【正文】 規(guī)劃的新區(qū)建設(shè)用地中使用。項(xiàng)目安置區(qū)規(guī)劃新建建筑面積 萬(wàn)平方米，其中規(guī)劃新建住宅面積 萬(wàn)平方米，規(guī)劃公建建筑面積 平方米，規(guī)劃容積率 ，建筑密度 %，綠化率 %，規(guī)劃停車(chē)位 1500 個(gè)。住宅：擬建的安置社區(qū)以多層住宅樓為主，地上 5 層或 6層；規(guī)劃住宅建筑以 120150 平方米左右戶(hù)型為主，建筑造型力求大方，外墻以乳白色為基調(diào)，工程質(zhì)量合格率達(dá)到 100%。 道路：將社區(qū)主入口臨鎮(zhèn)域主要道路開(kāi)設(shè)，其余道路結(jié)合住宅予以保留并進(jìn)行維修改建，在滿足消防、疏散、地下管網(wǎng)埋設(shè)和綠化的前提下，確定道路走向、紅線寬度、橫斷面形式。辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告25綠化與景觀：充分考慮地形和外圍道路的所界定的用地形態(tài)，景觀總體上形成“ 一心、一帶、三片區(qū) ”的景觀系統(tǒng)。 三、建設(shè)方式由某區(qū)人民政府授權(quán)聊城市昌泰城鎮(zhèn)建設(shè)有限責(zé)任公司對(duì)轄區(qū)內(nèi)各城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目區(qū)的安置房進(jìn)行建設(shè)。（2）安置居民搬遷后，聊城市昌泰城鎮(zhèn)建設(shè)有限責(zé)任公司對(duì)建房后剩余土地進(jìn)行復(fù)墾整理。四、耕地復(fù)墾規(guī)劃（一）拆舊區(qū)復(fù)墾建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)田塊標(biāo)準(zhǔn)地上建筑物、構(gòu)筑物全部拆除，建筑垃圾及地上附屬物全部清理干凈，通過(guò)挖高填低使項(xiàng)目區(qū)土地相對(duì)平整后鋪設(shè)耕作土層，土層厚度不低于 米。在田塊布置上要有利辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告26于作物的生長(zhǎng)發(fā)育，有利于田間機(jī)械作業(yè)，有利于水土保持，便于生產(chǎn)管理，滿足灌溉排水的需要。 道路工程標(biāo)準(zhǔn)道路是農(nóng)田基礎(chǔ)建設(shè)的重要組成部分，在具體的規(guī)劃方案中，考慮農(nóng)耕機(jī)械化和物資流動(dòng)量大的特點(diǎn)，及未來(lái)農(nóng)業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的實(shí)際情況，充分利用原有道路，統(tǒng)籌規(guī)劃，在降低成本的同時(shí)，提高道路的效率。（二）拆舊區(qū)復(fù)墾規(guī)劃設(shè)計(jì)l、土地平整工程主要利用機(jī)械對(duì)農(nóng)村建筑垃圾進(jìn)行清運(yùn)、深耕，削高填低，盡量使開(kāi)發(fā)后田塊相對(duì)集中成片，便于機(jī)械內(nèi)的雜樹(shù)、雜草清除干凈。田間道路工程根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，并方便今后耕作需要，在拆舊復(fù)墾區(qū)內(nèi)布設(shè) 4 米寬泥結(jié)碎石田間路。五、公共配套規(guī)劃結(jié)合考慮了電力、電信、給水、污水、熱力、燃?xì)?、中水等七?lèi)管線，所有管線均地下敷設(shè)。電信規(guī)劃：電話普及率 100%計(jì)，有線電視及寬帶接入。 污水規(guī)劃：污水管線沿道路順坡布置，樓前設(shè)化糞池，通過(guò)污水管有組織的匯入設(shè)在社區(qū)內(nèi)部主要道路污水管道中，然后就近送入城市污水管網(wǎng)，通過(guò)污水管道排入污水處理廠。燃?xì)庖?guī)劃：本社區(qū)氣源由城市燃?xì)庵袎汗芫W(wǎng)接入。辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告28第六章 生態(tài)環(huán)境影響分析 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) 一、概述 某區(qū)閆寺辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目對(duì)閆寺辦事處西區(qū)的西舒等村莊和廢棄窯廠進(jìn)行集中住房建設(shè)和原村址土地的復(fù)墾。從農(nóng)村宅基地整體布局看，存在住宅混亂、用地零撒、建設(shè)松散等問(wèn)題，住宅大部分為土坯房或低矮磚房，建筑質(zhì)量低劣、造型陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施配套不夠完善。 《聲環(huán)境質(zhì)最標(biāo)準(zhǔn)》(GB 30962022)。為確保新建生活區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生影響，對(duì)上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?。第二?jié) 環(huán)境保護(hù)措施本項(xiàng)目的建設(shè)改變了村莊建筑質(zhì)量低劣、造型陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施配套不夠完善的現(xiàn)狀，本項(xiàng)目綠化及環(huán)境工程的實(shí)施，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)一致，很好的改善了區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量。以下對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期的環(huán)境影響進(jìn)行分析，并提出防治措施。建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工后，建設(shè)單位必須按照誰(shuí)污染、誰(shuí)治理、誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則，加強(qiáng)對(duì)施工單位的監(jiān)管，并配備專(zhuān)人負(fù)責(zé)施工工地的環(huán)境管理工作。建設(shè)期間要嚴(yán)格控制施工時(shí)間和噪音源，禁止夜間施工（晚 22 時(shí)至次日晨 6 時(shí)）、中高考期間要嚴(yán)格執(zhí)行政府部門(mén)的規(guī)定，確保施工期間噪音排放達(dá)到《建筑施工場(chǎng)界噪音限值》（GB1252390 ）的標(biāo)準(zhǔn)，因特殊情況需要連續(xù)作業(yè)的必須經(jīng)環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)，并在施工前 3日由施工單位公告附近居民。二、營(yíng)運(yùn)期擬建項(xiàng)目污水經(jīng)化糞池沉淀處理后，集中排放至污水處理池。要合理布局，優(yōu)先選用低噪設(shè)備，對(duì)主要噪音來(lái)源采取減振、消音、隔聲等措施，加強(qiáng)機(jī)動(dòng)車(chē)輛及娛樂(lè)場(chǎng)所的運(yùn)營(yíng)管理，確保該項(xiàng)目噪音排放滿足《社會(huì)生活環(huán)境噪音排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB223372022)2 類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)要求。辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告31第三節(jié) 水土保持 本項(xiàng)目進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)和原村址土地的復(fù)墾，其中新農(nóng)村建設(shè)主要發(fā)生施工期，水土流失影響較小，土地的復(fù)墾項(xiàng)目由于大量挖運(yùn)土料，在施工期會(huì)加重當(dāng)?shù)氐乃亮魇?。根?jù)《中華人民共和國(guó)水土保持法》及水利部頒發(fā)的《開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土保持方案技術(shù)規(guī)范》（SL20498）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本工程具體特點(diǎn)，針對(duì)可能造成水土流失的因素，采取相應(yīng)的工程措施、生物措施和管理措施，因地制宜，科學(xué)施工，綜合治理，合理利用棄土，盡可能減少工程對(duì)微地貌和植被的破壞，防止水土流失。辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告32第七章 節(jié)能分析建筑節(jié)能是指在保證基本的衛(wèi)生、健康、舒適標(biāo)準(zhǔn)下，提高建筑能源利用效率。而由于采暖、空調(diào)、通風(fēng)能耗約占建筑總能耗 2/3 左右，該部分系統(tǒng)節(jié)能措施成功與否是控制建筑能耗的關(guān)鍵所在。與此同時(shí)，還要提高采暖、通風(fēng)、空調(diào)、照明系統(tǒng)的能源利用效率，實(shí)現(xiàn)國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和能源發(fā)展戰(zhàn)略，完成本階段住宅建筑節(jié)能 65%的任務(wù)。第一節(jié) 項(xiàng)目節(jié)能評(píng)價(jià)依據(jù)《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》 1997 年 11 月 1 日；《工程設(shè)計(jì)節(jié)能技術(shù)暫行規(guī)定》 GBJ61985 ；《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB501892022；《山東省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》J103212022；辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告33《山東省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》J107862022；《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB500342022?！豆?jié)電措施經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算與評(píng)價(jià)》 GB/T134711992。服務(wù)半徑符合要求，負(fù)荷計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：住宅用電按每戶(hù)每天 4kwh/d 計(jì)，住宅用電年消耗量 萬(wàn) kwh。人，擬建安置區(qū)人口規(guī)模為 5542 人。燃?xì)庖?guī)劃：社區(qū)氣源由城市燃?xì)夤芫W(wǎng)接入，燃?xì)庹{(diào)壓采用樓宇式燃?xì)庹{(diào)壓箱，位置在各單體建筑旁，調(diào)壓后由低壓管道引入室內(nèi)。辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告34熱力規(guī)劃：熱源由城市熱力蒸汽管網(wǎng)接入，規(guī)劃在社區(qū)內(nèi)設(shè)熱交換站，由城市熱網(wǎng)引入一次熱源，經(jīng)換熱設(shè)備 85℃的低溫?zé)崴蚋鹘ㄖ锛泄┡?。h /d 365 2528720 kwh /d 365 231775 kw 生活用水 5542 人 120 L/人 .d 365 M179。 耗天然氣（沼氣） 1732 戶(hù) M179。 采暖 ㎡ KJ/㎡.d 120 MJ 合計(jì) 該項(xiàng)目的綜合能源消耗量為 。一般住宅，30%的熱量從窗戶(hù)散失。辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告35本項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，必須嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB501892022）和山東省建設(shè)廳頒布的《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，必須達(dá)到公共建筑的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)為 50%，居住建筑的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)為 65%，應(yīng)推選優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案，并采用新技術(shù)、新工藝、新材料和新產(chǎn)品，以降低造價(jià)，減少能耗。凡能綜合利用和循環(huán)使用的能源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源利用率，降低能耗。二、設(shè)計(jì)節(jié)能措施方案 住宅設(shè)計(jì)節(jié)能建筑節(jié)能設(shè)計(jì)應(yīng)符合《山東省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ140372022）的要求。利用太陽(yáng)能辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告36太陽(yáng)能的開(kāi)發(fā)利用有巨大的潛力。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)預(yù)留太陽(yáng)能上下水口。節(jié)水本項(xiàng)目采用新型管材 PPR 管、PE 管、PVCU 管等用水項(xiàng)目日常供水管材，很好的解水源浪費(fèi)問(wèn)題。 節(jié)電措施 （1）電器線路的選材 電器線路的選材、配線應(yīng)與建筑物的用電負(fù)荷相適應(yīng)，并應(yīng)符合安全和防火要求。（2）變壓器選型變壓器臺(tái)數(shù)的確定除根據(jù)負(fù)荷特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行選擇外，還應(yīng)滿足節(jié)電條件，如隨季節(jié)變化較大的負(fù)荷、集中負(fù)荷較多，或具有大量的一級(jí)、二級(jí)負(fù)荷，該小區(qū)擬設(shè)三處箱式變壓器。辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告37除以上措施外，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，定期對(duì)各類(lèi)設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏等不必要的浪費(fèi)。除以上措施外，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)、變壓器應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，定期對(duì)各類(lèi)給水管道、排水管道、設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏等不必要的浪費(fèi)。辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告38第八章 組織機(jī)構(gòu)和管理第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)新農(nóng)村建設(shè)和土地復(fù)墾工程確定后，受到了廣大群眾的贊同和支持，某區(qū)區(qū)委、區(qū)政府要求各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）黨委、政府全力支持，明確責(zé)任，強(qiáng)化工作保障。深入宣傳、全面動(dòng)員、廣泛發(fā)動(dòng)，積極引導(dǎo)群眾正確認(rèn)識(shí)其重大意義，調(diào)動(dòng)村民自覺(jué)投身社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。機(jī)構(gòu)具體設(shè)置如下：辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告39為了提高工程質(zhì)量，加快工程建設(shè)，協(xié)調(diào)好工程施工現(xiàn)場(chǎng)中各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)系，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)直接分管工程部、質(zhì)檢部，工程部要分為經(jīng)濟(jì)合同組、技術(shù)組、施工組三部分。自項(xiàng)目立項(xiàng)后，應(yīng)立即著手該項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)編制及施工前的準(zhǔn)備工作。項(xiàng)目建設(shè)期為 年，計(jì)劃于 2022 年 7 月—8 月進(jìn)行項(xiàng)目的前期工作，2022 年 9 月10 月份完成工程設(shè)計(jì)和招投標(biāo)工作，11月份正式動(dòng)工建設(shè)，計(jì)劃于 2022 年 11 月份工程竣工驗(yàn)收，12 月份前實(shí)現(xiàn)村民全部安置入住。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表2022 年 2022 年時(shí)間項(xiàng)目名稱(chēng) 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12項(xiàng)目報(bào)批施工圖設(shè)計(jì)及招標(biāo)工程施工竣工驗(yàn)收居民入住辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告41第十章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算一、估算依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）?！锻顿Y項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)?cè)u(píng)估指南》。配套設(shè)施按市場(chǎng)詢(xún)價(jià)及市場(chǎng)行情估算。預(yù)備費(fèi)分基本預(yù)備費(fèi)和價(jià)差預(yù)備費(fèi)。銀行借款參照中國(guó)人民銀行利率（5 年以上）標(biāo)準(zhǔn)，按年利率 %計(jì)算。其中工程費(fèi)用 萬(wàn)元，工程建設(shè)辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告42及其他費(fèi)用 萬(wàn)元，補(bǔ)償費(fèi)用 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元，建設(shè)期利息 萬(wàn)元。辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告46第十一章 經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益分析第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析的依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》二、經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目收入分析根據(jù)改造后土地騰空的實(shí)際情況，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目實(shí)施后，可騰空土地 畝。近幾年某區(qū)土地價(jià)格上升強(qiáng)勁，具有良好的開(kāi)發(fā)前景。辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告47基本公式為：預(yù)計(jì)騰空土地處置凈收益=成交價(jià)格K1K2（1K3）式中：K1期日修正系數(shù)； K2影響地價(jià)的區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)； K3土地補(bǔ)償費(fèi)率修正系數(shù)。②影響地價(jià)的區(qū)域因素與個(gè)別因素修正系數(shù) K2 根據(jù)待估宗地的用途性質(zhì)、區(qū)域地段、交通條件、市場(chǎng)繁榮狀況等影響因素進(jìn)行修正；該參照物成交價(jià)格為商服用途，本次待估宗地設(shè)定用途為商業(yè)用地，與成交土地用途一致，故不需進(jìn)行土地用途修正，但除土地用途性質(zhì)一致外，其余其他區(qū)域優(yōu)劣程度影響因素均預(yù)期優(yōu)于參照物的成交典型舉例，預(yù)計(jì)未來(lái) 5 年平均優(yōu)劣度 20%，故綜合確定待估宗地修正系數(shù) K2=。④預(yù)期騰空土地處置凈收益 =成交價(jià)格K1K2（1K3）=（120%）=（萬(wàn)元/畝）（2）修正典型舉例（二）根據(jù)《中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)》信息，2022 年 5 月 31 日簽訂成交合同的位于嘉明開(kāi)發(fā)區(qū)北外環(huán)北，嘉隆路東地塊掛牌出讓的成交價(jià)格為 萬(wàn)元/畝（競(jìng)得人為山東暖頻道服飾有限公司），就待估指標(biāo)宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其參照所處區(qū)域的成交價(jià)格相比較，并對(duì)照修正和結(jié)合市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行修正，進(jìn)而求取該項(xiàng)目騰空土地處置凈收益。 ①期日修正系數(shù) K1：該參照物成交日期為 2022 年 5 月 31 日，本次待估宗地在2022 年以后未來(lái) 5 年預(yù)期日期與成交日期不一致，在此期間，隨著當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)展，工業(yè)用地地價(jià)上漲幅度較大，調(diào)查分辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告49析當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況后，預(yù)計(jì)未來(lái) 5 年平均上漲幅度 10%，因此確定期日修正系數(shù) K1=。③補(bǔ)償費(fèi)用率 K3通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)增減掛鉤，由于該土地指標(biāo)安排到城區(qū)各開(kāi)發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)建設(shè)用地使用，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)與參照物成交價(jià)格補(bǔ)償費(fèi)相對(duì)比，其補(bǔ)償費(fèi)率基本一致，根據(jù)土地指標(biāo)安排具體現(xiàn)狀并結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格行情，確定補(bǔ)償費(fèi)率為 10%。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，可在第 2 年進(jìn)行指標(biāo)轉(zhuǎn)換并開(kāi)展土地出讓工作，預(yù)計(jì)項(xiàng)目 6 年后全部售出?？偝杀举M(fèi)用辦事處西舒項(xiàng)目區(qū)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告51總成本費(fèi)用由固定總成本（建設(shè)投資）、可變成本（運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）構(gòu)成。詳見(jiàn)表 112 總成本費(fèi)用估算表。經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目總投資收益率