【正文】 見項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表2022 年 2022 年時(shí)間項(xiàng)目名稱 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12項(xiàng)目報(bào)批施工圖設(shè)計(jì)及招標(biāo)工程施工竣工驗(yàn)收居民入住辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告41第十章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算一、估算依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)實(shí)用手冊(cè)》?！锻顿Y項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》。建筑工程按當(dāng)?shù)卦儍r(jià)及市場(chǎng)行情估算。配套設(shè)施按市場(chǎng)詢價(jià)及市場(chǎng)行情估算。工程建設(shè)其他費(fèi)用按工程費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定費(fèi)率計(jì)列（見其他費(fèi)用表）。預(yù)備費(fèi)分基本預(yù)備費(fèi)和價(jià)差預(yù)備費(fèi)?；绢A(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和 3%計(jì)列，價(jià)差預(yù)備費(fèi)取 0%。銀行借款參照中國人民銀行利率（5 年以上）標(biāo)準(zhǔn)，按年利率 %計(jì)算。二、投資估算根據(jù)估算，某區(qū)閆寺辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃總投資為 萬元。其中工程費(fèi)用 萬元，工程建設(shè)辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告42及其他費(fèi)用 萬元，補(bǔ)償費(fèi)用 萬元，預(yù)備費(fèi) 萬元，建設(shè)期利息 萬元。詳見下表：表 總投資估算表表 主體建筑投資估算表表 配套工程投資估算表表 工程建設(shè)其他費(fèi)用投資估算表表 補(bǔ)償費(fèi)投資估算表辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告43表 總投資估算表 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng)目名稱 工程費(fèi)用 其他費(fèi)用 合計(jì)一 工程費(fèi)用 1 主體建筑工程 2 室外建筑工程 3 配套工程 二 工程建設(shè)其他費(fèi)用 1 工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 2 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 3 環(huán)境影響咨詢費(fèi) 4 建設(shè)單位管理費(fèi) 5 建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi) 6 施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi) 7 散裝水泥專項(xiàng)資金 8 防雷檢測(cè)費(fèi) 9 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 10 房產(chǎn)繪測(cè)費(fèi) 三 補(bǔ)償費(fèi)用 1 拆遷房屋安置補(bǔ)助費(fèi) 2 搬遷一次性補(bǔ)助費(fèi) 3 舊房拆除垃圾清運(yùn)費(fèi) 4 土地復(fù)墾費(fèi) 四 預(yù)備費(fèi) 五 建設(shè)期利息 六 合計(jì) 表 主體建筑工程投資估算表 單位：萬元序號(hào) 建筑物名稱 建筑面積（㎡） 單價(jià)（元） 總價(jià)（萬元）1 住宅建筑 2 公建建筑 老年公寓 管理商服設(shè)施 合計(jì) 辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告44表 室外建筑工程投資估算表 單位：萬元序號(hào) 名稱 工程量 單位 單價(jià)（元） 總價(jià)（萬元）1 區(qū)內(nèi)園林綠化景觀 ㎡ 2 區(qū)內(nèi)道路、停車位 ㎡ 3 泥結(jié)碎石田間道路 ㎡ 4 灌溉排水渠 m 5 栽植防護(hù)林 株 合計(jì) 表 配套設(shè)施工程投資估算表 單位：萬元序號(hào) 名稱 工程量（㎡） 單價(jià)（元） 總價(jià)（萬元）1 給水工程 2 排水工程 3 變配電工程 4 弱電工程 5 消防工程 合計(jì) 表 工程建設(shè)其他費(fèi)用投資估算表 單位：萬元序號(hào) 費(fèi)用名稱 收費(fèi)依據(jù) 取費(fèi)基礎(chǔ) 費(fèi)率 金額1 工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 計(jì)價(jià)格[2022]10 號(hào) 工程費(fèi)用 % 2 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 計(jì)價(jià)格[2022]1980 號(hào) 工程費(fèi)用 % 3 環(huán)境影響咨詢費(fèi) 計(jì)價(jià)格[2022]125 號(hào) 工程費(fèi)用 % 4 建設(shè)單位管理費(fèi) 財(cái)建[2022]394 號(hào) 工程費(fèi)用 % 5 建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi) 發(fā)改價(jià)格[2022]670 號(hào) 工程費(fèi)用 % 6 施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi) 發(fā)改價(jià)格[2022]534 號(hào) 工程費(fèi)用 % 7 散裝水泥專項(xiàng)資金 魯財(cái)綜[2022]24 號(hào) 建筑面積 2 元/㎡ 8 防雷檢測(cè)費(fèi) 魯價(jià)費(fèi)發(fā)[2022]10 號(hào) 建筑面積 元/㎡ 9 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 建筑面積 15 元/ ㎡ 10 房屋測(cè)繪費(fèi) 國測(cè)財(cái)字[2022]3 號(hào) 建筑面積 元/㎡ 合計(jì) 辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告45表 補(bǔ)償費(fèi)用投資估算表 單位：萬元序號(hào) 名稱 工程量 單位 單價(jià)（元） 總價(jià)（萬元）1 拆遷房屋安置補(bǔ)助費(fèi) 戶 4000 2 搬遷一次性補(bǔ)助費(fèi) 戶 1000 3 舊房拆除垃圾清運(yùn)費(fèi) ㎡ 10 4 土地復(fù)墾費(fèi) 畝 5000 合計(jì) 　 　 　 注：拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)按照市場(chǎng)價(jià)格行情每戶每年 4000 元進(jìn)行測(cè)算，共 1732 戶，合計(jì) 萬元；搬遷一次性補(bǔ)助費(fèi)按照按市場(chǎng)價(jià)格行情每戶 1000 元進(jìn)行測(cè)算，共 1732 戶，合 萬元；舊房拆除垃圾清運(yùn)費(fèi)按市場(chǎng)價(jià)格行情 10 元/平方米進(jìn)行測(cè)算，共拆除建筑面積 182萬平方米，合計(jì) 1050 萬元；土地復(fù)墾費(fèi)按照規(guī)定每畝征收 5000 元進(jìn)行測(cè)算，共 畝，合計(jì) 萬元；第二節(jié) 資金籌措某區(qū)閆寺辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃總投資為 萬元，資金來源：申請(qǐng)銀行貸款 萬元，占項(xiàng)目總投資的 %；自籌資金 萬元，占項(xiàng)目總投資的%。辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告46第十一章 經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益分析第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析的依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》二、經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目收入分析根據(jù)改造后土地騰空的實(shí)際情況，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目實(shí)施后，可騰空土地 畝。通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，土地指標(biāo)安排到轄區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用，且符合城市總體規(guī)則，規(guī)劃性質(zhì)為商住用地或工業(yè)用地。近幾年某區(qū)土地價(jià)格上升強(qiáng)勁，具有良好的開發(fā)前景。根據(jù)土地指標(biāo)安排騰空土地的宗地位置，參照類似成交價(jià)格進(jìn)行預(yù)期價(jià)格修正，具體修正典型舉例如下：（1）修正典型舉例（一）根據(jù)《中國土地市場(chǎng)網(wǎng)》信息，2022 年 9 月 18 日簽訂成交合同的位于聊城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路南，中華路西北地塊掛牌出讓的成交價(jià)格為 萬元/ 畝（競(jìng)得人為聊城卓亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司），就掛鉤指標(biāo)宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其參照所處區(qū)域的成交價(jià)格相比較，并對(duì)照修正和結(jié)合市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行修正，進(jìn)而求取該項(xiàng)目騰空土地處置凈收益。辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告47基本公式為：預(yù)計(jì)騰空土地處置凈收益=成交價(jià)格K1K2（1K3）式中：K1期日修正系數(shù)； K2影響地價(jià)的區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)； K3土地補(bǔ)償費(fèi)率修正系數(shù)。①期日修正系數(shù) K1：該參照物成交日期為 2022 年 9 月 18 日，本次待估宗地在2022 年以后未來 5 年預(yù)期日期與成交日期不一致，在此期間，隨著當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)展，建設(shè)用地地價(jià)均有一定幅度上漲，調(diào)查分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況后，預(yù)計(jì)未來 5 年平均上漲幅度 10%，因此確定期日修正系數(shù) K1=。②影響地價(jià)的區(qū)域因素與個(gè)別因素修正系數(shù) K2 根據(jù)待估宗地的用途性質(zhì)、區(qū)域地段、交通條件、市場(chǎng)繁榮狀況等影響因素進(jìn)行修正；該參照物成交價(jià)格為商服用途，本次待估宗地設(shè)定用途為商業(yè)用地，與成交土地用途一致，故不需進(jìn)行土地用途修正，但除土地用途性質(zhì)一致外，其余其他區(qū)域優(yōu)劣程度影響因素均預(yù)期優(yōu)于參照物的成交典型舉例，預(yù)計(jì)未來 5 年平均優(yōu)劣度 20%，故綜合確定待估宗地修正系數(shù) K2=。③補(bǔ)償費(fèi)用率 K3通過城鄉(xiāng)建設(shè)增減掛鉤，由于該土地指標(biāo)安排到城區(qū)建設(shè)用地使用，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)與參照物成交價(jià)格補(bǔ)償費(fèi)相對(duì)辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告48比，其補(bǔ)償費(fèi)率偏低，根據(jù)土地指標(biāo)安排具體現(xiàn)狀并結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格行情，確定補(bǔ)償費(fèi)率為 20%。④預(yù)期騰空土地處置凈收益 =成交價(jià)格K1K2（1K3）=（120%）=（萬元/畝）（2）修正典型舉例（二）根據(jù)《中國土地市場(chǎng)網(wǎng)》信息，2022 年 5 月 31 日簽訂成交合同的位于嘉明開發(fā)區(qū)北外環(huán)北，嘉隆路東地塊掛牌出讓的成交價(jià)格為 萬元/畝（競(jìng)得人為山東暖頻道服飾有限公司），就待估指標(biāo)宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其參照所處區(qū)域的成交價(jià)格相比較，并對(duì)照修正和結(jié)合市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行修正，進(jìn)而求取該項(xiàng)目騰空土地處置凈收益?；竟綖椋侯A(yù)計(jì)騰空土地處置凈收益=成交價(jià)格K1K2（1K3）式中：K1期日修正系數(shù)； K2影響地價(jià)的區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)； K3土地補(bǔ)償費(fèi)率修正系數(shù)。 ①期日修正系數(shù) K1：該參照物成交日期為 2022 年 5 月 31 日，本次待估宗地在2022 年以后未來 5 年預(yù)期日期與成交日期不一致，在此期間，隨著當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)展，工業(yè)用地地價(jià)上漲幅度較大，調(diào)查分辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告49析當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況后，預(yù)計(jì)未來 5 年平均上漲幅度 10%，因此確定期日修正系數(shù) K1=。 ②影響地價(jià)的區(qū)域因素與個(gè)別因素修正系數(shù) K2 根據(jù)待估宗地的用途性質(zhì)、區(qū)域地段、交通條件、市場(chǎng)繁榮狀況等影響因素進(jìn)行修正；該參照物成交價(jià)格為工業(yè)用途，本次待估宗地設(shè)定用途為工業(yè)用地，與成交土地用途一致，故不需進(jìn)行土地用途修正，但除土地用途性質(zhì)一致外，其余其他區(qū)域優(yōu)劣程度影響因素均預(yù)期優(yōu)于參照物的成交典型舉例，預(yù)計(jì)未來 5 年平均優(yōu)劣度 20%，故綜合確定待估宗地修正系數(shù) K2=。③補(bǔ)償費(fèi)用率 K3通過城鄉(xiāng)建設(shè)增減掛鉤，由于該土地指標(biāo)安排到城區(qū)各開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)建設(shè)用地使用，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)與參照物成交價(jià)格補(bǔ)償費(fèi)相對(duì)比，其補(bǔ)償費(fèi)率基本一致，根據(jù)土地指標(biāo)安排具體現(xiàn)狀并結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格行情，確定補(bǔ)償費(fèi)率為 10%。④預(yù)期騰空土地處置凈收益 =成交價(jià)格K1K2（1K3）=（110%）=（萬元/畝）辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告50掛鉤宗地凈收益結(jié)果確定表 單位：萬元/畝修正典型舉例（一） 修正典型舉例（二）宗地編號(hào) 修正凈收益 權(quán)重 修正凈收益 權(quán)重最終修正結(jié)果修正結(jié)果說明M1 取算術(shù)平均 值預(yù)期估價(jià)結(jié)果通過上述預(yù)期估算其預(yù)期該項(xiàng)目騰空土地處置凈收益 萬元/畝，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘土地指標(biāo)安排具體區(qū)域地段開發(fā)程度條件和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析，按照謹(jǐn)慎性原則最終取定該項(xiàng)目騰空土地處置凈收益 100 萬元/ 畝，預(yù)計(jì)可獲得凈收益 70070 萬元。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，可在第 2 年進(jìn)行指標(biāo)轉(zhuǎn)換并開展土地出讓工作，預(yù)計(jì)項(xiàng)目 6 年后全部售出。詳見表 111 預(yù)計(jì)年度銷售計(jì)劃表 年度銷售計(jì)劃表表 111 單位：萬元第 1年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 合計(jì)銷售比例 0% 20% 20% 20% 20% 20% 100%銷售收入 銷售稅金及附加鑒于項(xiàng)目承辦單位在政府授權(quán)下進(jìn)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目的運(yùn)作，以上銷售收入為增加建設(shè)用地的出讓收益，故本項(xiàng)目不涉及銷售稅金及附加征稅環(huán)節(jié)?？偝杀举M(fèi)用辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告51總成本費(fèi)用由固定總成本（建設(shè)投資）、可變成本（運(yùn)營費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）構(gòu)成。運(yùn)營費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間發(fā)生的各種費(fèi)用及管理費(fèi)用等，根據(jù)同類項(xiàng)目情況按銷售收入的 1%計(jì)取。詳見表 112 總成本費(fèi)用估算表。 總成本費(fèi)用估算表表 112 單位：萬元序號(hào) 名稱 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 合計(jì)1 固定總成本 2 可變成本 財(cái)務(wù)費(fèi)用 運(yùn)營費(fèi)用 3 總成本費(fèi)用 三、項(xiàng)目損益及凈態(tài)盈利能力分析 該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 萬元。經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目總投資收益率為 %。詳見表 113 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表表 113 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng)目名稱 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 合計(jì)1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 銷售稅金及附加 4 利潤(rùn)總額 5 所得稅 6 稅后利潤(rùn) 7 盈余公積金 8 可分配利潤(rùn)