房地產(chǎn)交易法ppt課件-資料下載頁
2025-05-12 08:35本頁面
【正文】 “按份共有人以其共有財產(chǎn)中享有的份額設定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有財產(chǎn)設定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效?！? ? 甲與乙原系夫妻，二人在某市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)共有 A、 B兩套房屋，均已辦理房屋所有權登記。根據(jù)房產(chǎn)證記載，兩套房屋的所有權人均為甲，共有人為乙。 2022年 3月 6日，甲與乙因感情不和協(xié)議離婚，并就子女撫養(yǎng)及財產(chǎn)處理進行了約定，其中 A房屋由甲居住， B房屋由乙居住，但兩套房屋仍為雙方共有財產(chǎn)，其產(chǎn)權二人各享一半。 2022年7月 12日，甲偽造了離婚協(xié)議一份，內(nèi)容為 A房屋歸甲所有， B房屋歸乙所有。甲持該偽造的協(xié)議與離婚證到房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)變更登記，房產(chǎn)管理部門為其頒發(fā)了新房產(chǎn)證，載明 A房屋為甲個人所有。后甲持該房產(chǎn)證到 建設銀行辦理了抵押貸款，以 A房屋作抵押向銀行借款 20萬元。乙得知后訴至法院，主張 A房屋為其與甲的共有財產(chǎn)，甲以該房屋抵押未經(jīng)其同意，侵害了其合法權益，請求法院判決確認甲與銀行的房產(chǎn)抵押無效。 三種不同意見 ? 意見一認為，該房產(chǎn)抵押有效。因為甲以 A房屋抵押借款時，該房屋登記為甲所有，為甲的個人財產(chǎn)，甲有權將上述房屋抵押； ? 意見二認為，該抵押無效。因為抵押物 A房屋屬甲、乙按份共有財產(chǎn)，甲、乙各享有其產(chǎn)權的 1/2，甲超過其應有部分設定抵押，侵害了按份共有人乙的合法權益，其處分行為未經(jīng)共有人乙追認，應屬無效； ? 意見三認為，該抵押有效。盡管 A房屋屬甲、乙兩人按份共有財產(chǎn)，但由于甲設定抵押時，其已將房屋變更登記為個人所有，基于對登記公信力的信賴，銀行能夠善意取得該房屋上設定的抵押權。 《 物權法 》 第 106條規(guī)定 ? “無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定?！? 第五節(jié)房地產(chǎn)權屬登記 一、概念 指專門的產(chǎn)權登記機關對房地產(chǎn)權利人、權利性質(zhì)、權利來源、取得時間、變更情況和面積、結構用途、坐落、四至等，在專門簿冊中所作的記載。 法律依據(jù)： 物權法第九條 不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。 二、不動產(chǎn)登記的作用 產(chǎn)權確認 《 物權法 》 第九條：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當?shù)怯?；未?jīng)登記，不發(fā)生物權效力，但法律另有規(guī)定的除外。 案例：后妻買了前妻的房 公示職能，指房地產(chǎn)權利變動的事實向社會公開用以標示房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的職能。是維護房地產(chǎn)交易安全的需要 。 管理職能：產(chǎn)籍管理職能和審查監(jiān)督職能。 三、登記的類型 初始登記 轉(zhuǎn)移登記 變更登記 預告登記 當事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權的，債權人為限制債務人處分該不動產(chǎn)，保障將來取得物權，可以向登記機構申請預告登記。 預告登記后，債權人自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，或者債權消滅的，預告登記失效。 異議登記 當事人在異議登記之日起 15日內(nèi)不起訴，登記失效。 更正登記 最大額國家賠償案 ? 深圳市規(guī)劃國土局在對抵押登記未予注銷且未收回產(chǎn)權證書的情況下，又對同一物業(yè)的土地及地上的建筑發(fā)放了新的產(chǎn)權證書。于是便出現(xiàn)了同一物業(yè)產(chǎn)權證書重疊、抵押登記重復的異常情況，致使深圳市某財務有限公司在不知事實真相的情況下，與深圳百勝公司簽訂了 870萬元的抵押貸款，而深圳百勝公司在騙取了巨額貸款后不久就宣布破產(chǎn)。
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