【正文】 加強(qiáng)銷售力度，提升管理效益，以銷售收入和利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。詳見下表：表122 損益表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目201320142015合計(jì)1銷售收入400034898583482總成本費(fèi)用156502737435209開發(fā)建設(shè)成本137802410031000銷售、管理費(fèi)用778136217513經(jīng)營(yíng)稅金及附加1092191224584利潤(rùn)總額11650412619013190135所得稅475347536凈利潤(rùn)1426014260根據(jù)損益計(jì)算指標(biāo)如下：靜態(tài)投資利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/總投資100%= %投資利稅率=利稅總額/總投資100%= % 現(xiàn)金流量分析全部投資現(xiàn)金流量如下：表123 全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元序號(hào)內(nèi) 容201320142015合計(jì)1現(xiàn)金流入40003489858348銷售收入40003489858348收回流動(dòng)資金2現(xiàn)金流出156502737435209開發(fā)建設(shè)成本137802410031000銷售、管理費(fèi)用77813621751銷售稅金及附加109219122458所得稅流動(dòng)資金3凈現(xiàn)金流量116507524231394累計(jì)凈現(xiàn)金流量412619013計(jì)算指標(biāo)：全部投資收益率： %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%）： 284萬(wàn)元投資回收期： （含建設(shè)期、后期銷售期）通過動(dòng)態(tài)盈利分析，可見：（1）本項(xiàng)目稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明本項(xiàng)目可按預(yù)期的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行；（2）基準(zhǔn)折現(xiàn)率取Ic=10%；（3）%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值284萬(wàn)元（Ic=10%），說明本項(xiàng)目具有盈利能力，因此，在財(cái)務(wù)上是可行的。2014年 6月開始銷售，2015年全部銷售完。相關(guān)報(bào)建費(fèi)、前期工作費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用計(jì)算依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)估算金額（萬(wàn)元）備注一報(bào)建費(fèi)1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)建安費(fèi)的2%2工程質(zhì)量監(jiān)管費(fèi)建安費(fèi)的3%3勞動(dòng)保障基金%2064工程定額測(cè)定費(fèi)建安費(fèi)的1%4125合同簽證20二前期工作費(fèi)用1前期工作費(fèi)用建安費(fèi)的1%勘測(cè)、可研、設(shè)計(jì)2建設(shè)單位管理費(fèi)建安費(fèi)的1%4123圖紙會(huì)審費(fèi)204水土保持規(guī)費(fèi)‰205環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)費(fèi)306節(jié)能評(píng)價(jià)費(fèi)建安費(fèi)的2‰7白蟻防治費(fèi)合計(jì)3888 資金籌措項(xiàng)目估算總投資68880萬(wàn)元，建設(shè)資金全部由項(xiàng)目業(yè)主單位自籌。施工中，根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)臨時(shí)性松散表土做適當(dāng)壓實(shí)，對(duì)較大坡面做防坡處理。（3）固體廢棄物處理在項(xiàng)目周圍的適當(dāng)位置設(shè)置一定數(shù)量的垃圾箱，生活垃圾由項(xiàng)目?jī)?nèi)的物業(yè)管理人員負(fù)責(zé)及時(shí)分類、收集后，由環(huán)衛(wèi)所人員負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)運(yùn)送至城市垃圾填埋場(chǎng)處理，保證項(xiàng)目環(huán)境的清潔衛(wèi)生。 環(huán)境保護(hù)措施（1）廢水處理項(xiàng)目的排水采取雨、污分流制排放體制。在項(xiàng)目土建施工過程中，粉狀物料裝卸、運(yùn)輸、攪拌有一定量的粉塵散逸到周圍大氣中；物料堆放期間，由于風(fēng)吹等引起的揚(yáng)塵污染，尤其是風(fēng)速較大時(shí)或裝卸、車輛行駛較快的情況下，粉塵的污染會(huì)較為嚴(yán)重。在項(xiàng)目建設(shè)階段，建筑機(jī)械的噪聲、施工的揚(yáng)塵等對(duì)環(huán)境造成的影響；項(xiàng)目建成后，生活污水、生活垃圾等對(duì)環(huán)境產(chǎn)生的影響。 節(jié)水措施（1）在各給水進(jìn)口裝設(shè)計(jì)量水表，以利于統(tǒng)計(jì)和節(jié)約用水；（2）選用節(jié)水型用水器具和衛(wèi)生設(shè)備；（3）綠化景觀采用節(jié)水式噴灑裝置，節(jié)約綠化景觀用水；（4）綠化帶及澆灑道路、場(chǎng)地用水盡量不使用市政自來(lái)水，可考慮使用中水（回收水）或收集的雨水，綠化澆灌采用微灌、滴灌等節(jié)水措施。 節(jié)能 依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》（）（2）中華人民共和國(guó)國(guó)家計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)、國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易辦公室、建設(shè)部計(jì)交能[1997]2542號(hào)《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告“節(jié)能篇章”編制及評(píng)估的規(guī)定》 建筑節(jié)能措施本項(xiàng)目在實(shí)施過程中，擬按照國(guó)家《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》和湖南省《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》以及有關(guān)部門關(guān)于節(jié)能的政策和管理規(guī)定要求執(zhí)行。 燃?xì)庥昧抗浪愠鞘蟹秶耐卣?，城市化率的提高，城市居民住宅?biāo)準(zhǔn)的提高將為茶陵房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)。本項(xiàng)目定位為商業(yè)住區(qū)，符合城市規(guī)劃和區(qū)域改造的要求。按照城市總體規(guī)劃，城市發(fā)展用地將由犀城大道向西擴(kuò)展，同時(shí)加快對(duì)舊城區(qū)的提質(zhì)改造步伐。要求各地增加保障性住房和普通商品住房有效供給，加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)；對(duì)已批未建、已建未售的普通商品住房項(xiàng)目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和銷售；增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。第八章 相關(guān)政策與規(guī)劃要求 房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。（1）招標(biāo)范圍根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》及《湖南省建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目招標(biāo)范圍為：施工、工程監(jiān)理及重要設(shè)備和材料均采用公開招標(biāo)方式進(jìn)行。組織管理成立商貿(mào)中心建設(shè)指揮部，統(tǒng)一協(xié)調(diào)、管理，抽調(diào)專人組建工作班子，具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)。公共衛(wèi)生間均設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)通過排風(fēng)機(jī)經(jīng)風(fēng)道直接排出室外。因此，應(yīng)聘用有資質(zhì)的物業(yè)公司對(duì)東錦商城進(jìn)行物業(yè)管理。建筑入口應(yīng)設(shè)有無(wú)障礙坡道，入口坡度滿足《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ502001 J1142001）要求。住宅設(shè)有有線電視系統(tǒng)，其設(shè)備和線路應(yīng)滿足雙向有線電視傳輸?shù)囊?。防雷引下線不應(yīng)小于2根，其間距不應(yīng)大于24m，引下線應(yīng)與所有防雷裝置連為一體。③注重廣場(chǎng)與周邊建筑、城市交通、城市形象的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一。把原有水渠改建，開鑿出蜿蜒曲折的水渠，在水渠兩旁種植垂柳，用景橋連接兩岸給人們營(yíng)造出一個(gè)安靜、充滿綠意的環(huán)境。② “因地制宜”選用植物造景，充分反映出地方特色，做到最經(jīng)濟(jì)、最節(jié)約，也能使植物發(fā)揮出最大的生態(tài)效益，起到事半功倍的效果。⑥以綠為主”，最大限度提高綠視率，體現(xiàn)自然生態(tài)。盡量避免裸露地面，廣泛進(jìn)行自然式綠化方式以及各種灌木和草本類花卉加以點(diǎn)綴，使項(xiàng)目區(qū)達(dá)到四季常綠，三季有花。 綠化景觀工程主要包括入口、門面綠化設(shè)計(jì)、下沉式廣場(chǎng)和景觀設(shè)計(jì)、以及周邊環(huán)境設(shè)計(jì)等。（5）電氣消防安全措施在按規(guī)范要求必須設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制裝置的建筑物，均設(shè)置相應(yīng)的報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制裝置，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，聯(lián)動(dòng)啟系統(tǒng)相關(guān)消防設(shè)施，撲救火災(zāi)；在不設(shè)消防報(bào)警控制系統(tǒng)的建筑物內(nèi)，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由建筑物消火栓按鈕直接啟動(dòng)消防泵，撲救火災(zāi)。高層建筑室外單獨(dú)設(shè)置消防栓。（2）消防給水消防給水水源由城市自來(lái)水供水，設(shè)置室內(nèi)外消火栓給水系統(tǒng)。2）排水去向項(xiàng)目的雨水采用雨水溝收集后，排入項(xiàng)目?jī)?nèi)排水管，匯集后排入犀城大道的市政排水管道。②消防給水系統(tǒng)A）室外形成消防與生活合一的給水系統(tǒng)。詳見用水量表：表61 項(xiàng)目用水量表序號(hào)名稱用水標(biāo)準(zhǔn)用水?dāng)?shù)量用水時(shí)間日用水量（m3/d）日變化（k）最大時(shí)用水量（m3/h）1住宅100L/人由犀城大道或炎帝南路的市政供水管引入，可滿足項(xiàng)目的生活與消防給水要求。項(xiàng)目戶外照明采用造型優(yōu)美的高壓鈉燈，以美化、亮化環(huán)境?？照{(diào)電源插座、廚房電源插座、衛(wèi)生間電源插座、以及其它電源插座，設(shè)置獨(dú)立回路及漏電保護(hù)。②低壓配電采用可靠性較高的放射式配電系統(tǒng)供電。根據(jù)需要設(shè)置若干干式電力變壓器，將10KV電源降為220/380V后對(duì)各區(qū)域低壓用電設(shè)備供電。住宅：300110=33000（kw），年耗電396000 kw；商業(yè)： m215=（kw），；酒店：48384 m220=（kw）；地下車庫(kù)： 10=532（kw）年耗電6384 kw；其他用電：367992%=736（kw）；年耗電3753512=450420（kw）；； 計(jì)算負(fù)荷：有功計(jì)算負(fù)荷Pjs=Kx（1）電源及負(fù)荷分級(jí)本工程屬二類高層建筑，其消防控制室、消防水泵室、消防電梯、防排煙設(shè)備、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制等用電負(fù)荷為一級(jí)負(fù)荷，普通電梯、排水泵及保安負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷，其它負(fù)荷為三級(jí)負(fù)荷。③混凝土強(qiáng)度等級(jí)：基礎(chǔ)、柱、梁、板采用C25~C35。）HRB400（fy=360N/mm178。（5）基礎(chǔ)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目尚未進(jìn)行地質(zhì)勘查，從現(xiàn)場(chǎng)表象觀測(cè)，山體巖石均為砂頁(yè)巖，地質(zhì)條件較好。）90厚混凝土空心砌塊內(nèi)墻190厚混凝土空心砌塊內(nèi)墻190厚MU10燒結(jié)多孔磚外墻衛(wèi)生間樓面③施工荷載按規(guī)范取值。（2）地質(zhì)狀況按照《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001）、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50112001（2008年版）附錄A，我國(guó)主要城鎮(zhèn)抗震設(shè)防烈度設(shè)計(jì)基本地震加速度和設(shè)計(jì)地震分組，茶陵縣抗震設(shè)防烈度小于6度，為非抗震區(qū)。道路力求通順、流暢、方便、實(shí)用2）、項(xiàng)目區(qū)東、南、西、北四個(gè)方位角設(shè)分別布置5個(gè)地下車庫(kù)出入口，中部下沉式廣場(chǎng)設(shè)置2個(gè)車庫(kù)出入口3）、區(qū)內(nèi)的交通流線分為外圍流線和內(nèi)部流線兩部分，外圍主要是車流通過式的交通，它被建筑、綠化、微地形等阻隔在廣場(chǎng)的外圍，減少對(duì)廣場(chǎng)的影響；內(nèi)部流線則主要分為目的性強(qiáng)的便捷道和游玩式的自由聯(lián)系，廣場(chǎng)內(nèi)部幾乎四通八達(dá)，各功能區(qū)塊間都相互聯(lián)系。為了減少土方和造價(jià)，場(chǎng)地的廣場(chǎng)設(shè)計(jì)順應(yīng)地勢(shì)向北面中間放坡。距縣人民醫(yī)院、茶陵一中、云陽(yáng)中學(xué)、城西小學(xué)等社會(huì)公共設(shè)施均不超過3km。電信茶陵縣城區(qū)內(nèi)的電信、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視等電信設(shè)施條件良好，犀城大道、東陽(yáng)商街均設(shè)有且項(xiàng)目附近均有接入點(diǎn)，通訊條件可滿足項(xiàng)目的需求。排水： 區(qū)內(nèi)排水實(shí)行雨污分流制，設(shè)有排水管道，區(qū)內(nèi)雨污水匯集后就近排入市政雨污水管網(wǎng)，進(jìn)入曲江污水處理廠進(jìn)行凈化處理?？h內(nèi)已村村通公路。水文：茶陵縣有大小河流79條，主要支流有米水、茶水。項(xiàng)目區(qū)用地地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性屬II區(qū)、III區(qū)，地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性較小，稍作工程處理，基本可滿足建設(shè)要求。全縣地貌類型以山地為主，丘陵次之，崗、平俱備。西北、東南山地矗立，地勢(shì)逐漸向中部?jī)A斜，形成一個(gè)向西南敞開的丘陵性盆地。2011年。茶陵是一個(gè)紅色搖籃，是井岡山革命根據(jù)地六縣之一，是湘贛革命根據(jù)地重點(diǎn)縣、模范縣，是毛澤東親手締造的中國(guó)第一個(gè)紅色政權(quán)——茶陵縣工農(nóng)兵政府的誕生地。茶陵是一座歷史古城，漢高祖五年（公元前202年）置縣，宋代曾為軍，元、明、清曾為州。古因陵谷多生茶茗而稱“茶鄉(xiāng)”，后因炎帝神農(nóng)氏崩葬于“茶鄉(xiāng)之尾”而得名“茶陵”。2039。3039?？h國(guó)土資源局出具建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見，茶囯土資預(yù)審字﹝2012﹞38號(hào)。 土地獲取方式及土地利用的合理該項(xiàng)目所用土地是下東鄉(xiāng)東山壩村集體土地。 用地規(guī)模和現(xiàn)狀本項(xiàng)目總用地面積 （合 ），其中：，（、），（農(nóng)村道路、水利用地、農(nóng)村居民點(diǎn)用地）。第三章 項(xiàng)目場(chǎng)址及土地利用 項(xiàng)目選址東錦商城項(xiàng)目位于茶陵縣東陽(yáng)街與犀城大道交匯處，茶陵縣檢察院對(duì)面。同時(shí)通過項(xiàng)目建設(shè)采取有效的安置補(bǔ)償措施，該地區(qū)居民在改善居住條件的同時(shí)還能得到一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。通過本項(xiàng)目建設(shè)，可解決東山壩村農(nóng)民變市民的問題，讓廣大市民共享改革發(fā)展的成果，切實(shí)改善老百姓的生活質(zhì)量。實(shí)施大開發(fā)戰(zhàn)略，為茶陵縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)遇。目前雖然茶陵縣房地產(chǎn)已有一定的漲幅，但與周邊城市房地產(chǎn)價(jià)格相比仍然還有一定差距，與茶陵縣的功能定位有一些偏離，因此，還有較大的投資價(jià)值。項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入97246萬(wàn)元，全部投資收益率 %，財(cái)務(wù)效益較好。 主要研究結(jié)論東錦商城項(xiàng)目增加茶陵商品房供給，滿足消費(fèi)者和市場(chǎng)需求，符合國(guó)家、茶陵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)政策。 項(xiàng)目估算總投資與資金籌措方案經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資68880萬(wàn)元，其中：建安工程費(fèi)用41186萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)用620萬(wàn)元，相關(guān)報(bào)建費(fèi)3888萬(wàn)元，土地費(fèi)用20866萬(wàn)元（土地出讓金20320萬(wàn)元，土地征收費(fèi)546萬(wàn)元）；基本預(yù)備費(fèi)2320萬(wàn)元。車位1251個(gè)，其中地下停車位1110個(gè)，地上停車位141個(gè)。其中： m2， m2，酒店建筑面積48384 m2。 研究范圍根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、規(guī)程和規(guī)范，對(duì)東錦商城建設(shè)項(xiàng)目與項(xiàng)目相關(guān)的背景、必要性、建設(shè)條件、工程技術(shù)方案、環(huán)境影響、節(jié)能、建設(shè)投資及投資效益等方面進(jìn)行分析研究，供項(xiàng)目申報(bào)單位和政府投資管理部門決策參考。合理確定工程系統(tǒng)方案，注重工程建設(shè)的科技含量，利用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品，節(jié)約用地，節(jié)省材料，節(jié)約投資，降低能耗，注重“再生能源”的使用，推廣應(yīng)用環(huán)保節(jié)能材料。 編制依據(jù)、原則與研究范圍 編制依據(jù)1）關(guān)于編制東錦商城建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告書的咨詢服務(wù)協(xié)議書；2）《茶陵縣城市總體規(guī)劃（20022020）》；3）《茶陵縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》（）；4）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；5）《項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本》（