元/平方米的樓面地價(jià)，一舉刷新廈門(mén)住宅樓面地價(jià)的記錄。競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)叫價(jià)此起彼伏，競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)面異?；鸨?，%，其中2004年在超底價(jià)比例前五名中占據(jù)3席，可算是爭(zhēng)奪最為激烈的一年。2007年上半年土地所得者主要還是以廈門(mén)本地國(guó)企及本地民企為主。2003年與2004年國(guó)企與民企基本平分江山，而到了2005年競(jìng)投主體發(fā)生了極大的變化，全年35宗成交地塊中，國(guó)企就占據(jù)了20宗，自然人占據(jù)5宗，而民營(yíng)企業(yè)僅占10宗。主要是翔安居住、商業(yè)項(xiàng)目的流拍，以天價(jià)拿得地塊，投資該地塊，風(fēng)險(xiǎn)大，從而造成了流標(biāo)。 土地需求市場(chǎng)分析（1）多數(shù)住宅地塊受關(guān)注度高，島內(nèi)地皮搶手多數(shù)出讓地塊受關(guān)注較高低，主要是受廈門(mén)特殊的人文地理環(huán)境的影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)城市的發(fā)展格局雖帶著謹(jǐn)慎，但信心十足。另外，從各類(lèi)性質(zhì)土地供應(yīng)分布來(lái)看，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的郊區(qū)化趨勢(shì)，也導(dǎo)致了土地供應(yīng)重心郊區(qū)化。上半年共計(jì)出讓6幅辦公、商業(yè)類(lèi)地塊，總占地面積392334平方米，建筑面積854800平方米。累計(jì)成交面積363304平方米，建筑面積878233平方米。湖里區(qū)雖較為遜色些，出讓成交6個(gè)地塊，卻讓五緣灣片區(qū)的關(guān)注度急劇升溫，海滄區(qū)成交地塊5個(gè)，另2個(gè)成交地塊則隸屬翔安區(qū)。2006年投入市場(chǎng)并成交的地塊共有41個(gè)，主要集中在思明、集美、同安三大區(qū)域。占到全年土地出讓的40%；，%；，%。（3）土地供應(yīng)重心逐漸轉(zhuǎn)移到島外近年來(lái)，土地供應(yīng)逐漸傾向島外區(qū)域。2007年上半年，廈門(mén)共拍賣(mài)27幅土地，成交26幅，5幅工業(yè)用地，7幅加油加氣站用地，6幅辦公、商業(yè)用地，8幅居住、商業(yè)用地（其中共有9幅土地出讓?zhuān)笾藜瘓F(tuán)獲得土地退回）。土地供應(yīng)明顯以居住用地為主，而商業(yè)用地在今年也有所增加。商業(yè)和綜合等用地比例達(dá)到32%。其中，；。2006年，全市06年商品房實(shí)施項(xiàng)目出讓26幅，；其中島外普通商品房項(xiàng)目出讓17幅。 2005年，廈門(mén)市持續(xù)了在土地市場(chǎng)的調(diào)控措施。2003年，廈門(mén)市全年經(jīng)營(yíng)性用地公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌16幅，其中出讓成交13幅（拍賣(mài)1幅、掛牌12幅）、（、）。新年至今，從稅收、金融、土地等各方面出臺(tái)的無(wú)論是“新政策”，還是“舊政新施”，都體現(xiàn)了去年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的連續(xù)性，加大政策的執(zhí)行力度將是今年宏觀調(diào)控的亮點(diǎn)之一。最觸痛房地產(chǎn)開(kāi)放商的還是2007年1月16日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定從2007年2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的繳納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為實(shí)打?qū)嵉摹扒逅阒啤?。不僅有新的政策劍指房地產(chǎn)市場(chǎng)，如2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1倍。隨著島外土地供應(yīng)量加大及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，大量中小戶(hù)型增加將帶來(lái)市場(chǎng)供需關(guān)系變化，從而減緩房?jī)r(jià)上漲速度甚至不排除局部時(shí)間內(nèi)小幅下跌，房?jī)r(jià)整體將趨于平穩(wěn)發(fā)展。在區(qū)域平衡上，島外將嚴(yán)格執(zhí)行這一規(guī)定，90平方米以下的戶(hù)型肯定會(huì)大幅增加，而島內(nèi)將根據(jù)特定區(qū)域、地段有所區(qū)別，具體要視每個(gè)項(xiàng)目的具體情況而定。而廈門(mén)市“將堅(jiān)持總量控制、區(qū)域平衡，總量和項(xiàng)目相結(jié)合的原則來(lái)執(zhí)行國(guó)家這一規(guī)定。 小結(jié)：2004年宏觀調(diào)控的失效，使得中央政府在2005年加強(qiáng)了宏觀調(diào)控政策的力度，也表明中央政府調(diào)控穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的決心。3月26日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，提出調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房的供應(yīng)，并督促建設(shè)，同時(shí)嚴(yán)格控制拆遷數(shù)量。新規(guī)則主要適用于我市一些城市重