【正文】 風貌，符合林業(yè)保護和生態(tài)建設相關要求，要以農村生產生活條件和生態(tài)環(huán)境明顯改善為目標，推進新農村項目建設。體現(xiàn)以人為本的思想，保障安置家庭和群眾的切身利益，提高安置區(qū)群眾生活水平，確保人民群眾更大程度地享受改革成果，不斷推進和諧社會建設。 第四節(jié) 主要經濟技術指標 主要經濟技術指標表序號 指標名稱 單位 指標 備注辦事處西舒項目區(qū)新農村建設項目可行性研究報告6一 建筑參數(shù)1 拆舊區(qū)總面積 畝 2 復墾耕地面積 畝 3 安置區(qū)總面積 畝 其中：占農用地面積 畝 4 建新區(qū)面積 畝 5 拆除戶數(shù) 戶 17326 拆除建筑物面積 萬平方米 7 涉及農民人數(shù) 人 5542二 騰空可置換土地面積 畝 三 主要建設指標1 容積率 2 建筑密度 % 3 綠地率 % 四 新建建筑面積 萬平方米 1 住宅建筑面積 萬平方米 2 公建建筑面積 萬平方米 五 經濟效益指標1 土地置換收入 萬元 2 利潤總額 萬元 3 總投資收益率 % 4 盈虧平衡點 % 六 建設期 年 辦事處西舒項目區(qū)新農村建設項目可行性研究報告7第二章 項目提出背景和建設的必要性 第一節(jié) 項目提出的背景 《憲法》和《土地管理法》均有節(jié)約和集約用地的論述，土地資源已成為制約經濟社會發(fā)展的瓶頸，經濟的發(fā)展不斷挑戰(zhàn)著國家 18 億畝紅線的底線。 建設社會主義新農村，是在全面建設小康社會的關鍵時期、我國總體上經濟發(fā)展已進入以工促農以城帶鄉(xiāng)的新階段、以人為本與構建和諧社會理念深入人心的新形勢下，中央作出的又一個重大決策，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，實行“工業(yè)反哺農業(yè)，城市支持農村 ”方針的具體化?！眹临Y源部專門下發(fā)了 《關于印發(fā)關于規(guī)范城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見的通知（國發(fā)【2022】 207 號）》，形成了完整的掛鉤政策。落實《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》和國土資源部《關于印發(fā)關于規(guī)劃城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤管理工作的意見的通知》，根據(jù) 《山東省開展城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作的實施意見》、某區(qū)按照統(tǒng)籌安排、突出重點、分步實施、逐步展開的步驟，積極推進農村建設用地特別是農村居民點的整理，以盤活利用農村辦事處西舒項目區(qū)新農村建設項目可行性研究報告9存量建設用地，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和社會主義新農村建設，改善農村居民生產生活條件，促進土地資源的集約高效和可持續(xù)利用，緩解用地供需矛盾，全面推進城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤工作的進展。某區(qū)居魯西，臨黃河，是聊城市市委、市政府唯一的駐地區(qū)。但存在農村面積較大且分散，鄉(xiāng)村建設用地浪費較大。辦事處西舒項目區(qū)新農村建設項目可行性研究報告10掛鉤指標所產生的收益要用于項目區(qū)內農村和基礎設施建設，國土資源部在 2022 年 3 月頒布的《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法》也明確規(guī)定，建新地塊實行有償供地所得收益，要用于項目區(qū)內農村和基礎設施建設，并按照城市反哺農村、工業(yè)反哺農業(yè)的要求，優(yōu)先用于支持農村集體經濟生產和農民改善生活條件。辦事處西舒項目區(qū)新農村建設項目可行性研究報告11山東省政府《關于加強土地綜合整治推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的意見》提出把土地整理復墾開發(fā)與城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤有機結合，整體推進田、水、路、林、村一體化的土地綜合整治工程，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，力爭 10 年內系統(tǒng)改造山東省 1/4 村莊。三、有利于城鎮(zhèn)可持續(xù)性發(fā)展利用城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少掛鉤試點的政策和時機，完善土地利用規(guī)劃，推行帶地入建、入住，推進土地集約開發(fā)利用。五、符合項目區(qū)的實際某區(qū)閆寺辦事處西舒項目區(qū)新農村建設項目區(qū)共涉及閆寺街道辦事處西舒村等 6 個村莊以及高佛堂寺村等 2 個廢棄窯廠的區(qū)域，對農村原有居住區(qū)和廢棄窯廠進行拆遷改造，涉及拆遷農民1732 戶，拆除建筑物 萬平方米，涉及拆遷人口 5542 人。 辦事處西舒項目區(qū)新農村建設項目可行性研究報告13第三章 市場目標 一、項目區(qū)土地綜合分析項目合法性分析該項目符合《聊城市土地利用總體規(guī)劃》（20222020）的總體要求，項目實施后的土地利用方向與總體規(guī)劃中確定的土地利用區(qū)一致。且能夠充分利用項目區(qū)周邊原有及新建配套的排灌工程，整修道路，改善農機作業(yè)條件，科學調節(jié)田間水分平衡狀態(tài)和地下水水位，為作物營造良好的生長環(huán)境，基本上達到旱澇保收。隨著人民生活水平的提高，進行村莊復墾改造的愿望越來越強烈，但因底子薄，投入大，影響了土地復墾工作，制約了當?shù)亟洕l(fā)展。因此優(yōu)化土地資源配置、集約節(jié)約利用土地是閆寺辦事處城鎮(zhèn)發(fā)展的必然選擇。通過城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，置換的某區(qū)、市轄區(qū)規(guī)劃新區(qū)的建設用地可用于招拍掛出讓。2022 年，全區(qū)生產總值預計實現(xiàn) 億元，同比增長 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 23746 元，農民人均純收入達 9120 元，同比分別增長 15%和 %。兩個工業(yè)園入園企業(yè)達到 323 家，實現(xiàn)主營業(yè)務收入 230 億元、利稅 億元，同比分別增長 %和 20%?？萍紕?chuàng)新活力不斷增強。其中出口總額 億美元，同比增長 45%。投資 億元，完成了溝渠治理、危橋改造等一批農田水利建設項目，農業(yè)抗災保豐能力進一步增強。水產養(yǎng)殖總利用水面達 萬畝，其中新增名優(yōu)水產養(yǎng)殖面積 1100 畝，養(yǎng)魚面積 萬畝。農業(yè)機械化水平不斷提高，發(fā)放農機購置補貼 460 萬元，受益農戶 181 戶。小城鎮(zhèn)建設進一步加快，基礎設施日益完善，預計全年小城鎮(zhèn)建設投資 7235 萬元，其中基礎設施建設投入 2022 萬元，拆遷面積 萬平方米，新建在建面積 萬平方米。閆寺街道辦事處積極采取措施，大力調整農村產業(yè)結構，已形成鄧王、十里鋪、北鐵、西舒等 10 個千畝蔬菜大方；老呂、西呂、鐵屯等 3 個秋黃瓜種植基地；大成集、周店、馮莊等 200 個棚以上的食用菌基地 5 個。地下水該場地地下水為第四系孔隙潛水，地下水年變化幅度 米左右。地震效應場區(qū)位于華北地臺，遼冀臺向斜南翼，聊城凹陷東緣，聊城蘭考斷裂帶在本區(qū)的走向為 NE3040 度。（2）由于下部地殼構造活動的差異，致使本區(qū)歷史地震區(qū)存在階段性差異，6 級以上地震都發(fā)生在南段，北段地震一般為4—5 級。根據(jù)某區(qū)城市總體規(guī)劃，沿規(guī)劃主干道敷設給水主管，配給水管采用環(huán)狀與枝狀相結合的供水形式，以確保用水的安全性和可行性。辦事處西舒項目區(qū)新農村建設項目可行性研究報告23第五章 項目設計及建設方案 第一節(jié) 設計依據(jù)現(xiàn)狀地形圖及有關資料《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》；《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》。通過拆舊復墾可復墾出耕地 畝，在扣除居民安置用地指標 畝后，實際增加掛鉤土地指標 畝。二、建設標準 該項目的建設按安置住房建設標準，圍繞村莊配套公建設施，建筑造型力求簡潔、實用、大方，體現(xiàn)中國傳統(tǒng)建筑特色，體現(xiàn)當?shù)貧v史文化特點，并與周圍環(huán)境協(xié)調一致。鎮(zhèn)域支路規(guī)劃紅線控制在 15 米，村內主路寬 6 米，支路寬 45 米，宅前路寬 3 米，設置多處停車場，合理設置停車位數(shù)量。（1）按照統(tǒng)一規(guī)劃，由聊城市昌泰城鎮(zhèn)建設有限責任公司組織實施建設安置房。耕作層不得含有粒徑較大的碎石及建筑垃圾，土層質量符合農作物種植基本要求。其他工程標準宜林道路兩側應種植農業(yè)防護林帶，減少風災對農作物生長的影響，在丘陵地區(qū)的田坎應栽種護坡植物，減少水土流失。辦事處西舒項目區(qū)新農村建設項目可行性研究報告27其他工程沿田間路兩側種植行道樹，株距 3 米。給水規(guī)劃：水源由城市市政給水管線供給，社區(qū)內部給水管線采用枝狀與環(huán)狀網相結合的給水供水方式，與市政管網連接以提高社區(qū)供水的安全可靠性。六、中水系統(tǒng)規(guī)劃社區(qū)內中水直接由市政管網接入，中水管線采用環(huán)裝布置，主要布置于社區(qū)綠地內。 二、參照標準 《中華人民共和國環(huán)境保護法》； 《建設項目環(huán)境保護管理條例》(國務院令(1998)第 253 號）； 《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》： 《環(huán)境空氣質標準》(GB30951996)。辦事處西舒項目區(qū)新農村建設項目可行性研究報告29原村址土地的復墾過程中因開挖土方會對施工區(qū)土地造成一定影響，工程實施后通過復墾地種植農作物可有效改善其生態(tài)環(huán)境。一、建設期建設項目開工前，建設單位必須首先做到：一是規(guī)劃建設好施工場地道路，并在施工現(xiàn)場地出入口設置標準的車輛自動沖洗設施；二是建筑施工場地周邊必須設置高度不低于 米的全封閉圍擋，并在施工現(xiàn)場設置施工公告；三是在建筑施工現(xiàn)場設置“ 建筑施工場地揚塵防治管理規(guī)定” 宣傳牌。要使用符合規(guī)定的墻體材料及裝飾材料，確保室內空氣達到《室內空氣質量標準》（GB/T188832022）的要求，工程完工要及時對破壞的生態(tài)環(huán)境進行恢復。生活垃圾、污水處理站產生的污泥，由環(huán)衛(wèi)部門定期清運至無害化垃圾場處理。項目區(qū)土方開挖運、填筑、復墾完畢后，應盡快實施播撒草與植樹兩種方式，恢復植被，改善生態(tài)環(huán)境。建筑節(jié)能設計，應根據(jù)具體條件，首先保證室內熱環(huán)境質量，提高人民生活水平?！毒C合能耗計算通則》 GB25892022。h 計，公建用電按每百平方米用電量為 5kw水源自城市管網統(tǒng)一供給，社區(qū)內部給水管線采用枝狀與環(huán)狀網相結合的供水方式，根據(jù)《居住社區(qū)給水排水設計規(guī)范》，確定居住生活綜合用水標準的 120 升/ 日 社區(qū)燃氣負荷按燃氣普及率 100%計，社區(qū)共 1732 戶，按指標 立方米/戶，共 立方米 /日。h 公建用電 ㎡ kw/d 365 442526 M179。如果選用雙層玻璃，中間再充上惰性氣體，就可在一定程度上阻斷熱量散發(fā)，35%熱量從墻體散發(fā)，如采用隔熱材料，增加保溫層，節(jié)能效果就很明顯。對各種能源消耗均應計量并按有關規(guī)定配置計量器具。本項目安置太陽能熱水器，用于住宅樓生活洗浴熱水源。供熱設施該項目冬季采暖，項目區(qū)內設熱交換站，熱源自城市熱網引入，便于建筑節(jié)能。（3）照明實施綠色照明，對節(jié)約電能，消除污染，創(chuàng)造良好的光環(huán)境，使人們在舒適的環(huán)境中從事他們的工作與生活，對消除疲勞，提高工作效率與生活質量起很大作用。第四節(jié) 節(jié)能評價本項目耗能主要在使用過程耗能，因此在建設過程中設計施工必須嚴格執(zhí)行國家有關規(guī)定、標準、規(guī)范，在使用過程要加強管理，制定有關節(jié)能的規(guī)定制度。第二節(jié) 建設期組織機構及管理公司始終把新農村建設作為重中之重，為把項目建設成高質量、低成本的一流工程，并確保工程的順利實施，應建立強有力的管理和協(xié)調工作，并對工程投資、進度和質量進行監(jiān)督和檢查。初設批復后，設計單位立即組織施工圖設計，通過招標，選定施工隊伍和設備材料供應廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進度，力求高速、優(yōu)質地完成該項目的建設。國家發(fā)改委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數(shù)實用手冊》。工程建設其他費用按工程費用的有關規(guī)定費率計列（見其他費用表）。二、投資估算根據(jù)估算，某區(qū)閆寺辦事處西舒項目區(qū)新農村建設項目計劃總投資為 萬元。通過城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，土地指標安排到轄區(qū)城鎮(zhèn)建設用地使用，且符合城市總體規(guī)則，規(guī)劃性質為商住用地或工業(yè)用地。①期日修正系數(shù) K1：該參照物成交日期為 2022 年 9 月 18 日，本次待估宗地在2022 年以后未來 5 年預期日期與成交日期不一致，在此期間，隨著當?shù)厣鐣洕鸂顩r發(fā)展，建設用地地價均有一定幅度上漲，調查分析當?shù)赝恋厥袌鰻顩r后，預計未來 5 年平均上漲幅度 10%，因此確定期日修正系數(shù) K1=?；竟綖椋侯A計騰空土地處置凈收益=成交價格K1K2（1K3）式中：K1期日修正系數(shù)； K2影響地價的區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)； K3土地補償費率修正系數(shù)。④預期騰空土地處置凈收益 =成交價格K1K2（1K3）=（110%）=（萬元/畝）辦事處西舒項目區(qū)新農村建設項目可行性研究報告50掛鉤宗地凈收益結果確定表 單位：萬元/畝修正典型舉例（一） 修正典型舉例（二）宗地編號 修正凈收益 權重 修正凈收益 權重最終修正結果修正結果說明M1 取算術平均 值預期估價結果通過上述預期估算其預期該項目騰空土地處置凈收益 萬元/畝，經估價人員現(xiàn)場查勘土地指標安排具體區(qū)域地段開發(fā)程度條件和當?shù)厥袌龇治?，按照謹慎性原則最終取定該項目騰空土地處置凈收益 100 萬元/ 畝，預計可獲得凈收益 70070 萬元。運營費用為項目開發(fā)經營期間發(fā)生的各種費用及管理費用等，根據(jù)同類項目情況按銷售收入的 1%計取。詳見表 113 利潤與利潤分配表 利潤與利潤分配表表 113 單位：萬元序號 項目名稱 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 合計1 銷售收入 2 總成本費用 3 銷售稅金及附加 4 利潤總