【導讀】第一章綜合說明··································2. 第二章物業(yè)管理整體設想及策劃·····················5. 第三章管理機構、人員管理及培訓···················10. 第四章房屋及公共設施設備管理·····················20. 第五章治安、交通及車輛管理·······················26. 第六章衛(wèi)生、綠化及商鋪管理······················29. 第七章社區(qū)文化建設與服務內容····················32. 第八章物業(yè)管理具體措施··························34. 第九章物業(yè)管理前期費用測算······················39. 策劃部、企業(yè)發(fā)展部、企業(yè)文化部、工程技術部、維修中心、保潔中心等部門，式高層公寓、學校等，介入咨詢和接管物業(yè)的總建筑面積達3098萬平方米。務第一為宗旨，建立了獨立核算、自負盈虧、自主經營、自我發(fā)展的運行機制，素質，提高服務質量，提高管理水平，為公司的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎。一流的物業(yè)管理企業(yè)，爭取為我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展做出應有的貢獻。審核，并通過美國權威認證機構ANAB認證。丹桂公寓、蘭桂花園）入選2020年度杭州市最佳住宅小區(qū)。收繳率達98%以上，業(yè)主滿意率達95%以上，實現(xiàn)了社會效益和經濟效益的共贏。進物業(yè)的銷售也有一定的優(yōu)勢。

　　

【正文】 6000 元 /人月 1人 1月 =6000 元 /月 綜管部主管 1人 3000 元 /人月 1人 1月 =3000 元 /月 管理員 2人 1600 元 /人月 2人 1月 =3200 元 /月 保安主管 1人 2500 元 /人月 1人 1月 =2500 元 /月 保安班長 3人 1400 元 /人月 3人 1月 =4200 元 /月 工程主管 1人 4000 元 /人月 1人 1月 =4000 元 /月 福利費、教育經費、工會經費： 22900 元 %=4008 元 /年 社 會統(tǒng)籌保險費： 22900 元 %=7351 元 /年 服裝費： 660 元 /月 管理人員、保安主管、工程主管： 70 元 /人月 6人 1月 =420 元 /月 保安人員： 80 元 /人月 3人 1 月 =240 元 /月 辦公費用： 4300 元 /月 （ 1）辦公耗費： 1000 元 /月 （ 2）辦公用水、用電費用： 1000 元 /月 （ 3）通訊費： 1700 元 /月 電話費： 300 元 /臺月 1 臺 1月 =300 元 /月 手機費： 1400 元 /月 經理 300 元 /人月 1人 1 月 =300 元 /月 綜管部主管、保安主管、工 程主管 200 元 /人月 3人 1 月 =600 元 /月 其他人員 100 元 /人月 5人 1 月 =500 元 /月 （ 4）交通費： 600元 /月 保安費用： 440元 /月 （ 1）保安、消防耗材： 200元 /月 （ 2）保安管理費： 60元 /人月 4人 1月 =240 元 /月 不可預計費用（前 6 項之和的 5%）： 1983 元 /月 39659 元 5%=1983 元 /月 管理費（前 7項之和的 8%）： 3331 元 /月 41642 元 8%=3331 元 /月 稅金（前 8 項之和的 %）： 2541 元 /月 44973 元 %=2541 元 /月 （二）第二個月費用： 79429 元 /月 工資： 38500 元 /月 經理 1人 6000 元 /人月 1人 1月 =6000 元 /月 綜管部主管 1人 3000 元 /人月 1人 1月 =3000 元 /月 管理員 2人 1600 元 /人月 2人 1月 =3200 元 /月 保安主管 1人 2500 元 /人月 1人 1月 =2500 元 /月 保安班長 3人 1400 元 /人月 3人 1月 =4200 元 /月 保安人員 10人 1200 元 /人月 10人 1月 =12020 元 /月 工程主管 1人 4000 元 /人月 1人 1月 =4000 元 /月 綜合維修 2人 1800 元 /人月 2人 1月 =3600 元 /月 福利費、教育經費、工會經費： 38500 元 %=6738 元 /年 社會統(tǒng)籌保險費： 38500 元 %=12359 元 /年 服裝費： 1560 元 /月 管理人員、保安主管、工程主管： 70 元 /人月 6人 1月 =420 元 /月 維修人員： 50 元 /人月 2人 1 月 =100 元 /月 保安人員： 80 元 /人月 13 人 1月 =1040 元 /月 辦公費用： 5600 元 /月 （ 1）辦公耗費： 1200 元 /月 （ 2）辦公用水、用電費用： 1100 元 /月 （ 3）通訊費： 2500 元 /月 電話費： 300 元 /臺月 3 臺 1月 =900 元 /月 手機費： 1600 元 /月 經理 300 元 /人月 1人 1 月 =300 元 /月 綜管部主管、 保安主管、工程主管 200 元 /人月 3人 1 月 =600 元 /月 其他人員 100 元 /人月 7人 1 月 =700 元 /月 （ 4）交通費： 800元 /月 保安費用： 1540 元 /月 （ 1）保安、消防耗材： 700元 /月 （ 2）保安管理費： 60元 /人月 14人 1 月 =840 元 /月 不可預計費用（前 6 項之和的 5%）： 3315 元 /月 66297 元 5%=3315 元 /月 管理費（前 7項之和的 8%）： 5569 元 /月 69612 元 8%=5569 元 /月 稅金（前 8 項之和的 %）： 4248 元 /月 75181 元 %=4248 元 /月 （三）第一個月費用： 155922 元 /月 工資： 80100 元 /月 經理 1人 6000 元 /人月 1人 1月 =6000 元 /月 綜管部主管 1人 3000 元 /人月 1人 1月 =3000 元 /月 管理員 2人 1600 元 /人月 2人 1月 =3200 元 /月 客服人員 3人 1600 元 /人月 3人 1月 =4800 元 /月 保安主管 1人 2500 元 /人月 1人 1月 =2500 元 /月 保安班長 3人 1400 元 /人月 3人 1月 =4200 元 /月 保安人員 18人（含車管員） 1200 元 /人月 18 人 1月 =21600 元 /月 消監(jiān)控 4人 1300 元 /人月 4人 1月 =5200 元 /月 工程主管 1人 4000 元 /人月 1人 1月 =4000 元 /月 綜合維修 8人 1800 元 /人月 8人 1月 =14400 元 /月 保潔員 14 人 800 元 /人月 14 人 1月 =11200 元 /月 福利費、教育經費、工會經費： 80100 元 %=14018 元 /月 社會統(tǒng)籌保險費： 68900 元 %=22117 元 /月 服裝費： 3690 元 /月 管理人員、保安主管、工程主管、消監(jiān)控： 70 元 /人月 13人 1 月 =910 元 /月 維修人員、保潔人員： 50 元 /人月 22人 1 月 =1100 元 /月 保安人員： 80 元 /人月 21 人 1月 =1680 元 /月 辦公 費用： 7400 元 /月 （ 1）辦公耗費： 1500 元 /月 （ 2）辦公用水、用電費用： 1200 元 /月 （ 3）通訊費： 3200 元 /月 電話費： 200 元 /臺月 5 臺 1月 =1000 元 /月 手機費： 2200 元 /月 經理 300 元 /人月 1人 1 月 =300 元 /月 綜管部主管、保安主管、工程主管 200 元 /人月 3人 1 月 =600 元 /月 其他人員 100 元 /人月 13人 1 月 =1300 元 /月 （ 4）交通費： 1500 元 /月 保安費用： 2820 元 /月 （ 1）保安、消防耗材： 1500 元 /月 （ 2）保安管理費： 60元 /人月 22人 1 月 =1320 元 /月 不可預計費用（前 6 項之和的 5%）： 6507 元 /月 130145 元 5%=6507 元 /月 管理費（前 7項之和的 8%）： 10932 元 /月 136652 元 8%=10932 元 /月 稅金（前 8 項之和的 %）： 8338 元 /月 147584 元 %=8338 元 /月 （四）領房費用： 100000 元 三、第一年費用測算 （一） 收入： 2388097 元 /年 物管費收入： 2214002 元 /年 （ 1）住宅： 430127 元 /年 （建筑面積 ㎡，入住率按 50%計，物業(yè)管理服務費標準 元 /㎡月，含電梯、加壓供水等運行能耗費用，收繳率按 95%計） ㎡ 元 /㎡月 12 月 50% 95%=256545 元 /年 ㎡ 元 /㎡月 12 月 50% 70% 95%=179582 元 /年 （ 2）商場： 152615 元 /年 （建筑面積 8189 ㎡，入住率按 70%計，物業(yè)管理服務費標準 元 /㎡月，收繳率按 95%計，涉及商鋪的設施設備運行能耗費用據(jù)實分攤） 8189 ㎡ 元 /㎡月 12 月 70% 95%=117627 元 /年 8189 ㎡ 元 /㎡月 12 月 30% 70% 95%=35288 元 /年 （ 3）寫字樓： 1631260 元 /年 （建筑面積 28590 ㎡，使用率按 70%計，物業(yè)管理服務費標準 ㎡月，收繳率按 95%計，涉及寫字樓的設施設備運行能耗費用據(jù)實分 攤） 28590 ㎡ ㎡月 12月 70% 95%=1254815 元 /年 28590 ㎡ ㎡月 12月 40% 30% 95%=376445 元 /年 地下車位： 101745 元 /年 （地下車位共 175個，使用率按 50%計，公共維護費標準 60 元 /個月，收繳率按 95%計） 175 個 60 元 /個月 12月 50% 95%=59850 元 /年 175 個 60 元 /個月 12月 50% 70% 95%=41895 元 /年 有償服務收入： 12350 元 /年 住宅： 247 戶 100 元 /戶 50%=12350 元 /年 其他經營收入： 60000 元 /年 （二） 支出費用： 2312238 元 /年 工資： 1041300 元 /年 （人員編制 56 人，工資按 13 個月計，含基本工資、加班費、年終獎金等） 經理 1人 6000 元 /人月 1人 13月 =78000 元 /年 綜管部主管 1人 3000 元 /人月 1人 13月 =39000 元 /年 管理員 2人 1600 元 /人月 2人 13月 =41600 元 /年 客服人員 3人 1600 元 /人月 3人 13月 =62400 元 /年 保安主管 1人 2500 元 /人月 1人 13月 =32500 元 /年 保安班長 3人 1400 元 /人月 3人 13月 =54600 元 /年 保安人員 18人（含車管員） 1200 元 /人月 18人 13 月 =280800 元 /年 消監(jiān)控 4人 1300 元 /人月 4人 13月 =67600 元 /年 工程主管 1人 4000 元 /人月 1人 13月 =52020 元 /年 綜合維修 8人 1800 元 /人月 8人 13月 =187200 元 /年 保潔員 14 人 800 元 /人月 14人 13月 =145600 元 /年 福利費、教育經費、工會經費： 1041300 元 %=182228 元 /年 社會統(tǒng)籌保險費： 287520 元 /年 895700 元 %=287520 元 /年 服裝費： 44280 元 /年 管理人員、保安主管、工程主管、消監(jiān)控： 70 元 /人月 12月 13 人 =10920 元 /年 維修人員、保潔人員： 50 元 /人月 22人 12 月 =13200 元 /年 保安人員： 80 元 /人月 21 人 12月 =20200 元 /年 辦公費用： 85400 元 /年 （ 1）辦公耗費： 20200元 /年 （ 2）辦公用水用電費用： 12020 元 /年 （ 3）通訊費： 38400 元 /年 電話費： 200 元 /臺月 5 臺 12月 =12020 元 /年 手機費： 26400 元 /年 經理 300 元 /人月 1 人 12月 =3600 元 /年