【正文】 第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)說(shuō)明（1）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)國(guó)家發(fā)改委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）和國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》及國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)的財(cái)稅制度。（2）本項(xiàng)目計(jì)劃2012年10月啟動(dòng)， 2013年2月動(dòng)工，預(yù)計(jì)2015年 12月竣工。2014年 6月開始銷售，2015年全部銷售完。（3）各功能用房銷售價(jià)格參照周邊樓盤情況設(shè)定，綜合考慮茶陵縣房地產(chǎn)近年的發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行綜合設(shè)定。功能銷售面積銷售價(jià)銷售收入（萬(wàn)元）住宅320015568酒樓48384500024192商業(yè)用房375057486合計(jì)97246經(jīng)預(yù)估算本項(xiàng)目總收入約97246萬(wàn)元。（1）估算依據(jù)項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅（稅率5%），城市維護(hù)建設(shè)稅（營(yíng)業(yè)稅的7%），教育附加費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅的3%）計(jì)??；所得稅稅率按25%計(jì)計(jì)?。煌恋卦鲋刀悾?%計(jì)??；土地使用稅： 1%計(jì)取；銷售費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)按銷售收入的3%計(jì)??；財(cái)務(wù)管理費(fèi)用按銷售收入的%計(jì)??；（2）稅費(fèi)、管理費(fèi)支出項(xiàng)目估算①營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)營(yíng)業(yè)稅：97246萬(wàn)元%=5057萬(wàn)元城建稅：5057萬(wàn)元5%=253萬(wàn)元教育附加費(fèi)：50573%=152萬(wàn)元②銷售費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)：97246萬(wàn)元3%=2918萬(wàn)元③財(cái)務(wù)管理費(fèi)用：97246萬(wàn)元1%=973萬(wàn)元項(xiàng)目支出合計(jì)：9353萬(wàn)元 損益分析項(xiàng)目利潤(rùn)總額 19013 萬(wàn)元，所得稅4753萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)14260萬(wàn)元。詳見下表：表122 損益表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目201320142015合計(jì)1銷售收入400034898583482總成本費(fèi)用156502737435209開發(fā)建設(shè)成本137802410031000銷售、管理費(fèi)用778136217513經(jīng)營(yíng)稅金及附加1092191224584利潤(rùn)總額11650412619013190135所得稅475347536凈利潤(rùn)1426014260根據(jù)損益計(jì)算指標(biāo)如下：靜態(tài)投資利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/總投資100%= %投資利稅率=利稅總額/總投資100%= % 現(xiàn)金流量分析全部投資現(xiàn)金流量如下：表123 全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元序號(hào)內(nèi) 容201320142015合計(jì)1現(xiàn)金流入40003489858348銷售收入40003489858348收回流動(dòng)資金2現(xiàn)金流出156502737435209開發(fā)建設(shè)成本137802410031000銷售、管理費(fèi)用77813621751銷售稅金及附加109219122458所得稅流動(dòng)資金3凈現(xiàn)金流量116507524231394累計(jì)凈現(xiàn)金流量412619013計(jì)算指標(biāo)：全部投資收益率： %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%）： 284萬(wàn)元投資回收期： （含建設(shè)期、后期銷售期）通過(guò)動(dòng)態(tài)盈利分析，可見：（1）本項(xiàng)目稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明本項(xiàng)目可按預(yù)期的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行；（2）基準(zhǔn)折現(xiàn)率取Ic=10%；（3）%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值284萬(wàn)元（Ic=10%），說(shuō)明本項(xiàng)目具有盈利能力，因此，在財(cái)務(wù)上是可行的。 不確定性分析 最低售價(jià)以盈虧平衡點(diǎn)的平均銷售價(jià)格作為最低售價(jià)。平均最低售價(jià)： 2914元/m2正常情況下平均銷售價(jià)格：3885元/m2 最低銷售量最低銷售量=2914/3885100%= 75%即：最低銷售面積= 75%= 187750 m2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論與建議表124 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表序號(hào)項(xiàng) 目單 位數(shù) 量備 注1總投資萬(wàn)元688802收入萬(wàn)元972463所得稅萬(wàn)元47534凈利潤(rùn)萬(wàn)元142605投資利潤(rùn)率%6投資利稅率%7全部投資收益率%8財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元2849靜態(tài)投資回收期年從以上財(cái)務(wù)指標(biāo)可見項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率優(yōu)于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，凈現(xiàn)值大于零，在財(cái)務(wù)上可行。建議項(xiàng)目申報(bào)單位在建設(shè)過(guò)程中加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，控制開發(fā)成本，有效的規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)銷售力度，提升管理效益，以銷售收入和利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。第十三章 社會(huì)影響分析社會(huì)評(píng)價(jià)從以人為本的原則出發(fā)，研究擬建項(xiàng)目的社會(huì)影響分析、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析。項(xiàng)目建設(shè)影響著區(qū)域社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，包括