樓市新政下的研究及對策-資料下載頁
2025-05-12 18:47本頁面
【正文】 ，將是外來炒房客戶的沃土。 抑制投資 作為以內(nèi)需為主的三線城市貴陽，剛性需求極大，首次置業(yè)客戶眾多，中小戶型面積產(chǎn)品將受到更多首次置業(yè)客戶的喜賴，預(yù)計下半年中小戶型產(chǎn)品價格將會平穩(wěn)上升； 從目前貴陽市場銷售數(shù)據(jù)分析可知，小戶型產(chǎn)品受到眾多客戶追捧，絲毫未受到新政影響，小戶型總價低，首付低，將會是貴陽市場上熱土。 中小戶型產(chǎn) 品價格平穩(wěn) 上升 從目前貴陽地產(chǎn)市場眾多樓盤推盤情況，可預(yù)測下半年項目投放量將會加大，開發(fā)商在下半年會面臨資金回籠及銀行還款，市場競爭進一步加??； 目前貴陽在售或正要推盤銷售的項目高達 100余個，各大公司面臨資金回收及還款壓力增大，下半年將會集中推盤銷售，形成一個銷售高峰期，下半年市場競爭 異常 之大。 競爭加劇 下半年市場競爭加劇，大項目面臨銷售壓力，會變相降價；小項目面臨回籠資金及銀行貸款也會優(yōu)惠促銷。下半年將會是地產(chǎn)促銷的舞臺。 從新政發(fā)布后，貴陽地產(chǎn)市場上高價格、高品質(zhì)、大戶型樓盤銷售驟然下降，成交量大為降低，在下半年新政實施后，將會面臨新一輪銷售壓力。預(yù)計開發(fā)商將會在下半年施展各類促銷手段，出現(xiàn)新一輪價格戰(zhàn)。 促銷不斷 新政發(fā)布一兩周來，一線城市銷售有所變化，但不明顯，政府決心整治地產(chǎn)市場，是樓價降到合理范圍，預(yù)計下半年政府將會出臺更嚴厲的政策來調(diào)整市場。 從先前政府政策的 “ 抑制房價 ” 到 “ 合理房價 ” ，政府決心異常堅強，預(yù)示著下半年將會有更兇猛的政策出臺， 調(diào)整利率，增加稅收 等手段將會逐步出臺。 重拳出擊 怎么去應(yīng)對新政造成的影響及建議 天驁對策 扎實把握 本輪政策 調(diào)控的 影響周期 土地為王， 現(xiàn)金為王 延緩開發(fā)節(jié) 奏，縮小開發(fā) 戰(zhàn)線 拓展商業(yè)地 產(chǎn)，延后住 宅地產(chǎn) 早跑、快跑， 速度第一 扎實把握本輪政策調(diào)控的影響周期 現(xiàn)在聽到最樂觀的判斷是政策影響為三個月；多數(shù)人的共識是政策作用期為六個月，到今年十月底；極少數(shù)人估計認為是中長期的，要到明年以后才能收底。房地產(chǎn)企業(yè)絕對不會是單獨面臨困境，各級地方政府難以容忍此輪政策的作用影響市場拖到明年。 現(xiàn)在中國各個城市的地方財政收入中，來自于房地產(chǎn)的占有重大比重；而在地方財政支出中，用于政策保障房屋的幾乎為零。因此，本輪新政的影響首先是房地產(chǎn)企業(yè)，其次是地方政府，再次是金融機構(gòu)，最后才是中央政府。最低負面影響能夠到達地方政府這一環(huán)，最高負面影響會擴展至金融機構(gòu)。到那時，中央政府的政策必定會調(diào)整。 土地為王，現(xiàn)金為王 已經(jīng)持有土地的，不管市場價格出現(xiàn)怎樣跌幅，都會被套住的，只不過是被套的嚴重程度而已。后悔沒有用，退地要損失，轉(zhuǎn)讓也困難。只有認命，承認政策周期對本企業(yè)的影響。 但是由于中國土地供應(yīng)的嚴控性，土地毛地變?yōu)閮舻氐拈L期性，中國實物資產(chǎn)價格成長性和目前保障房用地的超比例特性，商品住宅用地就大多數(shù)而言，不但是稀缺的，也是昂貴的，更是長期看漲的。 2022年冬天開發(fā)商是抱團取暖， 2022年冬天開發(fā)商是抱團拿地，到現(xiàn)在最多就是不拿地而已。越不拿地越影響到今后三五年的商品住宅的市場供應(yīng)，熬到那時，市場價格更高。 延緩開發(fā)節(jié)奏，縮小開發(fā)戰(zhàn)線 政策的進一步兇猛出臺，作為貴陽開地產(chǎn)發(fā)企業(yè)要全面認識形勢，在政府的調(diào)整下隨時都面臨困境，貴陽本土企業(yè)應(yīng)以力求自保，生存是第一位的。觀望著拿地，緩慢著開發(fā)，縮小著戰(zhàn)線。政策來了干小事，政策走了干大事。讓報國貢獻的抱負悠著點來。 拓展商業(yè)地產(chǎn)，延后住宅地產(chǎn) 在政策集中調(diào)控商品住宅的時候，在商業(yè)地產(chǎn)價格低于住宅地產(chǎn)價格的時候，完全可以避重就輕，選擇商業(yè)地產(chǎn)作為新的方向。店鋪、底商、商業(yè)街、商業(yè)圈、辦公樓、賓館，甚至工業(yè)地產(chǎn)，都可以作為新政條件下的發(fā)展路徑。盡管商業(yè)地產(chǎn)所需知識面更多，所需資金量更大，營銷管理更為困難，但相對于住宅地產(chǎn)來講，畢竟是高端地產(chǎn)，獲利能力和獲利時間都更大更多。政府愿意發(fā)包的經(jīng)濟適用房和廉租房，也可以主動參與一些。用時間換發(fā)展，用空間謀調(diào)整。畢竟中國的房地產(chǎn)已經(jīng)到了遵義會議前的紅軍時期，左傾盲動主義該結(jié)束了。 早跑、快跑，銷售速度第一位 下半年將會有更兇猛的政策出臺，作為有智慧的開發(fā)商時等不及、耗不起，倘若等到政策松弛再去搞開發(fā)、銷售，那會白白看著良好時機早溜走。在政策不明朗的情況，現(xiàn)金是王道，只有準(zhǔn)備好充足的資金才可能在下一輪戰(zhàn)役中占據(jù)一席之地，才可能在未來的發(fā)展中壯大成長。盡量制定好促銷手段，抓住潛在客戶，早日銷售完成，用時間還未來發(fā)展空間！ thanks
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