【正文】 第十二章 財務評價 財務評價依據(jù)說明（1）本項目財務評價依據(jù)國家發(fā)改委頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）和國家建設部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》及國家現(xiàn)行有關的財稅制度。（2）本項目計劃2012年10月啟動， 2013年2月動工，預計2015年 12月竣工。2014年 6月開始銷售，2015年全部銷售完。（3）各功能用房銷售價格參照周邊樓盤情況設定，綜合考慮茶陵縣房地產(chǎn)近年的發(fā)展趨勢，進行綜合設定。功能銷售面積銷售價銷售收入（萬元）住宅320015568酒樓48384500024192商業(yè)用房375057486合計97246經(jīng)預估算本項目總收入約97246萬元。（1）估算依據(jù)項目繳納營業(yè)稅（稅率5%），城市維護建設稅（營業(yè)稅的7%），教育附加費（營業(yè)稅的3%）計??；所得稅稅率按25%計計??；土地增值稅： %計??；土地使用稅： 1%計?。讳N售費用和經(jīng)營管理費按銷售收入的3%計??；財務管理費用按銷售收入的%計取；（2）稅費、管理費支出項目估算①營業(yè)稅、城建稅、教育附加費營業(yè)稅：97246萬元%=5057萬元城建稅：5057萬元5%=253萬元教育附加費：50573%=152萬元②銷售費用和經(jīng)營管理費：97246萬元3%=2918萬元③財務管理費用：97246萬元1%=973萬元項目支出合計：9353萬元 損益分析項目利潤總額 19013 萬元，所得稅4753萬元，稅后利潤14260萬元。詳見下表：表122 損益表 單位：萬元序號項 目201320142015合計1銷售收入400034898583482總成本費用156502737435209開發(fā)建設成本137802410031000銷售、管理費用778136217513經(jīng)營稅金及附加1092191224584利潤總額11650412619013190135所得稅475347536凈利潤1426014260根據(jù)損益計算指標如下：靜態(tài)投資利潤率=稅后利潤/總投資100%= %投資利稅率=利稅總額/總投資100%= % 現(xiàn)金流量分析全部投資現(xiàn)金流量如下：表123 全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號內(nèi) 容201320142015合計1現(xiàn)金流入40003489858348銷售收入40003489858348收回流動資金2現(xiàn)金流出156502737435209開發(fā)建設成本137802410031000銷售、管理費用77813621751銷售稅金及附加109219122458所得稅流動資金3凈現(xiàn)金流量116507524231394累計凈現(xiàn)金流量412619013計算指標：全部投資收益率： %財務凈現(xiàn)值（Ic=10%）： 284萬元投資回收期： （含建設期、后期銷售期）通過動態(tài)盈利分析，可見：（1）本項目稅后全部投資的財務凈現(xiàn)值大于零，說明本項目可按預期的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟效果，項目可行；（2）基準折現(xiàn)率取Ic=10%；（3）%，財務凈現(xiàn)值284萬元（Ic=10%），說明本項目具有盈利能力，因此，在財務上是可行的。 不確定性分析 最低售價以盈虧平衡點的平均銷售價格作為最低售價。平均最低售價： 2914元/m2正常情況下平均銷售價格：3885元/m2 最低銷售量最低銷售量=2914/3885100%= 75%即：最低銷售面積= 75%= 187750 m2 財務評價結論與建議表124 財務評價指標匯總表序號項 目單 位數(shù) 量備 注1總投資萬元688802收入萬元972463所得稅萬元47534凈利潤萬元142605投資利潤率%6投資利稅率%7全部投資收益率%8財務凈現(xiàn)值萬元2849靜態(tài)投資回收期年從以上財務指標可見項目投資財務內(nèi)部收益率優(yōu)于行業(yè)基準收益率，凈現(xiàn)值大于零，在財務上可行。建議項目申報單位在建設過程中加強工程質量管理，控制開發(fā)成本，有效的規(guī)避投資風險。加強銷售力度，提升管理效益，以銷售收入和利潤目標的實現(xiàn)。第十三章 社會影響分析社會評價從以人為本的原則出發(fā)，研究擬建項目的社會影響分析、項目與所在地區(qū)的互適性分析和社會風險分析。項目建設影響著區(qū)域社會與經(jīng)濟的發(fā)展，包括