【正文】 第十三章 社會影響分析社會評價(jià)從以人為本的原則出發(fā)，研究擬建項(xiàng)目的社會影響分析、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析和社會風(fēng)險(xiǎn)分析。建議項(xiàng)目申報(bào)單位在建設(shè)過程中加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，控制開發(fā)成本，有效的規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。 不確定性分析 最低售價(jià)以盈虧平衡點(diǎn)的平均銷售價(jià)格作為最低售價(jià)。（1）估算依據(jù)項(xiàng)目繳納營業(yè)稅（稅率5%），城市維護(hù)建設(shè)稅（營業(yè)稅的7%），教育附加費(fèi)（營業(yè)稅的3%）計(jì)??；所得稅稅率按25%計(jì)計(jì)??；土地增值稅： %計(jì)取；土地使用稅： 1%計(jì)取；銷售費(fèi)用和經(jīng)營管理費(fèi)按銷售收入的3%計(jì)取；財(cái)務(wù)管理費(fèi)用按銷售收入的%計(jì)取；（2）稅費(fèi)、管理費(fèi)支出項(xiàng)目估算①營業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)營業(yè)稅：97246萬元%=5057萬元城建稅：5057萬元5%=253萬元教育附加費(fèi)：50573%=152萬元②銷售費(fèi)用和經(jīng)營管理費(fèi)：97246萬元3%=2918萬元③財(cái)務(wù)管理費(fèi)用：97246萬元1%=973萬元項(xiàng)目支出合計(jì)：9353萬元 損益分析項(xiàng)目利潤總額 19013 萬元，所得稅4753萬元，稅后利潤14260萬元。（3）各功能用房銷售價(jià)格參照周邊樓盤情況設(shè)定，綜合考慮茶陵縣房地產(chǎn)近年的發(fā)展趨勢，進(jìn)行綜合設(shè)定。（2）本項(xiàng)目計(jì)劃2012年10月啟動， 2013年2月動工，預(yù)計(jì)2015年 12月竣工。 資金使用計(jì)劃2013年投入13780萬元，占項(xiàng)目總投入20%；2014年投入24100萬元，占項(xiàng)目總投入35%；2015年投入31000萬元，占項(xiàng)目總投入45%。 估算總投資建筑工程費(fèi)用（1）商業(yè)用房、酒店、住宅建筑工程費(fèi)900元/m2=22530萬元）（2）地下室建筑工程費(fèi)1800元/m2=9577萬元內(nèi)簡易裝飾、外裝飾200元/m2=3943萬元安裝工程（1）商業(yè)用房、酒店、住宅安裝工程費(fèi)①給水、排水系統(tǒng)：50元/m2 m2=986萬元②電力、弱電管線：65元/m2=1281萬元③照明： 20元/m2 m2=394萬元④消防防雷： 30元/m2 m2=591萬元（2）地下車庫安裝工程①排水系統(tǒng)： 20元/m2 =106萬②電力管線： 40元/m2 =212萬元③照明： 20元/m2 =106萬元④消防及防雷： 30元/m2=160萬元室外排水系統(tǒng)：300萬元綠化景觀：400萬元道路：200萬元下沉式廣場：200亮化工程：200萬元電梯26部擬投入620萬元，其中：，高層電梯2部50萬元/部=100萬元，中層電梯20部20萬元/部=400萬元，商業(yè)電梯4部30萬元/部=120萬元，相關(guān)規(guī)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)3888萬元1土地征收費(fèi)：按照省、市、縣相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)每畝按40326元估算，擬投入546萬元：1土地出讓金：根據(jù)縣城基本地價(jià)，土地購置費(fèi)20320萬元：1拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：按照省、市、縣相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，由縣人民政府負(fù)責(zé)；1基本預(yù)備費(fèi)2320萬元；經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資68880萬元，其中：建安工程費(fèi)用41186萬元，設(shè)備購置及安裝費(fèi)用62萬元，相關(guān)報(bào)建費(fèi)3888萬元，土地費(fèi)用20866萬元（土地出讓金20320萬元，土地征收費(fèi)546萬元）；基本預(yù)備費(fèi)2320萬元。項(xiàng)目竣工后，應(yīng)盡量種植草皮、樹木，恢復(fù)植被，有利于防止水土流失。工程實(shí)施前，應(yīng)請具有編制水土保持方案資質(zhì)證書的中介公司做好水土保持方案，按水土保持要求實(shí)施。 水土保持措施本項(xiàng)目在工程建設(shè)施工過程中的場地開挖等項(xiàng)作業(yè)會不同程度的造成植被破壞和表土疏松，遇降雨時(shí)，易發(fā)生水土流失。嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)動車輛尾氣排放標(biāo)準(zhǔn)和新的燃燒技術(shù)的推廣和使用，以減少機(jī)動車輛尾氣污染。生活污水采用化糞池處理，經(jīng)化糞池處理的污水達(dá)到《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)后，經(jīng)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的污水管匯集后排入城市污水排水系統(tǒng)。3）固體廢棄物：項(xiàng)目的固體廢棄物主要是生活垃圾。（2）投入使用后的主要污染源與污染物1）大氣污染源：項(xiàng)目對大氣的污染主要來自進(jìn)出車輛排放的尾氣以及住宅所產(chǎn)生的油煙廢氣。2）粉塵污染源：項(xiàng)目的粉塵污染主要來自建設(shè)期粉狀物在存放、搬運(yùn)時(shí)遇風(fēng)所引起的揚(yáng)塵。（1）建設(shè)階段主要污染源和污染物1）噪聲污染源：項(xiàng)目的噪聲污染主要來自建設(shè)期施工機(jī)械作業(yè)、運(yùn)輸車輛運(yùn)行時(shí)的噪聲。 污染源及污染物項(xiàng)目對環(huán)境的影響分為兩個(gè)階段，即項(xiàng)目建設(shè)階段的環(huán)境影響和項(xiàng)目投入使用后的環(huán)境影響。第十章 環(huán)境保護(hù) 環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目位于茶陵縣東陽商街南側(cè)，犀城大道東側(cè)，周邊均為居民住宅小區(qū)以及商業(yè)設(shè)施，距企業(yè)生產(chǎn)區(qū)較遠(yuǎn)，無污染的企事業(yè)單位等。 電器節(jié)能措施（1）選用SCB11節(jié)能型電力變壓器，并采用強(qiáng)迫風(fēng)冷方式，提高過負(fù)載能力；（2）變配電房設(shè)置在符合最集中的地方，以減少長期運(yùn)行所造成的線路損失；（3）在變壓器低壓側(cè)，采用電容器進(jìn)行集中補(bǔ)償，；（4）所有照明燈具均選用節(jié)能型燈具，熒光燈的光源選用三基色高效光源；（5）選用電子鎮(zhèn)流器，提高功率因數(shù)；（6）建立正常的電氣設(shè)備維修保養(yǎng)和照明燈具的清潔管理制度，以保證設(shè)備的高效運(yùn)行及良好的照明環(huán)境；（7）設(shè)計(jì)時(shí)考慮穩(wěn)定電壓措施。本項(xiàng)目的建筑節(jié)能措施如下：（1）主體建筑采用新型節(jié)能墻體材料；（2）屋面采用坡頂屋面加隔熱層方式，并在外墻面采用保溫隔熱材料；（3）采用新型的節(jié)能門窗，改善建筑熱工性能；（4）合理考慮建筑朝向和樓距，充分利用自然通風(fēng)和天然采光，減少使用空調(diào)和人工照明；（5）建設(shè)施工中使用商品混凝土，商品混凝土公司采用集中攪拌、自動化控制給料給水及精確稱量技術(shù)、科學(xué)化管理措施，相對混凝土現(xiàn)場攪拌，可大幅減少原材料浪費(fèi)，提高資源利用率。戶估算，本項(xiàng)目用氣戶為300戶，預(yù)計(jì)年燃?xì)庀募s為5400瓶，約675噸。 用電量估算本項(xiàng)目年用電總量約為450420KWH。第九章 節(jié)能方案 能源消耗 m2，其中： m2， m2，酒店48384 m2。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，茶陵計(jì)劃將主城區(qū)幅員面積從上一輪規(guī)劃的13平方公里擴(kuò)展到本輪規(guī)劃的23平方公里。茶陵縣作為一個(gè)城市化水平還比較低的縣，在未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，提高城市化率將是一項(xiàng)重要任務(wù)。本項(xiàng)目位于犀城大道中心地段，地處連接新老城區(qū)的結(jié)合部，是該縣重點(diǎn)實(shí)施建設(shè)的區(qū)域。項(xiàng)目所在區(qū)域功能定位為依托良好的區(qū)位和基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、住宅和其他服務(wù)業(yè)，形成穩(wěn)定繁榮、配套完善、環(huán)境宜居的城市片區(qū)。對舊城區(qū)規(guī)劃以改造為主，配套建設(shè)相應(yīng)規(guī)模的公共服務(wù)設(shè)施，完善其生活環(huán)境。 與項(xiàng)目有關(guān)的規(guī)劃要求根據(jù)茶陵縣城市總體規(guī)劃（20062020）和茶陵縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃，城市住宅建設(shè)體現(xiàn)新區(qū)布局與舊城改造相結(jié)合，堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和改善居住條件為目標(biāo)，平穩(wěn)推進(jìn)住宅建設(shè)的有序發(fā)展。2010年元月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，保持國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長，滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，是我國房地產(chǎn)業(yè)一貫的方針。 、工程監(jiān)理為確保該項(xiàng)目建設(shè)高效、優(yōu)質(zhì)，如期完成，按國家有關(guān)工程建設(shè)要求，聘請具有工程監(jiān)理資質(zhì)的監(jiān)理公司對工程施工進(jìn)行全過程監(jiān)理，嚴(yán)格按照工程監(jiān)理規(guī)范程序管理。（2）招標(biāo)方式本項(xiàng)目采取公開招標(biāo)的方式，通過公開招標(biāo)，可以在較廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選用信譽(yù)良好、技術(shù)過硬、具有專業(yè)特長和豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和生產(chǎn)供應(yīng)商，以保證工程的質(zhì)量，降低工程造價(jià)，鼓勵競爭、打破壟斷，縮短工期，提高工程項(xiàng)目的社會效益和影響。工程項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料采購，達(dá)到國家、省規(guī)定的一定規(guī)模，應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)。并配備相應(yīng)的管理和工程技術(shù)人員。項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表時(shí)間項(xiàng)目名稱2012年11月—2015年12月項(xiàng)目立項(xiàng) 施工準(zhǔn)備施工圖設(shè)計(jì)工程施工設(shè)備安裝及調(diào)試竣工運(yùn)營商貿(mào)中心建設(shè)能否按期完成，除了設(shè)計(jì)的合理性，更重要的是管理的科學(xué)性。第七章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃與管理 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃該項(xiàng)目建設(shè)期為38個(gè)月，2012年11月啟動，項(xiàng)目報(bào)告批復(fù)后立即著手準(zhǔn)備工作，組織施工圖設(shè)計(jì)，招標(biāo)，選定施工隊(duì)伍和材料供應(yīng)廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，加快工程進(jìn)度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成項(xiàng)目建設(shè)。擬采用風(fēng)動力空調(diào)。物業(yè)公司把“業(yè)主至尊，服務(wù)至上”提升到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度，把業(yè)主滿意與否作為工作業(yè)績評價(jià)的主要依據(jù)，從而最大限度地滿足住戶需求。隨著物業(yè)管理方式、手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理也發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的變化。電梯采用無障礙電梯。本項(xiàng)目總平面坡度雖然較小，但應(yīng)考慮輪椅通過，并設(shè)有殘疾人車位。在主臥室、起居室、書房應(yīng)設(shè)有有線電視、電話插座。電視、電話、網(wǎng)絡(luò)管線直接到戶。低壓配電系統(tǒng)的接地方式采用TN—S系統(tǒng)，一般配電設(shè)備的接地電阻不應(yīng)大于4Ω，建筑物的防雷接地電阻一般不應(yīng)大于10Ω，采用基礎(chǔ)接地方式，以基礎(chǔ)的主鋼筋等金屬體牢靠焊為一體作為接地裝置體。在建筑物易受到雷擊部位裝設(shè)避雷帶作為接閃器，避雷帶的網(wǎng)格距離不應(yīng)大于10m10m或12m8m。組成廣場環(huán)境的重要因素就是其周圍的建筑，結(jié)合廣場規(guī)劃性質(zhì)，運(yùn)用適當(dāng)?shù)奶幚硎址?，將周圍建筑環(huán)境融入廣場環(huán)境中；④依據(jù)用地條件，本項(xiàng)目廣場設(shè)計(jì)采用下沉式手法，強(qiáng)調(diào)廣場軸線和中心，整個(gè)廣場設(shè)計(jì)構(gòu)圖簡潔大方，追求廣場的開闊環(huán)境和商業(yè)文化內(nèi)涵。另外“夜生活”也是城市文化的重要內(nèi)容，也是創(chuàng)造人們交往的場所空間的一種方式，能為商城創(chuàng)造出更多的市民夜間活動的文化內(nèi)容和五彩繽紛的城市燈光夜景。①廣場設(shè)計(jì)要求：突出有現(xiàn)代氣息，突出有綠色之美，突出有茶陵特色，突出有文化元素。④景點(diǎn)設(shè)計(jì)。③ “崇尚自然”尋求人與自然的和諧。公共雕塑及一些環(huán)境藝術(shù)設(shè)施、采用軸線設(shè)計(jì)來聯(lián)系整個(gè)項(xiàng)目。設(shè)計(jì)中主要采用以植物造景為主， “綠地中配置高大喬木，茂密的灌木，與建筑有機(jī)連為一體，營造出令人心曠神怡的居住環(huán)境。⑤綠化景觀設(shè)計(jì)營造出“四境”：即品味高雅的文化環(huán)境、嚴(yán)謹(jǐn)開放的交流環(huán)境、舒適宜人的休閑環(huán)境、和諧統(tǒng)一的生態(tài)環(huán)境。③道路周圍的綠地既要對主體建筑物起到延伸和襯托，又能獨(dú)立成景，使項(xiàng)目區(qū)的綠地形成以集中綠地為中心的綠地體系。②植物配置疏密適當(dāng)，高低錯落，形成一定的層次感；主要以常綠樹種作為“背景”，四季不同花色的花灌木進(jìn)行搭配。 綠化景觀建設(shè)主導(dǎo)思想重點(diǎn)突出高低錯落、色彩豐富、造型簡潔、格調(diào)淡雅、層次分明、和諧有序，體現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格為原則，使綠化景觀和建筑相互融合，相輔相成，打造山水園林生態(tài)商業(yè)區(qū)。根據(jù)規(guī)范要求，高層建筑應(yīng)建設(shè)“滿堂紅”地下室，平時(shí)用于停車，戰(zhàn)時(shí)用于防空，實(shí)行平戰(zhàn)結(jié)合。在重要場所和功能房間、公共走道和樓梯間等處，均按規(guī)范要求設(shè)置應(yīng)急照明。建筑物周圍設(shè)計(jì)成環(huán)形消防通道，還可利用建筑物臨近的城市道路系統(tǒng)，為消防撲救提供有利的交通應(yīng)急條件。室內(nèi)每層設(shè)置室內(nèi)消防給水設(shè)施，備齊相關(guān)的配件。詳見下表：表33 消防用水量計(jì)算表序號用水系統(tǒng)用水名稱用水標(biāo)準(zhǔn)小時(shí)用水量（m3）一次消防水量用水時(shí)間消防水量（m3）1消防栓給水系統(tǒng)室外消火栓消防40L/S2h室內(nèi)消火栓消防30L/S2h2自動噴水滅火系統(tǒng)28L/S1h（4）消防給水管及通道系統(tǒng)按照建筑消防的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目周邊的室外消防設(shè)施，在小區(qū)入口處設(shè)置室外消防栓，其余地段每隔100米左右設(shè)置一座室外消防栓。小區(qū)設(shè)集中消防水泵房及消防水池。 消防安全（1）防火等級本項(xiàng)目由多層和高層建筑物組成，耐火等級為一級。從建筑物內(nèi)排出的污水進(jìn)入項(xiàng)目內(nèi)的污水管網(wǎng)，匯集后排入犀城大道的市政污水管道，再排入曲江污水處理廠作凈化處理。（2）排水1）排水體制排水體制采用雨、污分流制。項(xiàng)目入口處設(shè)置室外消防栓，其余地段每隔100米左右設(shè)置一座室外消防栓。三層及以下為低區(qū)，由城市供水管網(wǎng)直接供給，三層以上擬采用無負(fù)壓變頻調(diào)速給水設(shè)備供水。天1000人2410022酒店10L / m248384123商業(yè)用房3L/ m2153297124603未預(yù)見水量按10%計(jì)244合 計(jì)1633）給水系統(tǒng)①給水系統(tǒng)A）室外給水系統(tǒng)室外給水為生活、消防合一的給水系統(tǒng)。 m3，最大時(shí)用水量為163 m3。在生活區(qū)內(nèi)以環(huán)、枝狀供水管網(wǎng)供水。 給排水（1）給水1）水源項(xiàng)目的供水水源為城市自來水。5）應(yīng)急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設(shè)置疏散照明及其標(biāo)志。4）戶外供電及照明戶外高壓電纜、低壓電纜沿電纜溝敷設(shè)，再穿管埋地暗敷引至用電點(diǎn)。住宅的公共照明采用節(jié)能自息開關(guān)。住宅進(jìn)戶線不小于10mm2。3）住宅配電每幢住宅的總電源進(jìn)線斷路器應(yīng)具有漏電保護(hù)功能。2）低壓配電系統(tǒng)①低壓配電系統(tǒng)的電壓等級為380V/220V。采用高奪真空斷路器或高壓負(fù)荷開關(guān)加高壓熔斷器供電方式滿足項(xiàng)目供電要求。（3）供配電設(shè)計(jì)1）高壓配電系統(tǒng)在靠近項(xiàng)目用電負(fù)荷后面設(shè)置1座變配電室。Pe=36799=22079（kw）無功計(jì)算負(fù)荷Qjs