【正文】 京東地區(qū)有著長期形成的商務(wù)氛圍和高消費水平，是眾多高檔項目的首選之地，其目標(biāo)客戶一般為外國公司的駐華代表或是該地區(qū)的高檔寫字樓內(nèi)工作的高級白領(lǐng)。由于該地區(qū)高昂的地價，普通住宅只能向其周邊擴展，如望京地區(qū)就已發(fā)展成為規(guī)模成熟的大型社區(qū)。該地區(qū)的顯著優(yōu)點是交通便捷，配套設(shè)施比較完善。但其缺點也是致命的，對于大部分人而言，該地區(qū)亦商亦住氣氛太濃，上班時緊繃的神經(jīng)即使下班后也得不到放松；另一方面，該地區(qū)高樓林立，缺少綠地和開敞空間，空氣質(zhì)量差，噪音嚴(yán)重，不能形成健康的生活環(huán)境。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 城鄉(xiāng)結(jié)合部和近郊區(qū)因住宅郊區(qū)化概念的深入，對郊區(qū)低密度花園式住宅的向往以及市政配套設(shè)施、交通道路的改善而引起人們的關(guān)注，它同時也是經(jīng)濟適用房項目和別墅項目的熱點地區(qū)。超低的地價是這一區(qū)域的優(yōu)勢。然而，對于每天需要擠公交車上下班的人來講，從公司到家里的路程無疑是可怕的噩夢。而且對于居家過日子而言，這一區(qū)域也不是好的選擇，它的周邊過于荒涼，配套設(shè)施也不齊全，一切仍待改善。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 本項目為于宣武區(qū)。老北京有句順口溜： “ 東城富，西城貴，崇文窮，宣武破 ” 。崇文和宣武之所以落得個 “ 窮 ” 和 “ 破 ” ，很大程度上緣于住房。從歷史看，南城多為貧民的生活區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施較差，污染、擾民企業(yè)多，環(huán)境臟亂，治安欠佳。北京城位于燕山東南部的永定河沖擊扇上，南城位于沖擊扇的下部，地下水質(zhì)量較差；而北部區(qū)域受盛行風(fēng)氣影響為北京市的上風(fēng)上水，空氣質(zhì)量好，基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，人氣也比南部旺。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 然而，這一切都將在近幾年得到改善。北京市“ 十五 ” 計劃明確提出：到 2022年基本完成城區(qū)現(xiàn)有的危舊房改造；以危舊房改造和市政設(shè)施建設(shè)為突破口，加快相對落后的南部城區(qū)的建設(shè)步伐，逐步實現(xiàn)南部城區(qū)與其它區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。實施適當(dāng)傾斜政策，建設(shè)一批關(guān)系南部城區(qū)發(fā)展的重大項目，使南部城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施相對落后的狀況明顯改善。 此外，南城將成為今后經(jīng)濟適用房建設(shè)的重點地區(qū)，西紅門、南苑、次渠等地將建為經(jīng)濟適用房的重點小區(qū)。由于房地產(chǎn)市場發(fā)展最直接的因素是市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，我們不難預(yù)料，危舊房改造和市政設(shè)施建設(shè)將使北京南城的方地產(chǎn)市場火起來。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 投資開發(fā)南城的房地產(chǎn)發(fā)展商看中這里的因素除了政策上的鼓勵與優(yōu)惠外，還由于南城的空地多地價低路況好，可以從容的做出具有一定品質(zhì)和特色的樓盤，用心良苦的開發(fā)商為房子添加了更多的綠地、增加了更多人性化設(shè)計。有些項目采用“拿來主義”方式，與著名院校、醫(yī)院、商業(yè)集團合作，使住宅的配套設(shè)施既全又好。而在這一系列變化和運作中，越來越多的購房置業(yè)者亦會轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，以新奇的眼光關(guān)注這個不斷生動起來的嶄新的南城。這一方面是由于年輕一代幾乎不受傳統(tǒng)觀念的影響，喜歡就好；另一方面，南城工業(yè)區(qū)少，污染指數(shù)低，空氣質(zhì)量好，對于幢景綠色生態(tài)環(huán)境、需要面積較大戶型的自用型住戶尤為適合。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 競爭樓盤的位置與價格 項目名稱 位置 類型 均價（元 /平方米） 博望園 海淀區(qū)復(fù)興路 住宅 7 600 蓮花苑 海淀區(qū)蓮花橋西南角吳家場村 住宅 6 900 中盛大廈 海淀區(qū)西客站東北方向 商住樓 6 500 廣華軒 宣武區(qū)廣安門橋西 200米 住宅 6 600 廣信嘉園 宣武區(qū)廣安東橋北側(cè) 住宅 6 500 立恒名苑 宣武區(qū)廣安門橋西南南濱河路 23號 住宅 6 500 西華經(jīng)典 宣武區(qū)廣安門內(nèi)大街 住宅 7 200 似海怡家 宣武區(qū)牛街和廣安大街相交路口的西南角 住宅 6 200 淩云居 廣安門內(nèi)大街與規(guī)劃中的菜市口大街附近 住宅 7 500 陶然居 宣武區(qū)白紙坊東街與南橫西街之間 住宅 6 580 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 競爭樓盤的戶型面積與特點 項目名稱 戶型面積（平方米） 特點 博望園 95～ 184 戶型面積大，價格高 蓮花苑 92～ 163 戶型面積大，價格高 中盛大廈 136～ 222 戶型面積大，價格高 廣華軒 66～ 193 僅剩尾房 廣信嘉園 69～ 161 綠化率低（ 25%） 立恒名苑 79～ 280 容積率高（ ） 西華經(jīng)典 65～ 177 價格高 似海怡家 45～ 120 小戶型 淩云居 55～ 225 價高，容積率低（ ） 陶然居 86～ 122 戶型面積大 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 項目名稱 戶型面積（平方米） 特點 博望園 95～ 184 戶型面積大，價格高 蓮花苑 92～ 163 戶型面積大，價格高 中盛大廈 136～ 222 戶型面積大，價格高 廣華軒 66～ 193 僅剩尾房 廣信嘉園 69～ 161 綠化率低（ 25%） 立恒名苑 79～ 280 容積率高（ ） 西華經(jīng)典 65～ 177 價格高 似海怡家 45～ 120 小戶型 淩云居 55～ 225 價高，容積率低（ ） 陶然居 86～ 122 戶型面積大 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 在以上項目中，距離名仕家園最近的是廣華軒。而廣華軒已于去年竣工入住，現(xiàn)僅有少數(shù)戶型還有現(xiàn)房發(fā)售，幾乎沒有可供選擇的余地。其他項目均距名仕家園較遠(yuǎn)，其中似海怡家項目價格較低，但是以 45平方米～ 120平方米的小戶型為主。博望園、蓮花苑、中盛大廈、西華經(jīng)典和陶然居的戶型面積大，價格也高。廣信嘉園的綠化率較低，僅為 25%。立恒名苑的戶型 89%為躍層復(fù)式結(jié)構(gòu)，面積較大，而且容積率偏高。凌云居的綠化率為 48%，容積率僅為 ，然而卻是用超高的價格換來的。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （三）項目竟?fàn)巸?yōu)勢分析 。從大的區(qū)位看，本項目位于被北京市 “ 十五 ” 計劃列入重點發(fā)展地區(qū)的宣武區(qū)。由于歷史原因，宣武區(qū)的城市建設(shè)發(fā)展比較緩慢，房地產(chǎn)項目的數(shù)量遠(yuǎn)不如海淀、朝陽等區(qū)，也沒有濃厚的商業(yè)或是居住氛圍。然而，這些因素如今反而成為宣武區(qū)的優(yōu)勢所在。由于北京市政府已將宣武區(qū)的城建工作列入工作日程，可以預(yù)見其在今后幾年將有很大改善，這也吸引不少房地產(chǎn)商在此投資。隨著危舊房的拆除、改建，宣武區(qū)將有大量城區(qū)土地可用于住宅開發(fā)和配套設(shè)施的建設(shè)，而不是像其他地區(qū)那樣，只能向郊外發(fā)展。 從具體位置看，本項目距二環(huán)路僅 300米，與長安街、金融街緊密相連，是西二環(huán)路中部的黃金地段。這樣既可充分享受干道的交通暢達(dá)和繁華便利，又因處于干道間臨街繁華區(qū)域后面而相對封閉和寧靜，周邊除了街區(qū)內(nèi)次要道路就是住宅區(qū)，正是一個鬧中取靜的理想居住之所。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 位于廣安門外的天寧寺距本項目咫尺之遙。天寧寺建于北魏孝文帝時期，初名光林寺，是北京地區(qū)最古老的佛寺。隋、唐、金諸朝歷改弘業(yè)寺、天王寺、大萬安寺，元末毀于兵火。明重建寺院，宣德時改稱天寧寺?，F(xiàn)存殿宇為清代重修。天寧寺塔為遼天慶九年（公元 1119年）建，是北京現(xiàn)存古典建筑中最古老的一個，也是中國現(xiàn)存的密檐式磚塔中比較典型的一座。這個塔經(jīng)過 900多年風(fēng)霜雨雪的考驗，依舊完整美麗，實為今日北京最珍貴的建筑藝術(shù)遺產(chǎn)之一。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 此外，項目還緊鄰有道教全真派 “ 北方第一叢林 ” 之稱的明代道教宮觀白云觀。白云觀始建于唐玄宗開元二十七年（公元 739年），名長春觀，金大定七年（公元 1167年）重建，正大四年（公元1227年）正式更名白云觀。白云觀是典型的道教勝地，雖然規(guī)模不大，但建筑格局精美，保存完好。白云觀廟會則是北京著名主名廟會之一。置業(yè)開名仕家園中，憑窗眺望，古樸凝重的道教殿堂在眼前一重重展開；閑暇之時，信步于綠樹紅花之中；遇上有廟會的日子，還可盡情感受老北京的溫馨氣息，一切都是那么美好。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 。 從售價來看，名仕家園的均價為 6 300元 /平方米。以上項目中低于此價格的僅有似海怡家項目，而中盛大廈、廣華軒、廣信嘉園及立恒名苑的均價每平方米都比名仕家園高出 100元～ 200元，博望園、蓮花苑、凌云居、西華經(jīng)典和陶然居項目則第平方米高出幾百元。名仕家園的價格不僅在宣武區(qū)，在全北京市都極具竟?fàn)幜Α? 首先，從北京市來看， 6 300元 /平方米的價格只在其他地區(qū)的三環(huán)以外才找得到。而同為二環(huán)附近的普通住宅，西北二環(huán)的遠(yuǎn)洋風(fēng)景均價為 7 800元 /平方米，北二環(huán)的上龍嘉園均價為 8 800元 /平方米，東北二環(huán)的林達(dá)大廈均價為 8 800元 /平方米，東二環(huán)的芳草苑均價為 10 000元 /平方米，東南二環(huán)的新景家園均價為 8 800元 /平方米，南二環(huán)的莊盛城商住樓均價為 9 880元 /平方米，價格都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于名士家園。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 其次，名仕家園的價格在其所在地區(qū)也只是中下水平。有的項目價位雖與之相當(dāng)，卻要么已基本售完，如廣華軒；要么就是地理位置比不上名士家園，能坐擁天寧寺、白云觀般秀美景色而又交通如此便利的下項目畢竟只是少數(shù)。 名仕家園的價格并不是用犧牲項目品質(zhì)換來的。在南城開發(fā)熱尚未興起的時候，極具戰(zhàn)略眼光的開發(fā)商就以較低的地價拿下了這個項目。開發(fā)商并未將低地價帶來的成本節(jié)約收歸己有，而是全數(shù)用于提升項目品質(zhì)并以優(yōu)惠的價格回饋給購房者，使購房者花較少的錢就能獲得很好的居住空間。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 。 名士家園臨近天寧寺、白云觀，把家安在那里，不僅閑暇時可以去逛廟會、賞故跡，而且平日坐在家里也能看到綠樹掩映、體味空氣的清新。