【正文】 風(fēng)貌，符合林業(yè)保護(hù)和生態(tài)建設(shè)相關(guān)要求，要以農(nóng)村生產(chǎn)生活條件和生態(tài)環(huán)境明顯改善為目標(biāo)，推進(jìn)新農(nóng)村項(xiàng)目建設(shè)。體現(xiàn)以人為本的思想，保障安置家庭和群眾的切身利益，提高安置區(qū)群眾生活水平，確保人民群眾更大程度地享受改革成果，不斷推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。 第四節(jié) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6一 建筑參數(shù)1 拆舊區(qū)總面積 畝 2 復(fù)墾耕地面積 畝 3 安置區(qū)總面積 畝 其中：占農(nóng)用地面積 畝 4 建新區(qū)面積 畝 5 拆除戶數(shù) 戶 17326 拆除建筑物面積 萬(wàn)平方米 7 涉及農(nóng)民人數(shù) 人 5542二 騰空可置換土地面積 畝 三 主要建設(shè)指標(biāo)1 容積率 2 建筑密度 % 3 綠地率 % 四 新建建筑面積 萬(wàn)平方米 1 住宅建筑面積 萬(wàn)平方米 2 公建建筑面積 萬(wàn)平方米 五 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)1 土地置換收入 萬(wàn)元 2 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 3 總投資收益率 % 4 盈虧平衡點(diǎn) % 六 建設(shè)期 年 辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7第二章 項(xiàng)目提出背景和建設(shè)的必要性 第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 《憲法》和《土地管理法》均有節(jié)約和集約用地的論述，土地資源已成為制約經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的瓶頸，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷挑戰(zhàn)著國(guó)家 18 億畝紅線的底線。 建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，是在全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期、我國(guó)總體上經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入以工促農(nóng)以城帶鄉(xiāng)的新階段、以人為本與構(gòu)建和諧社會(huì)理念深入人心的新形勢(shì)下，中央作出的又一個(gè)重大決策，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，實(shí)行“工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，城市支持農(nóng)村 ”方針的具體化。”國(guó)土資源部專門(mén)下發(fā)了 《關(guān)于印發(fā)關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的意見(jiàn)的通知（國(guó)發(fā)【2022】 207 號(hào)）》，形成了完整的掛鉤政策。落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和國(guó)土資源部《關(guān)于印發(fā)關(guān)于規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤管理工作的意見(jiàn)的通知》，根據(jù) 《山東省開(kāi)展城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》、某區(qū)按照統(tǒng)籌安排、突出重點(diǎn)、分步實(shí)施、逐步展開(kāi)的步驟，積極推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地特別是農(nóng)村居民點(diǎn)的整理，以盤(pán)活利用農(nóng)村辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告9存量建設(shè)用地，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，改善農(nóng)村居民生產(chǎn)生活條件，促進(jìn)土地資源的集約高效和可持續(xù)利用，緩解用地供需矛盾，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤工作的進(jìn)展。某區(qū)居魯西，臨黃河，是聊城市市委、市政府唯一的駐地區(qū)。但存在農(nóng)村面積較大且分散，鄉(xiāng)村建設(shè)用地浪費(fèi)較大。辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告10掛鉤指標(biāo)所產(chǎn)生的收益要用于項(xiàng)目區(qū)內(nèi)農(nóng)村和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，國(guó)土資源部在 2022 年 3 月頒布的《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》也明確規(guī)定，建新地塊實(shí)行有償供地所得收益，要用于項(xiàng)目區(qū)內(nèi)農(nóng)村和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并按照城市反哺農(nóng)村、工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)的要求，優(yōu)先用于支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)和農(nóng)民改善生活條件。辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告11山東省政府《關(guān)于加強(qiáng)土地綜合整治推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的意見(jiàn)》提出把土地整理復(fù)墾開(kāi)發(fā)與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤有機(jī)結(jié)合，整體推進(jìn)田、水、路、林、村一體化的土地綜合整治工程，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，力爭(zhēng) 10 年內(nèi)系統(tǒng)改造山東省 1/4 村莊。三、有利于城鎮(zhèn)可持續(xù)性發(fā)展利用城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤試點(diǎn)的政策和時(shí)機(jī)，完善土地利用規(guī)劃，推行帶地入建、入住，推進(jìn)土地集約開(kāi)發(fā)利用。五、符合項(xiàng)目區(qū)的實(shí)際某區(qū)閆寺辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目區(qū)共涉及閆寺街道辦事處西舒村等 6 個(gè)村莊以及高佛堂寺村等 2 個(gè)廢棄窯廠的區(qū)域，對(duì)農(nóng)村原有居住區(qū)和廢棄窯廠進(jìn)行拆遷改造，涉及拆遷農(nóng)民1732 戶，拆除建筑物 萬(wàn)平方米，涉及拆遷人口 5542 人。 辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告13第三章 市場(chǎng)目標(biāo) 一、項(xiàng)目區(qū)土地綜合分析項(xiàng)目合法性分析該項(xiàng)目符合《聊城市土地利用總體規(guī)劃》（20222020）的總體要求，項(xiàng)目實(shí)施后的土地利用方向與總體規(guī)劃中確定的土地利用區(qū)一致。且能夠充分利用項(xiàng)目區(qū)周邊原有及新建配套的排灌工程，整修道路，改善農(nóng)機(jī)作業(yè)條件，科學(xué)調(diào)節(jié)田間水分平衡狀態(tài)和地下水水位，為作物營(yíng)造良好的生長(zhǎng)環(huán)境，基本上達(dá)到旱澇保收。隨著人民生活水平的提高，進(jìn)行村莊復(fù)墾改造的愿望越來(lái)越強(qiáng)烈，但因底子薄，投入大，影響了土地復(fù)墾工作，制約了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。因此優(yōu)化土地資源配置、集約節(jié)約利用土地是閆寺辦事處城鎮(zhèn)發(fā)展的必然選擇。通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，置換的某區(qū)、市轄區(qū)規(guī)劃新區(qū)的建設(shè)用地可用于招拍掛出讓。2022 年，全區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 23746 元，農(nóng)民人均純收入達(dá) 9120 元，同比分別增長(zhǎng) 15%和 %。兩個(gè)工業(yè)園入園企業(yè)達(dá)到 323 家，實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 230 億元、利稅 億元，同比分別增長(zhǎng) %和 20%?？萍紕?chuàng)新活力不斷增強(qiáng)。其中出口總額 億美元，同比增長(zhǎng) 45%。投資 億元，完成了溝渠治理、危橋改造等一批農(nóng)田水利建設(shè)項(xiàng)目，農(nóng)業(yè)抗災(zāi)保豐能力進(jìn)一步增強(qiáng)。水產(chǎn)養(yǎng)殖總利用水面達(dá) 萬(wàn)畝，其中新增名優(yōu)水產(chǎn)養(yǎng)殖面積 1100 畝，養(yǎng)魚(yú)面積 萬(wàn)畝。農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平不斷提高，發(fā)放農(nóng)機(jī)購(gòu)置補(bǔ)貼 460 萬(wàn)元，受益農(nóng)戶 181 戶。小城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)一步加快，基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，預(yù)計(jì)全年小城鎮(zhèn)建設(shè)投資 7235 萬(wàn)元，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入 2022 萬(wàn)元，拆遷面積 萬(wàn)平方米，新建在建面積 萬(wàn)平方米。閆寺街道辦事處積極采取措施，大力調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，已形成鄧王、十里鋪、北鐵、西舒等 10 個(gè)千畝蔬菜大方；老呂、西呂、鐵屯等 3 個(gè)秋黃瓜種植基地；大成集、周店、馮莊等 200 個(gè)棚以上的食用菌基地 5 個(gè)。地下水該場(chǎng)地地下水為第四系孔隙潛水，地下水年變化幅度 米左右。地震效應(yīng)場(chǎng)區(qū)位于華北地臺(tái)，遼冀臺(tái)向斜南翼，聊城凹陷東緣，聊城蘭考斷裂帶在本區(qū)的走向?yàn)?NE3040 度。（2）由于下部地殼構(gòu)造活動(dòng)的差異，致使本區(qū)歷史地震區(qū)存在階段性差異，6 級(jí)以上地震都發(fā)生在南段，北段地震一般為4—5 級(jí)。根據(jù)某區(qū)城市總體規(guī)劃，沿規(guī)劃主干道敷設(shè)給水主管，配給水管采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的供水形式，以確保用水的安全性和可行性。辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告23第五章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)及建設(shè)方案 第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù)現(xiàn)狀地形圖及有關(guān)資料《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》。通過(guò)拆舊復(fù)墾可復(fù)墾出耕地 畝，在扣除居民安置用地指標(biāo) 畝后，實(shí)際增加掛鉤土地指標(biāo) 畝。二、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 該項(xiàng)目的建設(shè)按安置住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，圍繞村莊配套公建設(shè)施，建筑造型力求簡(jiǎn)潔、實(shí)用、大方，體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)建筑特色，體現(xiàn)當(dāng)?shù)貧v史文化特點(diǎn)，并與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)一致。鎮(zhèn)域支路規(guī)劃紅線控制在 15 米，村內(nèi)主路寬 6 米，支路寬 45 米，宅前路寬 3 米，設(shè)置多處停車(chē)場(chǎng)，合理設(shè)置停車(chē)位數(shù)量。（1）按照統(tǒng)一規(guī)劃，由聊城市昌泰城鎮(zhèn)建設(shè)有限責(zé)任公司組織實(shí)施建設(shè)安置房。耕作層不得含有粒徑較大的碎石及建筑垃圾，土層質(zhì)量符合農(nóng)作物種植基本要求。其他工程標(biāo)準(zhǔn)宜林道路兩側(cè)應(yīng)種植農(nóng)業(yè)防護(hù)林帶，減少風(fēng)災(zāi)對(duì)農(nóng)作物生長(zhǎng)的影響，在丘陵地區(qū)的田坎應(yīng)栽種護(hù)坡植物，減少水土流失。辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告27其他工程沿田間路兩側(cè)種植行道樹(shù)，株距 3 米。給水規(guī)劃：水源由城市市政給水管線供給，社區(qū)內(nèi)部給水管線采用枝狀與環(huán)狀網(wǎng)相結(jié)合的給水供水方式，與市政管網(wǎng)連接以提高社區(qū)供水的安全可靠性。六、中水系統(tǒng)規(guī)劃社區(qū)內(nèi)中水直接由市政管網(wǎng)接入，中水管線采用環(huán)裝布置，主要布置于社區(qū)綠地內(nèi)。 二、參照標(biāo)準(zhǔn) 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》； 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令(1998)第 253 號(hào)）； 《中華人民共和國(guó)環(huán)境噪聲污染防治法》： 《環(huán)境空氣質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB30951996)。辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告29原村址土地的復(fù)墾過(guò)程中因開(kāi)挖土方會(huì)對(duì)施工區(qū)土地造成一定影響，工程實(shí)施后通過(guò)復(fù)墾地種植農(nóng)作物可有效改善其生態(tài)環(huán)境。一、建設(shè)期建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工前，建設(shè)單位必須首先做到：一是規(guī)劃建設(shè)好施工場(chǎng)地道路，并在施工現(xiàn)場(chǎng)地出入口設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)的車(chē)輛自動(dòng)沖洗設(shè)施；二是建筑施工場(chǎng)地周邊必須設(shè)置高度不低于 米的全封閉圍擋，并在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置施工公告；三是在建筑施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置“ 建筑施工場(chǎng)地?fù)P塵防治管理規(guī)定” 宣傳牌。要使用符合規(guī)定的墻體材料及裝飾材料，確保室內(nèi)空氣達(dá)到《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T188832022）的要求，工程完工要及時(shí)對(duì)破壞的生態(tài)環(huán)境進(jìn)行恢復(fù)。生活垃圾、污水處理站產(chǎn)生的污泥，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)定期清運(yùn)至無(wú)害化垃圾場(chǎng)處理。項(xiàng)目區(qū)土方開(kāi)挖運(yùn)、填筑、復(fù)墾完畢后，應(yīng)盡快實(shí)施播撒草與植樹(shù)兩種方式，恢復(fù)植被，改善生態(tài)環(huán)境。建筑節(jié)能設(shè)計(jì)，應(yīng)根據(jù)具體條件，首先保證室內(nèi)熱環(huán)境質(zhì)量，提高人民生活水平。《綜合能耗計(jì)算通則》 GB25892022。h 計(jì)，公建用電按每百平方米用電量為 5kw水源自城市管網(wǎng)統(tǒng)一供給，社區(qū)內(nèi)部給水管線采用枝狀與環(huán)狀網(wǎng)相結(jié)合的供水方式，根據(jù)《居住社區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，確定居住生活綜合用水標(biāo)準(zhǔn)的 120 升/ 日 社區(qū)燃?xì)庳?fù)荷按燃?xì)馄占奥?100%計(jì)，社區(qū)共 1732 戶，按指標(biāo) 立方米/戶，共 立方米 /日。h 公建用電 ㎡ kw/d 365 442526 M179。如果選用雙層玻璃，中間再充上惰性氣體，就可在一定程度上阻斷熱量散發(fā)，35%熱量從墻體散發(fā)，如采用隔熱材料，增加保溫層，節(jié)能效果就很明顯。對(duì)各種能源消耗均應(yīng)計(jì)量并按有關(guān)規(guī)定配置計(jì)量器具。本項(xiàng)目安置太陽(yáng)能熱水器，用于住宅樓生活洗浴熱水源。供熱設(shè)施該項(xiàng)目冬季采暖，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)設(shè)熱交換站，熱源自城市熱網(wǎng)引入，便于建筑節(jié)能。（3）照明實(shí)施綠色照明，對(duì)節(jié)約電能，消除污染，創(chuàng)造良好的光環(huán)境，使人們?cè)谑孢m的環(huán)境中從事他們的工作與生活，對(duì)消除疲勞，提高工作效率與生活質(zhì)量起很大作用。第四節(jié) 節(jié)能評(píng)價(jià)本項(xiàng)目耗能主要在使用過(guò)程耗能，因此在建設(shè)過(guò)程中設(shè)計(jì)施工必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，在使用過(guò)程要加強(qiáng)管理，制定有關(guān)節(jié)能的規(guī)定制度。第二節(jié) 建設(shè)期組織機(jī)構(gòu)及管理公司始終把新農(nóng)村建設(shè)作為重中之重，為把項(xiàng)目建設(shè)成高質(zhì)量、低成本的一流工程，并確保工程的順利實(shí)施，應(yīng)建立強(qiáng)有力的管理和協(xié)調(diào)工作，并對(duì)工程投資、進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查。初設(shè)批復(fù)后，設(shè)計(jì)單位立即組織施工圖設(shè)計(jì)，通過(guò)招標(biāo)，選定施工隊(duì)伍和設(shè)備材料供應(yīng)廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進(jìn)度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成該項(xiàng)目的建設(shè)。國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)實(shí)用手冊(cè)》。工程建設(shè)其他費(fèi)用按工程費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定費(fèi)率計(jì)列（見(jiàn)其他費(fèi)用表）。二、投資估算根據(jù)估算，某區(qū)閆寺辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃總投資為 萬(wàn)元。通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，土地指標(biāo)安排到轄區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用，且符合城市總體規(guī)則，規(guī)劃性質(zhì)為商住用地或工業(yè)用地。①期日修正系數(shù) K1：該參照物成交日期為 2022 年 9 月 18 日，本次待估宗地在2022 年以后未來(lái) 5 年預(yù)期日期與成交日期不一致，在此期間，隨著當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)展，建設(shè)用地地價(jià)均有一定幅度上漲，調(diào)查分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況后，預(yù)計(jì)未來(lái) 5 年平均上漲幅度 10%，因此確定期日修正系數(shù) K1=?；竟綖椋侯A(yù)計(jì)騰空土地處置凈收益=成交價(jià)格K1K2（1K3）式中：K1期日修正系數(shù)； K2影響地價(jià)的區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)； K3土地補(bǔ)償費(fèi)率修正系數(shù)。④預(yù)期騰空土地處置凈收益 =成交價(jià)格K1K2（1K3）=（110%）=（萬(wàn)元/畝）辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告50掛鉤宗地凈收益結(jié)果確定表 單位：萬(wàn)元/畝修正典型舉例（一） 修正典型舉例（二）宗地編號(hào) 修正凈收益 權(quán)重 修正凈收益 權(quán)重最終修正結(jié)果修正結(jié)果說(shuō)明M1 取算術(shù)平均 值預(yù)期估價(jià)結(jié)果通過(guò)上述預(yù)期估算其預(yù)期該項(xiàng)目騰空土地處置凈收益 萬(wàn)元/畝，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘土地指標(biāo)安排具體區(qū)域地段開(kāi)發(fā)程度條件和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析，按照謹(jǐn)慎性原則最終取定該項(xiàng)目騰空土地處置凈收益 100 萬(wàn)元/ 畝，預(yù)計(jì)可獲得凈收益 70070 萬(wàn)元。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種費(fèi)用及管理費(fèi)用等，根據(jù)同類項(xiàng)目情況按銷售收入的 1%計(jì)取。詳見(jiàn)表 113 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表表 113 單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng)目名稱 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 合計(jì)1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 銷售稅金及附加 4 利潤(rùn)總