【正文】 資本能力主導(dǎo)房地產(chǎn)新局配圖（圖片來(lái)源：《新財(cái)富》）點(diǎn)擊此處查看全部財(cái)經(jīng)新聞圖片　　上述的分析是以經(jīng)挑選后的上市公司為樣本，%(%)，并且2003年房地產(chǎn)板塊上市公司主營(yíng)收入和主營(yíng)利潤(rùn)的同比增長(zhǎng)分別只有11%和12%，遠(yuǎn)低于同期房地產(chǎn)行業(yè)投資、銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積均在30%左右的增長(zhǎng)速度，樣本數(shù)量太小，可能有以偏概全的問(wèn)題。我們有必要從宏觀層面對(duì)資金情況做進(jìn)一步的分析?！　≡诤暧^層面，如圖5，我們可以看到，內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的資金運(yùn)行情況與香港基本類(lèi)似，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金主要來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、開(kāi)發(fā)商自有資金、施工企業(yè)墊資和項(xiàng)目銷(xiāo)售回款(定金及預(yù)付款)?！　≡谶^(guò)去幾年，雖然資金運(yùn)行情況沒(méi)有什么根本性的改變，但資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)在悄悄發(fā)生變化，來(lái)自施工企業(yè)的墊資所占的比例明顯下降，而籌資資金的比例在上升。如圖6，20012003年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)付款所占的比例均呈逐年增加的趨勢(shì)，%、%%%、%%，與此同時(shí)各項(xiàng)應(yīng)付款以及利用外資則出現(xiàn)緩慢的減少趨勢(shì)，%%%%。而各種應(yīng)付款實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商應(yīng)付施工企業(yè)的工程款，這說(shuō)明，在地產(chǎn)新政的作用下，來(lái)自施工企業(yè)的墊資出現(xiàn)了下降趨勢(shì)而自有資金占比緩慢上升?！　∪绻麑?duì)比絕對(duì)金額的增速，結(jié)果更加明顯。在2001與2003年六項(xiàng)的房地產(chǎn)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和定金及預(yù)付款的增速超過(guò)了資金總額的增長(zhǎng)，而利用外資、各項(xiàng)應(yīng)付款合計(jì)和其他資金的增速則在總額水平之下。如表4，房地產(chǎn)行業(yè)在20012003年的兩年間，%，而其中國(guó)內(nèi)貸款、%、%%，另外三項(xiàng)的增速均不超過(guò)50%?！　?guó)內(nèi)貸款和自籌資金的比例在上升以及增速超過(guò)整體水平說(shuō)明籌資和籌資能力對(duì)于開(kāi)發(fā)商越來(lái)越重要，而定金及預(yù)付款的比例提升及增速超過(guò)整體水平則可以看作政策變化和經(jīng)營(yíng)水平提高的結(jié)果。誰(shuí)將勝出 : 從三個(gè)方面考察資本能力 　　上述的分析，無(wú)論是上市公司微觀層面的統(tǒng)計(jì)研究，還是宏觀層面的數(shù)據(jù)變化，都說(shuō)明籌資活動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，而且這種重要性從宏觀層面來(lái)看有不斷增加的趨勢(shì)?！　∧敲矗谶@次“行業(yè)大洗牌”中誰(shuí)將勝出，很大程度上取決于各自的資本能力(在本文中，我們將房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的能力稱(chēng)之為“資本能力”)以及規(guī)模如何。規(guī)?？梢酝ㄟ^(guò)最近一年的收入情況進(jìn)行判斷，但對(duì)于未來(lái)的資本能力，不太好衡量。我們可以借鑒基金評(píng)價(jià)的方式，用歷史的業(yè)績(jī)來(lái)判斷。但正如基金業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)存在問(wèn)題一樣，這種判斷也有局限性，譬如長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在六七十年代的香港也并非一開(kāi)始就是資本能力最強(qiáng)的企業(yè)。　　由于進(jìn)一步的融資能力主要包括股權(quán)融資能力和債權(quán)融資能力，我們根據(jù)證監(jiān)會(huì)《關(guān)于做好上市公司新股發(fā)行工作的通知》中“最近3個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于6%”的規(guī)定，選取“最近3個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均值”來(lái)衡量股權(quán)融資能力；而債權(quán)融資能力，主要看企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高低，我們?cè)谶@里選用國(guó)際著名的財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)測(cè)模型“Z值模型”對(duì)各個(gè)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)。資本能力主導(dǎo)房地產(chǎn)新局配圖（圖片來(lái)源：《新財(cái)富》）點(diǎn)擊此處查看全部財(cái)經(jīng)新聞圖片　　由于債權(quán)融資依然是房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資渠道(這從表3的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)可以看出)，因此上市公司的財(cái)務(wù)情況是否足夠好以滿(mǎn)足融資的信用要求就最為重要，我們用Z值進(jìn)行評(píng)估。如表5，“新黃浦”一家，按照此標(biāo)準(zhǔn)不太符合中國(guó)房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況(即使是目前所有1381家上市公司也只有123家符合，比例不到9%)，(所有1381家上市公司有793家符合，所占比例為57%)。據(jù)此，我們首先按照最近一年(2003年)的Z值對(duì)房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行排名?！　∑浯?，我們對(duì)這9家公司用“最近3個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均值”進(jìn)行排名，不低于6%的共有7家公司?！　∽詈螅覀儼凑兆罱荒?2003年)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額對(duì)上述7家公司進(jìn)行排列，收入超過(guò)10億元的公司只有4家公司，分別是“萬(wàn)科”、“招商地產(chǎn)”、“陸家嘴”和“金融街”。按照我們的標(biāo)準(zhǔn)，這4家公司也就是房地產(chǎn)上市公司里資本能力最強(qiáng)的公司(如表5)?！　〈送猓罱臍v史融資情況也許能說(shuō)明一些問(wèn)題。為此，表5還列出了房地產(chǎn)上市公司2004年上半年籌資活動(dòng)凈現(xiàn)金流量和20012003年籌資活動(dòng)累計(jì)凈現(xiàn)金流量的情況，我們可以參考。資本能力主導(dǎo)房地產(chǎn)新局配圖（圖片來(lái)源：《新財(cái)富》）點(diǎn)擊此處查看全部財(cái)經(jīng)新聞圖片　　融資活動(dòng)之外，通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)加速銷(xiāo)售回款也是解決資金緊張的重要途徑。影響銷(xiāo)售回款速度的因素主要包括：土地取得和開(kāi)發(fā)時(shí)間，項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工和銷(xiāo)售時(shí)間，土地取得成本，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，銷(xiāo)售付現(xiàn)率和首付成數(shù)等。存貨周轉(zhuǎn)率反映了項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)時(shí)間，可以作為銷(xiāo)售回款速度的代表性指標(biāo)。如表6，從最近四年存貨周轉(zhuǎn)率均值看，“招商地產(chǎn)”和“中遠(yuǎn)發(fā)展”的銷(xiāo)售回款速度最快，但“招商地產(chǎn)”業(yè)務(wù)中原來(lái)有石化分銷(xiāo)、現(xiàn)在有水電業(yè)務(wù)，“中遠(yuǎn)發(fā)展”有服務(wù)和旅游業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售回款速度都很高。所以從純房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來(lái)看，“億城股份”和“萬(wàn)科”的存貨周轉(zhuǎn)率可能最高了。從存貨周轉(zhuǎn)的穩(wěn)定性來(lái)看，“萬(wàn)科”、“陸家嘴”和“蘇州高新”最好。表6也表明，業(yè)內(nèi)品牌和業(yè)績(jī)優(yōu)秀的公司銷(xiāo)售回款速度也較高。資本他途: 外資基金、資金信托、資源并購(gòu) 　　除了自身在境內(nèi)的籌資活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)外，被中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高額利潤(rùn)吸引過(guò)來(lái)的海外資本尤其是海外房地產(chǎn)基金在近年來(lái)逐漸成為內(nèi)地房地產(chǎn)公司解決資金瓶頸的重要方式(參見(jiàn)附文“海外房地產(chǎn)基金的‘中國(guó)策’”)。在今年政府加強(qiáng)調(diào)控緊縮的情況下，一家上市公司是否擁有銀行貸款和股市再融資之外的“備用渠道”顯得尤為重要?！　≡跉W美，房地產(chǎn)基金通常是以不超過(guò)30%股份的投資者身份參股地產(chǎn)項(xiàng)目，參股后再委托相關(guān)專(zhuān)業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理。按照歐美基金模式募集資金的海外房地產(chǎn)基金進(jìn)入中國(guó)后發(fā)生了兩大變化：一是身份由投資者變成投資者兼開(kāi)發(fā)商，二是參股程度提高，大多數(shù)由參股變?yōu)榭毓?。因此，海外房地產(chǎn)基金在資金募集上是歐美風(fēng)格，而在使用上則是中國(guó)風(fēng)格。業(yè)內(nèi)把這種混合現(xiàn)象稱(chēng)為“前半截與后半截”。資本能力主導(dǎo)房地產(chǎn)新局配圖（圖片來(lái)源：《新財(cái)富》）點(diǎn)擊此處查看全部財(cái)經(jīng)新聞圖片　　海外房地產(chǎn)基金控股開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，極大地緩解了國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的資金壓力。如表7，海外基金投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的方式主要是：過(guò)橋貸款、合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、單獨(dú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、戰(zhàn)略聯(lián)盟等，以和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式為主。荷蘭國(guó)際等在國(guó)內(nèi)的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最明顯的特征是控股開(kāi)發(fā)。在合作開(kāi)發(fā)方式中，據(jù)統(tǒng)計(jì)，海外房地產(chǎn)基金一般是和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合資成立項(xiàng)目公司，海外房地產(chǎn)基金投資75%95%的資金，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商以各種方式出資5%25%，這極大地緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力。　　與海外房地產(chǎn)基金相對(duì)應(yīng)的是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商出資組建的房地產(chǎn)基金。目前最有代表性和最有影響力的是中城聯(lián)盟，由“萬(wàn)科”、“萬(wàn)通”等20家國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司聯(lián)合出資，由獨(dú)立的基金管理人進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，有標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品“聯(lián)盟新城”等。位于鄭州東區(qū)的第一個(gè)聯(lián)盟新城項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入銷(xiāo)售期，銷(xiāo)售形勢(shì)良好。第二個(gè)聯(lián)盟新城項(xiàng)目在成都，占地面積為四百畝，第三個(gè)將在濟(jì)南。中城聯(lián)盟基金計(jì)劃明年擴(kuò)充到10億元。首創(chuàng)集團(tuán)也計(jì)劃以有限責(zé)任公司的形式，組建房地產(chǎn)基金，預(yù)計(jì)理想規(guī)模高達(dá)200億元，由250個(gè)股東發(fā)起，并計(jì)劃通過(guò)把有限公司上市的方法，再籌集400億元。　　相對(duì)開(kāi)發(fā)商籌資成立的企業(yè)間基金，海外基金的優(yōu)勢(shì)在于：龐大的海外資金支持，科學(xué)先進(jìn)的投資評(píng)估技術(shù)，高度專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制，優(yōu)秀的人才資源和培養(yǎng)機(jī)制，成熟的投資理念和經(jīng)驗(yàn)，全球化的資產(chǎn)配置視野等。但相對(duì)于國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)基金或房地產(chǎn)信托，海外基金的不足之處體現(xiàn)在本土化方面，因?yàn)楸就粱蛔愣绊懝碴P(guān)系、信息渠道和溝通。尤其是在海外基金主要投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還具有較強(qiáng)政策性的情況下，海外基金在以上方面的不足對(duì)其業(yè)務(wù)開(kāi)拓和成長(zhǎng)的制約將較為明顯。因此，海外基金進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的勢(shì)力增長(zhǎng)不太可能出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，而其與國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商、甚至本土房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)信托在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上的合作空間則很廣闊?！　⌒磐幸彩倾y行貸款緊縮情況下重要的房地產(chǎn)資金來(lái)源渠道。2001年頒布的《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《資金信托管理暫行辦法》給予信托業(yè)極大的操作空間，信托形式及資金來(lái)源都很廣泛。對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的信托就包括集合貸款、資金信托、消費(fèi)者購(gòu)房信托等多種方式，資金來(lái)源包括一般社會(huì)投資者、銀行、信托公司委托及自營(yíng)、購(gòu)房者等。信托業(yè)在很大程度上彌補(bǔ)銀行信貸收緊帶來(lái)了資金空白。2003年，共有24家信托公司發(fā)行了約66個(gè)房地產(chǎn)信托計(jì)劃，總規(guī)模超過(guò)60億元，并且在時(shí)間分布上有迅猛增長(zhǎng)的跡象：2003年上半年的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品僅有14個(gè)，；第三季度則已與上半年相當(dāng)，；第四季度更是大幅增長(zhǎng)，分別達(dá)到37個(gè)和35億元?！　》康禺a(chǎn)公司籌集資金最重要的是為獲得資金和購(gòu)買(mǎi)土地，如果能夠通過(guò)收購(gòu)獲取這些資源，也是非常好的方式。我們可以從國(guó)外公司身上看到這樣的例子。被“萬(wàn)科”作為標(biāo)桿的美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中四大發(fā)展商之一的PULTE HOMES，在20世紀(jì)70年代吞并了ICM抵押公司(進(jìn)一步完善管理住宅購(gòu)置服務(wù))，并在2001年與Del Webb公司合并，組成了美國(guó)最大、利潤(rùn)最高的家用住宅建造開(kāi)發(fā)商。　　并購(gòu)的方式很可能將在近期被國(guó)內(nèi)企業(yè)采用。最近傳出，“萬(wàn)科”正密謀并購(gòu)在各自所在地赫赫有名的“浙江南都”與“河南建業(yè)”兩大房地產(chǎn)公司。其中，“浙江南都”目前已在杭州、上海、寧波、紹興、義烏、南京、長(zhǎng)沙等地儲(chǔ)備了近1000公頃的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，可用于開(kāi)發(fā)城市住宅區(qū)、旅游景觀物業(yè)、商貿(mào)科技物業(yè)等多元化的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但由于上市受挫和銀行緊縮，融資渠道比較緊張。附文：Z值模型　　注：Z值模型是由美國(guó)著名財(cái)務(wù)學(xué)教授奧特曼(Altman)最早在1968年研究提出的，后于2000年對(duì)模型進(jìn)行了修正。我們這里計(jì)算采用的是2000年修正后的模型?！　= *X1+*X2+*X3+*X4+*X5　　其中：　　X1=營(yíng)運(yùn)資本/總資產(chǎn)；X2=留存收益/總資產(chǎn)；X3=息稅前利潤(rùn)/總資產(chǎn)；X4=股東權(quán)益賬面價(jià)值/負(fù)債總額賬面價(jià)值；X5=營(yíng)業(yè)收入/總資產(chǎn)　　采用這一指標(biāo)，奧特曼研究了實(shí)際情況分別為破產(chǎn)和未破產(chǎn)的兩組公司，兩組公司數(shù)量均為33家，研究發(fā)現(xiàn)：　　 ?！　?Z，Z；、部分是未破產(chǎn)公司?！　?用Z值預(yù)測(cè)破產(chǎn)公司的準(zhǔn)確率為91%，預(yù)測(cè)未破產(chǎn)公司的準(zhǔn)確率為97%。　　在本文的計(jì)算中，X2中的“留存收益”采用“盈余公積+未分配利潤(rùn)”計(jì)算，“息稅前利潤(rùn)”采用“利潤(rùn)總額+財(cái)務(wù)費(fèi)用”計(jì)算。香港房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程及其與內(nèi)地的比較戰(zhàn)后以來(lái)，香港房地產(chǎn)業(yè)在五次盛衰循環(huán)中走出了一批巨型企業(yè)。雖然內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)與香港仍有諸多不同，但目前產(chǎn)業(yè)環(huán)境與香港上世紀(jì)70年代走向集中的狀況相當(dāng)類(lèi)似。這預(yù)示著，隨著土地政策的變革，內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)“大洗牌”即將揭開(kāi)帷幕。周期性盛衰循環(huán)相伴戰(zhàn)后香港地產(chǎn)香港房地產(chǎn)業(yè)雖然幾經(jīng)起伏，但一直是香港經(jīng)濟(jì)的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。戰(zhàn)后至現(xiàn)在，香港房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)明顯的周期性盛衰循環(huán)。第一個(gè)周期是1946年至1959年；第二個(gè)周期是1959年至1969年；第三個(gè)周期是1969年至1975年；第四個(gè)周期是1976年至1985年；第五個(gè)周期是1985年底至現(xiàn)在。每個(gè)周期經(jīng)歷的時(shí)間長(zhǎng)短不同，周期最短的約67年，最長(zhǎng)的是第五個(gè)周期，歷時(shí)19年。香港人口1946年為60萬(wàn)人，1949年增至186萬(wàn)，到1959年超過(guò)了300萬(wàn)，人口的急劇增加使住房需求急增。在港府政策推動(dòng)及利益驅(qū)動(dòng)下，上世紀(jì)50年代，大量資本涌入，香港出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)熱潮。到了1958年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始供過(guò)于求，房?jī)r(jià)、地價(jià)下跌了70%。1959年開(kāi)始，香港經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，加上來(lái)港的外國(guó)人、國(guó)際商業(yè)機(jī)構(gòu)增多，對(duì)商業(yè)樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產(chǎn)業(yè)迅速回升。由于銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發(fā)了銀行信用危機(jī)，接著房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，許多地產(chǎn)公司倒閉，香港房地產(chǎn)業(yè)陷入了戰(zhàn)后第一次大危機(jī)之中，一直延續(xù)到1969年才有所好轉(zhuǎn)。1969年香港房地產(chǎn)市道逐漸復(fù)蘇，港府于1972年制訂了一項(xiàng)“十年建屋計(jì)劃”，令投資者信心迅速恢復(fù)。但1974年的石油危機(jī)導(dǎo)致香港股市暴跌，又帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)全面調(diào)整，香港地價(jià)下跌40%，樓價(jià)下跌了3040%。1975年底開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)重又回升，港府1976年開(kāi)始地鐵修建計(jì)劃，提升了城市土地價(jià)值；1978年，又推行“居者有其屋計(jì)劃”(即廉價(jià)屋計(jì)劃)。1977年香港人口超過(guò)450萬(wàn)人，1979年達(dá)到500萬(wàn)人。需求增加，令樓宇供不應(yīng)求，新興市鎮(zhèn)(屯門(mén)、沙田、葵涌等)逐步形成。承接70年代后期的快速發(fā)展，1981年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到高潮，但隨后而來(lái)的世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)及中英香港問(wèn)題談判，令港人出現(xiàn)信心危機(jī)。1982年底，香港樓價(jià)比1981年下跌60%，1983年房地產(chǎn)市場(chǎng)全面崩潰。直到1984年9月，“中英聯(lián)合聲明”簽署后，市場(chǎng)才重新復(fù)蘇。80年代香港房地產(chǎn)業(yè)在70年代的基礎(chǔ)上得到了進(jìn)一步發(fā)展。1990年，港島區(qū)的房?jī)r(jià)比1981年上升了一倍以上。不過(guò)，1989年之后房地產(chǎn)價(jià)格的急升，給香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展埋下隱患。90年代初期，國(guó)際游資及本地炒家開(kāi)始瘋狂炒買(mǎi)香港房地產(chǎn)，樓價(jià)、地價(jià)飚升，嚴(yán)重脫離居民購(gòu)買(mǎi)力。從1991年到1997年房?jī)r(jià)上升4倍左右，若從1985年房地產(chǎn)市道復(fù)蘇算起，到1997年時(shí)房?jī)r(jià)已上升了910倍。1997年，香港房地產(chǎn)泡沫破滅，樓價(jià)一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重的負(fù)面影響。這一輪周期性上漲歷時(shí)13年，下跌過(guò)程達(dá)6年，至2003年底才慢慢有復(fù)蘇的跡象。香港房地產(chǎn)業(yè)興衰背后的動(dòng)因香港總面積1078平方公里，但可以開(kāi)發(fā)利用的土地還不到30%。近60年來(lái)，香港人口由60萬(wàn)增長(zhǎng)到600多萬(wàn)，增長(zhǎng)了10倍，人口的急劇增長(zhǎng)所產(chǎn)生的巨大住房需求是拉動(dòng)香港房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的最根本原因。港府的高地價(jià)政策為香港房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)買(mǎi)賣(mài)起到了推波助瀾的作用；其次，當(dāng)局頒布的建筑條例、“十年建屋計(jì)劃”、“居者有其屋計(jì)劃”和大型公共設(shè)施建設(shè)計(jì)劃也有力地推動(dòng)香港房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。香港房地產(chǎn)和金融業(yè)的緊密關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)靠銀行