【正文】 12% 1 11% 1 11% 1 噪音 11% 1 11% 1 11% 1 運(yùn)動(dòng)休閑 高級運(yùn)動(dòng)休閑場所 3% 3 3% 3 3% 2 大眾運(yùn)動(dòng)設(shè)施 2% 4 1% 5 2% 4 大眾休閑娛樂設(shè)施 1% 5 1% 5 1% 5 說明：滿分為 1分，滿分表示土地屬性與客戶需求正好匹配；數(shù)值越大表示土地屬性與客戶需求匹配度越高。 匹配度計(jì)算的結(jié)果 —— 客戶需求與土地屬性等級相減后取絕對值算法 確定適宜客戶 土地屬性決定的組團(tuán) 客戶匹配度 區(qū)域項(xiàng)目的客戶類型 編號 客戶類型 B12/13（ SL/BC） 1 B12/13（ SL/BC） 2 B12/13（ SL/BC）3 B12/13（ SL/BC）4 B12/13（ SL/BC） 5 B12/13（ SL/BC） 6 B12/13（ SL/BC） 7 1 社會(huì)新銳 青年之家 (新上海人 ) 青年之家 (老上海人 ) 青年持家 2 兩代情深 3 望子成龍 小太陽 后小太陽 三代孩子 4 老人一二三代 5 富貴之家 青年富貴之家 中年富貴之家 6 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)之務(wù)實(shí)之家 7 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)之中年之家 說明：正值表示土地屬性超過客戶需求， 0分表示二者恰好對應(yīng)；負(fù)值表示土地屬性不滿足客戶需求，絕對值越大表示差距越大，即匹配度越低。 匹配度計(jì)算的結(jié)果 —— 客戶需求與土地屬性等級直接相減算法 確定適宜客戶 土地屬性決定的組團(tuán) 客戶匹配度 區(qū)域項(xiàng)目的客戶類型 編號 客戶類型 B12/13（ SL/BC） 1 B12/13（ SL/BC） 2 B12/13（ SL/BC）3 B12/13（ SL/BC）4 B12/13（ SL/BC） 5 B12/13（ SL/BC） 6 B12/13（ SL/BC） 7 1 社會(huì)新銳 青年之家 (新上海人 ) 青年之家 (老上海人 ) 青年持家 2 兩代情深 3 望子成龍 小太陽 后小太陽 三代孩子 4 老人一二三代 1 5 富貴之家 2 青年富貴之家 中年富貴之家 6 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)之務(wù)實(shí)之家 7 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)之中年之家 確定適宜客戶 土地屬性決定的組團(tuán) 客戶匹配度 區(qū)域項(xiàng)目的客戶類型 以絕對值算法為主，綜合考慮差值算法的結(jié)果可以得出各組團(tuán)最適宜的客戶類型，以及各類客戶在本片區(qū)內(nèi)最匹配的組團(tuán)。 匹配度計(jì)算的結(jié)果 —— 結(jié)果描述 B12/13（ SL/BC） 1 B12/13（ SL/BC）2 B12/13（ SL/BC）3 B12/13（ SL/BC）4 B12/13（ SL/BC）5 B12/13（ SL/BC）6 B12/13（ SL/BC）7 按大類 最適宜客戶 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)之務(wù)實(shí)之家 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)之務(wù)實(shí)之家 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)之務(wù)實(shí)之家 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)之務(wù)實(shí)之家 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)之務(wù)實(shí)之家 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)之務(wù)實(shí)之家 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)之務(wù)實(shí)之家 次適宜客戶 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)之中年之家 老人一二三代、社會(huì)新銳 社會(huì)新銳、老人一二三代 社會(huì)新銳 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)之中年之家 老人一二三代 老人一二三代 按小類 最適宜客戶 青年之家新上海人 青年之家新上海人、青年持家 青年持家、青年之家老上海人 青年之家老上海人 青年之家新上海人 青年持家 青年之家老上海人 次適宜客戶 青年持家、小太陽 青年之家老上海人 青年之家新上海人 青年持家、青年之家新上海人 青年之家老上海人 青年之家新、老上海人 青年持家 （ 1）各組團(tuán)適宜客戶類型 確定適宜客戶 土地屬性決定的組團(tuán) 客戶匹配度 區(qū)域項(xiàng)目的客戶類型 匹配度計(jì)算的結(jié)果 —— 結(jié)果描述 （ 2）各類客戶適宜組團(tuán) 最適宜組團(tuán) 次適宜組團(tuán) 社會(huì)新銳 1 2 青年之家 (新上海人 ) 1 2 青年之家 (老上海人 ) 1 2 青年持家 1 2 兩代情深 1 5 望子成龍 1 2 小太陽 1 5 后小太陽 1 2 三代孩子 1 5 老人一二三代 2 5 富貴之家 (NET) 1 2 青年富貴之家 1 2 中年富貴之家 1 2 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)之務(wù)實(shí)之家 1 2 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)之中年之家 1 5 確定適宜客戶 土地屬性決定的組團(tuán) 客戶匹配度 區(qū)域項(xiàng)目的客戶類型 組團(tuán) 市場特征 主要客戶類型 B12/13（ SL/BC） 1 產(chǎn)品類型和目標(biāo)客戶具有一定差異性，價(jià)格較高 社會(huì)新銳、（早期居民應(yīng)多數(shù)屬于經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)） B12/13（ SL/BC） 2 去化速度較快，項(xiàng)目檔次面向大眾 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)、社會(huì)新銳 B12/13（ SL/BC） 5 去化速度較快，市場較為成熟，價(jià)格中等 社會(huì)新銳、經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí) B12/13（ SL/BC） 6 去化速度快，價(jià)格中等，本地客戶是主要來源之一 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)、社會(huì)新銳 B12/13（ SL/BC） 7 市場尚不成熟，項(xiàng)目少，價(jià)格較低 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí) 根據(jù)前文的市場情況分析，對區(qū)域項(xiàng)目的客戶類型進(jìn)行如下概括： 注：此部分需以詳細(xì)的市場調(diào)研為依據(jù)進(jìn)行完善。 確定適宜客戶 土地屬性決定的組團(tuán) 客戶匹配度 區(qū)域項(xiàng)目的客戶類型 組團(tuán) 建議適宜客戶類型（按適宜程度高低排序） B12/13（ SL/BC） 1 社會(huì)新銳、經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí) B12/13（ SL/BC） 2 社會(huì)新銳、經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)、健康養(yǎng)老 B12/13（ SL/BC） 3 社會(huì)新銳、經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)、健康養(yǎng)老 B12/13（ SL/BC） 4 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)、社會(huì)新銳 B12/13（ SL/BC） 5 社會(huì)新銳、經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí) B12/13（ SL/BC） 6 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)、社會(huì)新銳、健康養(yǎng)老 B12/13（ SL/BC） 7 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)、健康養(yǎng)老 綜合土地屬性匹配度、區(qū)域項(xiàng)目情況，可以對組團(tuán)與客戶的適宜關(guān)系做出如下判斷 ： ?片區(qū)整體來看，區(qū)位條件、交通配套優(yōu)越；教育、醫(yī)療配套也較成熟。 ?經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)、社會(huì)新銳是本片區(qū)相對最適宜的客戶類型，其次是健康養(yǎng)老。 ?各組團(tuán)市場發(fā)育程度差異較明顯。 ?總體上對各組團(tuán)的適宜客戶類型建議如下： ?組團(tuán)適宜客戶類型僅是對組團(tuán)的整體概括，具體地塊需根據(jù)地塊詳細(xì)特征中再次進(jìn)行客戶定位。 可利用土地資源分析 2022年以來公開出讓居住用地 時(shí)間 幅數(shù) 土地面積（平米） 建筑面積（平米） 平均容積率 土地單價(jià)（萬元 /畝） 樓面地價(jià)（元 /平米） 2022年 6 554823 651575 1773 2022年 3 751380 1013633 10 111 合計(jì) 9 1306203 1665208 762 說明： 以三林鎮(zhèn)和北蔡鎮(zhèn)出讓數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，而實(shí)際上本片區(qū)還包含花木鎮(zhèn)部分區(qū)域，因此，實(shí)際出讓土地面積應(yīng)多于上述統(tǒng)計(jì)。 由于 202 2022年出讓土地多為定向招標(biāo)，因此其價(jià)格很低；故上述統(tǒng)計(jì)價(jià)格不具有市場參考意義。 可利用土地資源分析 可利用土地資源分布定性判斷 ?目前，川楊河以北，即 3組團(tuán)可利用土地資源已很少。 ?川楊河以南各組團(tuán)，尤其是 7組團(tuán)尚有一些未開發(fā)土地資源；但 7組團(tuán)南部未利用地目前現(xiàn)狀為農(nóng)民住宅和植被； 4組團(tuán)未利用地現(xiàn)狀為自然植被。 ?右圖為實(shí)地調(diào)查所見的部分情況，實(shí)際可利用土地資源還需進(jìn)一步詳細(xì)調(diào)查。 組團(tuán)發(fā)展順序 綜合土地資源存量、客戶與土地屬性的匹配度，建議在本板塊的發(fā)展順序如下： ?5組團(tuán)和 2組團(tuán)是除 1組團(tuán)外的各類客戶匹配度最高的組團(tuán)，區(qū)域市場處于發(fā)展階段，區(qū)域成熟度不斷提高；而二者比較， 5組團(tuán)具有更多的可利用土地資源潛力，因此 5組團(tuán)作為最優(yōu)先考慮， 2組團(tuán)作為其次優(yōu)先考慮。 ?3組團(tuán)目前成熟度略低于 2組團(tuán)，但與其他組團(tuán)相比，具有明顯的優(yōu)勢，因此作為第三排序。 ?1組團(tuán)作為機(jī)會(huì)性考慮，主要針對社會(huì)新銳類客戶。 ?4組團(tuán)、 6組團(tuán)和 7組團(tuán)具備發(fā)展?jié)摿?，作為潛力關(guān)注組團(tuán)。 1 社會(huì)新銳 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí) 2 社會(huì)新銳健康養(yǎng)老 富貴之家 5 社會(huì)新銳 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí) 4 社會(huì)新銳 6 社會(huì)新銳 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí) 3 社會(huì)新銳 健康養(yǎng)老 富貴之家 7 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)