【正文】 詳見表 112 總成本費用估算表。 ①期日修正系數(shù) K1：該參照物成交日期為 2022 年 5 月 31 日，本次待估宗地在2022 年以后未來 5 年預(yù)期日期與成交日期不一致，在此期間，隨著當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)狀況發(fā)展，工業(yè)用地地價上漲幅度較大，調(diào)查分辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告49析當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰻顩r后，預(yù)計未來 5 年平均上漲幅度 10%，因此確定期日修正系數(shù) K1=。近幾年某區(qū)土地價格上升強(qiáng)勁，具有良好的開發(fā)前景。預(yù)備費分基本預(yù)備費和價差預(yù)備費。項目建設(shè)期為 年，計劃于 2022 年 7 月—8 月進(jìn)行項目的前期工作，2022 年 9 月10 月份完成工程設(shè)計和招投標(biāo)工作，11月份正式動工建設(shè)，計劃于 2022 年 11 月份工程竣工驗收，12 月份前實現(xiàn)村民全部安置入住。辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告38第八章 組織機(jī)構(gòu)和管理第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)新農(nóng)村建設(shè)和土地復(fù)墾工程確定后，受到了廣大群眾的贊同和支持，某區(qū)區(qū)委、區(qū)政府要求各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）黨委、政府全力支持，明確責(zé)任，強(qiáng)化工作保障。 節(jié)電措施 （1）電器線路的選材 電器線路的選材、配線應(yīng)與建筑物的用電負(fù)荷相適應(yīng)，并應(yīng)符合安全和防火要求。二、設(shè)計節(jié)能措施方案 住宅設(shè)計節(jié)能建筑節(jié)能設(shè)計應(yīng)符合《山東省居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ140372022）的要求。 采暖 ㎡ KJ/㎡.d 120 MJ 合計 該項目的綜合能源消耗量為 。辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告34熱力規(guī)劃：熱源由城市熱力蒸汽管網(wǎng)接入，規(guī)劃在社區(qū)內(nèi)設(shè)熱交換站，由城市熱網(wǎng)引入一次熱源，經(jīng)換熱設(shè)備 85℃的低溫?zé)崴蚋鹘ㄖ锛泄┡?。h/d 計，住宅用電年消耗量 萬 kw與此同時，還要提高采暖、通風(fēng)、空調(diào)、照明系統(tǒng)的能源利用效率，實現(xiàn)國家的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和能源發(fā)展戰(zhàn)略，完成本階段住宅建筑節(jié)能 65%的任務(wù)。辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告31第三節(jié) 水土保持 本項目進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)和原村址土地的復(fù)墾，其中新農(nóng)村建設(shè)主要發(fā)生施工期，水土流失影響較小，土地的復(fù)墾項目由于大量挖運土料，在施工期會加重當(dāng)?shù)氐乃亮魇?。建設(shè)項目開工后，建設(shè)單位必須按照誰污染、誰治理、誰開發(fā)、誰負(fù)責(zé)的原則，加強(qiáng)對施工單位的監(jiān)管，并配備專人負(fù)責(zé)施工工地的環(huán)境管理工作。 《聲環(huán)境質(zhì)最標(biāo)準(zhǔn)》(GB 30962022)。 污水規(guī)劃：污水管線沿道路順坡布置，樓前設(shè)化糞池，通過污水管有組織的匯入設(shè)在社區(qū)內(nèi)部主要道路污水管道中，然后就近送入城市污水管網(wǎng)，通過污水管道排入污水處理廠。（二）拆舊區(qū)復(fù)墾規(guī)劃設(shè)計l、土地平整工程主要利用機(jī)械對農(nóng)村建筑垃圾進(jìn)行清運、深耕，削高填低，盡量使開發(fā)后田塊相對集中成片，便于機(jī)械內(nèi)的雜樹、雜草清除干凈。（2）安置居民搬遷后，聊城市昌泰城鎮(zhèn)建設(shè)有限責(zé)任公司對建房后剩余土地進(jìn)行復(fù)墾整理。住宅：擬建的安置社區(qū)以多層住宅樓為主，地上 5 層或 6層；規(guī)劃住宅建筑以 120150 平方米左右戶型為主，建筑造型力求大方，外墻以乳白色為基調(diào)，工程質(zhì)量合格率達(dá)到 100%?！冻鞘幸?guī)劃編制辦法實施細(xì)則》。（3）地震活動具有一定的周期性。地下水靜止水位埋深介于 米之間，平均相對標(biāo)高 米。通油路行政村達(dá)到 953 個，村村通油路率達(dá) %，村村通客車通車率達(dá) 99%，村村通自來水工程全面完成。全區(qū)共植樹 155 萬株，造林 萬畝，林木覆蓋率達(dá) %。蔬菜、畜牧、水產(chǎn)、林果四大產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位更加突出，成為農(nóng)民增收的穩(wěn)定來源。民營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資實現(xiàn) 145 億元，同比增長 %。項目實施后可為某區(qū)、市轄區(qū)增加土地指標(biāo) 畝。項目區(qū)土地及農(nóng)業(yè)適宜性評價土地適宜性是評價土地對特定利用類型的適宜性的過程，即對照特定用途的適宜性，將特定地區(qū)的土地景象進(jìn)行評價和歸類，為農(nóng)業(yè)區(qū)劃、合理利用土地資源和土壤的改良利用提供依據(jù)。同時在新建新農(nóng)村社區(qū) 1 處，規(guī)劃新建總建筑面積 萬平方米，其中規(guī)劃新建住宅面積 萬平方米，規(guī)劃公建建筑面積 平方米，規(guī)劃容積率 ，建筑密度 %，綠化率 %，規(guī)劃停車位 1500 個。 二、可有效改善農(nóng)村居民生活條件隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的不斷提高，廣大群眾對住房環(huán)境都有了新的要求。同時土地因素始終是制約某區(qū)工業(yè)轉(zhuǎn)型及城市發(fā)展的重中之重。國土資源部 2022 年開始在全國開展第一批城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點，山東是試點面積最大的省份。 “新農(nóng)村建設(shè) ”的關(guān)鍵是要樹立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的新觀念。堅持政府組織，市場運作的原則。第二節(jié) 建設(shè)單位概況 某區(qū)閆寺辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目由政府授權(quán)聊城市昌泰城鎮(zhèn)建設(shè)有限責(zé)任公司組織實施。通過拆舊復(fù)墾可復(fù)墾出耕地 畝，在扣除居民安置用地指標(biāo) 畝后，實際增加掛鉤土地指標(biāo) 畝。辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告2通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，土地指標(biāo)由某區(qū)人民政府統(tǒng)籌置換到城區(qū)建設(shè)用地使用。聊城市昌泰城鎮(zhèn)建設(shè)有限責(zé)任公司成立于 2022 年 6 月，注冊資本金 1 億元，公司的經(jīng)營范圍：受區(qū)政府委托，對城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和重大工程進(jìn)行投資和開發(fā)建設(shè)；城鄉(xiāng)閑置土地整理、收儲；參與棚戶區(qū)改造、城鎮(zhèn)化和廉租房建設(shè)，建筑節(jié)能和新能源項目的實施推廣；房地產(chǎn)開發(fā)；對高新技術(shù)和新能源等國家重點扶持的企業(yè)進(jìn)行投資。堅持科技進(jìn)步、擇優(yōu)選擇設(shè)計方案。要跳出“舊三農(nóng)抓三農(nóng) ”的傳統(tǒng)定勢，打破城鄉(xiāng)分割的體制障礙，把農(nóng)業(yè)發(fā)展放到整個國家經(jīng)濟(jì)的大格局中，把農(nóng)村進(jìn)步放到整個社會辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告8的進(jìn)步中，把農(nóng)民增收放到國民收入分配和再分配中，進(jìn)而統(tǒng)籌規(guī)劃政策、公共資源、基礎(chǔ)設(shè)施及產(chǎn)業(yè)布局。某區(qū)始終把開展好試點工作與破解土地制約瓶頸和推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展相結(jié)合，精心組織，穩(wěn)步推進(jìn)，積極探索，取得了明顯成效。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點工作的開展，將能為某區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展開拓空間。要切實響應(yīng)黨中央、國務(wù)院加快社會主義新農(nóng)村和城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，貫徹市委、市政府的戰(zhàn)略方針和縣委、縣政府的政策，改善住房環(huán)境，把舊村改造成一個整潔、文明、衛(wèi)生、舒適的住宅小區(qū)。項目建設(shè)可為居民創(chuàng)造良好的居住條件，使人民群眾安居樂業(yè)，有利于改善閆寺辦事處西舒項目區(qū)的投資環(huán)境，也有利于社會的穩(wěn)定和發(fā)展，對閆寺辦事處經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對促進(jìn)兩個文明的建設(shè)和社會的安定，將發(fā)揮重要的作用。項目區(qū)氣候?qū)贉貛Т箨懠撅L(fēng)區(qū)半干旱氣候，光熱資源豐富，四季分辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告14明，能滿足作物一年兩熟需要，適合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，地下水資源豐富，并且項目區(qū)土壤深厚，沙黏相間，地質(zhì)較均勻，土層厚度較厚，土壤肥沃，地力較強(qiáng)，項目區(qū)土地資源復(fù)墾潛力巨大。通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，土地指標(biāo)由縣政府統(tǒng)籌置換到城區(qū)各規(guī)劃新區(qū)的建設(shè)用地使用。社會消費品零售總額實現(xiàn)130 億元，同比增長 13%。實現(xiàn)營業(yè)收入辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告17909 億元，稅收 億元，同比分別增長 20%和 16%。蔬菜種植面積達(dá) 73 萬畝，無公害蔬菜可控制面積發(fā)展到 56 萬畝，國家級無公害農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展到 23 個，5種農(nóng)產(chǎn)品獲準(zhǔn)使用國家綠色食品標(biāo)志，食用菌總產(chǎn)達(dá) 19 萬噸，我區(qū)被評為全國食用菌產(chǎn)業(yè)化發(fā)展示范縣；新增畜禽規(guī)模養(yǎng)殖場408 家，名優(yōu)水產(chǎn)養(yǎng)殖面積 4120 畝；累計植樹 750 萬株，林木覆蓋率達(dá) %。結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐進(jìn)一步加快。 第二節(jié) 建設(shè)條件一、項目區(qū)概況閆寺街道辦事處地處聊城市西北城鄉(xiāng)結(jié)合部，位于京九鐵路、濟(jì)邯鐵路和濟(jì)聊館高速公路交匯的黃金十字架上，地理位置優(yōu)越。地下水的主要補(bǔ)給來源為大氣降水及徒駭河的側(cè)補(bǔ)，主要排泄方式為大氣蒸發(fā)及工農(nóng)業(yè)用水及緩徑流。氣象條件根據(jù)當(dāng)?shù)貧庀蟛块T提供的資料，某區(qū)屬于暖溫大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，具體氣象資料數(shù)據(jù)如下：（1）風(fēng)向常年主導(dǎo)風(fēng)向：SSW冬季主導(dǎo)風(fēng)向：ENE夏季主導(dǎo)風(fēng)向: SSW（2）風(fēng)速辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告21最大風(fēng)速：冬季平均風(fēng)速：夏季平均風(fēng)速：（3）氣溫年平均氣溫：℃極端最高氣溫：℃極端最低氣溫：－℃（4）相對濕度最冷月平均相對濕度：54％最熱月平均相對濕度：73％全年平均相對濕度：56％（5）降水量年平均降水量：600 mm年最大降水量： mm日最大降水量： mm時最大降水量：190 mm（6）最大積雪厚度：190 mm（7）最大凍土厚度：44 mm三、外部配套條件某區(qū)供水、供熱、供氣、治污等市政建設(shè)近幾年取得重大進(jìn)展，城市功能有了質(zhì)的提高，城市管理不斷加強(qiáng)，城鄉(xiāng)面貌明顯改觀，水利、交通、能源、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在逐步加強(qiáng)。國家、省、市有關(guān)新農(nóng)村建設(shè)的文件精神；項目承辦單位提供的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料。公建：主要包括村委會、衛(wèi)生室、活動室、配電室、托兒所、商業(yè)金融服務(wù)用房及老年公寓等設(shè)施，建筑以地上 2 層或 3層為主。（3）政府將復(fù)墾土地面積等量置換為建設(shè)用地，授權(quán)聊城市昌泰城鎮(zhèn)建設(shè)有限責(zé)任公司進(jìn)行整理，實行公開出讓置換出的建設(shè)用地，實現(xiàn)土地集約利用，拓展存量發(fā)展空間，為保證村域發(fā)展，在為項目區(qū)村保留預(yù)留地后，其余納入增減掛鉤置換指標(biāo)。農(nóng)田水利工程沿村田間路兩側(cè)布設(shè)排水溝。 熱力規(guī)劃：規(guī)劃在社區(qū)內(nèi)設(shè)熱交換站，由城市熱網(wǎng)引入一次熱源，經(jīng)換熱制備 85℃的低溫?zé)崴蚋鹘ㄖ锛泄┡? 《中華人民共和國水污染防治法》： 《中華人民共和國水土保持法》，三、污染源分析及治理措施本項目新農(nóng)村建設(shè)新建居住區(qū)，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。施工單位必須做到：一是運輸建筑渣土等散裝物料的車輛，必須進(jìn)行密閉運輸，并實施車輛進(jìn)出登記報告制度；二是監(jiān)管施工單位對出入施工場地工程車輛進(jìn)行沖洗，確保車輛不帶泥土駛出施工場地；三是施工現(xiàn)場的垃圾、渣土等應(yīng)當(dāng)及時清運，日產(chǎn)日清，確需臨時存放的渣土、粉性物料辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告30必須采取蓬蓋措施并定期噴淋降塵。水土保持是一項長期艱巨的任務(wù)，工程的實施有利于改善當(dāng)?shù)匦夂?，但自然環(huán)境的改變是漫長的，加之工程實施期及運行期存在對植被對環(huán)境的不利影響，因此必須進(jìn)一步加強(qiáng)水土保持工作，防止水土流失，以實現(xiàn)生態(tài)環(huán)境、社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。實現(xiàn)建筑節(jié)能目標(biāo)65%是由改善圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能，提高空調(diào)采暖設(shè)備和照明效率來分擔(dān)的。h，公建用電年消耗量 萬 kw項目能耗情況一覽表耗能名稱 計算指標(biāo) 單位 消耗指 標(biāo) 單位 使用時間 年耗量 單位 標(biāo)煤指標(biāo) （kg） 折標(biāo)煤 （t）住宅用電 1732 戶 4 kw第三節(jié) 節(jié)能措施新農(nóng)村建筑節(jié)能包含兩部分內(nèi)容，一部分是加強(qiáng)維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱能力，另一部分就是從供暖、供冷的熱源、輸送渠道及實現(xiàn)方式來節(jié)約能源。新建住宅樓以多層住宅樓為主，南北朝向，體型系數(shù)不大于，采用磚混結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)，墻體保溫方式為外墻內(nèi)保溫，住宅全部按節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。配電設(shè)計應(yīng)節(jié)約有色金屬，本項目合理地選用銅鋁材質(zhì)的道體。由某區(qū)成立由國土、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、財政、民政、環(huán)保等部門成立的領(lǐng)導(dǎo)小組，全力支持。詳見項目實施進(jìn)度計劃表?；绢A(yù)備費按工程費用和其他費用之和 3%計列，價差預(yù)備費取 0%。根據(jù)土地指標(biāo)安排騰空土地的宗地位置，參照類似成交價格進(jìn)行預(yù)期價格修正，具體修正典型舉例如下：（1）修正典型舉例（一）根據(jù)《中國土地市場網(wǎng)》信息，2022 年 9 月 18 日簽訂成交合同的位于聊城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)長江路南，中華路西北地塊掛牌出讓的成交價格為 萬元/ 畝（競得人為聊城卓亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司），就掛鉤指標(biāo)宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其參照所處區(qū)域的成交價格相比較，并對照修正和結(jié)合市場預(yù)期進(jìn)行修正，進(jìn)而求取該項目騰空土地處置凈收益。 ②影響地價的區(qū)域因素與個別因素修正系數(shù) K2 根據(jù)待估宗地的用途性質(zhì)、區(qū)域地段、交通條件、市場繁榮狀況等影響因素進(jìn)行修正；該參照物成交價格為工業(yè)用途，本次待估宗地設(shè)定用途為工業(yè)用地，與成交土地用途一致，故不需進(jìn)行土地用途修正，但除土地用途性質(zhì)一致外，其余其他區(qū)域優(yōu)劣程度影響因素均預(yù)期優(yōu)于參照物的成交典型舉例，預(yù)計未來 5 年平均優(yōu)劣度 20%，故綜合確定待估宗地修正系數(shù) K2=。 總成本費用估算表表 112 單位：萬元序號 名稱 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 合計1 固定總成本 2 可變成本 財務(wù)費用 運營費用 3 總成本費用 三、項目損益及凈態(tài)盈利能力分析 該項目實現(xiàn)利潤總額 萬元。運營費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間發(fā)生的各種費用及管理費用等，根據(jù)同類項目情況按銷售收入的 1%計取。基本公式為：預(yù)計騰空土地處置凈收益=成交價格K1K2（1K3）式中：K1期日修正系數(shù)； K2影響地價的區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)； K3土地補(bǔ)償費率修正系數(shù)。通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，土地指標(biāo)安排到轄區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用，且符合城市總體規(guī)則，規(guī)劃性質(zhì)為商住用地或