【正文】 額 5 所得稅 6 稅后利潤 7 盈余公積金 8 可分配利潤 辦事。 總成本費用估算表表 112 單位：萬元序號 名稱 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 合計1 固定總成本 2 可變成本 財務(wù)費用 運營費用 3 總成本費用 三、項目損益及凈態(tài)盈利能力分析 該項目實現(xiàn)利潤總額 萬元。詳見表 111 預(yù)計年度銷售計劃表 年度銷售計劃表表 111 單位：萬元第 1年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 合計銷售比例 0% 20% 20% 20% 20% 20% 100%銷售收入 銷售稅金及附加鑒于項目承辦單位在政府授權(quán)下進(jìn)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目的運作，以上銷售收入為增加建設(shè)用地的出讓收益，故本項目不涉及銷售稅金及附加征稅環(huán)節(jié)。 ②影響地價的區(qū)域因素與個別因素修正系數(shù) K2 根據(jù)待估宗地的用途性質(zhì)、區(qū)域地段、交通條件、市場繁榮狀況等影響因素進(jìn)行修正；該參照物成交價格為工業(yè)用途，本次待估宗地設(shè)定用途為工業(yè)用地，與成交土地用途一致，故不需進(jìn)行土地用途修正，但除土地用途性質(zhì)一致外，其余其他區(qū)域優(yōu)劣程度影響因素均預(yù)期優(yōu)于參照物的成交典型舉例，預(yù)計未來 5 年平均優(yōu)劣度 20%，故綜合確定待估宗地修正系數(shù) K2=。③補償費用率 K3通過城鄉(xiāng)建設(shè)增減掛鉤，由于該土地指標(biāo)安排到城區(qū)建設(shè)用地使用，地上附著物及青苗補償費與參照物成交價格補償費相對辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告48比，其補償費率偏低，根據(jù)土地指標(biāo)安排具體現(xiàn)狀并結(jié)合市場價格行情，確定補償費率為 20%。根據(jù)土地指標(biāo)安排騰空土地的宗地位置，參照類似成交價格進(jìn)行預(yù)期價格修正，具體修正典型舉例如下：（1）修正典型舉例（一）根據(jù)《中國土地市場網(wǎng)》信息，2022 年 9 月 18 日簽訂成交合同的位于聊城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)長江路南，中華路西北地塊掛牌出讓的成交價格為 萬元/ 畝（競得人為聊城卓亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司），就掛鉤指標(biāo)宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其參照所處區(qū)域的成交價格相比較，并對照修正和結(jié)合市場預(yù)期進(jìn)行修正，進(jìn)而求取該項目騰空土地處置凈收益。詳見下表：表 總投資估算表表 主體建筑投資估算表表 配套工程投資估算表表 工程建設(shè)其他費用投資估算表表 補償費投資估算表辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告43表 總投資估算表 單位：萬元序號 項目名稱 工程費用 其他費用 合計一 工程費用 1 主體建筑工程 2 室外建筑工程 3 配套工程 二 工程建設(shè)其他費用 1 工程勘察設(shè)計費 2 招標(biāo)代理服務(wù)費 3 環(huán)境影響咨詢費 4 建設(shè)單位管理費 5 建設(shè)工程監(jiān)理費 6 施工圖設(shè)計審查費 7 散裝水泥專項資金 8 防雷檢測費 9 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 10 房產(chǎn)繪測費 三 補償費用 1 拆遷房屋安置補助費 2 搬遷一次性補助費 3 舊房拆除垃圾清運費 4 土地復(fù)墾費 四 預(yù)備費 五 建設(shè)期利息 六 合計 表 主體建筑工程投資估算表 單位：萬元序號 建筑物名稱 建筑面積（㎡） 單價（元） 總價（萬元）1 住宅建筑 2 公建建筑 老年公寓 管理商服設(shè)施 合計 辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告44表 室外建筑工程投資估算表 單位：萬元序號 名稱 工程量 單位 單價（元） 總價（萬元）1 區(qū)內(nèi)園林綠化景觀 ㎡ 2 區(qū)內(nèi)道路、停車位 ㎡ 3 泥結(jié)碎石田間道路 ㎡ 4 灌溉排水渠 m 5 栽植防護(hù)林 株 合計 表 配套設(shè)施工程投資估算表 單位：萬元序號 名稱 工程量（㎡） 單價（元） 總價（萬元）1 給水工程 2 排水工程 3 變配電工程 4 弱電工程 5 消防工程 合計 表 工程建設(shè)其他費用投資估算表 單位：萬元序號 費用名稱 收費依據(jù) 取費基礎(chǔ) 費率 金額1 工程勘察設(shè)計費 計價格[2022]10 號 工程費用 % 2 招標(biāo)代理服務(wù)費 計價格[2022]1980 號 工程費用 % 3 環(huán)境影響咨詢費 計價格[2022]125 號 工程費用 % 4 建設(shè)單位管理費 財建[2022]394 號 工程費用 % 5 建設(shè)工程監(jiān)理費 發(fā)改價格[2022]670 號 工程費用 % 6 施工圖設(shè)計審查費 發(fā)改價格[2022]534 號 工程費用 % 7 散裝水泥專項資金 魯財綜[2022]24 號 建筑面積 2 元/㎡ 8 防雷檢測費 魯價費發(fā)[2022]10 號 建筑面積 元/㎡ 9 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 建筑面積 15 元/ ㎡ 10 房屋測繪費 國測財字[2022]3 號 建筑面積 元/㎡ 合計 辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告45表 補償費用投資估算表 單位：萬元序號 名稱 工程量 單位 單價（元） 總價（萬元）1 拆遷房屋安置補助費 戶 4000 2 搬遷一次性補助費 戶 1000 3 舊房拆除垃圾清運費 ㎡ 10 4 土地復(fù)墾費 畝 5000 合計 　 　 　 注：拆遷安置補助費按照市場價格行情每戶每年 4000 元進(jìn)行測算，共 1732 戶，合計 萬元；搬遷一次性補助費按照按市場價格行情每戶 1000 元進(jìn)行測算，共 1732 戶，合 萬元；舊房拆除垃圾清運費按市場價格行情 10 元/平方米進(jìn)行測算，共拆除建筑面積 182萬平方米，合計 1050 萬元；土地復(fù)墾費按照規(guī)定每畝征收 5000 元進(jìn)行測算，共 畝，合計 萬元；第二節(jié) 資金籌措某區(qū)閆寺辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目計劃總投資為 萬元，資金來源：申請銀行貸款 萬元，占項目總投資的 %；自籌資金 萬元，占項目總投資的%?；绢A(yù)備費按工程費用和其他費用之和 3%計列，價差預(yù)備費取 0%。建筑工程按當(dāng)?shù)卦儍r及市場行情估算。詳見項目實施進(jìn)度計劃表。辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告40第九章 項目實施進(jìn)度根據(jù)某區(qū)閆寺辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目的建設(shè)規(guī)模確定項目建設(shè)期為 年。由某區(qū)成立由國土、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、財政、民政、環(huán)保等部門成立的領(lǐng)導(dǎo)小組，全力支持。三、其他節(jié)能措施所有設(shè)備、電器等選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備、新型高效電器。配電設(shè)計應(yīng)節(jié)約有色金屬，本項目合理地選用銅鋁材質(zhì)的道體。另一方面住宅中大力推廣高效節(jié)能照明燈具。新建住宅樓以多層住宅樓為主，南北朝向，體型系數(shù)不大于，采用磚混結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)，墻體保溫方式為外墻內(nèi)保溫，住宅全部按節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。一、項目用能特點及節(jié)能原則 按照國家節(jié)能設(shè)計規(guī)范要求，本項目設(shè)計采用的設(shè)備與材料，應(yīng)采用與項目規(guī)模相適應(yīng)的、先進(jìn)可靠的節(jié)能新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，凡屬于已被國家頒布淘汰高能耗設(shè)備，設(shè)計中一律不予采用。第三節(jié) 節(jié)能措施新農(nóng)村建筑節(jié)能包含兩部分內(nèi)容，一部分是加強維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱能力，另一部分就是從供暖、供冷的熱源、輸送渠道及實現(xiàn)方式來節(jié)約能源。 公建用水 ㎡ 15 L/ 365 M179。項目能耗情況一覽表耗能名稱 計算指標(biāo) 單位 消耗指 標(biāo) 單位 使用時間 年耗量 單位 標(biāo)煤指標(biāo) （kg） 折標(biāo)煤 （t）住宅用電 1732 戶 4 kw最高日生活用水量應(yīng)為 665 立方米/日。h，公建用電年消耗量 萬 kw第二節(jié) 能源分析 根據(jù)建設(shè)規(guī)劃，項目用能如下：電力規(guī)劃在社區(qū)內(nèi)按安置社區(qū)的規(guī)模設(shè)置變壓器設(shè)備，通過變壓器變壓后接入各單體建筑。實現(xiàn)建筑節(jié)能目標(biāo)65%是由改善圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能，提高空調(diào)采暖設(shè)備和照明效率來分擔(dān)的。按照國家通行的分類，建筑能耗是指民用建筑使用過程中的能耗，其中包括居住建筑和公共建筑以及服務(wù)業(yè)，主要包括建筑采暖、空調(diào)、熱水供應(yīng)、炊事、照明、家用電器、電梯、通風(fēng)等方面的能耗，由此可見，建筑節(jié)能是從設(shè)計、施工到設(shè)備材料各行業(yè)全員參與的系統(tǒng)工程。水土保持是一項長期艱巨的任務(wù)，工程的實施有利于改善當(dāng)?shù)匦夂?，但自然環(huán)境的改變是漫長的，加之工程實施期及運行期存在對植被對環(huán)境的不利影響，因此必須進(jìn)一步加強水土保持工作，防止水土流失，以實現(xiàn)生態(tài)環(huán)境、社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。擬建項目禁止建設(shè)燃煤設(shè)施，居民入住后廚房必須采用清潔燃料，廚房油煙經(jīng)油煙凈化裝置凈化后經(jīng)豎井至屋頂高空排放；要合理安排停車場位置，如果設(shè)計地下停車庫，內(nèi)部必須安排抽風(fēng)排氣設(shè)施并合理確定出入口通道的位置及其坡度，防止地下車庫汽車尾氣無組織排放富集并對周圍環(huán)境造成污染。施工單位必須做到：一是運輸建筑渣土等散裝物料的車輛，必須進(jìn)行密閉運輸，并實施車輛進(jìn)出登記報告制度；二是監(jiān)管施工單位對出入施工場地工程車輛進(jìn)行沖洗，確保車輛不帶泥土駛出施工場地；三是施工現(xiàn)場的垃圾、渣土等應(yīng)當(dāng)及時清運，日產(chǎn)日清，確需臨時存放的渣土、粉性物料辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告30必須采取蓬蓋措施并定期噴淋降塵。本項目的建設(shè)對項目地塊本身乃至周邊區(qū)域生態(tài)環(huán)境的改善是非常有利的。 《中華人民共和國水污染防治法》： 《中華人民共和國水土保持法》，三、污染源分析及治理措施本項目新農(nóng)村建設(shè)新建居住區(qū)，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。該項目周圍工業(yè)企業(yè)較少，環(huán)境狀況良好，水體、空氣、土壤和植被具有較強的凈化能力。 熱力規(guī)劃：規(guī)劃在社區(qū)內(nèi)設(shè)熱交換站，由城市熱網(wǎng)引入一次熱源，經(jīng)換熱制備 85℃的低溫?zé)崴蚋鹘ㄖ锛泄┡?。電力?guī)劃：規(guī)劃在社區(qū)內(nèi)設(shè)箱式變壓器，通過變壓器變壓后接入各單體建筑。農(nóng)田水利工程沿村田間路兩側(cè)布設(shè)排水溝。 農(nóng)田水利工程標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田排灌設(shè)施布置合理，田間排澇標(biāo)準(zhǔn)一股在 10 年以上，排灌渠道的設(shè)置應(yīng)各成體系，滿足當(dāng)?shù)厣a(chǎn)條件。（3）政府將復(fù)墾土地面積等量置換為建設(shè)用地，授權(quán)聊城市昌泰城鎮(zhèn)建設(shè)有限責(zé)任公司進(jìn)行整理，實行公開出讓置換出的建設(shè)用地，實現(xiàn)土地集約利用，拓展存量發(fā)展空間，為保證村域發(fā)展，在為項目區(qū)村保留預(yù)留地后，其余納入增減掛鉤置換指標(biāo)?！耙恍摹敝干鐓^(qū)服務(wù)中心景觀區(qū)，“一帶” 指南北向步行景觀帶， “三片區(qū)”指三片居住組團(tuán)景觀區(qū)。公建：主要包括村委會、衛(wèi)生室、活動室、配電室、托兒所、商業(yè)金融服務(wù)用房及老年公寓等設(shè)施，建筑以地上 2 層或 3層為主。項目區(qū)涉及拆遷農(nóng)民 1732 戶，拆除建筑物 萬平方米，涉及拆遷人口 5542 人。國家、省、市有關(guān)新農(nóng)村建設(shè)的文件精神；項目承辦單位提供的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟資料。為減少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周圍市政雨水管道；污水達(dá)到國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)后接入市政污水管道。氣象條件根據(jù)當(dāng)?shù)貧庀蟛块T提供的資料，某區(qū)屬于暖溫大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，具體氣象資料數(shù)據(jù)如下：（1）風(fēng)向常年主導(dǎo)風(fēng)向：SSW冬季主導(dǎo)風(fēng)向：ENE夏季主導(dǎo)風(fēng)向: SSW（2）風(fēng)速辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告21最大風(fēng)速：冬季平均風(fēng)速：夏季平均風(fēng)速：（3）氣溫年平均氣溫：℃極端最高氣溫：℃極端最低氣溫：－℃（4）相對濕度最冷月平均相對濕度：54％最熱月平均相對濕度：73％全年平均相對濕度：56％（5）降水量年平均降水量：600 mm年最大降水量： mm日最大降水量： mm時最大降水量：190 mm（6）最大積雪厚度：190 mm（7）最大凍土厚度：44 mm三、外部配套條件某區(qū)供水、供熱、供氣、治污等市政建設(shè)近幾年取得重大進(jìn)展，城市功能有了質(zhì)的提高，城市管理不斷加強，城鄉(xiāng)面貌明顯改觀，水利、交通、能源、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在逐步加強。聊考斷裂為本區(qū)最大的構(gòu)造帶，為魯西隆起與臨清坳陷兩個構(gòu)造單元的轉(zhuǎn)換帶。地下水的主要補給來源為大氣降水及徒駭河的側(cè)補，主要排泄方式為大氣蒸發(fā)及工農(nóng)業(yè)用水及緩徑流。二、自然條件地形、地貌本項目擬建位置場地地形平坦，地面高程差異不大。