【正文】 、技術(shù)方案和建設(shè)方案；環(huán)境保護和節(jié)能；實施進度安排；管理機構(gòu)；投資估算及效益分析；研究結(jié)論和建議。三、可行性研究的原則按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，以改善人居環(huán)境、促進全市及區(qū)內(nèi)經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的原則。體現(xiàn)以人為本的思想，保障安置家庭和群眾的切身利益，提高安置區(qū)群眾生活水平，確保人民群眾更大程度地享受改革成果，不斷推進和諧社會建設(shè)。堅持政府組織，市場運作的原則。堅持科技進步、擇優(yōu)選擇設(shè)計方案。堅持統(tǒng)一規(guī)劃，配套建設(shè)的原則。 第四節(jié) 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 主要經(jīng)濟技術(shù)指標表序號 指標名稱 單位 指標 備注辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告6一 建筑參數(shù)1 拆舊區(qū)總面積 畝 2 復(fù)墾耕地面積 畝 3 安置區(qū)總面積 畝 其中：占農(nóng)用地面積 畝 4 建新區(qū)面積 畝 5 拆除戶數(shù) 戶 17326 拆除建筑物面積 萬平方米 7 涉及農(nóng)民人數(shù) 人 5542二 騰空可置換土地面積 畝 三 主要建設(shè)指標1 容積率 2 建筑密度 % 3 綠地率 % 四 新建建筑面積 萬平方米 1 住宅建筑面積 萬平方米 2 公建建筑面積 萬平方米 五 經(jīng)濟效益指標1 土地置換收入 萬元 2 利潤總額 萬元 3 總投資收益率 % 4 盈虧平衡點 % 六 建設(shè)期 年 辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告7第二章 項目提出背景和建設(shè)的必要性 第一節(jié) 項目提出的背景 《憲法》和《土地管理法》均有節(jié)約和集約用地的論述，土地資源已成為制約經(jīng)濟社會發(fā)展的瓶頸，經(jīng)濟的發(fā)展不斷挑戰(zhàn)著國家 18 億畝紅線的底線。項目的運作是加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展和改善民生的切實體現(xiàn)。 2022 年 10 月，黨的十六屆五中全會通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》中指出，“建設(shè)社會主義新農(nóng)村是我國現(xiàn)代化進程中的重大歷史任務(wù)”。要按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主” 的要求，堅持從各地實際出發(fā)，尊重農(nóng)民意愿，扎實穩(wěn)步推進新農(nóng)村建設(shè)。 建設(shè)社會主義新農(nóng)村，是在全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期、我國總體上經(jīng)濟發(fā)展已進入以工促農(nóng)以城帶鄉(xiāng)的新階段、以人為本與構(gòu)建和諧社會理念深入人心的新形勢下，中央作出的又一個重大決策，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，實行“工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，城市支持農(nóng)村 ”方針的具體化。 “新農(nóng)村建設(shè) ”的關(guān)鍵是要樹立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的新觀念。要跳出“舊三農(nóng)抓三農(nóng) ”的傳統(tǒng)定勢，打破城鄉(xiāng)分割的體制障礙，把農(nóng)業(yè)發(fā)展放到整個國家經(jīng)濟的大格局中，把農(nóng)村進步放到整個社會辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告8的進步中，把農(nóng)民增收放到國民收入分配和再分配中，進而統(tǒng)籌規(guī)劃政策、公共資源、基礎(chǔ)設(shè)施及產(chǎn)業(yè)布局。 國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)【2022】28 號）指出：“鼓勵農(nóng)村建設(shè)用地整理，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤?！眹临Y源部專門下發(fā)了 《關(guān)于印發(fā)關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點工作的意見的通知（國發(fā)【2022】 207 號）》，形成了完整的掛鉤政策。2022 年 4 月，國土資源部正式批準了天津、山東等5 省、市開展第一批城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點工作。該項工作成為國家支持社會主義新農(nóng)村建設(shè)，推動農(nóng)村城鎮(zhèn)化發(fā)展進程的重要突破口。山東省是全國首批城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點省份之一，山東省政府高度重視，先后下發(fā)了《山東省開展城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點工作的實施意見》、《山東省城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤管理辦法》，自 2022 年起在省內(nèi)部分地區(qū)進行試點上作，取得了較好的效果。落實《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》和國土資源部《關(guān)于印發(fā)關(guān)于規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤管理工作的意見的通知》，根據(jù) 《山東省開展城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點工作的實施意見》、某區(qū)按照統(tǒng)籌安排、突出重點、分步實施、逐步展開的步驟，積極推進農(nóng)村建設(shè)用地特別是農(nóng)村居民點的整理，以盤活利用農(nóng)村辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告9存量建設(shè)用地，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和社會主義新農(nóng)村建設(shè)，改善農(nóng)村居民生產(chǎn)生活條件，促進土地資源的集約高效和可持續(xù)利用，緩解用地供需矛盾，全面推進城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤工作的進展。國土資源部 2022 年開始在全國開展第一批城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點，山東是試點面積最大的省份。某區(qū)始終把開展好試點工作與破解土地制約瓶頸和推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展相結(jié)合，精心組織，穩(wěn)步推進，積極探索，取得了明顯成效。通過開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作，提高了項目區(qū)土地利用效率，改善了農(nóng)村居民生產(chǎn)生活條件和居住環(huán)境，同時有效緩解了全區(qū)建設(shè)用地指標緊缺的局面，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)發(fā)展的雙贏。某區(qū)居魯西，臨黃河，是聊城市市委、市政府唯一的駐地區(qū)。全區(qū)轄 9 鎮(zhèn)、7 個街道辦事處、兩個工業(yè)園區(qū)，總面積 1054 平方公里，人口 98 萬，是國家級歷史文化名城、國家衛(wèi)生城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國宜居城市、聞名遐邇的江北水城運河古都。地形以平原為主，村村通公路、電話、交通通訊十分便捷。但存在農(nóng)村面積較大且分散，鄉(xiāng)村建設(shè)用地浪費較大。同時土地因素始終是制約某區(qū)工業(yè)轉(zhuǎn)型及城市發(fā)展的重中之重。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點工作的開展，將能為某區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展開拓空間。通過試點，將逐步解決建設(shè)用地指標不足的現(xiàn)狀，能夠為后期經(jīng)濟和縣域經(jīng)濟發(fā)展解決土地問題。辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告10掛鉤指標所產(chǎn)生的收益要用于項目區(qū)內(nèi)農(nóng)村和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，國土資源部在 2022 年 3 月頒布的《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法》也明確規(guī)定，建新地塊實行有償供地所得收益，要用于項目區(qū)內(nèi)農(nóng)村和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并按照城市反哺農(nóng)村、工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)的要求，優(yōu)先用于支持農(nóng)村集體經(jīng)濟生產(chǎn)和農(nóng)民改善生活條件。根據(jù)此項規(guī)定，某區(qū)制定政府政策，提高獎勵補助標準，體現(xiàn)國家支持，對達到國家耕地驗收標準的，優(yōu)先用于農(nóng)村住宅、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，增減掛鉤指標按原則上不低于 15%的比例用于農(nóng)村新型社區(qū)的長遠發(fā)展，對扣除后可用于置換指標。第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 一、符合國家、省、市產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策為進一步加強和規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點工作，根據(jù)國發(fā)[2022]28 號，國家制定了 《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法》。辦法中明確指出：將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區(qū)，通過建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，在保證項目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設(shè)用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標。辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告11山東省政府《關(guān)于加強土地綜合整治推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的意見》提出把土地整理復(fù)墾開發(fā)與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤有機結(jié)合，整體推進田、水、路、林、村一體化的土地綜合整治工程，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，力爭 10 年內(nèi)系統(tǒng)改造山東省 1/4 村莊。 二、可有效改善農(nóng)村居民生活條件隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的不斷提高，廣大群眾對住房環(huán)境都有了新的要求。要切實響應(yīng)黨中央、國務(wù)院加快社會主義新農(nóng)村和城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，貫徹市委、市政府的戰(zhàn)略方針和縣委、縣政府的政策，改善住房環(huán)境，把舊村改造成一個整潔、文明、衛(wèi)生、舒適的住宅小區(qū)。既解決了村民的住房需求，又美化了村居容貌，是安民生、利民益的重要舉措。三、有利于城鎮(zhèn)可持續(xù)性發(fā)展利用城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤試點的政策和時機，完善土地利用規(guī)劃，推行帶地入建、入住，推進土地集約開發(fā)利用。對舊村連片拆除并復(fù)墾的，縣政府予以補助。以上措施，提高了群眾集中居住和土地復(fù)墾的積極性，減少了建設(shè)占用，增加了土地儲備，提高了土地利用效率，有利于城鎮(zhèn)化和城鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展。 四、有可觀的社會效益隨著某區(qū)城市化發(fā)展，建設(shè)用地需求不斷增加，在建設(shè)用地整治工作中，將城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外依法取得的建設(shè)用地復(fù)墾出來，為發(fā)展經(jīng)濟建設(shè)用地提供占補平衡置換指標，在短時間內(nèi)提辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告12高城鎮(zhèn)人均耕地數(shù)量，解決用地供需矛盾，有利于穩(wěn)定農(nóng)業(yè)，保證經(jīng)濟快速、持續(xù)發(fā)展；且能創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟和社會效益，同時搞好農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾，增加有效耕地面積，充分利用原有村莊交通、水源較為便利條件，不但能獲得很好的生態(tài)和社會效益，而且也能獲得客觀的經(jīng)濟效益。五、符合項目區(qū)的實際某區(qū)閆寺辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目區(qū)共涉及閆寺街道辦事處西舒村等 6 個村莊以及高佛堂寺村等 2 個廢棄窯廠的區(qū)域，對農(nóng)村原有居住區(qū)和廢棄窯廠進行拆遷改造，涉及拆遷農(nóng)民1732 戶，拆除建筑物 萬平方米，涉及拆遷人口 5542 人。同時在新建新農(nóng)村社區(qū) 1 處，規(guī)劃新建總建筑面積 萬平方米，其中規(guī)劃新建住宅面積 萬平方米，規(guī)劃公建建筑面積 平方米，規(guī)劃容積率 ，建筑密度 %，綠化率 %，規(guī)劃停車位 1500 個。項目建設(shè)可為居民創(chuàng)造良好的居住條件，使人民群眾安居樂業(yè)，有利于改善閆寺辦事處西舒項目區(qū)的投資環(huán)境，也有利于社會的穩(wěn)定和發(fā)展，對閆寺辦事處經(jīng)濟的發(fā)展，對促進兩個文明的建設(shè)和社會的安定，將發(fā)揮重要的作用。因此，該項目的建設(shè)是必要的。 辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告13第三章 市場目標 一、項目區(qū)土地綜合分析項目合法性分析該項目符合《聊城市土地利用總體規(guī)劃》（20222020）的總體要求，項目實施后的土地利用方向與總體規(guī)劃中確定的土地利用區(qū)一致。該項目復(fù)墾期限與用途均符合某區(qū)土地開發(fā)整理復(fù)墾政策，且不存在毀林毀草、濕地開發(fā)等違法現(xiàn)象，與國家、省、市其他關(guān)于土地開發(fā)整理復(fù)墾方面的法律、法規(guī)不抵觸。項目區(qū)新增耕地潛力分析土地復(fù)墾的主要目的是增加有效耕地面積，提高土地利用率和產(chǎn)出率，同時改善生態(tài)環(huán)境，改善生產(chǎn)條件，最終達到經(jīng)濟、生態(tài)和社會效益的最佳結(jié)合。通過拆舊復(fù)墾，項目區(qū)可復(fù)墾增加耕地 畝。且能夠充分利用項目區(qū)周邊原有及新建配套的排灌工程，整修道路，改善農(nóng)機作業(yè)條件，科學(xué)調(diào)節(jié)田間水分平衡狀態(tài)和地下水水位，為作物營造良好的生長環(huán)境，基本上達到旱澇保收。項目區(qū)土地及農(nóng)業(yè)適宜性評價土地適宜性是評價土地對特定利用類型的適宜性的過程，即對照特定用途的適宜性，將特定地區(qū)的土地景象進行評價和歸類，為農(nóng)業(yè)區(qū)劃、合理利用土地資源和土壤的改良利用提供依據(jù)。項目區(qū)氣候?qū)贉貛Т箨懠撅L(fēng)區(qū)半干旱氣候，光熱資源豐富，四季分辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告14明，能滿足作物一年兩熟需要，適合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，地下水資源豐富，并且項目區(qū)土壤深厚，沙黏相間，地質(zhì)較均勻，土層厚度較厚，土壤肥沃，地力較強，項目區(qū)土地資源復(fù)墾潛力巨大。項目區(qū)土地整理條件及潛力分析項目區(qū)地形較為平整，坡度小于 5%，宅基地容積率低，戶均占用建設(shè)用地面積較大，由于拆舊區(qū)村莊沒有經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃布局，建筑多是一層居民住宅，建筑質(zhì)量普遍較差，公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施缺乏。隨著人民生活水平的提高，進行村莊復(fù)墾改造的愿望越來越強烈，但因底子薄，投入大，影響了土地復(fù)墾工作，制約了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。二、土地供求隨著我國城市化進程的加快，土地越來越成為城市發(fā)展最緊俏的資源之—。根據(jù)某區(qū)的城市總體規(guī)劃，城鎮(zhèn)人口不斷增加，地形條件制約了城鎮(zhèn)發(fā)展，且城鎮(zhèn)人口的增長需新增大量的建設(shè)用地。近年來，某區(qū)政府始終堅持把城市和經(jīng)濟發(fā)展作為重中之重，因土地資源有限，成為制約發(fā)展的重要因素。因此優(yōu)化土地資源配置、集約節(jié)約利用土地是閆寺辦事處城鎮(zhèn)發(fā)展的必然選擇。項目實施后可為某區(qū)、市轄區(qū)增加土地指標 畝。通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，土地指標由縣政府統(tǒng)籌置換到城區(qū)各規(guī)劃新區(qū)的建設(shè)用地使用。辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告15節(jié)余土地面積（公頃）項目區(qū)名稱 復(fù)墾耕地面 積（畝）占農(nóng)用地面積（畝）小計其中：農(nóng)村發(fā)展預(yù)留地（公頃）實際節(jié)余土地面積（公頃）某區(qū)閆寺鎮(zhèn)西舒項目區(qū) 三、市場目標 該項目可為聊城市、某區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)置換出土地指標面積 畝。通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，置換的某區(qū)、市轄區(qū)規(guī)劃新區(qū)的建設(shè)用地可用于招拍掛出讓。辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項目可行性研究報告16第四章 項目建設(shè)條件第一節(jié) 縣域概況某區(qū)地處冀魯豫三省交界處，自古為華夏戰(zhàn)略要地。區(qū)位優(yōu)勢突出，既是魯西政治、經(jīng)濟、文化的中心，又處于京九、濟邯鐵路和濟聊館高速公路這個黃金十字架的交匯點上，是山東西部、中原一帶和京九沿線人流、物流、信息流的一大集散中心，不僅起著輻射帶動魯西經(jīng)濟發(fā)展的龍頭作用，而且是我省與山西、河北等內(nèi)陸省份進行交流與合作的主要場所，也是南下北上，東出西進的重要通道?！笆濉币詠砟硡^(qū)經(jīng)濟發(fā)展步伐加快。2022 年，全區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計實現(xiàn) 億元，同比增長 %。規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資實現(xiàn) 145 億元，同比增長 %。社會消費品零售總額實現(xiàn)130 億元，同比增長 13%。地方財政收入完成 億元，同比增長 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 23746 元，農(nóng)民