【正文】 不含安置房），皆為90平方米以下的小戶型。 海滄區(qū)、集美區(qū)、同安區(qū)和翔安區(qū)皆安排有不同規(guī)模的社會保障性商品住房，建設(shè)時(shí)間上集美區(qū)和翔安區(qū)的項(xiàng)目先行，海滄區(qū)和同安區(qū)的項(xiàng)目安排在兩年以后逐步推進(jìn)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，全部為90平方米以下住房，能及時(shí)緩解本島及幾大工業(yè)區(qū)的住房配套問題，保證工業(yè)項(xiàng)目的及時(shí)投產(chǎn)，促進(jìn)全市住房結(jié)構(gòu)的合理性。商品住房調(diào)整規(guī)劃 根據(jù)本次規(guī)劃預(yù)測，“十一五”期間新增加商品住房建筑面積約1656萬平方米。 2008年以后，隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的加快和島外工業(yè)項(xiàng)目的投產(chǎn)，住房建設(shè)重點(diǎn)明顯向島外轉(zhuǎn)移。2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（即71號令）,規(guī)定各地要在04年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢。相較而言，廈門土地市場化方面，走在全國的前列。2004年10月28日，國務(wù)院出臺《關(guān)于深化改革嚴(yán)格管理土地的決定》，隨后，國土資源部出臺《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》、《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》等一系列土地新政文件，進(jìn)一步加大土地管理力度。土地一級市場作為房地產(chǎn)市場的源頭，也是政府進(jìn)行調(diào)控的著力點(diǎn)之一，用來遏制過熱的房地產(chǎn)投資規(guī)模。（2）2005年土地政策回顧：開始重點(diǎn)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)4月23日，廈門市出臺土地使用權(quán)公開出讓新規(guī)則和島內(nèi)新建住宅150平方米以上補(bǔ)充規(guī)定。建筑設(shè)計(jì)方案的土地使用權(quán)公開出讓規(guī)則》。新舊“國八條”相繼出臺。4月27日，國務(wù)院總理溫家堡主持召開常務(wù)會議，提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場，強(qiáng)調(diào)加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。 （3）2006年土地政策：確定土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)細(xì)化指標(biāo)2006年7月13日，國家建設(shè)部文件——《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》的規(guī)定，90平方米套型建筑面積明確為單套住房的建筑面積，而70%比例將針對各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積即年度城市開發(fā)總量?！薄霸诳偭靠刂粕?，我市今后出讓的土地將盡可能增加90平方米以下的中小戶型，在總量上達(dá)到90平方米以下的戶型占70%。”小結(jié)：島外樓市將步入中小戶型時(shí)代，對于中低收入購房者來說也稱得是個(gè)利好消息。（4）07年土地稅費(fèi)政策連續(xù)出臺 政策執(zhí)行力度加大今年新年伊始，最引人注目的就是有關(guān)土地的稅費(fèi)政策的連續(xù)出臺。還有城鎮(zhèn)土地使用稅額的提高2倍，以及城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍擴(kuò)大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。小結(jié)：從這次全國兩會上傳遞的信息可以看出，2007年，房地產(chǎn)市場迎來了新一輪的宏觀調(diào)控大潮。土地供應(yīng)市場分析（1）土地出讓體量逐年增加，價(jià)格不斷攀升廈門近年土地公開出讓可以清晰地劃分為兩大階段：1998—2001年的土地市場冷靜穩(wěn)定，有序運(yùn)行，無論出讓規(guī)模與出讓金額均表現(xiàn)得波瀾不驚；2002—2005則是高速運(yùn)行階段，2002—2004年三年間雖然出讓規(guī)模并無太大的增長，但成交單價(jià)卻逐年攀升，到2005年，不論是成交量還是成交單價(jià)，都達(dá)到一個(gè)歷史高峰。到2004年共推出地塊16幅。推出地塊35幅。2007年上半年總計(jì)成交土地面積755638平方米，建筑面積1723034平方米（不包括工業(yè)用地和加油加汽站用地）。（2）以住宅用地為主，商業(yè)、綜合用地增加2004年，土地供應(yīng)中居住用地超過2/3。 2005年，土地出讓總量達(dá)到歷史最高峰、樓面地價(jià)屢創(chuàng)新高、超百萬平方米的土地推介等。2006年，成交地塊的用途還是以居住、商業(yè)為主，%，還有10個(gè)地塊用于酒店規(guī)劃建設(shè)。另外，2007年上半年廈門政府根據(jù)本身特殊地地理結(jié)構(gòu)及市場特征仍舊抓緊對土地市場的調(diào)控，在保持一定規(guī)模土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，這表現(xiàn)在以下方面：逐步放大非住宅類建設(shè)用地地供應(yīng)；島內(nèi)住宅類項(xiàng)目明顯減少，辦公、商業(yè)、酒店等用地增多；近年全市土地出讓逐年增加，政府開始大面積地進(jìn)行島外開發(fā)、舊城改造。隨著廈門城市化進(jìn)程步伐的加快，廈門土地市場島外出讓量逐年增加，島內(nèi)土地的稀缺性將逐漸凸顯，島外出讓將逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位。略高于2004年的比例，但總量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于往年，其中建筑面積一項(xiàng)甚至高于2004年的全年出讓總量。思明區(qū)以成交了12地塊雄居榜首，集美區(qū)與同安區(qū)則分別以8個(gè)地塊平分秋色。近年土地供應(yīng)分布圖今年上半年廈門共計(jì)出讓9幅居住類地塊，8幅成交。其中島內(nèi)兩幅，總出讓面積146216平方米，建筑面積365115平方米；島外成交6幅，總出讓面積217088平方米，建筑面積503118平方米。島內(nèi)4幅，島外兩幅。商業(yè)用地主要是服務(wù)于郊區(qū)的新興開發(fā)地區(qū)，綜合用地即有郊區(qū)用地，也有市中心區(qū)的辦公等類用地。2007年上半年流標(biāo)1幅地塊，流標(biāo)率較低。（2）本地大型房地產(chǎn)企業(yè)仍然是土地市場的主角受讓人地塊編號所屬區(qū)域用途土地面積（㎡）可建面積（㎡）成交價(jià)(元)樓面地價(jià)（元/㎡）恒達(dá)昌2007G10思明居住339301630008150000005000古龍J2009G01集美居住、商業(yè)37605115100805000000T2007G01同安居住、商業(yè)90700364000000匯景2007XG01翔安居住、商業(yè)、教育118300442000000新景地2007G09湖里居住、商業(yè)、教育1122862021151610000000建昌J2007P01集美居住、商業(yè)21100128000000聯(lián)發(fā)2007G01思明商業(yè)、辦公516002070000002002年前廈門土地公開市場的主力軍一直都是以明發(fā)集團(tuán)、鑫新景地房地產(chǎn)為代表的民營房地產(chǎn)企業(yè)，從2002年開始，很少參與土地公開市場的國有開發(fā)企業(yè)也竟相加入戰(zhàn)局。2006年有萬科、駿豪等國內(nèi)領(lǐng)先開發(fā)商染指廈門土地市場，意味著廈門未來房地產(chǎn)開發(fā)主體將從原來的本地國企和本地民企雙雄爭霸演變成本地國企、本地民企、外地及外資房企三足鼎立的局面。土地價(jià)格分析（1）居住用地作為供應(yīng)主力，依舊大幅拉升地價(jià)從2002年的特房GO1新座地塊和明發(fā)商業(yè)廣場地塊到2003年國建優(yōu)山美地地塊，從2004年的建發(fā)愛琴海地塊到2005年的2005GO1地塊與香山游艇碼頭地塊，幾乎每年都會上演幾出群雄逐鹿的競價(jià)大戲。05年的土地出讓雖然超底價(jià)比例不如2004年，但屢創(chuàng)歷史最高的樓面地價(jià)使得2005年的土地市場依然火熱。2006年廈門市通過公開招拍掛全年共成交地塊41宗，用地面積215萬平方米。不論是土地的供應(yīng)量還是成交金額，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越往年的數(shù)值，刷新了歷史紀(jì)錄。2007年更是屢屢突破樓板價(jià)格記錄（居住用地為主），見下表所示：樓面地價(jià)（元/㎡）地塊編號土地面積可建面積地塊位置受讓人2007G09112286202115湖里五緣灣新景地J2007G0137605115100集美古龍J2007P0121100集美杏林建昌J2007G0272200集美印斗路特區(qū)T2007G0190700同安鳳山路古龍2007XG01118300翔安區(qū)匯景在2007年4月，、區(qū)府大道以北、橫五路以南地塊，㎡，刷新了翔安區(qū)的最高的樓面地價(jià)。在近年的土地出讓中，島外地塊也是一路走高，但就海滄、集美、同安在加上翔安區(qū)這四個(gè)區(qū)域之間微妙的區(qū)域競爭關(guān)系也可能會使一定時(shí)間段內(nèi)島外土地供應(yīng)量急劇放大。（3）房價(jià)走高、島外拓展已成必然從今年的土地成交訊息來看，島內(nèi)居住用地的樓面地價(jià)已經(jīng)全部超過5000元/平方米，且樓面地價(jià)超過6000元/平方米的地塊占了很大比例。因此，雖然用地放量供應(yīng)，但從用地成本增加及開發(fā)商的投資熱度來看，2007年廈門的房價(jià)幾乎沒有下跌的可能性。（如右圖示）（2）市場需求旺盛。房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控措施對行業(yè)市場的影響分析（1）房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控措施簡要回顧政府在2006年又出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場必須“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，“自2006年6月1日起，各城市（包括縣城，下同）年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上”和“對于5年之內(nèi)轉(zhuǎn)讓二手住房征收盈利部分20%的個(gè)人所得稅”等措施。各地方政府具體抓落實(shí)，對部分政策因地制宜的作出一些調(diào)整，力圖形成一個(gè)有效的調(diào)控體系。信貸增長會刺激投資增長，此舉目的調(diào)整國民經(jīng)濟(jì)增長的速度，也意味著國家對經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的開始?！獓鍡l：涉及面廣、力度大，被認(rèn)為是國六條的細(xì)則之一，是今年到目前為止對房地產(chǎn)市場影響最大的政策?！赓Y：從供應(yīng)與需求兩個(gè)方面打擊外資對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，及時(shí)地制止外資在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)不合理的擴(kuò)張。——規(guī)劃：讓90平方米占全市70%以上的具體規(guī)劃塵埃落定；并表明將加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度、加大土地供應(yīng)的調(diào)控力度、加大稅收和信貸政策的調(diào)節(jié)力度；鼓勵自住性需求，合理規(guī)范投資行為，加大房屋拆遷的管理力度的立場。實(shí)行清算方式繳納土地增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本將增加?！飿I(yè)稅：該稅在2004年就提出，近日傳言已在北京、上海、深圳試點(diǎn)，其主要是針對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)進(jìn)行納稅，目的是抑制二手房地產(chǎn)市場的投機(jī)和炒作行為。具體表現(xiàn)在，政策實(shí)施后，開發(fā)商拿地的熱情依然高漲，而由于廈門市場大小面積商品房都顯得頗為充足，整體沒有受到影響。但是，房價(jià)和市場是由多種因素綜合決定的，從預(yù)征到清算，是房地產(chǎn)市場改革調(diào)控步入一個(gè)新時(shí)期的開始。三就是一些開發(fā)商可能會選擇部分轉(zhuǎn)移稅收負(fù)荷抬高房價(jià)與消費(fèi)者共同承擔(dān)稅賦的現(xiàn)象。央行自04年10月到今年8月22日共進(jìn)行了八次加息調(diào)整，聯(lián)想到06年4月央行加息后，當(dāng)年5月“國六條”便砸向了房地產(chǎn)行業(yè)，加息似乎意味著新一輪宏觀調(diào)控的大幕拉開。另外，連續(xù)多次加息，其對市場的心理影響也逐漸呈減弱趨勢?！飿I(yè)稅的征收是必然，但短期內(nèi)開征很困難，如資產(chǎn)如何評估、征收費(fèi)率如何制定均很復(fù)雜，估計(jì)到十一五期末才可能實(shí)施。07年廈門房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)分析（1）2007年上半年廈門市房地產(chǎn)完成投資增幅回升受全年土地供應(yīng)量的逐步增加的影響，上半年廈門市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資增幅迅速回升。（2）2007年上半年廈門房地產(chǎn)新開工、施工面積增長較快，%右圖表