【正文】 事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告46第十一章 經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益分析第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析的依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》二、經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目收入分析根據(jù)改造后土地騰空的實(shí)際情況，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目實(shí)施后，可騰空土地 畝。配套設(shè)施按市場(chǎng)詢價(jià)及市場(chǎng)行情估算。自項(xiàng)目立項(xiàng)后，應(yīng)立即著手該項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)編制及施工前的準(zhǔn)備工作。除以上措施外，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)、變壓器應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，定期對(duì)各類給水管道、排水管道、設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏等不必要的浪費(fèi)。節(jié)水本項(xiàng)目采用新型管材 PPR 管、PE 管、PVCU 管等用水項(xiàng)目日常供水管材，很好的解水源浪費(fèi)問(wèn)題。凡能綜合利用和循環(huán)使用的能源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源利用率，降低能耗。 耗天然氣（沼氣） 1732 戶 M179。燃?xì)庖?guī)劃：社區(qū)氣源由城市燃?xì)夤芫W(wǎng)接入，燃?xì)庹{(diào)壓采用樓宇式燃?xì)庹{(diào)壓箱，位置在各單體建筑旁，調(diào)壓后由低壓管道引入室內(nèi)。服務(wù)半徑符合要求，負(fù)荷計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：住宅用電按每戶每天 4kw而由于采暖、空調(diào)、通風(fēng)能耗約占建筑總能耗 2/3 左右，該部分系統(tǒng)節(jié)能措施成功與否是控制建筑能耗的關(guān)鍵所在。要合理布局，優(yōu)先選用低噪設(shè)備，對(duì)主要噪音來(lái)源采取減振、消音、隔聲等措施，加強(qiáng)機(jī)動(dòng)車輛及娛樂(lè)場(chǎng)所的運(yùn)營(yíng)管理，確保該項(xiàng)目噪音排放滿足《社會(huì)生活環(huán)境噪音排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB223372022)2 類標(biāo)準(zhǔn)要求。以下對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期的環(huán)境影響進(jìn)行分析，并提出防治措施。從農(nóng)村宅基地整體布局看，存在住宅混亂、用地零撒、建設(shè)松散等問(wèn)題，住宅大部分為土坯房或低矮磚房，建筑質(zhì)量低劣、造型陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施配套不夠完善。電信規(guī)劃：電話普及率 100%計(jì)，有線電視及寬帶接入。 道路工程標(biāo)準(zhǔn)道路是農(nóng)田基礎(chǔ)建設(shè)的重要組成部分，在具體的規(guī)劃方案中，考慮農(nóng)耕機(jī)械化和物資流動(dòng)量大的特點(diǎn)，及未來(lái)農(nóng)業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的實(shí)際情況，充分利用原有道路，統(tǒng)籌規(guī)劃，在降低成本的同時(shí)，提高道路的效率。 三、建設(shè)方式由某區(qū)人民政府授權(quán)聊城市昌泰城鎮(zhèn)建設(shè)有限責(zé)任公司對(duì)轄區(qū)內(nèi)各城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目區(qū)的安置房進(jìn)行建設(shè)。項(xiàng)目安置區(qū)規(guī)劃新建建筑面積 萬(wàn)平方米，其中規(guī)劃新建住宅面積 萬(wàn)平方米，規(guī)劃公建建筑面積 平方米，規(guī)劃容積率 ，建筑密度 %，綠化率 %，規(guī)劃停車位 1500 個(gè)。供電本項(xiàng)目用電由當(dāng)?shù)毓╇姴块T(mén)統(tǒng)一解決本項(xiàng)目用電。該斷裂是由一系列 NE 走向的西側(cè)正斷層組成的破碎帶，其地震活動(dòng)的主要特征為：（1）地震主要沿?cái)嗔逊植迹野l(fā)震部位多北東向的聊考斷裂與某些近東西向次級(jí)斷裂的交匯部位。地貌屬黃河沖積平原，地貌單元單一。新建沼氣池 3120 個(gè)，農(nóng)村環(huán)境衛(wèi)生條件明顯改善。積極發(fā)展畜牧業(yè)生產(chǎn)，全區(qū)新增畜禽規(guī)模養(yǎng)殖場(chǎng) 70 家，畜牧業(yè)總收入達(dá) 13 億元，肉類總產(chǎn) 6 萬(wàn)噸，禽蛋總產(chǎn) 萬(wàn)噸，奶產(chǎn)量 萬(wàn)噸。進(jìn)出口總額完成 億美元，同比增長(zhǎng) 20%。園區(qū)承載能力明顯增強(qiáng)。“十二五”以來(lái)某區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐加快。近年來(lái)，某區(qū)政府始終堅(jiān)持把城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為重中之重，因土地資源有限，成為制約發(fā)展的重要因素。通過(guò)拆舊復(fù)墾，項(xiàng)目區(qū)可復(fù)墾增加耕地 畝。 四、有可觀的社會(huì)效益隨著某區(qū)城市化發(fā)展，建設(shè)用地需求不斷增加，在建設(shè)用地整治工作中，將城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外依法取得的建設(shè)用地復(fù)墾出來(lái)，為發(fā)展經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地提供占補(bǔ)平衡置換指標(biāo)，在短時(shí)間內(nèi)提辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告12高城鎮(zhèn)人均耕地?cái)?shù)量，解決用地供需矛盾，有利于穩(wěn)定農(nóng)業(yè)，保證經(jīng)濟(jì)快速、持續(xù)發(fā)展；且能創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，同時(shí)搞好農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾，增加有效耕地面積，充分利用原有村莊交通、水源較為便利條件，不但能獲得很好的生態(tài)和社會(huì)效益，而且也能獲得客觀的經(jīng)濟(jì)效益。辦法中明確指出：將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)，通過(guò)建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，在保證項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實(shí)現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設(shè)用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標(biāo)。地形以平原為主，村村通公路、電話、交通通訊十分便捷。山東省是全國(guó)首批城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)省份之一，山東省政府高度重視，先后下發(fā)了《山東省開(kāi)展城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》、《山東省城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤管理辦法》，自 2022 年起在省內(nèi)部分地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)上作，取得了較好的效果。要按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主” 的要求，堅(jiān)持從各地實(shí)際出發(fā)，尊重農(nóng)民意愿，扎實(shí)穩(wěn)步推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。三、可行性研究的原則按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，以改善人居環(huán)境、促進(jìn)全市及區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的原則。資金來(lái)源：申請(qǐng)銀行貸款 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的%；自籌資金 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的 %。 四、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模某區(qū)閆寺辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目涉及閆寺街道辦事處西舒等 6 個(gè)村以及高佛堂寺村窯廠等 2 個(gè)窯廠區(qū)域，拆舊區(qū)總面積 畝，復(fù)墾出耕地面積 畝，全部為居民點(diǎn)用地和廢棄窯廠。項(xiàng)目安置區(qū)規(guī)劃新建建筑面積 萬(wàn)平方米，其中規(guī)劃新建住宅面積 萬(wàn)平方米，規(guī)劃公建建筑面積 平方米，規(guī)劃容積率 ，建筑密度 %，綠化率 %，規(guī)劃停車位 1500 個(gè)。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中要保持農(nóng)村特色和風(fēng)貌，符合林業(yè)保護(hù)和生態(tài)建設(shè)相關(guān)要求，要以農(nóng)村生產(chǎn)生活條件和生態(tài)環(huán)境明顯改善為目標(biāo)，推進(jìn)新農(nóng)村項(xiàng)目建設(shè)。 第四節(jié) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6一 建筑參數(shù)1 拆舊區(qū)總面積 畝 2 復(fù)墾耕地面積 畝 3 安置區(qū)總面積 畝 其中：占農(nóng)用地面積 畝 4 建新區(qū)面積 畝 5 拆除戶數(shù) 戶 17326 拆除建筑物面積 萬(wàn)平方米 7 涉及農(nóng)民人數(shù) 人 5542二 騰空可置換土地面積 畝 三 主要建設(shè)指標(biāo)1 容積率 2 建筑密度 % 3 綠地率 % 四 新建建筑面積 萬(wàn)平方米 1 住宅建筑面積 萬(wàn)平方米 2 公建建筑面積 萬(wàn)平方米 五 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)1 土地置換收入 萬(wàn)元 2 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 3 總投資收益率 % 4 盈虧平衡點(diǎn) % 六 建設(shè)期 年 辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7第二章 項(xiàng)目提出背景和建設(shè)的必要性 第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 《憲法》和《土地管理法》均有節(jié)約和集約用地的論述，土地資源已成為制約經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的瓶頸，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷挑戰(zhàn)著國(guó)家 18 億畝紅線的底線。”國(guó)土資源部專門(mén)下發(fā)了 《關(guān)于印發(fā)關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的意見(jiàn)的通知（國(guó)發(fā)【2022】 207 號(hào)）》，形成了完整的掛鉤政策。某區(qū)居魯西，臨黃河，是聊城市市委、市政府唯一的駐地區(qū)。辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告10掛鉤指標(biāo)所產(chǎn)生的收益要用于項(xiàng)目區(qū)內(nèi)農(nóng)村和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，國(guó)土資源部在 2022 年 3 月頒布的《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》也明確規(guī)定，建新地塊實(shí)行有償供地所得收益，要用于項(xiàng)目區(qū)內(nèi)農(nóng)村和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并按照城市反哺農(nóng)村、工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)的要求，優(yōu)先用于支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)和農(nóng)民改善生活條件。三、有利于城鎮(zhèn)可持續(xù)性發(fā)展利用城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤試點(diǎn)的政策和時(shí)機(jī)，完善土地利用規(guī)劃，推行帶地入建、入住，推進(jìn)土地集約開(kāi)發(fā)利用。 辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告13第三章 市場(chǎng)目標(biāo) 一、項(xiàng)目區(qū)土地綜合分析項(xiàng)目合法性分析該項(xiàng)目符合《聊城市土地利用總體規(guī)劃》（20222020）的總體要求，項(xiàng)目實(shí)施后的土地利用方向與總體規(guī)劃中確定的土地利用區(qū)一致。隨著人民生活水平的提高，進(jìn)行村莊復(fù)墾改造的愿望越來(lái)越強(qiáng)烈，但因底子薄，投入大，影響了土地復(fù)墾工作，制約了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，置換的某區(qū)、市轄區(qū)規(guī)劃新區(qū)的建設(shè)用地可用于招拍掛出讓。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 23746 元，農(nóng)民人均純收入達(dá) 9120 元，同比分別增長(zhǎng) 15%和 %。科技創(chuàng)新活力不斷增強(qiáng)。投資 億元，完成了溝渠治理、危橋改造等一批農(nóng)田水利建設(shè)項(xiàng)目，農(nóng)業(yè)抗災(zāi)保豐能力進(jìn)一步增強(qiáng)。農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平不斷提高，發(fā)放農(nóng)機(jī)購(gòu)置補(bǔ)貼 460 萬(wàn)元，受益農(nóng)戶 181 戶。閆寺街道辦事處積極采取措施，大力調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，已形成鄧王、十里鋪、北鐵、西舒等 10 個(gè)千畝蔬菜大方；老呂、西呂、鐵屯等 3 個(gè)秋黃瓜種植基地；大成集、周店、馮莊等 200 個(gè)棚以上的食用菌基地 5 個(gè)。地震效應(yīng)場(chǎng)區(qū)位于華北地臺(tái)，遼冀臺(tái)向斜南翼，聊城凹陷東緣，聊城蘭考斷裂帶在本區(qū)的走向?yàn)?NE3040 度。根據(jù)某區(qū)城市總體規(guī)劃，沿規(guī)劃主干道敷設(shè)給水主管，配給水管采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的供水形式，以確保用水的安全性和可行性。通過(guò)拆舊復(fù)墾可復(fù)墾出耕地 畝，在扣除居民安置用地指標(biāo) 畝后，實(shí)際增加掛鉤土地指標(biāo) 畝。鎮(zhèn)域支路規(guī)劃紅線控制在 15 米，村內(nèi)主路寬 6 米，支路寬 45 米，宅前路寬 3 米，設(shè)置多處停車場(chǎng)，合理設(shè)置停車位數(shù)量。耕作層不得含有粒徑較大的碎石及建筑垃圾，土層質(zhì)量符合農(nóng)作物種植基本要求。辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告27其他工程沿田間路兩側(cè)種植行道樹(shù)，株距 3 米。六、中水系統(tǒng)規(guī)劃社區(qū)內(nèi)中水直接由市政管網(wǎng)接入，中水管線采用環(huán)裝布置，主要布置于社區(qū)綠地內(nèi)。辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告29原村址土地的復(fù)墾過(guò)程中因開(kāi)挖土方會(huì)對(duì)施工區(qū)土地造成一定影響，工程實(shí)施后通過(guò)復(fù)墾地種植農(nóng)作物可有效改善其生態(tài)環(huán)境。要使用符合規(guī)定的墻體材料及裝飾材料，確保室內(nèi)空氣達(dá)到《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T188832022）的要求，工程完工要及時(shí)對(duì)破壞的生態(tài)環(huán)境進(jìn)行恢復(fù)。項(xiàng)目區(qū)土方開(kāi)挖運(yùn)、填筑、復(fù)墾完畢后，應(yīng)盡快實(shí)施播撒草與植樹(shù)兩種方式，恢復(fù)植被，改善生態(tài)環(huán)境?！毒C合能耗計(jì)算通則》 GB25892022。水源自城市管網(wǎng)統(tǒng)一供給，社區(qū)內(nèi)部給水管線采用枝狀與環(huán)狀網(wǎng)相結(jié)合的供水方式，根據(jù)《居住社區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，確定居住生活綜合用水標(biāo)準(zhǔn)的 120 升/ 日 h 公建用電 ㎡ kw如果選用雙層玻璃，中間再充上惰性氣體，就可在一定程度上阻斷熱量散發(fā)，35%熱量從墻體散發(fā)，如采用隔熱材料，增加保溫層，節(jié)能效果就很明顯。本項(xiàng)目安置太陽(yáng)能熱水器，用于住宅樓生活洗浴熱水源。（3）照明實(shí)施綠色照明，對(duì)節(jié)約電能，消除污染，創(chuàng)造良好的光環(huán)境，使人們?cè)谑孢m的環(huán)境中從事他們的工作與生活，對(duì)消除疲勞，提高工作效率與生活質(zhì)量起很大作用。第二節(jié) 建設(shè)期組織機(jī)構(gòu)及管理公司始終把新農(nóng)村建設(shè)作為重中之重，為把項(xiàng)目建設(shè)成高質(zhì)量、低成本的一流工程，并確保工程的順利實(shí)施，應(yīng)建立強(qiáng)有力的管理和協(xié)調(diào)工作，并對(duì)工程投資、進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查。國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)實(shí)用手冊(cè)》。二、投資估算根據(jù)估算，某區(qū)閆寺辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃總投資為 萬(wàn)元。①期日修正系數(shù) K1：該參照物成交日期為 2022 年 9 月 18 日，本次待估宗地在2022 年以后未來(lái) 5 年預(yù)期日期與成交日期不一致，在此期間，隨著當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)展，建設(shè)用地地價(jià)均有一定幅度上漲，調(diào)查分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況后，預(yù)計(jì)未來(lái) 5 年平均上漲幅度 10%，因此確定期日修正系數(shù) K1=。④預(yù)期騰空土地處置凈收益 =成交價(jià)格K1K2（1K3）=（110%）=（萬(wàn)元/畝）辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告50掛鉤宗地凈收益結(jié)果確定表 單位：萬(wàn)元/畝修正典型舉例（一） 修正典型舉例（二）宗地編號(hào) 修正凈收益 權(quán)重 修正凈收益 權(quán)重最終修正結(jié)果修正結(jié)果說(shuō)明M1 取算術(shù)平均 值預(yù)期估價(jià)結(jié)果通過(guò)上述預(yù)期估算其預(yù)期該項(xiàng)目騰空土地處置凈收益 萬(wàn)元/畝，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘土地指標(biāo)安排具體區(qū)域地段開(kāi)發(fā)程度條件和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析，按照謹(jǐn)慎性原則最終取定該項(xiàng)目騰空土地處置凈收益 100 萬(wàn)元/ 畝，預(yù)計(jì)可獲得凈收益 70070 萬(wàn)元。詳見(jiàn)表 113 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表表 113 單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng)目名稱 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 合計(jì)1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 銷售稅金及附加 4 利潤(rùn)總額 5 所得稅 6 稅后利潤(rùn) 7 盈余公積金 8 可分配利潤(rùn) 辦事。詳見(jiàn)表 111 預(yù)計(jì)年度銷售計(jì)劃表 年度銷售計(jì)劃表表 111 單位：萬(wàn)元第 1年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 合計(jì)