【正文】 詳見表 112 總成本費用估算表。 ①期日修正系數(shù) K1：該參照物成交日期為 2022 年 5 月 31 日，本次待估宗地在2022 年以后未來 5 年預期日期與成交日期不一致，在此期間，隨著當?shù)厣鐣?jīng)濟狀況發(fā)展，工業(yè)用地地價上漲幅度較大，調查分辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告49析當?shù)赝恋厥袌鰻顩r后，預計未來 5 年平均上漲幅度 10%，因此確定期日修正系數(shù) K1=。近幾年某區(qū)土地價格上升強勁，具有良好的開發(fā)前景。預備費分基本預備費和價差預備費。項目建設期為 年，計劃于 2022 年 7 月—8 月進行項目的前期工作，2022 年 9 月10 月份完成工程設計和招投標工作，11月份正式動工建設，計劃于 2022 年 11 月份工程竣工驗收，12 月份前實現(xiàn)村民全部安置入住。辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告38第八章 組織機構和管理第一節(jié) 組織機構新農(nóng)村建設和土地復墾工程確定后，受到了廣大群眾的贊同和支持，某區(qū)區(qū)委、區(qū)政府要求各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）黨委、政府全力支持，明確責任，強化工作保障。 節(jié)電措施 （1）電器線路的選材 電器線路的選材、配線應與建筑物的用電負荷相適應，并應符合安全和防火要求。二、設計節(jié)能措施方案 住宅設計節(jié)能建筑節(jié)能設計應符合《山東省居住建筑節(jié)能設計標準》（DBJ140372022）的要求。 采暖 ㎡ KJ/㎡.d 120 MJ 合計 該項目的綜合能源消耗量為 。辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告34熱力規(guī)劃：熱源由城市熱力蒸汽管網(wǎng)接入，規(guī)劃在社區(qū)內設熱交換站，由城市熱網(wǎng)引入一次熱源，經(jīng)換熱設備 85℃的低溫熱水向各建筑物集中供暖。h/d 計，住宅用電年消耗量 萬 kw與此同時，還要提高采暖、通風、空調、照明系統(tǒng)的能源利用效率，實現(xiàn)國家的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和能源發(fā)展戰(zhàn)略，完成本階段住宅建筑節(jié)能 65%的任務。辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告31第三節(jié) 水土保持 本項目進行新農(nóng)村建設和原村址土地的復墾，其中新農(nóng)村建設主要發(fā)生施工期，水土流失影響較小，土地的復墾項目由于大量挖運土料，在施工期會加重當?shù)氐乃亮魇?。建設項目開工后，建設單位必須按照誰污染、誰治理、誰開發(fā)、誰負責的原則，加強對施工單位的監(jiān)管，并配備專人負責施工工地的環(huán)境管理工作。 《聲環(huán)境質最標準》(GB 30962022)。 污水規(guī)劃：污水管線沿道路順坡布置，樓前設化糞池，通過污水管有組織的匯入設在社區(qū)內部主要道路污水管道中，然后就近送入城市污水管網(wǎng)，通過污水管道排入污水處理廠。（二）拆舊區(qū)復墾規(guī)劃設計l、土地平整工程主要利用機械對農(nóng)村建筑垃圾進行清運、深耕，削高填低，盡量使開發(fā)后田塊相對集中成片，便于機械內的雜樹、雜草清除干凈。（2）安置居民搬遷后，聊城市昌泰城鎮(zhèn)建設有限責任公司對建房后剩余土地進行復墾整理。住宅：擬建的安置社區(qū)以多層住宅樓為主，地上 5 層或 6層；規(guī)劃住宅建筑以 120150 平方米左右戶型為主，建筑造型力求大方，外墻以乳白色為基調，工程質量合格率達到 100%?！冻鞘幸?guī)劃編制辦法實施細則》。（3）地震活動具有一定的周期性。地下水靜止水位埋深介于 米之間，平均相對標高 米。通油路行政村達到 953 個，村村通油路率達 %，村村通客車通車率達 99%，村村通自來水工程全面完成。全區(qū)共植樹 155 萬株，造林 萬畝，林木覆蓋率達 %。蔬菜、畜牧、水產(chǎn)、林果四大產(chǎn)業(yè)的主導地位更加突出，成為農(nóng)民增收的穩(wěn)定來源。民營經(jīng)濟快速發(fā)展。規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資實現(xiàn) 145 億元，同比增長 %。項目實施后可為某區(qū)、市轄區(qū)增加土地指標 畝。項目區(qū)土地及農(nóng)業(yè)適宜性評價土地適宜性是評價土地對特定利用類型的適宜性的過程，即對照特定用途的適宜性，將特定地區(qū)的土地景象進行評價和歸類，為農(nóng)業(yè)區(qū)劃、合理利用土地資源和土壤的改良利用提供依據(jù)。同時在新建新農(nóng)村社區(qū) 1 處，規(guī)劃新建總建筑面積 萬平方米，其中規(guī)劃新建住宅面積 萬平方米，規(guī)劃公建建筑面積 平方米，規(guī)劃容積率 ，建筑密度 %，綠化率 %，規(guī)劃停車位 1500 個。 二、可有效改善農(nóng)村居民生活條件隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的不斷提高，廣大群眾對住房環(huán)境都有了新的要求。同時土地因素始終是制約某區(qū)工業(yè)轉型及城市發(fā)展的重中之重。國土資源部 2022 年開始在全國開展第一批城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點，山東是試點面積最大的省份。 “新農(nóng)村建設 ”的關鍵是要樹立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的新觀念。堅持政府組織，市場運作的原則。第二節(jié) 建設單位概況 某區(qū)閆寺辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目由政府授權聊城市昌泰城鎮(zhèn)建設有限責任公司組織實施。通過拆舊復墾可復墾出耕地 畝，在扣除居民安置用地指標 畝后，實際增加掛鉤土地指標 畝。辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告2通過城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，土地指標由某區(qū)人民政府統(tǒng)籌置換到城區(qū)建設用地使用。聊城市昌泰城鎮(zhèn)建設有限責任公司成立于 2022 年 6 月，注冊資本金 1 億元，公司的經(jīng)營范圍：受區(qū)政府委托，對城鄉(xiāng)基礎設施和重大工程進行投資和開發(fā)建設；城鄉(xiāng)閑置土地整理、收儲；參與棚戶區(qū)改造、城鎮(zhèn)化和廉租房建設，建筑節(jié)能和新能源項目的實施推廣；房地產(chǎn)開發(fā)；對高新技術和新能源等國家重點扶持的企業(yè)進行投資。堅持科技進步、擇優(yōu)選擇設計方案。要跳出“舊三農(nóng)抓三農(nóng) ”的傳統(tǒng)定勢，打破城鄉(xiāng)分割的體制障礙，把農(nóng)業(yè)發(fā)展放到整個國家經(jīng)濟的大格局中，把農(nóng)村進步放到整個社會辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告8的進步中，把農(nóng)民增收放到國民收入分配和再分配中，進而統(tǒng)籌規(guī)劃政策、公共資源、基礎設施及產(chǎn)業(yè)布局。某區(qū)始終把開展好試點工作與破解土地制約瓶頸和推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展相結合，精心組織，穩(wěn)步推進，積極探索，取得了明顯成效。城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點工作的開展，將能為某區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展開拓空間。要切實響應黨中央、國務院加快社會主義新農(nóng)村和城鎮(zhèn)化建設步伐，貫徹市委、市政府的戰(zhàn)略方針和縣委、縣政府的政策，改善住房環(huán)境，把舊村改造成一個整潔、文明、衛(wèi)生、舒適的住宅小區(qū)。項目建設可為居民創(chuàng)造良好的居住條件，使人民群眾安居樂業(yè)，有利于改善閆寺辦事處西舒項目區(qū)的投資環(huán)境，也有利于社會的穩(wěn)定和發(fā)展，對閆寺辦事處經(jīng)濟的發(fā)展，對促進兩個文明的建設和社會的安定，將發(fā)揮重要的作用。項目區(qū)氣候屬溫帶大陸季風區(qū)半干旱氣候，光熱資源豐富，四季分辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告14明，能滿足作物一年兩熟需要，適合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，地下水資源豐富，并且項目區(qū)土壤深厚，沙黏相間，地質較均勻，土層厚度較厚，土壤肥沃，地力較強，項目區(qū)土地資源復墾潛力巨大。通過城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，土地指標由縣政府統(tǒng)籌置換到城區(qū)各規(guī)劃新區(qū)的建設用地使用。社會消費品零售總額實現(xiàn)130 億元，同比增長 13%。實現(xiàn)營業(yè)收入辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告17909 億元，稅收 億元，同比分別增長 20%和 16%。蔬菜種植面積達 73 萬畝，無公害蔬菜可控制面積發(fā)展到 56 萬畝，國家級無公害農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展到 23 個，5種農(nóng)產(chǎn)品獲準使用國家綠色食品標志，食用菌總產(chǎn)達 19 萬噸，我區(qū)被評為全國食用菌產(chǎn)業(yè)化發(fā)展示范縣；新增畜禽規(guī)模養(yǎng)殖場408 家，名優(yōu)水產(chǎn)養(yǎng)殖面積 4120 畝；累計植樹 750 萬株，林木覆蓋率達 %。結構調整步伐進一步加快。 第二節(jié) 建設條件一、項目區(qū)概況閆寺街道辦事處地處聊城市西北城鄉(xiāng)結合部，位于京九鐵路、濟邯鐵路和濟聊館高速公路交匯的黃金十字架上，地理位置優(yōu)越。地下水的主要補給來源為大氣降水及徒駭河的側補，主要排泄方式為大氣蒸發(fā)及工農(nóng)業(yè)用水及緩徑流。氣象條件根據(jù)當?shù)貧庀蟛块T提供的資料，某區(qū)屬于暖溫大陸性季風氣候區(qū)，具體氣象資料數(shù)據(jù)如下：（1）風向常年主導風向：SSW冬季主導風向：ENE夏季主導風向: SSW（2）風速辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告21最大風速：冬季平均風速：夏季平均風速：（3）氣溫年平均氣溫：℃極端最高氣溫：℃極端最低氣溫：－℃（4）相對濕度最冷月平均相對濕度：54％最熱月平均相對濕度：73％全年平均相對濕度：56％（5）降水量年平均降水量：600 mm年最大降水量： mm日最大降水量： mm時最大降水量：190 mm（6）最大積雪厚度：190 mm（7）最大凍土厚度：44 mm三、外部配套條件某區(qū)供水、供熱、供氣、治污等市政建設近幾年取得重大進展，城市功能有了質的提高，城市管理不斷加強，城鄉(xiāng)面貌明顯改觀，水利、交通、能源、道路等基礎設施建設正在逐步加強。國家、省、市有關新農(nóng)村建設的文件精神；項目承辦單位提供的有關技術、經(jīng)濟資料。公建：主要包括村委會、衛(wèi)生室、活動室、配電室、托兒所、商業(yè)金融服務用房及老年公寓等設施，建筑以地上 2 層或 3層為主。（3）政府將復墾土地面積等量置換為建設用地，授權聊城市昌泰城鎮(zhèn)建設有限責任公司進行整理，實行公開出讓置換出的建設用地，實現(xiàn)土地集約利用，拓展存量發(fā)展空間，為保證村域發(fā)展，在為項目區(qū)村保留預留地后，其余納入增減掛鉤置換指標。農(nóng)田水利工程沿村田間路兩側布設排水溝。 熱力規(guī)劃：規(guī)劃在社區(qū)內設熱交換站，由城市熱網(wǎng)引入一次熱源，經(jīng)換熱制備 85℃的低溫熱水向各建筑物集中供暖。 《中華人民共和國水污染防治法》： 《中華人民共和國水土保持法》，三、污染源分析及治理措施本項目新農(nóng)村建設新建居住區(qū)，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。施工單位必須做到：一是運輸建筑渣土等散裝物料的車輛，必須進行密閉運輸，并實施車輛進出登記報告制度；二是監(jiān)管施工單位對出入施工場地工程車輛進行沖洗，確保車輛不帶泥土駛出施工場地；三是施工現(xiàn)場的垃圾、渣土等應當及時清運，日產(chǎn)日清，確需臨時存放的渣土、粉性物料辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告30必須采取蓬蓋措施并定期噴淋降塵。水土保持是一項長期艱巨的任務，工程的實施有利于改善當?shù)匦夂?，但自然環(huán)境的改變是漫長的，加之工程實施期及運行期存在對植被對環(huán)境的不利影響，因此必須進一步加強水土保持工作，防止水土流失，以實現(xiàn)生態(tài)環(huán)境、社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。實現(xiàn)建筑節(jié)能目標65%是由改善圍護結構熱工性能，提高空調采暖設備和照明效率來分擔的。h，公建用電年消耗量 萬 kw項目能耗情況一覽表耗能名稱 計算指標 單位 消耗指 標 單位 使用時間 年耗量 單位 標煤指標 （kg） 折標煤 （t）住宅用電 1732 戶 4 kw第三節(jié) 節(jié)能措施新農(nóng)村建筑節(jié)能包含兩部分內容，一部分是加強維護結構的保溫隔熱能力，另一部分就是從供暖、供冷的熱源、輸送渠道及實現(xiàn)方式來節(jié)約能源。新建住宅樓以多層住宅樓為主，南北朝向，體型系數(shù)不大于，采用磚混結構或框剪結構，墻體保溫方式為外墻內保溫，住宅全部按節(jié)能標準設計。配電設計應節(jié)約有色金屬，本項目合理地選用銅鋁材質的道體。由某區(qū)成立由國土、建設、農(nóng)業(yè)、財政、民政、環(huán)保等部門成立的領導小組，全力支持。詳見項目實施進度計劃表?；绢A備費按工程費用和其他費用之和 3%計列，價差預備費取 0%。根據(jù)土地指標安排騰空土地的宗地位置，參照類似成交價格進行預期價格修正，具體修正典型舉例如下：（1）修正典型舉例（一）根據(jù)《中國土地市場網(wǎng)》信息，2022 年 9 月 18 日簽訂成交合同的位于聊城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)長江路南，中華路西北地塊掛牌出讓的成交價格為 萬元/ 畝（競得人為聊城卓亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司），就掛鉤指標宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其參照所處區(qū)域的成交價格相比較，并對照修正和結合市場預期進行修正，進而求取該項目騰空土地處置凈收益。 ②影響地價的區(qū)域因素與個別因素修正系數(shù) K2 根據(jù)待估宗地的用途性質、區(qū)域地段、交通條件、市場繁榮狀況等影響因素進行修正；該參照物成交價格為工業(yè)用途，本次待估宗地設定用途為工業(yè)用地，與成交土地用途一致，故不需進行土地用途修正，但除土地用途性質一致外，其余其他區(qū)域優(yōu)劣程度影響因素均預期優(yōu)于參照物的成交典型舉例，預計未來 5 年平均優(yōu)劣度 20%，故綜合確定待估宗地修正系數(shù) K2=。 總成本費用估算表表 112 單位：萬元序號 名稱 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 合計1 固定總成本 2 可變成本 財務費用 運營費用 3 總成本費用 三、項目損益及凈態(tài)盈利能力分析 該項目實現(xiàn)利潤總額 萬元。運營費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間發(fā)生的各種費用及管理費用等，根據(jù)同類項目情況按銷售收入的 1%計取。基本公式為：預計騰空土地處置凈收益=成交價格K1K2（1K3）式中：K1期日修正系數(shù)； K2影響地價的區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)； K3土地補償費率修正系數(shù)。通過城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，土地指標安排到轄區(qū)城鎮(zhèn)建設用地使用，且符合城市總體規(guī)則，規(guī)劃性質為商住用地或