【正文】 216。216。216。 業(yè)主情況（如姓名、單位、代理人，聯(lián)系地址及電話等）；216。 移交接管工作應注意辦理書面手續(xù)，物業(yè)管理單位接收后取得的是對物業(yè)使用運作、維修養(yǎng)護的管理權和按政府立法及業(yè)主賦予的有關權利。機房和設備驗收只對有表計量的讀數(shù)作驗收 ，對其它參數(shù)不作驗收，驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認《機房驗收表》和《設備驗收表》。驗收妥當后，須將大門鎖好，鑰匙由物業(yè)管理中心統(tǒng)一保管在一預備好的鑰匙柜內，所有鑰匙須標示有關單元的號數(shù)，物業(yè)管理中心預備一記錄薄以記錄和登記日后鑰匙外借和使用情況，包括施工單位進單元內進行整改、客戶要求看房及管理人員定期入內巡查等事項。包括以下幾部分復印件： 物業(yè)產權資料：216。 供電系統(tǒng)合格證216。 全套設計圖紙216。 機電設備出廠合格證216。（2）樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。（8） 樓梯、扶手：a） 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；b） 砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。（16）水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。（2）散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。（10）保安崗亭安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。（18）信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。 中央空調設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配套齊全，標識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。 安全監(jiān)控設備：同消防監(jiān)控設備。 《遺留問題登記表》和并到住房和建設局進行備案。 確保區(qū)內公共秩序的良好，無私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼亂畫現(xiàn)象216。 建立正常的巡視制度，實行24小時值班制度216。 業(yè)主/住戶憑IC卡感應刷卡進入小區(qū)各自動門禁系統(tǒng)；216。216。l 門崗作業(yè)標準216。 巡查各樓層公共部位設施設備完好情況，做好記錄；216。 圍堵演示：為了應對突發(fā)事件，每年進行12次圍堵預案演練；216。 全天侯巡邏：管理區(qū)域內實行24小時全天候安全巡邏服務，對重點區(qū)域、重點部位每個小時至少巡查1次；216。 做好崗亭內外的清潔衛(wèi)生工作。216。216。此外，設置雙重門崗管理（即小區(qū)出入口和樓宇出入口），由維序員和物業(yè)秘書相互配合，進行雙重防范，進一步保障封閉管理措施的實施。 建立正常的巡視制度并明確保衛(wèi)目標，做到點、面結合216。 確保區(qū)內無重大火災、交通事故。必要時公司經(jīng)理應當協(xié)助進行。 給排水設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。 變配電設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊 全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。（16）臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。（8）樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。（22）其他配套設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。（14）開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。（6）木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。 沉降觀測記錄216。 施工設計資料：216。 公共配套設施綜合驗收合格證216。物業(yè)質保期要求以物業(yè)整體正式驗收交接日開始起計，質保期內根據(jù)需要，承包商或供應商應承擔保養(yǎng)責任，發(fā)生重大事故或質量問題，質保期應酌情延長；質量期內應確定緊急召喚時間；發(fā)展商支付工程尾款，需經(jīng)物業(yè)公司會簽；對業(yè)戶入住時間與物業(yè)竣工時間有差異的質保維修，發(fā)展商應承擔相應的維修費用。并重復程序至驗收通過。物業(yè)管理處于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改，并重復程序至驗收通過。 房屋及附屬設備設施的維修配件，采購渠道和安裝圖，保修單位和聯(lián)系人。 房屋竣工圖；216。216。 暫時寄存物品（非貴重物品） 承接查驗與移交實施方案 承接查驗與移交工作流程圖接到開發(fā)公司接管驗收通知組成驗收與移交工作小組做好接管驗收與移交準備并行接管驗收與移交接管是否合格整改NOYES各分項目完成驗收移交完成移交整體簽字正式接管完成 承接查驗注意事項與要點 物業(yè)硬件設施接管驗收和竣工的區(qū)別216。 代送、取干洗衣服216。 代辦家庭財產保險 代購待定服務216。服務項目價格服務項目價格換普通燈泡15元/只安裝抽油煙機（包開孔）200元/個換光管20w40w15元/支安裝排氣扇（包開孔）200元/個換控制開關20元/個安裝熱水器150元/臺換漏電開關30元/個換電話、電視插座20元/個換插座20元/個換插頭20元/個換菜盆、水龍頭40元/個換冷暖水龍頭40元/個換浴缸水龍頭60元/個換普通水龍頭15元/個換3040cm軟管15元/條換角閥15元/個換球鎖40元/套換總水閥20元/個換電子門鎖100元/套換水箱配件40元/套換實木門鎖50元/個換窗鎖20元/個疏通下水道80200元/次疏通坐廁100元/次上述服務內容以外的項目均現(xiàn)場察看情況后再報價。216。 細致清潔所有門窗；216。業(yè)主們不必再費心輾轉與各部門之間，只需一個電話，就能夠享受到量身定做的貼身服務。前期入伙前2個月 售中階段序號項目內容完成時間1配合開發(fā)公司的營銷活動l 配合開發(fā)公司節(jié)日期間的布置和各項銷售活動的開展；l 配合銷售需要，進行物業(yè)公司品牌形象展示和某廣場物業(yè)管理方案的宣傳。l 通過參與智能化系統(tǒng)、機電設備的安裝、調試充分了解某廣場上述系統(tǒng)的特點，為今后做好維修養(yǎng)護工程提供保障。本公司依照ISO14000國際環(huán)境質量體系和國家綠色環(huán)保相關標準，嚴格控制大氣質量、水質、噪音、粉塵、汽車尾氣和光污染。(4)“五米微笑制”為本項目提供管理和維護服務時，應主動向客戶展示周到的微笑，不能等到客戶到了面前也不理會，服務工作最忌諱的是漠視客戶，提供服務必須是主動式服務。將各工作時效公示給客戶監(jiān)督，對于無效工作均依照本項目的《投訴管理標準作業(yè)規(guī)程》進行處理，對責任人和責任部門實施處罰。這樣做的優(yōu)點在于大大提高了服務效率，縮短了服務時間，因而大大提高了產權人對物業(yè)管理工作的滿意率。物業(yè)管理的重復性工作在標準化管理中得到了最佳體現(xiàn)，其好處是由于標準化操作和標準化管理，大大降低了工作的失誤，提高了一次成功率，降低了管理成本，保持了工作質量的穩(wěn)定性和時效性。物業(yè)管理公司的各項規(guī)章制度在執(zhí)行過程中總是“雷聲大、雨點小”，建立制度時轟轟烈烈，事隔不久就形同虛設，工作狀態(tài)的不穩(wěn)定是當前物業(yè)管理公司內部管理中最令人頭痛的管理難點；二是工作的“一次成功率”低。 《福建省物業(yè)服務收費管理實施辦法》（建設部令第110號）216。14業(yè)戶對物業(yè)管理的滿意率85％90％設立客戶代表，開展親情服務，完善服務項目，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見，以確保業(yè)主對管理工作的滿意。4清潔保潔率97%98％保潔落實到人，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，垃圾日產日清，空氣清新，設施完好。力爭在二年內達到**市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準，三年內達到并獲得福建省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準，如有條件，將參加全國示范住宅小區(qū)評選。 提供延伸服務，我公司在服務項目上將推出“業(yè)主委托式服務”，所謂“業(yè)主委托式服務”即是物業(yè)管理公司作為業(yè)主的管家，為其提供“代為看管房間、代為定期清潔房間、代為定期檢修電器設備、代為定期養(yǎng)護室內植被等”一系列人性化服務，以確保物業(yè)、財產的安全，從而提升物業(yè)價值，不斷超越業(yè)主期望。譬如說，業(yè)戶家的公用事業(yè)費付費期限到了，管家會善意提醒，并主動詢問是否需要代為辦理。 “一站式”服務模式一站式服務模式的核心內涵為“匯聚一站，全程無憂”。 完善配套服務，強化服務質量；216。 新住戶集中入住——宣傳先行樓盤竣工交付使用后，面臨大規(guī)模的新住戶入住，因住戶來源不同，難免出現(xiàn)個別業(yè)戶不適應樓盤的管理現(xiàn)象。 濃厚的社區(qū)文化氛圍營造濃厚的社區(qū)文化氛圍、寓教于生活，處處體現(xiàn)高雅的品味，通過開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，創(chuàng)造“某廣場”住宅小區(qū)的人文環(huán)境，如舉辦“圣誕假面舞會”、“六一親子活動”等活動，關注社區(qū)各年齡層次對社區(qū)文化活動的需求。 客戶的服務需求分析經(jīng)過對“某廣場”項目潛在業(yè)主的分析，我們認為業(yè)主有以下幾項服務需求： 居住的安全性和私密性無論從人生、財富需求出發(fā)都將居住的安全性和私密性放在首位，這就決定了“某廣場”的物業(yè)服務人員必須以高度的安全性和私密性工作作為重心。那物業(yè)公司該為他提供什么服務呢？投資者的盈利取決于房地產的增值，而物業(yè)保證房地產價值，為投資盈利提供一個較大的上揚空間。購買“某廣場”的人們具備一定的經(jīng)濟基礎，他們都有著豐富的社會閱歷和希望追求高端生活品位，對產品和服務的要求較高。如今，建成火車站連接線，打通與高鐵站的連接。項目東側為某某X基地；南側為▲區(qū)位優(yōu)勢某鎮(zhèn)位于**西北部，毗鄰橋南板塊，**地理位置優(yōu)越，成為關注熱點?？腿杭性诋?shù)兀詣傂铻橹?。片區(qū)改造日益成型，區(qū)域開發(fā)逐步升溫。“某廣場”悠閑的居住生活環(huán)境，正是白領階層所追求的一個放“心”的家，是他們理想的居所。他們已從創(chuàng)業(yè)初期過渡到平穩(wěn)發(fā)展期。如提供代辦各類事務、協(xié)助舉辦聚會等各類PARTY，幫助進行各類家務的分擔，確保業(yè)主居住的舒適性和便捷性。 配套設施完善、管理硬件齊備——技術要求精“某廣場”各類設施設備齊全，設備智能化程度高，管理硬件配套齊備，對管理者的技術要求也相應提高，因此需要配備一支具有豐富的住宅管理經(jīng)驗的隊伍對其實施管理。 做好前期顧問階段的服務工作；216。通過對客戶服務需求和物業(yè)管理服務特點的詳細分析，我們以“酒店服務、氛圍管理”為總體管理運作方式。在“某廣場”中推出的“一站式”服務模式中，我們擬設立客戶服務部，這是物業(yè)服務中心經(jīng)理直接領導下的專職服務機構，能夠迅速有效地處理有關管理信息，業(yè)戶只要和客戶服務部進行溝通，客戶的咨詢、投訴、意見反饋、協(xié)調、走訪、報修等管理內容由客戶服務部統(tǒng)一接待、收集、處理，并負責跟蹤落實到底。如此專業(yè)又親切的管家服務，怎能不讓業(yè)戶感受到溫馨，怎能不讓業(yè)戶說物業(yè)好呢？ 項目管理服務的設想與計劃 法規(guī)先行：制訂切實可行的管理規(guī)劃方案和具有很強操作性的規(guī)章制度，實施專業(yè)化管理。每套住房作為業(yè)戶休息的私人領域，都是不愿被外人干擾的，必須為其創(chuàng)造一個安靜的環(huán)境，因此高層住宅的服務不像餐飲服務那樣注重場面的渲染，而應注重服務過程的“三輕”，為業(yè)戶提供的戶內家政服務應在業(yè)戶不在房內的期間進行，讓業(yè)戶感到物業(yè)管理公司在為自己服務，而又看不到服務的場面。每年編制共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向開發(fā)建設單位或業(yè)主提出報告和建議，根據(jù)開發(fā)建設單位或業(yè)主決定組織維修。6路燈完好率及使用率95%96％7化糞池、雨水井、污水井完好率90%95％8公共文體設施、休息設施完好率95%95％9管理費收繳率90％95％按規(guī)定收取，不擅自提高收費。 物業(yè)管理相關法律法規(guī)、文件216。 《某廣場業(yè)主臨時管理規(guī)約》216。另外，物業(yè)管理這類服務工作的時間性也非常重要，作為優(yōu)質服務的標準之一，物業(yè)管理公司是否能以盡可能短的時間向本項目提供服務是一個管理公司內部管理是否成熟、規(guī)范、高效的重要標志，也是本項目衡量物業(yè)管理水準的標尺。、在對外服務上采用“24小時不間斷服務”管理模式“管理無盲點，服務無盲區(qū)”是本公司對本項目管理的基本原則和基本理念。在本項目對人員、物品管理方面，本公司將采用獨具特色的“記憶+規(guī)范”法，其管理原理為：對人員、物品進出進行分類控制；對本項目內部工作人員采用記憶法，對于內部訪客采取登記有效證件監(jiān)控出入，從而確保本項目內無閑雜人員。(2)“不均衡管理制”這項制度是本公司獨有的使用效果最顯著的特色制度。（更多內容詳見《員工服務標準作業(yè)規(guī)程》）(5)“首問責任制”是指面對客戶的問題，第一個接觸客戶的工作人員應負責將問題向公司進行反饋，不能以任何理由進行推諉，“踢皮球”。l 評估小區(qū)規(guī)劃設計及建設。交房前一個月6物業(yè)竣工承接查驗l 物業(yè)竣工后，與開發(fā)公司公共進行承接查驗；l 依據(jù)建設部《物業(yè)承接查驗管理辦法》，逐項檢查，發(fā)現(xiàn)問題，督促整改，辦理房屋主體及公共設施設備書面正式接管驗收、移交手續(xù)，做好遺留工程備忘。l 協(xié)助開發(fā)單位發(fā)交房通知書：列出住戶名單、通信地址、聯(lián)系電話；以掛號信的方式寄送交房通知書，并留下存根；同時將交房通知書的內容電話告知準業(yè)主；l 根據(jù)需要進行入伙儀式的布置和宣傳l 配合開發(fā)公司帶領業(yè)主驗樓；l 辦理入伙手續(xù)，移交房屋鑰匙交房前三個月至交房通知書之日起4建立某廣場的物業(yè)檔案資料l 收集檔案資料并科學分類，如工程圖紙：建施、水施、電施、結施等；設備資料：各項機電設備、智能化系統(tǒng)的技術資料，建立設備臺帳l 設施清單：小區(qū)所有公共配套設施清單l 其他與物業(yè)相關的資料交房前一個月起5建立業(yè)主檔案資料l 業(yè)主名錄（包括聯(lián)系地址、聯(lián)系電話等）l 售樓合同l 身份證明和委托書l 驗樓、收樓資料和入伙資料l 其他相關文件、資料等交房前一個月起6完善管理及辦公條件l 完善管理及辦公條件，安排管理用房、員工宿舍、管理用物質裝備前期入伙前三個月7外部環(huán)境和內部管理體系及硬件的導入l 與居委會、派出所、供水、供電、銀行、稅務、物業(yè)管理主管部門建立良好的關系，確保物業(yè)服務中心工作有一個較好的外部環(huán)境l 導入IS09001質量管理系統(tǒng)及特色管理服務模式，導入物業(yè)管理應用軟件前期入伙前三個月 售后階段序號項目內容完成時間1保修期管理l 及時聯(lián)系開發(fā)公司、施工單位、業(yè)主，處理好保修期內的有關問題交房之