【正文】 改項(xiàng)目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。（6）用戶單元內(nèi)的驗(yàn)收和移交住戶單元的驗(yàn)收由物業(yè)公司、開發(fā)公司、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參與，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志。住宅單元驗(yàn)收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對(duì)建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認(rèn)《住宅單元驗(yàn)收交接表》。物業(yè)管理處于初驗(yàn)后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改。并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。驗(yàn)收時(shí)需記錄水、電和煤氣表且讀數(shù)。驗(yàn)收妥當(dāng)后，須將大門鎖好，鑰匙由物業(yè)管理中心統(tǒng)一保管在一預(yù)備好的鑰匙柜內(nèi)，所有鑰匙須標(biāo)示有關(guān)單元的號(hào)數(shù)，物業(yè)管理中心預(yù)備一記錄薄以記錄和登記日后鑰匙外借和使用情況，包括施工單位進(jìn)單元內(nèi)進(jìn)行整改、客戶要求看房及管理人員定期入內(nèi)巡查等事項(xiàng)。（7）綠化的驗(yàn)收及交接小區(qū)內(nèi)綠化的驗(yàn)收由物業(yè)公司、開發(fā)公司、監(jiān)理及園林施工單位的代表共同參與，在驗(yàn)收簽署后一年質(zhì)保期滿后交接。綠化驗(yàn)收只集中在可見的外觀、造型和數(shù)量，對(duì)植物的根基、是否有病蟲害等不作驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《綠化驗(yàn)收表》（表式將根據(jù)花木情況制定）。綠化驗(yàn)收后的一年內(nèi)，仍由原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護(hù)、修剪和澆水工作，并需及時(shí)補(bǔ)種壞死的苗木，物業(yè)管理中心需保護(hù)綠化不受人為損壞。（8）關(guān)于物業(yè)設(shè)施的質(zhì)保期質(zhì)保期是施工承包商和供應(yīng)商對(duì)其施工和產(chǎn)品的質(zhì)量進(jìn)行一定時(shí)間免費(fèi)維修保養(yǎng)，質(zhì)保期限以發(fā)展商與承包商和供應(yīng)商簽署的合同和國家有關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。物業(yè)質(zhì)保期要求以物業(yè)整體正式驗(yàn)收交接日開始起計(jì)，質(zhì)保期內(nèi)根據(jù)需要，承包商或供應(yīng)商應(yīng)承擔(dān)保養(yǎng)責(zé)任，發(fā)生重大事故或質(zhì)量問題，質(zhì)保期應(yīng)酌情延長；質(zhì)量期內(nèi)應(yīng)確定緊急召喚時(shí)間；發(fā)展商支付工程尾款，需經(jīng)物業(yè)公司會(huì)簽；對(duì)業(yè)戶入住時(shí)間與物業(yè)竣工時(shí)間有差異的質(zhì)保維修，發(fā)展商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修費(fèi)用。 資料的驗(yàn)收與移交接管開發(fā)商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。包括以下幾部分復(fù)印件： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：216。 國有土地使用證216。 規(guī)劃用地許可證216。 建設(shè)開工許可證216。 標(biāo)準(zhǔn)地名使用證216。 工程竣工驗(yàn)收合格證216。 公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證216。 商品房銷售許可證216。 供電系統(tǒng)合格證216。 二次給水合格證（供水系統(tǒng)）216。 消防設(shè)施驗(yàn)收審核意見書216。 電梯準(zhǔn)運(yùn)證216。 安全監(jiān)視和通訊系統(tǒng)合格證216。 其它需移交的證件 綜合竣工驗(yàn)收資料：竣工圖（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）。 施工設(shè)計(jì)資料：216。 地質(zhì)報(bào)告書216。 全套設(shè)計(jì)圖紙216。 圖紙會(huì)審記錄216。 設(shè)計(jì)變更通知單216。 工程預(yù)決算報(bào)告書216。 重要的施工會(huì)議紀(jì)要216。 隱蔽工程驗(yàn)收記錄216。 沉降觀測(cè)記錄216。 其他可能會(huì)影響將來管理的原始記錄 機(jī)電設(shè)備資料216。 機(jī)電設(shè)備出廠合格證216。 機(jī)電設(shè)備使用說明書（要求中文）216。 機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告216。 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議 業(yè)主資料216。 已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等216。 已購房業(yè)主的付款情況或付款方式 房屋主體的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與驗(yàn)收方法驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。 樓宇主體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（1）主體結(jié)構(gòu)：a） 外墻不滲水；b） 房屋排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。（2）樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。（3）墻面：a） 抹灰面平整、面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；b） 塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直。（4）頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點(diǎn)，無滲水痕跡，無污漬。（5）衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。（6）木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。（7）門、窗：a） 門開啟自如，無晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；b） 門鎖、窗鎖連接牢固，開啟靈活；c） 玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡，無損傷；d） 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；e） 電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡；f） 防盜門表面光亮，無刮花、變形；g） 高檔裝飾門裝飾完整。（8） 樓梯、扶手：a） 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；b） 砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。（9）木裝飾工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。（10）飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。（11）油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、漏刷現(xiàn)象。（12）電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源接通正常。（13）有線電視已開通，收視良好。（14）開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。（15）燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。（16）水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。（17）衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實(shí)，滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通常。（18）給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。（19）地漏、排水管道安裝牢固，配套齊全，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。（20）門鈴、對(duì)講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。（21）防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。（22）其他配套設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（1）天臺(tái)：a） 天溝、落水口暢通完好；b） 隔熱層、防水層完好。（2）散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。（3）屋面霹雷設(shè)施連接牢固。（4）路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。（5）綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。（6）道路：a）路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；b）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；c）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；d）交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。（7）室外消防栓：a） 消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好；b） 消防設(shè)施配件齊全；c） 消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。（8）樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。（9）垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。（10）保安崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無損。（11）保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無損。（12）停車場(chǎng)地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。（13）自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，按防護(hù)和排水設(shè)施良好。（14）明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。（15）雨水井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。（16）臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無裂縫。（17）水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。（18）信報(bào)箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識(shí)清楚，表面平整光潔。（19）雕塑、小品牢固，完好，安全。（20）招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。 機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收216。 電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮。216。 變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊 全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。216。 中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配套齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。216。 發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。216。 監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。216。 給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。216。 安全監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。 遺留問題的處理 遺留問題的登記確認(rèn)：216。 對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全，不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《遺留問題登記表》中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；216。 對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)問題逐項(xiàng)記錄在《遺留問題登記表》中并請(qǐng)開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。 對(duì)資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同開發(fā)商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。 對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。 對(duì)于長期解決不了，勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商簽定保修協(xié)議。 《遺留問題登記表》和并到住房和建設(shè)局進(jìn)行備案。 承接查驗(yàn)費(fèi)用根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》規(guī)定，在承接查驗(yàn)前開發(fā)商和物業(yè)公司雙方簽訂《承接查驗(yàn)協(xié)議》，承接查驗(yàn)活動(dòng)所產(chǎn)生的人工、材料等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)雙方協(xié)商確定，由開發(fā)商承擔(dān)。 保安、消防管理 沒有安全，就談不上安居樂業(yè)，安全為了服務(wù)，服務(wù)必須安全，根據(jù)某廣場(chǎng)項(xiàng)目、管理服務(wù)的特點(diǎn)：遵循“技防與人防”相結(jié)合的原則，我們將預(yù)訂科學(xué)、合理、嚴(yán)密的治安管理運(yùn)行體系，竭盡所能保障住戶生命財(cái)產(chǎn)安全。 管理目標(biāo)216。 確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)的安全，案件發(fā)生率控制在1‰以下。216。 確保區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、交通事故。216。 確保區(qū)內(nèi)公共秩序的良好，無私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼亂畫現(xiàn)象216。 對(duì)任何可能危及業(yè)主安全處、有預(yù)見性地采取防范措施216。 實(shí)行住宅封閉式的安全管理體系。 主要管理措施——技防為主、人防為鋪216。 導(dǎo)入IS09001質(zhì)量管理體系216。 建立健全物業(yè)安全保衛(wèi)組織機(jī)構(gòu)和各崗位職責(zé)216。 建立正常的巡視制度并明確保衛(wèi)目標(biāo)，做到點(diǎn)、面結(jié)合216。 加強(qiáng)對(duì)維序員進(jìn)行職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)216。 建立正常的巡視制度，實(shí)行24小時(shí)值班制度216。 加強(qiáng)對(duì)進(jìn)出小區(qū)的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車道安全管理216。 完善某廣場(chǎng)內(nèi)各項(xiàng)防范設(shè)施216。 聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，做好群防群治工作216。 與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒘己玫墓ぷ麝P(guān)系。 封閉管理模式 對(duì)某廣場(chǎng)的住宅實(shí)行封閉式管理，把好小區(qū)人行和車行動(dòng)各個(gè)出入口，除小區(qū)各出入口崗?fù)ぶ登谕?，還進(jìn)行小區(qū)內(nèi)庭和外圍的不間斷巡邏，均實(shí)實(shí)行24小時(shí)輪班制。此外，設(shè)置雙重門崗管理（即小區(qū)出入口和樓宇出入口），由維序員和物業(yè)秘書相互配合，進(jìn)行雙重防范，進(jìn)一步保障封閉管理措施的實(shí)施。 門崗管理l 人員出入管理216。 業(yè)主/住戶憑IC卡感應(yīng)刷卡進(jìn)入小區(qū)各自動(dòng)門禁系統(tǒng)；216。 對(duì)來訪人員可用可視對(duì)講與待訪住戶聯(lián)絡(luò)，得到住戶確認(rèn)同意后，方可進(jìn)入。216。 盡可能判別并阻止尾隨人員進(jìn)入小區(qū)。216。 對(duì)不肯合作強(qiáng)行闖入的人員，通過對(duì)講機(jī)報(bào)告班長或巡樓維序員，協(xié)助處理；對(duì)現(xiàn)場(chǎng)處置做簡要記錄。216。 對(duì)進(jìn)入小區(qū)的施工人員和勞務(wù)人員進(jìn)行臨時(shí)出入證辦理，出入小區(qū)時(shí)必須憑出入證核實(shí)身份，并在巡邏中進(jìn)行隨機(jī)抽查有無證件。216。 實(shí)行人員分流、員工、施工人員、勞務(wù)人員均從非主入口進(jìn)出小區(qū)。l 物品出入管理216。 大宗物品預(yù)約放行制度：搬出大件物品（400mm X 400mm 以上或需兩人以上才能搬動(dòng)的物品或需要借助車輛搬運(yùn)的物品），需預(yù)先向物業(yè)秘書或服務(wù)中心告知（未預(yù)約的必須經(jīng)業(yè)主確認(rèn)），由服務(wù)中心經(jīng)理發(fā)放行條，憑放行條放行。216。 批量物品進(jìn)入小區(qū)，查看是否夾帶有《管理規(guī)約》所禁止入內(nèi)的物品，對(duì)允許進(jìn)入的物品給予放行。216。 對(duì)嚴(yán)格禁止入內(nèi)的物品（譬如有毒、量大的易燃、易爆等物品等）拒絕進(jìn)入，必要時(shí)報(bào)警。l 門崗作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)216。 在固定崗?fù)?nèi)值勤，嚴(yán)禁脫崗；216。 注意觀察出入口周圍情況，有訪客靠近崗?fù)?，?yīng)以規(guī)范站姿迎接、詢問、登記；216。 出入口大門定時(shí)開啟、關(guān)閉；216。 在崗期間主動(dòng)熱情回答業(yè)主/住戶/訪客提出的各種問題，遇到行動(dòng)不便的住戶應(yīng)主動(dòng)上前協(xié)助；216。 禮儀規(guī)范，文明執(zhí)勤；216。 做好崗?fù)?nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。 巡邏執(zhí)勤l 巡邏內(nèi)容216。 巡查各樓層公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況，做好記錄；216。 高層樓宇必須對(duì)消防設(shè)備設(shè)施、防火門關(guān)閉、機(jī)房門、電井門封閉情況重點(diǎn)檢查；216。 巡查中兼顧設(shè)備、設(shè)施以及保潔服務(wù)的運(yùn)作狀況并及時(shí)向相關(guān)部門反饋；216。 巡查中保證公共通道整潔、有序、暢通，無雜物堆放；216。 如發(fā)現(xiàn)可疑人員，前往盤問，檢查證件，必要時(shí)檢查其所攜帶物品或帶到服務(wù)中心處理。l 巡邏作用標(biāo)準(zhǔn)216。 全天侯巡邏：管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行24小時(shí)全天候安全巡邏服務(wù)，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每個(gè)小時(shí)至少巡查1次；216。 巡邏頻率和路線：結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，根據(jù)電子巡更打卡點(diǎn)設(shè)置的位置和時(shí)間間隔進(jìn)行巡邏，確保巡遍全部公共區(qū)域，消除安全隱患；216。 圍堵演示：為了應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，每年進(jìn)行12次圍堵預(yù)案演練；216。 上崗期間遇到業(yè)主/住戶需要幫助時(shí)，主動(dòng)提供服務(wù)或立即通知相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理；216。 接到監(jiān)控中心對(duì)講機(jī)呼叫時(shí)，立即趕到現(xiàn)場(chǎng)處理，遇緊急情況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。 安全防范管理——“7重安防管理體系”基于某廣場(chǎng)完善的智能化安全管理系統(tǒng)，我們首次推出的“7重安防管理體系”，通過人