【正文】 見項目實施進度計劃表。項目實施進度計劃表2022 年 2022 年時間項目名稱 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12項目報批施工圖設計及招標工程施工竣工驗收居民入住辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告41第十章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算一、估算依據(jù)國家發(fā)改委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。國家發(fā)改委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)實用手冊》?！锻顿Y項目經(jīng)濟咨詢評估指南》。建筑工程按當?shù)卦儍r及市場行情估算。配套設施按市場詢價及市場行情估算。工程建設其他費用按工程費用的有關規(guī)定費率計列（見其他費用表）。預備費分基本預備費和價差預備費。基本預備費按工程費用和其他費用之和 3%計列，價差預備費取 0%。銀行借款參照中國人民銀行利率（5 年以上）標準，按年利率 %計算。二、投資估算根據(jù)估算，某區(qū)閆寺辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目計劃總投資為 萬元。其中工程費用 萬元，工程建設辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告42及其他費用 萬元，補償費用 萬元，預備費 萬元，建設期利息 萬元。詳見下表：表 總投資估算表表 主體建筑投資估算表表 配套工程投資估算表表 工程建設其他費用投資估算表表 補償費投資估算表辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告43表 總投資估算表 單位：萬元序號 項目名稱 工程費用 其他費用 合計一 工程費用 1 主體建筑工程 2 室外建筑工程 3 配套工程 二 工程建設其他費用 1 工程勘察設計費 2 招標代理服務費 3 環(huán)境影響咨詢費 4 建設單位管理費 5 建設工程監(jiān)理費 6 施工圖設計審查費 7 散裝水泥專項資金 8 防雷檢測費 9 城市基礎設施配套費 10 房產(chǎn)繪測費 三 補償費用 1 拆遷房屋安置補助費 2 搬遷一次性補助費 3 舊房拆除垃圾清運費 4 土地復墾費 四 預備費 五 建設期利息 六 合計 表 主體建筑工程投資估算表 單位：萬元序號 建筑物名稱 建筑面積（㎡） 單價（元） 總價（萬元）1 住宅建筑 2 公建建筑 老年公寓 管理商服設施 合計 辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告44表 室外建筑工程投資估算表 單位：萬元序號 名稱 工程量 單位 單價（元） 總價（萬元）1 區(qū)內園林綠化景觀 ㎡ 2 區(qū)內道路、停車位 ㎡ 3 泥結碎石田間道路 ㎡ 4 灌溉排水渠 m 5 栽植防護林 株 合計 表 配套設施工程投資估算表 單位：萬元序號 名稱 工程量（㎡） 單價（元） 總價（萬元）1 給水工程 2 排水工程 3 變配電工程 4 弱電工程 5 消防工程 合計 表 工程建設其他費用投資估算表 單位：萬元序號 費用名稱 收費依據(jù) 取費基礎 費率 金額1 工程勘察設計費 計價格[2022]10 號 工程費用 % 2 招標代理服務費 計價格[2022]1980 號 工程費用 % 3 環(huán)境影響咨詢費 計價格[2022]125 號 工程費用 % 4 建設單位管理費 財建[2022]394 號 工程費用 % 5 建設工程監(jiān)理費 發(fā)改價格[2022]670 號 工程費用 % 6 施工圖設計審查費 發(fā)改價格[2022]534 號 工程費用 % 7 散裝水泥專項資金 魯財綜[2022]24 號 建筑面積 2 元/㎡ 8 防雷檢測費 魯價費發(fā)[2022]10 號 建筑面積 元/㎡ 9 城市基礎設施配套費 建筑面積 15 元/ ㎡ 10 房屋測繪費 國測財字[2022]3 號 建筑面積 元/㎡ 合計 辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告45表 補償費用投資估算表 單位：萬元序號 名稱 工程量 單位 單價（元） 總價（萬元）1 拆遷房屋安置補助費 戶 4000 2 搬遷一次性補助費 戶 1000 3 舊房拆除垃圾清運費 ㎡ 10 4 土地復墾費 畝 5000 合計 　 　 　 注：拆遷安置補助費按照市場價格行情每戶每年 4000 元進行測算，共 1732 戶，合計 萬元；搬遷一次性補助費按照按市場價格行情每戶 1000 元進行測算，共 1732 戶，合 萬元；舊房拆除垃圾清運費按市場價格行情 10 元/平方米進行測算，共拆除建筑面積 182萬平方米，合計 1050 萬元；土地復墾費按照規(guī)定每畝征收 5000 元進行測算，共 畝，合計 萬元；第二節(jié) 資金籌措某區(qū)閆寺辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目計劃總投資為 萬元，資金來源：申請銀行貸款 萬元，占項目總投資的 %；自籌資金 萬元，占項目總投資的%。辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告46第十一章 經(jīng)濟社會效益分析第一節(jié) 經(jīng)濟效益分析一、經(jīng)濟效益分析的依據(jù)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》二、經(jīng)濟效益分析項目收入分析根據(jù)改造后土地騰空的實際情況，經(jīng)測算該項目實施后，可騰空土地 畝。通過城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，土地指標安排到轄區(qū)城鎮(zhèn)建設用地使用，且符合城市總體規(guī)則，規(guī)劃性質為商住用地或工業(yè)用地。近幾年某區(qū)土地價格上升強勁，具有良好的開發(fā)前景。根據(jù)土地指標安排騰空土地的宗地位置，參照類似成交價格進行預期價格修正，具體修正典型舉例如下：（1）修正典型舉例（一）根據(jù)《中國土地市場網(wǎng)》信息，2022 年 9 月 18 日簽訂成交合同的位于聊城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)長江路南，中華路西北地塊掛牌出讓的成交價格為 萬元/ 畝（競得人為聊城卓亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司），就掛鉤指標宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其參照所處區(qū)域的成交價格相比較，并對照修正和結合市場預期進行修正，進而求取該項目騰空土地處置凈收益。辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告47基本公式為：預計騰空土地處置凈收益=成交價格K1K2（1K3）式中：K1期日修正系數(shù)； K2影響地價的區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)； K3土地補償費率修正系數(shù)。①期日修正系數(shù) K1：該參照物成交日期為 2022 年 9 月 18 日，本次待估宗地在2022 年以后未來 5 年預期日期與成交日期不一致，在此期間，隨著當?shù)厣鐣?jīng)濟狀況發(fā)展，建設用地地價均有一定幅度上漲，調查分析當?shù)赝恋厥袌鰻顩r后，預計未來 5 年平均上漲幅度 10%，因此確定期日修正系數(shù) K1=。②影響地價的區(qū)域因素與個別因素修正系數(shù) K2 根據(jù)待估宗地的用途性質、區(qū)域地段、交通條件、市場繁榮狀況等影響因素進行修正；該參照物成交價格為商服用途，本次待估宗地設定用途為商業(yè)用地，與成交土地用途一致，故不需進行土地用途修正，但除土地用途性質一致外，其余其他區(qū)域優(yōu)劣程度影響因素均預期優(yōu)于參照物的成交典型舉例，預計未來 5 年平均優(yōu)劣度 20%，故綜合確定待估宗地修正系數(shù) K2=。③補償費用率 K3通過城鄉(xiāng)建設增減掛鉤，由于該土地指標安排到城區(qū)建設用地使用，地上附著物及青苗補償費與參照物成交價格補償費相對辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告48比，其補償費率偏低，根據(jù)土地指標安排具體現(xiàn)狀并結合市場價格行情，確定補償費率為 20%。④預期騰空土地處置凈收益 =成交價格K1K2（1K3）=（120%）=（萬元/畝）（2）修正典型舉例（二）根據(jù)《中國土地市場網(wǎng)》信息，2022 年 5 月 31 日簽訂成交合同的位于嘉明開發(fā)區(qū)北外環(huán)北，嘉隆路東地塊掛牌出讓的成交價格為 萬元/畝（競得人為山東暖頻道服飾有限公司），就待估指標宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其參照所處區(qū)域的成交價格相比較，并對照修正和結合市場預期進行修正，進而求取該項目騰空土地處置凈收益?；竟綖椋侯A計騰空土地處置凈收益=成交價格K1K2（1K3）式中：K1期日修正系數(shù)； K2影響地價的區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)； K3土地補償費率修正系數(shù)。 ①期日修正系數(shù) K1：該參照物成交日期為 2022 年 5 月 31 日，本次待估宗地在2022 年以后未來 5 年預期日期與成交日期不一致，在此期間，隨著當?shù)厣鐣?jīng)濟狀況發(fā)展，工業(yè)用地地價上漲幅度較大，調查分辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告49析當?shù)赝恋厥袌鰻顩r后，預計未來 5 年平均上漲幅度 10%，因此確定期日修正系數(shù) K1=。 ②影響地價的區(qū)域因素與個別因素修正系數(shù) K2 根據(jù)待估宗地的用途性質、區(qū)域地段、交通條件、市場繁榮狀況等影響因素進行修正；該參照物成交價格為工業(yè)用途，本次待估宗地設定用途為工業(yè)用地，與成交土地用途一致，故不需進行土地用途修正，但除土地用途性質一致外，其余其他區(qū)域優(yōu)劣程度影響因素均預期優(yōu)于參照物的成交典型舉例，預計未來 5 年平均優(yōu)劣度 20%，故綜合確定待估宗地修正系數(shù) K2=。③補償費用率 K3通過城鄉(xiāng)建設增減掛鉤，由于該土地指標安排到城區(qū)各開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)建設用地使用，地上附著物及青苗補償費與參照物成交價格補償費相對比，其補償費率基本一致，根據(jù)土地指標安排具體現(xiàn)狀并結合市場價格行情，確定補償費率為 10%。④預期騰空土地處置凈收益 =成交價格K1K2（1K3）=（110%）=（萬元/畝）辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告50掛鉤宗地凈收益結果確定表 單位：萬元/畝修正典型舉例（一） 修正典型舉例（二）宗地編號 修正凈收益 權重 修正凈收益 權重最終修正結果修正結果說明M1 取算術平均 值預期估價結果通過上述預期估算其預期該項目騰空土地處置凈收益 萬元/畝，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘土地指標安排具體區(qū)域地段開發(fā)程度條件和當?shù)厥袌龇治?，按照謹慎性原則最終取定該項目騰空土地處置凈收益 100 萬元/ 畝，預計可獲得凈收益 70070 萬元。根據(jù)項目實施進度計劃，可在第 2 年進行指標轉換并開展土地出讓工作，預計項目 6 年后全部售出。詳見表 111 預計年度銷售計劃表 年度銷售計劃表表 111 單位：萬元第 1年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 合計銷售比例 0% 20% 20% 20% 20% 20% 100%銷售收入 銷售稅金及附加鑒于項目承辦單位在政府授權下進行城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目的運作，以上銷售收入為增加建設用地的出讓收益，故本項目不涉及銷售稅金及附加征稅環(huán)節(jié)?？偝杀举M用辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告51總成本費用由固定總成本（建設投資）、可變成本（運營費用和財務費用）構成。運營費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間發(fā)生的各種費用及管理費用等，根據(jù)同類項目情況按銷售收入的 1%計取。詳見表 112 總成本費用估算表。 總成本費用估算表表 112 單位：萬元序號 名稱 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 合計1 固定總成本 2 可變成本 財務費用 運營費用 3 總成本費用 三、項目損益及凈態(tài)盈利能力分析 該項目實現(xiàn)利潤總額 萬元。經(jīng)測算該項目總投資收益率為 %。詳見表 113 利潤與利潤分配表 利潤與利潤分配表表 113 單位：萬元序號 項目名稱 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 合計1 銷售收入 2 總成本費用 3 銷售稅金及附加 4 利潤總額 5 所得稅 6 稅后利潤 7 盈余公積金 8 可分配利潤