【正文】 第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析拆遷改造是城市發(fā)展的產(chǎn)物，拆遷改造項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小關(guān)系到項(xiàng)目能否順利進(jìn)展和實(shí)施，前文中對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)也有論述，本章就項(xiàng)目中可能涉及的主要風(fēng)險(xiǎn)加以揭示、歸納總結(jié)，并提出建議減小風(fēng)險(xiǎn)或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。建材制造、銷售企業(yè)通過在項(xiàng)目實(shí)施過程中銷售建筑材料來參與項(xiàng)目。 不同利益群體對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及參與程序 當(dāng)?shù)卣琼?xiàng)目的發(fā)起人，項(xiàng)目公司是項(xiàng)目的承辦人，都希望項(xiàng)目順利開展。項(xiàng)目所在地區(qū)弱勢群體包括：下崗職工，孤殘老人，殘疾人，農(nóng)民工等。項(xiàng)目所在地區(qū)不同利益群體包括: 政府、項(xiàng)目公司、房地產(chǎn)開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、工程承包商、建材制造、銷售企業(yè)、其他企業(yè)、居民、事業(yè)單位。項(xiàng)目建成以后將大大提高所在地居民的生活水平和生活質(zhì)量，居住、出行、休閑、購物環(huán)境大大提升。利益群體分析法首先要確定項(xiàng)目利益群體一覽表，然后評(píng)估利益群體對(duì)項(xiàng)目成功所起的重要作用并根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)對(duì)其重要性做出評(píng)價(jià)，最后提出實(shí)施過程中對(duì)各利益群體應(yīng)采取的步驟。（1）項(xiàng)目來源可靠，因政府重點(diǎn)工程的定性，對(duì)公司在當(dāng)?shù)氐钠放茦淞⒖商峁┯辛ζ脚_(tái)，同時(shí)給具體的運(yùn)作帶來便利條件。利息由還款期最后一年一次性支付。）項(xiàng)目擬申請銀行貸款1億元。該地塊以商住混合用地性質(zhì)出讓，按150萬/畝計(jì)，扣除土地出讓所需規(guī)費(fèi)21萬元/畝，可得實(shí)際土地出讓收入合計(jì)￥￥ 萬元。 綜上所述，商業(yè)服務(wù)業(yè)用房投資額增長、第三產(chǎn)業(yè)增加值、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)以及城鎮(zhèn)居民可支配收入等要素的分析結(jié)果都表明，**鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)業(yè)用房的需求增長前景相當(dāng)廣闊。從定性分析的角度，商業(yè)服務(wù)業(yè)用房的需求與第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展之間應(yīng)呈正比關(guān)系。一般認(rèn)為，商服用房的市場需求主要取決于第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)、城市人口、居民收入水平等因素。 另一種是以人均住房面積來衡量，例如有些學(xué)者用人均居住面積60平方米作為美國的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，人均居住面積45平方米作為歐洲的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，人均居住面積30平方米作為新加坡的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，人均居住面積28平方米作為臺(tái)灣的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 從住宅市場發(fā)展階段角度看，在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史上，往往要經(jīng)歷一段房地產(chǎn)發(fā)展較快的時(shí)期。通過自籌￥￥萬元，銀行貸款1億元解決。項(xiàng)目一次性貸款，從建設(shè)期第1年開始分3年每年分別還款3000萬元、3000萬元、4000萬元。綜上所述，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用估算見下表： 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用估算表序 號(hào)項(xiàng)目名稱費(fèi)用（萬元）1土地及房屋補(bǔ)償價(jià)2集體土地使用補(bǔ)貼費(fèi)9803搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)8404過渡費(fèi)5搬家費(fèi)6經(jīng)營歇業(yè)補(bǔ)助費(fèi)93合 計(jì)2959（3）預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)按照工程建設(shè)費(fèi)用及工程建設(shè)其他費(fèi)用的5%估算。停業(yè)損失、歇業(yè)人員補(bǔ)助按實(shí)際經(jīng)營面積100元/㎡一次性計(jì)發(fā)。⑥經(jīng)營歇業(yè)補(bǔ)助費(fèi)拆除區(qū)域內(nèi)主要道路（合環(huán)路、西青路）臨街房屋底層在拆遷公告公布前改變用途為商業(yè)用房并延續(xù)使用至今的，根據(jù)被拆除人的產(chǎn)權(quán)憑證和營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搬遷完畢的，被拆除房屋按其法定用途進(jìn)行補(bǔ)償安置后，按評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)格扣減房屋比準(zhǔn)價(jià)后的商業(yè)用房使用價(jià)值按實(shí)際經(jīng)營面積一次性實(shí)行補(bǔ)助。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的過渡費(fèi)=xx90%10/1000028=?！喟徇w獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)=xx=840萬元?！嗉w土地使用補(bǔ)貼費(fèi)=xx=980萬元。計(jì)算公式為：[被征收房屋合法建筑面積x房屋評(píng)估重置成新價(jià)+合法占地面積x市場評(píng)估價(jià)]x120%。拆遷補(bǔ)償款共計(jì)2959萬元。 ∴166=523萬元。結(jié)合建設(shè)規(guī)模、檔次、要求及一些不可預(yù)見的因素，暫以工業(yè)廠房建設(shè)綜合暫定價(jià)1300元/㎡計(jì)算，工業(yè)廠房建設(shè)投資估算為1300萬元。（1）工程費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目安置規(guī)劃，共建造安置房xx平方米。（4）國內(nèi)類似項(xiàng)目造價(jià)資料。鑒于項(xiàng)目公司人員配置較少，且缺乏相應(yīng)的資質(zhì)，建議項(xiàng)目公司委托具有相應(yīng)招標(biāo)代理資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)組織項(xiàng)目各個(gè)階段的招標(biāo)工作。（3） 制定評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定的評(píng)標(biāo)方法，擬定具體的評(píng)標(biāo)原則和標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作擬采用委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)，充分發(fā)揮社會(huì)中介代理公司中咨詢工程師的專業(yè)優(yōu)勢，為本項(xiàng)目招投標(biāo)工作做好參謀，提供招投標(biāo)工作優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。要求招投標(biāo)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)以誠實(shí)、守信的態(tài)度行使權(quán)利，履行義務(wù)，以維持招標(biāo)投標(biāo)雙方的利益平衡，以及自身利益與社會(huì)利益的平衡。保證發(fā)布招標(biāo)通告，公開開標(biāo)，公開中標(biāo)結(jié)果，使每一個(gè)投標(biāo)人獲得同等的信息，知悉招標(biāo)的一切條件和要求。 **鎮(zhèn)**村新農(nóng)村建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表 時(shí) 間項(xiàng) 目2010年2011年2012年11121234567891011121234567891011項(xiàng)目考察、咨詢階段可行性報(bào)告編制批勘察設(shè)計(jì)階段拆征遷實(shí)施階段土地出讓階段安置房建設(shè)階段工程竣工驗(yàn)收第十章 招標(biāo)方案原則、依據(jù)、條件本工程項(xiàng)目牽涉范圍廣，建設(shè)投資大，改造完成后將成為諸暨市中心商業(yè)區(qū)域，為了把本項(xiàng)目管理好建設(shè)好，項(xiàng)目前期的拆遷、勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工及材料設(shè)備采購招投標(biāo)工作意義非常重大。第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目于2010年11月底前協(xié)調(diào)有關(guān)各方，完成項(xiàng)目考察、咨詢等工作；在2010年12月完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制及審批工作；于2011年6月底前完成拆遷工作；2011年12月底前完成土地出讓工作； 2012年10月底完成安置房建設(shè)工作，2012年11月竣工驗(yàn)收并交付使用。（2） 貸款審批和制定貸款的法律文件。（2） 組織對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件進(jìn)行評(píng)審，并與貸款銀行進(jìn)行溝通，落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)的相關(guān)條件。（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)處負(fù)責(zé)拆遷改造相關(guān)規(guī)劃的編制、論證、修訂、報(bào)批工作；負(fù)責(zé)拆遷改造分期規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃的編制、論證、修訂、報(bào)批工作；協(xié)助做好社會(huì)投資建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案論證、審核、報(bào)批等工作；協(xié)同有關(guān)部門開展拆遷改造建設(shè)項(xiàng)目的定點(diǎn)放樣、跟蹤管理和規(guī)劃驗(yàn)收工作；負(fù)責(zé)拆遷改造中涉及各類市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)工作；負(fù)責(zé)做好規(guī)劃設(shè)計(jì)檔案資料的收集、整理和歸檔工作。（8）綜合協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)拆遷改造委員會(huì)成員單位的關(guān)系，協(xié)調(diào)處理有關(guān)負(fù)責(zé)拆遷改造工程中出現(xiàn)的問題。（4）負(fù)責(zé)拆遷改造資金使用計(jì)劃的編制和監(jiān)督管理工作。主要負(fù)責(zé)規(guī)劃拆遷、投資管理、產(chǎn)權(quán)經(jīng)營，并對(duì)拆遷改造項(xiàng)目進(jìn)行市場化運(yùn)作。為了建成低成本、高質(zhì)量的精品工程，并確保工程的順利實(shí)施，在項(xiàng)目建設(shè)期應(yīng)建立強(qiáng)有力的項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃、組織、指揮協(xié)調(diào)和控制。 噪音處理項(xiàng)目動(dòng)力設(shè)施設(shè)備選用低噪音設(shè)備，設(shè)備安裝均采用減震、消音措施，動(dòng)力機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、水泵機(jī)房等產(chǎn)生噪音的房間采取隔音吸音處理，使場界噪音低于國家標(biāo)準(zhǔn)。通過道路及停車場的合理布局等措施，可以有效的減少汽車尾氣的排放和在特定空間的聚集。平面布置上注意潔污分區(qū)?，F(xiàn)場施工的柴油機(jī)等設(shè)備的排氣口應(yīng)避免朝向道路等居民較多的方向，在施工現(xiàn)場禁止使用燃煤等對(duì)環(huán)境產(chǎn)生有害氣體比較多的燃料。施工現(xiàn)場定時(shí)灑水，在大風(fēng)日加大灑水量和灑水次數(shù)，以防止浮塵的產(chǎn)生。合理安排施工時(shí)段，減少夜間施工量，避免擾民。通過對(duì)周邊環(huán)境的評(píng)估，周邊環(huán)境完全能夠滿足項(xiàng)目的要求。該區(qū)二氧化碳優(yōu)，二氧化硫優(yōu)，二氧化氮優(yōu)，可吸入顆粒物優(yōu)，現(xiàn)狀大氣環(huán)境良好。杜絕用水設(shè)備和輸水管道的跑、冒、滴、漏。本項(xiàng)目節(jié)水措施如下：（1）項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)，禁止使用耗水量大的設(shè)備和國家規(guī)定淘汰的衛(wèi)生潔具。既經(jīng)濟(jì)運(yùn)行又有益于環(huán)境和人的身心健康。推廣高效節(jié)能電冰箱、空調(diào)器、電視機(jī)、洗衣機(jī)、電腦等家用及辦公電器，降低待機(jī)能耗，實(shí)施能效標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)識(shí)，規(guī)范節(jié)能產(chǎn)品市場。（4）設(shè)備及器材的選型一律采用符合國家現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的高效節(jié)能設(shè)備和器材。（2）根據(jù)不同的使用時(shí)間,在空調(diào)長期運(yùn)行的區(qū)域設(shè)變頻多聯(lián)機(jī),避免直接運(yùn)行中央空調(diào)系統(tǒng)造成的冷機(jī)低效率運(yùn)行。（1）新建建筑造型在追求美觀適用的前提下盡可能規(guī)整，以減少外墻傳熱面積。新建安置房道路管線綜合工程內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、路燈、電訊和有線電視等管線。消火栓布置保證同層任何部位均有兩股充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)，室內(nèi)消防立管連成環(huán)狀。水泵房內(nèi)水泵皆設(shè)減震臺(tái)座和避震喉，管道使用彈性支架。本工程室外采用雨污分流，室內(nèi)采用污廢合流。引下線間距不大于24M。（1）本工程中各建筑物均為三類防雷建筑物。各局部等電位聯(lián)結(jié)箱、電源PE線，接地母線、各進(jìn)出建筑物的金屬管道及其它正常情況下不帶電的設(shè)備金屬外殼等均與總等電位聯(lián)結(jié)箱相連結(jié)。（1）本工程低壓配電系統(tǒng)接地型式采用TN –CS系統(tǒng)。安置房按平均30W/㎡設(shè)置配電，需用系數(shù)、。箱式變電所擬設(shè)在人行道設(shè)施帶內(nèi)。二十、所有被征收房屋及其附屬物的補(bǔ)償款，除被征收房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的重置成新價(jià)部分資金在另行簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換合同結(jié)算互補(bǔ)差價(jià)外，其余均在協(xié)議簽字生效后一次性付給被征收人。十七、搬家費(fèi)按每戶 1000 元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)發(fā)，被征收房屋合法占地面積在40㎡以上的部分（不足40㎡按40㎡計(jì)算），每平方米增加10元搬家費(fèi)，按兩次計(jì)發(fā)。十四、被征收房屋出租使用的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)自行處理好與承租人的租約解除等相關(guān)問題并達(dá)成協(xié)議，拆遷人憑雙方達(dá)成的協(xié)議進(jìn)行補(bǔ)償，租賃雙方另有約定的從其約定。十三、改變用途為商業(yè)使用房屋的征收補(bǔ)償拆除區(qū)域內(nèi)主要道路（合環(huán)路、西青路）臨街房屋底層在拆遷公告公布前改變用途為商業(yè)用房并延續(xù)使用至今的，根據(jù)被拆除人的產(chǎn)權(quán)憑證和營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搬遷完畢的，被拆除房屋按其法定用途進(jìn)行補(bǔ)償安置后，按評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)格扣減房屋比準(zhǔn)價(jià)后的商業(yè)用房使用價(jià)值按實(shí)際經(jīng)營面積一次性實(shí)行補(bǔ)助。計(jì)算方法：貨幣補(bǔ)償款＝被拆房屋評(píng)估價(jià)被拆房屋合法建筑面積120％。安置房土地性質(zhì)與被拆房屋一致。八、集體土地住宅房屋拆遷，選擇公寓房安置或貨幣補(bǔ)償?shù)模雌浔徊鸱课莺戏ㄕ嫉孛娣e給予700元/㎡的集體土地使用權(quán)補(bǔ)貼。六、公寓房安置擇房辦法：被拆除人憑公寓房安置協(xié)議在指定時(shí)間、地點(diǎn)集中摸簽抽取順序號(hào)，再按順序號(hào)依次摸取事先公布的房屋對(duì)應(yīng)號(hào)。（四）被拆房屋的合法建筑面積超過公寓房安置標(biāo)準(zhǔn)建筑面積部分，按其占地面積的土地評(píng)估價(jià)結(jié)合重置成新價(jià)實(shí)行補(bǔ)償。在拆除區(qū)域有兩處或兩處以上房屋同時(shí)拆除的應(yīng)合并計(jì)算安置和補(bǔ)償。④ 房屋所有人的配偶，戶口在外地且未享受拆遷實(shí)物安置政策的。農(nóng)業(yè)安置人口的確定農(nóng)業(yè)安置人口以拆遷公告公布日的拆遷區(qū)域在冊常住人口為準(zhǔn)。被拆除房屋產(chǎn)權(quán)人已故，按家庭成員第一順序繼承人繼承安置或“拆一還一”共有繼承安置。比準(zhǔn)價(jià)由受委托的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照相關(guān)規(guī)定評(píng)估確定，土地價(jià)格由受委托的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)按照相關(guān)規(guī)定評(píng)估確定。五、集體土地住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換公寓房安置在規(guī)劃安置區(qū)域內(nèi)建造多層住宅用于公寓房安置，安置套型分75㎡、100㎡、125㎡、150㎡四種。（一）被拆除的房屋，由被拆除人提供下列證件或有效憑證： 房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)證； 原鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府和土管部門的有關(guān)憑證； 建房批準(zhǔn)文件； 改、擴(kuò)、翻建的批準(zhǔn)文件； 征收主管部門認(rèn)為需要提供的其他有效憑證。拆除區(qū)域內(nèi)除住宅外的房屋一律實(shí)行貨幣補(bǔ)償。 項(xiàng)目的總體實(shí)施方案本項(xiàng)目的總體實(shí)施方案為：諸暨市**新農(nóng)村建設(shè)投資有限公司負(fù)責(zé)征地、拆遷、補(bǔ)償、安置，可供出讓的土地按商住混合用地性質(zhì)出讓于開發(fā)商，由開發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)、銷售，按市場化方式進(jìn)行綜合開發(fā)。一個(gè)欣欣向榮的中等城市框架已基本形成。諸安快速通道、五紋嶺隧道建成通車，青山、征天水庫除險(xiǎn)加固工程基本完成。近年來，諸暨市圍繞推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，狠抓重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施和實(shí)事工程建設(shè)，相繼完工陳蔡水庫引水工程、諸暨中專易地新建、海關(guān)商檢大樓、鐵路新客站、城中消防站等一大批基礎(chǔ)設(shè)施重點(diǎn)工程。深入推進(jìn)節(jié)能降耗，成功創(chuàng)建省森林城市和省首批環(huán)保模范城市，成功創(chuàng)建國家級(jí)香榧森林公園，新增中國馳名商標(biāo)7件，躍居中國商標(biāo)發(fā)展百強(qiáng)縣第6位。 社會(huì)條件在抓好經(jīng)濟(jì)建設(shè)的同時(shí)，諸暨市圍繞扎實(shí)推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)，加快社會(huì)事業(yè)發(fā)展。開展閑置土地與缺地項(xiàng)目對(duì)接，“保增長保紅線”行動(dòng)獲國土資源部表彰。境內(nèi)山川秀麗，有著名的國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)浣江五泄風(fēng)景區(qū)，是中國優(yōu)秀旅游城市。縣級(jí)以上地方政府房地產(chǎn)行政主管部門或者人民政府授權(quán)的部門，主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作。第七十條：縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門在監(jiān)督檢查工作中發(fā)現(xiàn)國家工作人員的違法行為，依法應(yīng)當(dāng)給予行政處分的，應(yīng)當(dāng)依法予以處理；自己無權(quán)處理的，應(yīng)當(dāng)向同級(jí)或上級(jí)人民政府的行政監(jiān)察機(jī)關(guān)提出行政處分建議書，有關(guān)行政監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法予以處理。第二十四條 貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。被征用土地的所有權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。?）拆遷他人房屋權(quán)限及補(bǔ)償性質(zhì)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定：第六條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。第四十七條：征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。 第 73 頁第三章 項(xiàng)目的法律、政策框架與實(shí)施條件、政策框架因?yàn)楸卷?xiàng)目為