【正文】 路面摩擦產(chǎn)生的噪音，適當(dāng)限制大型載重汽車的車速，尤其在噪音敏感區(qū)。施工現(xiàn)場定時灑水，在大風(fēng)日加大灑水量和灑水次數(shù)，以防止浮塵的產(chǎn)生。 廢水、廢氣、固體廢棄物防治措施施工期間施工廢水應(yīng)注意收集，經(jīng)沉淀池處理后排入下水道。現(xiàn)場施工的柴油機(jī)等設(shè)備的排氣口應(yīng)避免朝向道路等居民較多的方向，在施工現(xiàn)場禁止使用燃煤等對環(huán)境產(chǎn)生有害氣體比較多的燃料。 建筑設(shè)計(jì)在后期的建筑設(shè)計(jì)中要貫徹以下的原則：（1）建筑總平面布局是建筑主要朝向，要有良好的日照和通風(fēng)效果。平面布置上注意潔污分區(qū)。 廢氣的防治措施后期建筑應(yīng)大量采用電能、太陽能、天然氣等清潔能源，從源頭削減大氣污染物的產(chǎn)生。通過道路及停車場的合理布局等措施，可以有效的減少汽車尾氣的排放和在特定空間的聚集。（2）對生活給水系統(tǒng)，采用聚丙烯塑料給水管和聚乙烯塑料給水管、銅質(zhì)閥門、陶瓷閥芯龍頭等材料，防止因管道、閥門等可能對水質(zhì)的污染。 噪音處理項(xiàng)目動力設(shè)施設(shè)備選用低噪音設(shè)備，設(shè)備安裝均采用減震、消音措施，動力機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、水泵機(jī)房等產(chǎn)生噪音的房間采取隔音吸音處理，使場界噪音低于國家標(biāo)準(zhǔn)。在道路兩旁種植枝葉茂盛的樹木，居住區(qū)的玻璃盡量采用密封性能好的材料，達(dá)到吸聲隔音的效果。為了建成低成本、高質(zhì)量的精品工程，并確保工程的順利實(shí)施，在項(xiàng)目建設(shè)期應(yīng)建立強(qiáng)有力的項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)，對項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃、組織、指揮協(xié)調(diào)和控制。主要進(jìn)行實(shí)業(yè)投資和拆遷服務(wù)。主要負(fù)責(zé)規(guī)劃拆遷、投資管理、產(chǎn)權(quán)經(jīng)營，并對拆遷改造項(xiàng)目進(jìn)行市場化運(yùn)作。（2）負(fù)責(zé)拆遷改造中、長期建設(shè)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃的編制工作。（4）負(fù)責(zé)拆遷改造資金使用計(jì)劃的編制和監(jiān)督管理工作。（6）負(fù)責(zé)拆遷改造范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，協(xié)助相關(guān)職能部門做好與拆遷改造有關(guān)的管理工作。（8）綜合協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)拆遷改造委員會成員單位的關(guān)系，協(xié)調(diào)處理有關(guān)負(fù)責(zé)拆遷改造工程中出現(xiàn)的問題。（1）綜合辦公室負(fù)責(zé)綜合協(xié)調(diào)工作、負(fù)責(zé)文稿起草、文電收發(fā)、財(cái)務(wù)管理、后勤接待、檔案、內(nèi)外聯(lián)絡(luò)工作；負(fù)責(zé)內(nèi)部規(guī)章制度制定、執(zhí)行和崗位目標(biāo)責(zé)任制考核、負(fù)責(zé)黨務(wù)、組織人事、勞動工資、紀(jì)檢監(jiān)察、宣傳教育、統(tǒng)計(jì)、信訪工作。（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)處負(fù)責(zé)拆遷改造相關(guān)規(guī)劃的編制、論證、修訂、報(bào)批工作；負(fù)責(zé)拆遷改造分期規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃的編制、論證、修訂、報(bào)批工作；協(xié)助做好社會投資建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案論證、審核、報(bào)批等工作；協(xié)同有關(guān)部門開展拆遷改造建設(shè)項(xiàng)目的定點(diǎn)放樣、跟蹤管理和規(guī)劃驗(yàn)收工作；負(fù)責(zé)拆遷改造中涉及各類市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)工作；負(fù)責(zé)做好規(guī)劃設(shè)計(jì)檔案資料的收集、整理和歸檔工作。（5）拆遷安置處負(fù)責(zé)制定拆遷安置計(jì)劃，參與項(xiàng)目前期規(guī)劃；負(fù)責(zé)拆遷安置政策的調(diào)研、制定和報(bào)批工作；監(jiān)督協(xié)調(diào)征地、拆遷和安置等工作，負(fù)責(zé)接待與拆遷安置有關(guān)的群眾來信來訪工作，負(fù)責(zé)做好有關(guān)拆遷安置資料的收集、整理和歸檔工作；負(fù)責(zé)抓好拆遷過程中的安全生產(chǎn)管理工作。（2） 組織對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件進(jìn)行評審，并與貸款銀行進(jìn)行溝通，落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)的相關(guān)條件。（4） 協(xié)調(diào)項(xiàng)目實(shí)施過程中的各種利益和矛盾。（2） 貸款審批和制定貸款的法律文件。（4） 通過對項(xiàng)目的績效追蹤以及一些與貸款密切有關(guān)的情況的收集和先行指標(biāo)的測算來進(jìn)行貸款風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警。第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目于2010年11月底前協(xié)調(diào)有關(guān)各方，完成項(xiàng)目考察、咨詢等工作；在2010年12月完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制及審批工作；于2011年6月底前完成拆遷工作；2011年12月底前完成土地出讓工作； 2012年10月底完成安置房建設(shè)工作，2012年11月竣工驗(yàn)收并交付使用。為準(zhǔn)確、及時地反映項(xiàng)目運(yùn)行情況，提高項(xiàng)目公司對項(xiàng)目運(yùn)行的監(jiān)測、指導(dǎo)水平，充分體現(xiàn)項(xiàng)目進(jìn)度報(bào)告綜合信息平臺的職能，結(jié)合該項(xiàng)目的實(shí)際情況，按照適當(dāng)提前，重點(diǎn)關(guān)注工期中的關(guān)鍵工作的原則來制定的。 **鎮(zhèn)**村新農(nóng)村建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表 時 間項(xiàng) 目2010年2011年2012年11121234567891011121234567891011項(xiàng)目考察、咨詢階段可行性報(bào)告編制批勘察設(shè)計(jì)階段拆征遷實(shí)施階段土地出讓階段安置房建設(shè)階段工程竣工驗(yàn)收第十章 招標(biāo)方案原則、依據(jù)、條件本工程項(xiàng)目牽涉范圍廣，建設(shè)投資大，改造完成后將成為諸暨市中心商業(yè)區(qū)域，為了把本項(xiàng)目管理好建設(shè)好，項(xiàng)目前期的拆遷、勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工及材料設(shè)備采購招投標(biāo)工作意義非常重大。本項(xiàng)目招投標(biāo)工作嚴(yán)格按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，制定完善的招投標(biāo)方案、程序及辦法。保證發(fā)布招標(biāo)通告，公開開標(biāo)，公開中標(biāo)結(jié)果，使每一個投標(biāo)人獲得同等的信息，知悉招標(biāo)的一切條件和要求。（3） 公正原則：保證評標(biāo)時按照事先公布的原則標(biāo)準(zhǔn)對待所有的投標(biāo)人。要求招投標(biāo)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)以誠實(shí)、守信的態(tài)度行使權(quán)利，履行義務(wù)，以維持招標(biāo)投標(biāo)雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。（6） 接受行政監(jiān)督原則招投標(biāo)活動的核心是競爭，招投標(biāo)的過程實(shí)際上是競爭的過程，招投標(biāo)雙方當(dāng)事人都要遵守有關(guān)法律、法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定，在招投標(biāo)的全過程中接受有關(guān)行政監(jiān)督部門依法實(shí)施的監(jiān)督。本項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作擬采用委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)，充分發(fā)揮社會中介代理公司中咨詢工程師的專業(yè)優(yōu)勢，為本項(xiàng)目招投標(biāo)工作做好參謀，提供招投標(biāo)工作優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（2） 實(shí)施招投標(biāo)活動代理公司為本項(xiàng)目實(shí)施全過程的招投標(biāo)活動，根據(jù)項(xiàng)目招標(biāo)方式發(fā)布招標(biāo)信息公告，編制、發(fā)放資格預(yù)審文件和遞交資格預(yù)審申請書，對投標(biāo)人進(jìn)行資格審查，確定合格的投標(biāo)申請人。（3） 制定評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定的評標(biāo)方法，擬定具體的評標(biāo)原則和標(biāo)準(zhǔn)。（5） 簽訂合同與中標(biāo)人進(jìn)行合同談判，對合同中需要約定的具體細(xì)節(jié)問題逐一進(jìn)行落實(shí)，簽訂施工合同。鑒于項(xiàng)目公司人員配置較少，且缺乏相應(yīng)的資質(zhì)，建議項(xiàng)目公司委托具有相應(yīng)招標(biāo)代理資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)組織項(xiàng)目各個階段的招標(biāo)工作。（2）建設(shè)單位規(guī)定的工程建設(shè)范圍和目標(biāo)。（4）國內(nèi)類似項(xiàng)目造價(jià)資料。項(xiàng)目估算總投資￥￥萬元，投資通過自籌￥￥萬元，銀行貸款1億元解決。（1）工程費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目安置規(guī)劃，共建造安置房xx平方米。室外工程費(fèi)用按200元/㎡計(jì)算，共計(jì)840萬元。結(jié)合建設(shè)規(guī)模、檔次、要求及一些不可預(yù)見的因素，暫以工業(yè)廠房建設(shè)綜合暫定價(jià)1300元/㎡計(jì)算，工業(yè)廠房建設(shè)投資估算為1300萬元。此處說明初征費(fèi)、建設(shè)用地費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的估算，其余資金均按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，詳見“**鎮(zhèn)**村新農(nóng)村建設(shè)工程總投資估算表”。 ∴166=523萬元。建設(shè)用地費(fèi)按照15萬/畝計(jì)算。拆遷補(bǔ)償款共計(jì)2959萬元。通過實(shí)際調(diào)查數(shù)據(jù)分析，暫定10%的建筑面積實(shí)行貨幣補(bǔ)償安置，90%的建筑面積實(shí)行安置房安置。計(jì)算公式為：[被征收房屋合法建筑面積x房屋評估重置成新價(jià)+合法占地面積x市場評估價(jià)]x120%。∴土地及房屋補(bǔ)償價(jià)=10%（xx+xx）120%=。∴集體土地使用補(bǔ)貼費(fèi)=xx=980萬元。逾期簽訂協(xié)議或搬遷的，取消相應(yīng)獎勵?！喟徇w獎勵費(fèi)=xx=840萬元。超過24個月仍未安置的，從超期之月起計(jì)算，按原發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)的2倍支付超期過渡費(fèi)。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的過渡費(fèi)=xx90%10/1000028=。⑤搬家費(fèi)搬家費(fèi)按每戶 1000 元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)發(fā)，被征收房屋合法占地面積在40㎡以上的部分（不足40㎡按40㎡計(jì)算），每平方米增加10元搬家費(fèi)，按兩次計(jì)發(fā)。⑥經(jīng)營歇業(yè)補(bǔ)助費(fèi)拆除區(qū)域內(nèi)主要道路（合環(huán)路、西青路）臨街房屋底層在拆遷公告公布前改變用途為商業(yè)用房并延續(xù)使用至今的，根據(jù)被拆除人的產(chǎn)權(quán)憑證和營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證，在規(guī)定時間內(nèi)搬遷完畢的，被拆除房屋按其法定用途進(jìn)行補(bǔ)償安置后，按評估機(jī)構(gòu)出具的評估價(jià)格扣減房屋比準(zhǔn)價(jià)后的商業(yè)用房使用價(jià)值按實(shí)際經(jīng)營面積一次性實(shí)行補(bǔ)助。停業(yè)損失、歇業(yè)人員補(bǔ)助按實(shí)際經(jīng)營面積200元/㎡一次性計(jì)發(fā)。停業(yè)損失、歇業(yè)人員補(bǔ)助按實(shí)際經(jīng)營面積100元/㎡一次性計(jì)發(fā)?！嘟?jīng)營歇業(yè)補(bǔ)助費(fèi)=300元/㎡2500㎡/10000+100元/㎡1800㎡/10000=93萬元。綜上所述，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用估算見下表： 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用估算表序 號項(xiàng)目名稱費(fèi)用（萬元）1土地及房屋補(bǔ)償價(jià)2集體土地使用補(bǔ)貼費(fèi)9803搬遷獎勵費(fèi)8404過渡費(fèi)5搬家費(fèi)6經(jīng)營歇業(yè)補(bǔ)助費(fèi)93合 計(jì)2959（3）預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)按照工程建設(shè)費(fèi)用及工程建設(shè)其他費(fèi)用的5%估算。借款年限擬定為3年。項(xiàng)目一次性貸款，從建設(shè)期第1年開始分3年每年分別還款3000萬元、3000萬元、4000萬元。 ∴所需支付的利息為+3000*%+3000*（1）+4000*（1）=162++=1178萬元。通過自籌￥￥萬元，銀行貸款1億元解決。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的范圍為拆遷及土地流轉(zhuǎn)完成后置換出的、除用于建設(shè)安置房外剩余可供出讓的土地。 從住宅市場發(fā)展階段角度看，在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史上，往往要經(jīng)歷一段房地產(chǎn)發(fā)展較快的時期。一般預(yù)測這個轉(zhuǎn)折時刻何時出現(xiàn)有一些不同的方法。另一種是以人均住房面積來衡量，例如有些學(xué)者用人均居住面積60平方米作為美國的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，人均居住面積45平方米作為歐洲的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，人均居住面積30平方米作為新加坡的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，人均居住面積28平方米作為臺灣的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。既然是經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，它都來源于具體的情境。按照人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)，**鎮(zhèn)的人均住宅水平應(yīng)該正處于上升階段。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民收入水平的提高，**鎮(zhèn)的人均住房面積將會繼續(xù)增加。一般認(rèn)為，商服用房的市場需求主要取決于第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)、城市人口、居民收入水平等因素。從定性分析的角度，商業(yè)服務(wù)業(yè)用房的需求與第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展之間應(yīng)呈正比關(guān)系。商業(yè)服務(wù)業(yè)用房主要用于商業(yè)性經(jīng)營，城市人口通過商業(yè)消費(fèi)影響商業(yè)服務(wù)業(yè)用房的需求。一般而言，人均收入越高，消費(fèi)能力就起強(qiáng)，從而商業(yè)服務(wù)業(yè)用房市場需求也越大。 綜上所述，商業(yè)服務(wù)業(yè)用房投資額增長、第三產(chǎn)業(yè)增加值、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)以及城鎮(zhèn)居民可支配收入等要素的分析結(jié)果都表明，**鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)業(yè)用房的需求增長前景相當(dāng)廣闊。通過**鎮(zhèn)近期土地使用權(quán)拍賣情況及房地產(chǎn)市場分析情況看，**鎮(zhèn)土地價(jià)格呈逐漸上升趨勢，并且隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施改造的進(jìn)行，土地價(jià)格還會有所上升，因此本項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來**鎮(zhèn)土地拍賣價(jià)格為：（1）工業(yè)用地以每畝70萬元出讓；（2）商住混合用地以每畝150萬元出讓；（3）文化娛樂用地以每畝150萬元出讓；（4）辦公商業(yè)住宅混合用地以每畝200萬元出讓。該地塊以商住混合用地性質(zhì)出讓，按150萬/畝計(jì)，扣除土地出讓所需規(guī)費(fèi)21萬元/畝，可得實(shí)際土地出讓收入合計(jì)￥￥ 萬元。（注：建成后的工業(yè)廠房用于招商出租，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的過程較慢，此處暫未計(jì)算工業(yè)廠房產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益。）項(xiàng)目擬申請銀行貸款1億元。一—三年（含）%。利息由還款期最后一年一次性支付。本項(xiàng)目拆遷后的土地出讓凈收益及工業(yè)廠房的出租收益，直接用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的投資回報(bào)，作為工程建設(shè)投資收益及貸款還貸來源。（1）項(xiàng)目來源可靠，因政府重點(diǎn)工程的定性，對公司在當(dāng)?shù)氐钠放茦淞⒖商峁┯辛ζ脚_，同時給具體的運(yùn)作帶來便利條件。該項(xiàng)目建成后，借鑒紹興市等商業(yè)區(qū)改造的成功經(jīng)驗(yàn)，形成具有本土特色的商業(yè)區(qū)。第十三章 社會評價(jià)本章采用利益群體分析法對該項(xiàng)目進(jìn)行社會評價(jià)。利益群體分析法首先要確定項(xiàng)目利益群體一覽表，然后評估利益群體對項(xiàng)目成功所起的重要作用并根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)對其重要性做出評價(jià)，最后提出實(shí)施過程中對各利益群體應(yīng)采取的步驟。主要是在項(xiàng)目建設(shè)期間對項(xiàng)目所在地及周邊的商業(yè)從業(yè)人員的收入有一定負(fù)面的影響，項(xiàng)目建成以后，負(fù)面的影響可能會轉(zhuǎn)化成正面影響。項(xiàng)目建成以后將大大提高所在地居民的生活水平和生活質(zhì)量，居住、出行、休閑、購物環(huán)境大大提升。項(xiàng)目對所在地居民就業(yè)的影響不大，主要是在項(xiàng)目建設(shè)期間對項(xiàng)目所在地及周邊的商業(yè)從業(yè)人員的就業(yè)有一定負(fù)面的影響，一部分商鋪在建設(shè)期間被迫關(guān)閉或搬遷從而造成部分人失去工作。項(xiàng)目所在地區(qū)不同利益群體包括: 政府、項(xiàng)目公司、房地產(chǎn)開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、工程承包商、建材制造、銷售企業(yè)、其他企業(yè)、居民、事業(yè)單位。房地產(chǎn)開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、工程承包商、建材制造、銷售企業(yè)都是項(xiàng)目的受益人。項(xiàng)目所在地區(qū)弱勢群體包括：下崗職工，孤殘老人，殘疾人，農(nóng)民工等。、教育、衛(wèi)生的影響由于在新農(nóng)村建設(shè)的設(shè)計(jì)過程中注意文化的傳承和保護(hù)，項(xiàng)目的實(shí)施可以提高所在地區(qū)的文化品位。 不同利益群體對項(xiàng)目的態(tài)度及參與程序 當(dāng)?shù)卣琼?xiàng)目的發(fā)起人，項(xiàng)目公司是項(xiàng)目的承辦人，都希望項(xiàng)目順利開展。房地產(chǎn)開發(fā)商通過拍賣購得拆遷地區(qū)土地，按照規(guī)劃要求進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。建材制造、銷售企業(yè)通過在項(xiàng)目實(shí)施過程中銷售建筑材料來參與項(xiàng)目。一小部分可能受到不利影響。第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析拆遷改造是城市發(fā)展的產(chǎn)物，拆遷改造項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小關(guān)系到項(xiàng)目能否順利進(jìn)展和實(shí)施，前文中對各類風(fēng)險(xiǎn)也有論述，本章就項(xiàng)目中可能涉及的主要風(fēng)險(xiǎn)加以揭示、歸納總結(jié)，并提出建議減小風(fēng)險(xiǎn)或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在兩個方面：一是如何確立一個公平合理被