【正文】 口數(shù)：637其中：精品檔口8普通檔口51西北角31類別襪子背心文胸及短褲比重60％20％20％地上四層經(jīng)營床上用品總檔口數(shù)：76類別床上用品比重100％地上五層經(jīng)營日用品、布料總檔口數(shù)：843其中：精品檔口9普通檔口744類別日用品不料比重55％45％（2）床品布藝箱包鞋帽城——地下一層為停車場，地上一至五層為經(jīng)營區(qū)地上一層經(jīng)營鞋、帽總檔口數(shù)：1275其中：精品檔口5普通檔口1219類別鞋帽比重80％20％地上二層經(jīng)營箱包、精品皮鞋等總檔口數(shù)：1202其中：精品檔口8普通檔口1115類別箱包精品皮鞋比重80％20％地上三層經(jīng)營布料、毛線、涼席、座椅墊等總檔口數(shù)：980其中：精品檔口60、普通檔口920類別布料毛線、涼席、座椅墊比重75％25％地上四層經(jīng)營床上用品總檔口數(shù)：1032其中：精品檔口80、普通檔口952類別床上用品比重100％地上五層經(jīng)營日用小商品、體育用品、鐘表、雜貨等總檔口數(shù)：711（均為普通檔口）其中：精品檔口60、普通檔口920類別日用小商品體育用品鐘表雜貨比重25％25％25％25％五愛市場西區(qū)五愛市場西區(qū)針紡城雄踞全國著名的大型批發(fā)市場“五愛市場”的黃金地段，是五愛市場的重要組成部分，整體建筑氣勢恢弘，，是一座超大規(guī)模的現(xiàn)代化樓廳式專業(yè)市場。針紡城匯聚國內(nèi)外著名品牌，重點經(jīng)營床上用品、布藝、針紡產(chǎn)品、服裝百貨，這里將發(fā)掌成為東北的針紡中心、玩具中心、床上用品、窗藝布中心、國內(nèi)外精品會展推廣中心。年交易額可達30億元人民幣，有160多條高速快捷的客貨運輸線通達全國。地上一層經(jīng)營針織、襪子、玩具、箱包、布料總檔口數(shù)：1199其中：精品檔口12普通檔口1070類別針織品襪子箱包玩具布料比重30％10％10％20％30％地上二層經(jīng)營服裝、褲子、毛線總檔口數(shù)：1695其中：精品檔口13普通檔口1562類別褲子服裝毛線比重30％40％30％地上三層經(jīng)營床品、布藝總檔口數(shù)：453其中：精品檔口6普通檔口386類別布藝床上用品比重66％34％地上四層經(jīng)營工藝禮品、花卉總檔口數(shù)：104類別工藝品花卉比重60％40％五愛市場南區(qū)沈陽五愛市場南區(qū)，又稱五愛購物成，地處沈陽市商業(yè)經(jīng)濟區(qū)，為中國聞名的沈陽五愛小商品批發(fā)市場四大組成部分之一。五愛市場南區(qū)為大型樓廳式批發(fā)市場，建筑面積萬余平方米，1至4層為營業(yè)大廳，5至8層為倉儲庫房，市場內(nèi)設(shè)有三步自動扶梯，二部大型貨梯，配備中央空調(diào)、全自動消防設(shè)備及規(guī)范的物業(yè)管理（1）老南區(qū)——地上一層經(jīng)營電器、電池、電話機、飾品、鐘表、計算器總檔口數(shù)：75類別電器電池電話機飾品鐘表計算機比重30％10％20％20％10％10％地上二層經(jīng)營攝影器材、飾品、發(fā)制品、電池總檔口數(shù)：147類別攝影器材飾品發(fā)制品電池比重40％30％20％10％地上三層經(jīng)營相冊、發(fā)制品、攝影器材總檔口數(shù)：193類別婚紗相冊發(fā)制品攝影器材比重40％20％20％20％地上四層經(jīng)營仿真花、工藝禮品總檔口數(shù)：7類別仿真花工藝禮品比重70％30％（2）新南區(qū)——地上一層經(jīng)營工藝品總檔口數(shù)：12類別工藝品比重100％地上二層經(jīng)營工藝品、禮品總檔口數(shù)：11類別禮品工藝品比重40％60％地上三層經(jīng)營工藝品、禮品總檔口數(shù)：6類別禮品工藝品比重55％45％（三）各區(qū)商鋪面積分配 面積計算單位：平方米五愛服裝城樓層負(fù)一層一層二層三層四層五層本層檔口平均面積五愛市場西區(qū)樓層一層二層三層四層本層檔口平均面積五愛市場東區(qū)——內(nèi)衣襪子毛線城樓層一層二層三層四層五層本層檔口平均面積五愛市場東區(qū)——床品布藝箱包鞋帽城樓層一層二層三層四層五層本層檔口平均面積五愛市場舊南區(qū)樓層一層二層三層四層本層檔口平均面積五愛市場新南區(qū)樓層一層二層三層本層檔口平均面積（四）區(qū)域業(yè)態(tài)的客源組成 因為現(xiàn)有五愛市場是二級批發(fā)市場，大部分業(yè)戶為各廠商的區(qū)域代理，因此整個五愛市場客戶主要來源于遼寧省內(nèi)，比重為60％－80％。五愛市場服裝城批發(fā)90％零售10％五愛市場東區(qū)216。 內(nèi)衣襪子毛線城批發(fā)95％零售5％216。 床品布藝箱包鞋帽城批發(fā)25％零售75％五愛市場西區(qū)批發(fā)30％零售70％五愛市場南區(qū)216。 老南區(qū)批發(fā)90％零售10％216。 新南區(qū)批發(fā)90％零售10％（五）各區(qū)經(jīng)營者組成情況本地業(yè)戶占總數(shù)的60％，外地客戶占總數(shù)的40％。所在區(qū)域細(xì)分區(qū)域各種經(jīng)營比例廠家代理自營五愛服裝城————10％60％30％五愛東區(qū)床品布藝箱包鞋帽城5％80％15％內(nèi)衣襪子毛線城――30％70％五愛南區(qū)————5％50％45％五愛西區(qū)————――20％80％（六）各區(qū)分層租金情況五愛市場服裝城n 地下一層 經(jīng)營童裝、襯衫、牛仔服和褲子總檔口數(shù)：1858平均租金：13951元/平米/年（本層檔口租賃費用均包含工商管理費、稅金及物業(yè)費）n 地上一層 經(jīng)營休閑裝、時裝、中老年服裝、褲子、牛仔、泳裝等總檔口數(shù)：1638平均租金：15256元/平米/年n 地上二層 經(jīng)營時裝、少女裝、針織裝、運動休閑裝、褲子、牛仔、T恤毛衫等總檔口數(shù)：1750平均租金：27317元/平米/年n 地上三層 經(jīng)營外貿(mào)服裝、家居服、婚紗、裘皮服裝、運動裝、褲子、襯衣、男士西服總檔口數(shù)：1846平均租金：19863元/平米/年n 地上四層 經(jīng)營男女精品服裝、運動休閑裝、西裝、羽絨服、褲子、皮衣、睡衣、泳裝總檔口數(shù)：543平均租金：7311元/平米/年n 地上五層 （常興名品商城）經(jīng)營男女名牌服裝、各種名優(yōu)服裝、精品羊絨、高檔時尚女裝、商務(wù)休閑男裝、時尚休閑運動裝、貴族皮衣皮草、時尚牛仔總檔口數(shù)：386平均租金：8742元/平米/年注：l 五愛市場服裝城在正式運營后，二樓、三樓基本上是以時尚、前衛(wèi)的年青人服裝為主，品種、款式非常多，市場需求量大，進而客流量逐漸增多，市場價值明顯上升；l 加之多部電梯可直達二、三樓層，交通非常方便；l 在市場運作中，市場價值和商戶個人行為（轉(zhuǎn)讓、拍賣）使檔口每平米的租金不斷升高；l 一樓優(yōu)勢以中老年服裝、體育服裝為主，格局不 不如二層、三層有序，客流相對樓上較少，且產(chǎn)品多為低檔大眾化，所以一樓檔口租金比二、三樓相對較低。五愛市場東區(qū)內(nèi)衣襪子毛線城——n 地上一層 經(jīng)營內(nèi)衣褲、背心、泳裝、短褲等總檔口數(shù)：425平均租金：4174元/平米/年n 地上二層 經(jīng)營內(nèi)衣褲、背心、泳裝、短褲等總檔口數(shù)：595平均租金：6007元/平米/年n 地上三層 經(jīng)營襪子、文胸、背心、短褲等總檔口數(shù)：637平均租金：3162元/平米/年n 地上四層 經(jīng)營床上用品總檔口數(shù)：76平均租金：3201元/平米/年n 地上五層 經(jīng)營日用品、布料總檔口數(shù)：843平均租金：12521元/平米/年床品布藝箱包鞋帽城——（地下一層為停車場，地上一至五層為經(jīng)營區(qū)）n 地上一層 經(jīng)營鞋、帽總檔口數(shù)：1275平均租金：4354元/平米/年n 地上二層 經(jīng)營箱包、精品皮鞋等總檔口數(shù)：1202平均租金：7861元/平米/年n 地上三層 經(jīng)營布料、毛線、涼席、座椅墊等總檔口數(shù)：980平均租金：7129元/平米/年n 地上四層 經(jīng)營床上用品總檔口數(shù)：1032平均租金：6717元/平米/年n 地上五層 經(jīng)營日用小商品、體育用品、鐘表、雜貨等總檔口數(shù)：711（均為普通檔口）平均租金：5234元/平米/年注：l 后建設(shè)投入的東區(qū)、西區(qū)主要是賣床品布藝箱包鞋帽、內(nèi)衣、針織、襪子、玩具、布料、小百貨等，是原五愛露天經(jīng)營的主要品種，業(yè)態(tài)整體利潤相對服裝業(yè)態(tài)低；l 東區(qū)建設(shè)前作為露天市場，其租金較低，在整體市場搬進后，租金等費用上漲有限；l 加之沈陽南塔東北日雜、東北鞋城也是主要的批發(fā)市場，對五愛市場新建的東區(qū)有很大沖擊；l 五愛市場東區(qū)部分經(jīng)營者也會從鞋城進貨，主要以零售或三級批發(fā)為主，營業(yè)額和利潤情況遠(yuǎn)低于五愛市場服裝城的經(jīng)營情況；l 五愛市場實際上是以服裝批發(fā)為主，所以整個市場的客流70％－80％集中在服裝城，客觀上造成五愛市場東區(qū)、西區(qū)檔口租金沒有服裝城檔口高。五愛市場西區(qū)n 地上一層 經(jīng)營針織、襪子、玩具、箱包、布料總檔口數(shù)：1199平均租金：4042元/平米/年n 地上二層 經(jīng)營服裝、褲子、毛線總檔口數(shù)：1695平均租金：2764元/平米/年n 地上三層 經(jīng)營床品、布藝總檔口數(shù)：453平均租金：1140元/平米/年n 地上四層 經(jīng)營工藝禮品、花卉總檔口數(shù)：104平均租金：1958元/平米/年五愛市場南區(qū)老南區(qū)——n 地上一層 經(jīng)營電器、電池、電話機、飾品、鐘表、計算器總檔口數(shù)：75平均租金：7775元/平米/年n 地上二層 經(jīng)營攝影器材、飾品、發(fā)制品、電池總檔口數(shù)：147平均租金：6325元/平米/年n 地上三層 經(jīng)營相冊、發(fā)制品、攝影器材總檔口數(shù)：193平均租金：2958元/平米/年n 地上四層 經(jīng)營仿真花、工藝禮品總檔口數(shù)：7平均租金：3143元/平米/年新南區(qū)——n 地上一層 經(jīng)營工藝品總檔口數(shù)：12平均租金：4329元/平米/年n 地上二層 經(jīng)營禮品、工藝品總檔口數(shù)：11平均租金：2767元/平米/年n 地上三層 經(jīng)營工藝品、禮品總檔口數(shù)：6平均租金：3917元/平米/年（七）五愛市場目前存在的問題隨著時間的推移，五愛服裝城的外部交通狀況、停車場容量等配套設(shè)施已經(jīng)無法適應(yīng)市場日益增多的客流量，而市場內(nèi)部部分設(shè)施的陳舊落后也已經(jīng)顯現(xiàn)。近年來，沈陽以及周邊批發(fā)市場大量崛起，尤其是西柳等一些服裝及小商品批發(fā)市場已開始形成對五愛市場的沖擊。而且，隨著東北各地批發(fā)市場的建立，五愛市場的重要性和輻射力都在不斷降低。甚至在沈陽本地，五愛市場在價格上也無法顯現(xiàn)出原有優(yōu)勢。業(yè)態(tài)老化、交易方式落后、整體功能缺乏、信譽不佳等是五愛市場面臨的主要難題，五愛市場全面升級勢在必行。有關(guān)專家也指出，很多地區(qū)批發(fā)市場可以直接在生產(chǎn)廠家進貨，而五愛市場的很多貨卻來源一些其他批發(fā)市場，相當(dāng)于二級代理，這種狀況如果不能改變，競爭力和市場將面臨挑戰(zhàn)。市場發(fā)展面臨的形勢和問題隨著經(jīng)濟格局的不斷變化和新經(jīng)營業(yè)態(tài)的不斷出現(xiàn)，老批發(fā)市場在繁忙交易的背后，普遍存在管理粗放、功能缺乏、設(shè)施陳舊、經(jīng)營業(yè)態(tài)老化、交易方式落后等共性問題。五愛市場在激烈的競爭中，原有那種品種齊全、價格低廉、輻射面廣的強勢已今非昔比，五愛市場的發(fā)展面臨著更加嚴(yán)峻的考驗，主要包含以下兩個方面：從外部環(huán)境看，一是商品輻射范圍不斷縮小。近年來，隨著海城西柳、葫蘆島、吉林公主嶺、長春等地大型集貿(mào)市場的不斷增大，使五愛一些客戶向各地分散，原有的輻射區(qū)域不斷被新的競爭對手搶灘，輻射范圍不斷縮小。二是現(xiàn)行經(jīng)營業(yè)態(tài)相對滯后。大型超市及倉儲式商店等新興經(jīng)營業(yè)態(tài)全新的經(jīng)營理念和便捷的交易方式給二級市場帶來了生機和活力，但同時也給老牌的流轉(zhuǎn)型批發(fā)市場帶來了很大的沖擊。三是攤位制交易呈落后趨勢。廠家直銷、總代理、總經(jīng)銷的出現(xiàn)，特別是網(wǎng)絡(luò)和電子商務(wù)的飛速發(fā)展，使五愛市場這種攤位制交易方式喪失了原有優(yōu)勢。從內(nèi)部環(huán)境看，一是市場硬環(huán)境與市場集約化發(fā)展之間存在矛盾。市場的集約化發(fā)展要求市場的硬件環(huán)境必須打破原始的一家一戶的棚戶式攤位經(jīng)營方式，徹底改善簡陋的經(jīng)營設(shè)施和硬件環(huán)境，引導(dǎo)其逐步走向集交易、配送、結(jié)算、信息、展示、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)功能為一體的集約化發(fā)展道路。二是市場軟環(huán)境與市場管理科學(xué)化之間存在矛盾。五愛市場這樣的老牌市場還處于粗放型管理的階段，其管理方法和管理隊伍還缺乏系統(tǒng)性和專業(yè)性，這與現(xiàn)代化市場管理科學(xué)化的要求還存在一定的差距。三是市場管理體制與市場整體發(fā)展之間存在矛盾。五愛市場現(xiàn)有四個投資主體，而且其體制也大不相同，有外資、有國營、有私營，而且各投資主體之間存在著利益之爭，這與市場發(fā)展需要統(tǒng)籌管理、整體協(xié)調(diào)的要求存在矛盾。二、其他相關(guān)市場調(diào)查（一）東北皮革交易中心，本項目地處沈陽西部最具活力的經(jīng)濟增長板塊——于洪新城，是京沈高速、沈大高速、繞城高速、沈盤高速、黑大公路的交匯處，連接著東北地區(qū)和華北、華東等內(nèi)陸地區(qū)的重要樞紐，為將來的物流運輸創(chuàng)造了便利條件。項