【正文】 點地段和具有特定要求的項目的土地使用權(quán)出讓。市規(guī)劃局、市國土房產(chǎn)局聯(lián)合發(fā)布《競買人在規(guī)劃經(jīng)營性土地供應(yīng)走市場化之路毋庸置疑，但各地不少開發(fā)商為在招投標中獲得土地，不惜開高價，地價托高的同時，也必然推動了房價的漲幅。小結(jié)：2004年是廈門房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的一年，房地產(chǎn)泡沫愈演愈烈，政府為了給房地產(chǎn)市場降溫，開始逐步實施宏觀調(diào)控政策。2002年6月25日，廈門市土地交易市場正式運行，全市所有經(jīng)營性商品房用地的出讓，都將在這個有形市場進行公開招標、拍賣或掛牌交易。小結(jié)：國家從2002年開始相繼出臺文件，規(guī)定土地出讓必須以招拍掛方式進行，消除暗箱操作，以建立公開的土地出讓機制。 三、廈門市房地產(chǎn)市場運行情況分析（一）土地供需市場分析土地政策分析（1）土地政策背景回顧：從規(guī)范交易機制到嚴控土地供應(yīng)2002年5月9日國土資源部簽發(fā)11號文件《招標拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)規(guī)定》，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式。近兩年由于存量項目的壓力，開工項目較多，總量較大。 根據(jù)廈門市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間時序、道路交通建設(shè)的安排以及現(xiàn)狀居住配套的情況，對規(guī)劃項目制訂了初步的開工計劃。 社會保障性租賃住房規(guī)劃 規(guī)劃保障性商品房、租賃房項目分布示意圖根據(jù)廈門市目前常住人口的構(gòu)成情況以及外來人口的增長速度，廈門市的社會保障性租賃住房重點提供給不同對象：廉租房主要提供給具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭；普通租賃房主要提供給具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的經(jīng)濟水平略高的家庭；租賃公寓主要用于引進人才的居住需要；本島陽光公寓和島外“金包銀”工程中的外口公寓主要提供給常住城鎮(zhèn)的外來人口。 根據(jù)廈門市產(chǎn)業(yè)推進的方向和用地資源分布，社會保障性商品住房（含經(jīng)濟適用住房）重點增加島外各區(qū)的項目。廈門的交通建設(shè)呈現(xiàn)出“力度大、速度快”的趨勢“十一五”期間廈門主要建設(shè)的重要道路包括島內(nèi)的成功大道、環(huán)島干道、疏港快速路、仙岳路，連通島內(nèi)外的杏林大橋、集美大橋、翔安隧道，島外環(huán)同安灣大道、同安灣大橋等，通過這些路網(wǎng)的建設(shè)，加快島內(nèi)外對接，使島內(nèi)外居民更加快捷地進出，從而直接推動島外的發(fā)展。城市總體分為四大片區(qū)：本島中心片區(qū)，包括中部新市區(qū)、南部舊城區(qū)、鼓浪嶼萬石山風(fēng)景名勝區(qū)、北部港區(qū)、高科技工業(yè)區(qū)和東部前埔副中心；西片區(qū)包括新陽工業(yè)區(qū)、海滄新市區(qū)、南部工業(yè)區(qū)和海滄港區(qū)；北片區(qū)包括集美、杏林、同安組團；東片區(qū)包括馬巷、新店、劉五店、大嶝島，遠景還包含金門島等組團。二、廈門市城市規(guī)劃情況（一）重大項目規(guī)劃廈門城市總體規(guī)劃分近期（2000年）、遠期（2010年）、遠景三個階段。據(jù)此推斷：如果以6~7年為周期，則，2004年~2011年為一個周期，其中2004年~2009年為增長期，2010~2011年為低落期；如果以4~6年為周期，則，2004年~2010年為一個周期，其中2004年~2008年為增長期，2009~2010年低落期。2004年是廈門房地產(chǎn)市場的新拐點，目前正進入高速發(fā)展階段根據(jù)右圖2000年~2006年廈門房地產(chǎn)投資增長率和銷售增長率曲線可以看出2004年是新的一個周期的起始點。理論認為，超過30%便認為市場存在泡沫。房地產(chǎn)投資總額與國民生產(chǎn)總值及固定資產(chǎn)投資總額從表一中截取如下分析數(shù)據(jù)進行評價：年度廈門GDP（億元）固定資產(chǎn)投資總額（億元）房地產(chǎn)投資總額（億元）房地產(chǎn)投資占GDP比重房地產(chǎn)投資占固定投資比重2004%%2005%%2006%%評價：由上表數(shù)據(jù)可以看出，（1）04年、05年房地產(chǎn)投資占廈門市生產(chǎn)總值的比重保持穩(wěn)定，%,%，表明房地產(chǎn)業(yè)在廈門經(jīng)濟起著重要支柱作用, 已成為拉動全市經(jīng)濟發(fā)展的主要動力之一。按照行業(yè)生命周期理論劃分為萌芽期、成長期、成熟期和衰退期四階段，結(jié)合上表結(jié)論，廈門市房地產(chǎn)處于成熟期間。從走勢上看，固定資產(chǎn)投資提速加快。外資由右圖所示，到06年末，%，這表明廈門經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展和對市場預(yù)期的看好。表一 廈門市總體經(jīng)濟運行情況統(tǒng)計2004年2005年2006年國民生產(chǎn)總值全國（億元）136515182321209407全國增長率%%%廈門（億元）廈門增長率16%16%%三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例::::::招商引資合同利用外資增長率%%%實際利用外資增長率%%%固定資產(chǎn)投資總額（億元）增長率%%%房地產(chǎn)投資總額（億元）增長率%%%常住人口人均生產(chǎn)總值人均值￥40146/＄4890￥45758/＄5584￥49887/＄6257增長率%%城鎮(zhèn)居民人均收入人均可支配收入￥14443￥16403￥18513增長率%%%城鎮(zhèn)居民人均消費人均總消費支出￥10739￥11849￥14162增長率%%%人均食品類消費￥4231￥4382￥5022增長率%%人口戶籍人口(萬人)常住人口(萬人)225233人口自然增長率‰‰‰戶均規(guī)模(人)城鎮(zhèn)居住人均住房面積 m2 m2增長率%消費價格指數(shù)總指數(shù)房地產(chǎn)消費指數(shù)(數(shù)據(jù)來源：以上數(shù)據(jù)分別摘自于2004年度、2005年度、2006年度廈門市國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報)（三）宏觀經(jīng)濟評價經(jīng)濟穩(wěn)定高速增長由右圖可看出，廈門近三年來國民生產(chǎn)總值穩(wěn)定增長，從走勢看，廈門市經(jīng)濟處于飛速發(fā)展的階段，遠高于同期全國增長速度，經(jīng)濟持續(xù)高速增長。在發(fā)展時序上，翔安區(qū)根據(jù)空間拓展模式，其建設(shè)開發(fā)由北向南，分近、中、遠三個階段逐步展開。對此，降安區(qū)也規(guī)劃了“一心”加“五片”的組團式空間結(jié)構(gòu)。根據(jù)廈門海灣型城市的發(fā)展戰(zhàn)略，廈門市對翔安區(qū)的空間定位和規(guī)劃結(jié)構(gòu)作出了重大調(diào)整，制定出“一心兩環(huán)、一主四輔八片”的組團式海灣城市框架。翔安區(qū)，東臨泉州南安市，西至同安（大同）城區(qū)和同安灣，北至大帽山體，南至大嶝海域。三、設(shè)立翔安區(qū)，將同安區(qū)所轄新店、新圩、馬巷、內(nèi)厝、大嶝5個鎮(zhèn)劃歸翔安區(qū)管轄。二、將杏林區(qū)的杏林街道辦事處和杏林鎮(zhèn)劃歸集美區(qū)管轄。2003年5月經(jīng)國務(wù)院批準，同意廈門市調(diào)整部分行政區(qū)劃。2005年廈門人均GDP超過5500美元，居全國前列。經(jīng)過二十多年的對外開放，廈門已經(jīng)發(fā)展成為中國東南沿海最具活力的中心城市。曾先后榮獲“國家衛(wèi)生城市”、“國家園林城市”、“國家環(huán)境保護模范城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國際花園城市”等稱號。46′，地處我國東南沿?！＝ㄊ|南部、九龍江入海處，背靠漳州、泉州平原，瀕臨臺灣海峽，面對金門諸島，與臺灣寶島和澎湖列島隔海相望。15′，北緯24176。廈門市房地產(chǎn)市場研究分析報告一、廈門市宏觀經(jīng)濟情況（一）廈門市概述廈門市位于東經(jīng)117176。53′～118o176。23′～24176。廈門由廈門島、鼓浪嶼、內(nèi)陸九龍江北岸的沿海部分地區(qū)以及同安等組成，海域面積300多平方公里。廈門是中國十大旅游城市之一，也是中國接待國際游輪最多的口岸之一，是一個國際性海港風(fēng)景城市。1980年以來，廈門國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)每年以超過15%的速度增長，長期平均增長率高居中國第一。在2005年中國城市綜合競爭力評比中，廈門列第九位，被聯(lián)合國列為中國最有發(fā)展前途的25個城市之一。調(diào)整的主要內(nèi)容包括：一、思明區(qū)、鼓浪嶼區(qū)和開元區(qū)合并為思明區(qū)，原三區(qū)的行政區(qū)域劃歸思明區(qū)管轄。杏林區(qū)更名為海滄區(qū)。行政區(qū)劃調(diào)整后，廈門市轄思明、湖里、集美、海滄、同安和翔安6個區(qū)。全區(qū)可用于工業(yè)和城市建設(shè)的土地面積在200平方公里以上，占廈門全市面積的近30%。即：以廈門本島為城市主中心，馬鑾片區(qū)和翔安片區(qū)為城市副中心，海滄、杏林灣大學(xué)城和同安大同則為廈門的次中心區(qū)，從而形成“一主兩副三次”的城市結(jié)構(gòu)布局?！耙恍摹奔闯鞘兄行膮^(qū)，“五片“即新圩農(nóng)業(yè)保護片區(qū)、馬巷工貿(mào)片區(qū)、東坑灣高檔居住片區(qū)、劉五店澳頭港口物流園區(qū)、大嶝蓮河對臺特色產(chǎn)業(yè)區(qū)。（二）宏觀經(jīng)濟運行情況統(tǒng)計廈門市總體經(jīng)濟運行情況如下表所示。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)配置優(yōu)化::::::，這說明當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，而且在二、三產(chǎn)業(yè)中的制造業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)的比重越來越占據(jù)主要地位。固定資產(chǎn)投資加快。房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況與人均生產(chǎn)總值根據(jù)廈門市人均GDP情況，作出評價如下表：評價體系廈門市人均GDP房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況評價年度人均GDP結(jié)論＄800~4000高速增長2004年＄4890平穩(wěn)增長＄4000~8000平穩(wěn)增長2005年＄5584平穩(wěn)增長＄8000~20000衰退2006年＄6257平穩(wěn)增長備注：本表評價體系摘自《房地產(chǎn)投資分析與決策》，丁蕓等編，建筑工業(yè)出版社，2003年版。特別是06年反映出房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已在平穩(wěn)增長期的末段。(2) 宏觀上，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重應(yīng)該在15~20%之間。%，說明已存在泡沫，但泡沫效應(yīng)并未釋放。按照目前存在的兩種看法，一是認為我國房地產(chǎn)市場6~7年為一個周期，其中約計五年發(fā)展，兩年低落；另一是認為4~6年為一個周期，其中約計四年發(fā)展，兩年低落。價格指數(shù)（CPI）持續(xù)上升 由右圖可以看出，房地產(chǎn)消費指數(shù)遠高于總體消費價格指數(shù)，通貨膨脹壓力加大，說明有更多的錢流向了房地產(chǎn)。城市規(guī)劃區(qū)面積560平方公里，廈門將從“海島城市”逐漸發(fā)展成為“海灣城市”，遠期城市面積將擴大到154平方公里以上，人口156萬人左右，最終將建筑成為現(xiàn)代化國際性城市。重大工程的建成加快人口導(dǎo)入導(dǎo)出速度及加強廈門與周邊城市的聯(lián)系“區(qū)港聯(lián)動”向自由港轉(zhuǎn)型，推進對臺航運和中轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)向區(qū)域性航運物流中心轉(zhuǎn)型，最終向海峽西岸經(jīng)濟區(qū)航運物流中心方向邁進。（二）廈門市住房近期建設(shè)規(guī)劃社會保障性商品住房規(guī)劃（含經(jīng)濟適用住房、不含安置房） 根據(jù)廈門市目前居民的收入水平、居住狀況、分戶情況及人口機械增長速度，廈門市計劃在未來35年內(nèi)建設(shè)402萬平方米的社會保障性商品住房（含經(jīng)濟適用住房、